某實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理方案(一)

1、精品資料推薦xx實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理方案編號(hào)：NS/200401版號(hào)：01編制：審批：（未經(jīng)許可，不得翻?。┥钲谑衳x物業(yè)管理有限公司二00四年四月八日版號(hào)：10.1物業(yè)管理方案目錄第1頁(yè)共2頁(yè)日期:2004.4.8章節(jié)號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼0.0物業(yè)管理方案封面(批準(zhǔn)頁(yè))(1)0.1物業(yè)管理方案目錄(2)0.2物業(yè)管理方案說明(1)0.3深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介(2)0.4公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(1)0.5公司資質(zhì)證書(1)0.6ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書(1)1.0質(zhì)量方針(1)2.0管理目標(biāo)(2)3.0組織機(jī)構(gòu)及資源(11)4.0xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理2精品資料推薦(27)27.1 員工培訓(xùn)()27.2 樓宇

2、入伙()27.2.1 樓宇入伙程序()27.2.2 入伙須知()27.2.3 入伙流程圖()27.2.4 樓宇入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表()27.2.5 入伙簽認(rèn)表()27.2.6 裝修中報(bào)表()27.2.7 消防安全責(zé)任書()27.2.8 業(yè)主公約()27.2.9 樓宇入伙及裝修工作流程.()27.3 小區(qū)日常事務(wù)管理()版號(hào)：1修改狀態(tài):A0.1物業(yè)管理方案目錄第2頁(yè)共2頁(yè)日期:2004.4.8章節(jié)號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼27.3.1 保安服務(wù)()27.3.2 消防管理()27.3.3 保潔綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)()27.3.4 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案()27.3.5 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃(

3、)27.3.6 接待業(yè)主投訴()27.3.7 火災(zāi)和緊急事故處理()27.3.8 收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理()27.4 服務(wù)質(zhì)量保證措施及法規(guī)要求(3)5.1 管理方式()5.2 管理文件5.3 檢測(cè)及評(píng)價(jià)方法()5.4 物業(yè)管理法規(guī)要求()6.0xx實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理費(fèi)用及效益測(cè)算(4)7.1 提請(qǐng)委托方解決的問題(1)7.2 與相關(guān)方的業(yè)務(wù)交往物業(yè)管理方案說明版號(hào)：1第1頁(yè)日(1)修改狀態(tài):A0.2共1頁(yè)期:2004.4.8XX實(shí)驗(yàn)樓位于深圳市福田區(qū)保稅區(qū)新桂花村，占地面積12079M,建筑面積49466M,綠化面積4901M2,是由兩棟17層和六棟10層組成的高、準(zhǔn)高層混合型住宅小區(qū)。總戶數(shù)為306戶

4、，已入伙286戶，實(shí)際入住230戶，停車位地下室57個(gè)，地上60個(gè)。該小區(qū)配備的機(jī)電設(shè)備包括：12部三菱電梯、一臺(tái)西門子發(fā)電機(jī)、二臺(tái)800KV變壓器和一臺(tái)600KV變壓器，消防和給排水設(shè)備也一應(yīng)俱全。小區(qū)配備的智能化設(shè)施包括：門鈴對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡刷卡系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等。為了使xx實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理能夠滿足用戶的需求，給住戶提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境，本物業(yè)管理方案嚴(yán)格按照深圳市xx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)已實(shí)施的ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行編制。由于時(shí)間倉(cāng)促，加上對(duì)深大實(shí)驗(yàn)樓建筑情況了解甚少，我們?cè)诰帉懳飿I(yè)管理方案時(shí)，主要參照我司在中央花園和鳴翠谷的管理模式弁借鑒港澳地區(qū)的先

5、進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。方案所述內(nèi)容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同，我們將盡快制定出符合深大實(shí)驗(yàn)樓要求的、更加切合實(shí)際的物業(yè)管理方案。版號(hào)：1修改狀態(tài):A0.3深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第1頁(yè)共2頁(yè)日期:2004.4.8深圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。公司從1988年開始從事物業(yè)管理工作。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā)的甲級(jí)資質(zhì)證書。公司現(xiàn)有員工382人，其中管理員工82名，大專及中級(jí)職稱以上56人，所有管理員工均持有物業(yè)管理上崗證書；保潔員67人及保安員233人均在上崗前通過了專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、發(fā)展部、物業(yè)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、保安部、清潔綠化部

6、。公司所管轄的小區(qū)分別位于深圳市南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)和寶安區(qū)，包括：鳴翠谷、銀翠苑、潤(rùn)唐山莊、碧湖花園、鵬益花園、寶安大益廣場(chǎng)、青海大廈、金稻田公寓、半島花園A區(qū)、半島花園B區(qū)、怡?；▓@、玉華花園、臨園大廈、半島大廈、海昌大廈、招北綜合樓等16個(gè)小區(qū)，管理面積共計(jì)80萬(wàn)平方米。公司管轄的鳴翠谷、銀翠苑為高科技智能化小區(qū)。它安裝和使用了室內(nèi)外防盜報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、水、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂和廣播系統(tǒng)。對(duì)于上述這些高科技智能化設(shè)施，公司管理人員經(jīng)過認(rèn)真的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，目前不但能熟練操作、使用和維護(hù)，而

7、且還針對(duì)各小區(qū)不同的特點(diǎn)和要求總結(jié)出一套完整的智能化設(shè)施管理辦法，為今后接管智能化小區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過幾年的不斷努力，公司所管轄的各個(gè)小區(qū)均獲得了住戶和發(fā)展商的一致好評(píng)，住戶滿意率不低于98%。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全文明小區(qū)稱號(hào)。1998年10月，公司通過了ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。版號(hào):1修改狀態(tài):A0.3深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第2頁(yè)共2頁(yè)日期:2004.4.8隨著公司管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，加上其獨(dú)樹一幟的管理模式，公司總經(jīng)理于1998年5月在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二次全體會(huì)員大會(huì)上被選為常務(wù)理事。展望未來，公司全體員工將一如既往地秉承“敬業(yè)

8、、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，始終堅(jiān)持“用戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，針對(duì)新接的高檔小區(qū)管理難度大、住戶要求水準(zhǔn)高等特點(diǎn)，在全面實(shí)施ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推出一系列星級(jí)酒店式的便民服務(wù)項(xiàng)目，以便讓所有住戶更加稱心、滿意，讓xx物業(yè)公司的物業(yè)管理工作早日邁上新的臺(tái)階。11質(zhì)量方針版號(hào)：1第1頁(yè)修改狀態(tài):A1.0共1頁(yè)期:2004.4.81.1 質(zhì)量方針1.2 深圳市XX物業(yè)管理有限公司的質(zhì)量方針是為用戶提供：安全、舒適、清潔、優(yōu)美、便利的生活和工作環(huán)境。1.3 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)上，弁與公司管理體系相一致，它基于：1. “用戶至尊，服

9、務(wù)至上”的服務(wù)宗旨。2. “敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。3. 實(shí)行“先培訓(xùn)后上崗”使每一個(gè)員工對(duì)公司的質(zhì)量方針和工作要求及用戶的需求有足夠的了解，明確自己的工作對(duì)公司的整體服務(wù)水平將產(chǎn)生影響，確保公司的信譽(yù)和使用戶滿意。4. 合理的收費(fèi)。5. 符合政府法規(guī)、法律的要求。管理目標(biāo)版號(hào)：1第1頁(yè)日修改狀態(tài):A2.0共2頁(yè)期:2004.4.82.0管理目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱相關(guān)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施責(zé)任部門責(zé)任人1房屋完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。管理員2房屋零修、急修及時(shí)率95%95%接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完

10、成并建立回訪檔案記錄。維修工3維修工程質(zhì)量合格率95%95%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足用戶需要。維修工4管理費(fèi)收繳率95%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。收費(fèi)員5綠化完好率98%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄確保大廈公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。綠化工6清潔、保潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保小心內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新。清潔工7山路完好率及使90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄管理員用率確保道路完好。8化糞池、雨水井污水

11、井完好率99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保溝、渠完好，并定期疏通，清理。管理員9排水管、明暗溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。管理員10路燈完好率85%95%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔。管理員11停車場(chǎng)、單車棚完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)施完好，方便使用。管理員12公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及標(biāo)識(shí)95%95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保設(shè)施完好，美觀清潔。管理員版號(hào):1修改狀態(tài):A2.0管理目標(biāo)第2頁(yè)共2頁(yè)日期:2004.

12、4.8序號(hào)指標(biāo)名稱相關(guān)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施責(zé)任部門責(zé)任人13大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，并每周訓(xùn)練一次，每次一小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全保安隊(duì)長(zhǎng)14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。保安隊(duì)長(zhǎng)15火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。保安隊(duì)長(zhǎng)16違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率處理率

13、95%0.1%100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得用戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄。管理員17用戶有效投訴率及處理率投訴率1%1處理率95%1%100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與用戶的溝通，定期舉行用戶懇談會(huì)，了解用戶的愿望管理處主任精品資料推薦和要求，滿足用戶的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、提高培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工，實(shí)行外送有關(guān)部門培訓(xùn)1、考核，并就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)1

14、,并予以考核，確保培訓(xùn)合格率100%以保障員工的素質(zhì)。發(fā)展部19維修服務(wù)回訪率50%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。管理員20用戶對(duì)物業(yè)管理滿后率95%98%在日常工作中及時(shí)收集用戶的需求信息，盡可能的滿足用戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保用戶對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。管理處主任版號(hào)：1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第1頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.83.03.1組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限xx實(shí)驗(yàn)樓管理處設(shè)主任壹名、收費(fèi)管理員壹名、工程主管壹名、操作水電工貳名、監(jiān)控值班員壹名、保潔員肆名、綠化工壹名，全部人員均從深圳市xx物業(yè)管理公司抽調(diào)，上述服務(wù)人員均已通過IS

15、O9002技術(shù)培訓(xùn)弁持證上崗。xx實(shí)驗(yàn)樓管理處組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理辦公室精品資料推薦16保潔員肆名玉華花園管理處金稻田管理處鵬益花園管理處碧湖花園管理處綠化工壹名怔監(jiān)控值班員壹名操作水電工貳名工程主管壹名收費(fèi)員壹名管理處主任壹名版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第2頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.8第一節(jié)規(guī)章制度3.1 職責(zé)權(quán)限3.2 規(guī)章制度與檔案建設(shè)吸收國(guó)際及國(guó)內(nèi)同行的先進(jìn)物業(yè)管理思想，結(jié)合深圳市xx物業(yè)管理有限公司的實(shí)際情況，在制訂管理規(guī)章制度時(shí)注意做到使物業(yè)管理有法可依，有章可循。為進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范管理，我公司將按照已實(shí)施ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)實(shí)驗(yàn)樓實(shí)施專業(yè)

16、化、規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三豐收。在此，我們摘錄與實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理有關(guān)的部分公眾管理制度，內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作手冊(cè)。一、公眾管理制度（目錄摘錄）1、業(yè)主公約2、精神文明公約3、樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定4、物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定5、治安管理規(guī)定6、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定7、園林綠化管理規(guī)定8、消防管理規(guī)定9、交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定10、 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定11、 電梯使用管理規(guī)定12、 智能化設(shè)施管理規(guī)定13、 供水、供電、供氣管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)3.2.1管理處主任職責(zé)管理處主任是由公司聘任，授權(quán)到實(shí)驗(yàn)樓實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系的責(zé)任人，對(duì)

17、公司和業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，保證實(shí)驗(yàn)樓的精品資料推薦環(huán)境優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩、住戶生活寧?kù)o，為實(shí)現(xiàn)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的管理目標(biāo)而履行下列職責(zé)：1. 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各種規(guī)章制度和物業(yè)管理合同的服務(wù)要求，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)備、設(shè)施組織驗(yàn)收、接管。2. 業(yè)務(wù)上接受物業(yè)部和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好不合格服務(wù)的處理。3. 合理配置管理處各種資源。協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活、確保員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度；本著“取之于民，用之于民”的收費(fèi)和使用原則，管好、用好住宅

18、區(qū)的管理資金。4. 負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火管理。5. 監(jiān)督檢查住宅區(qū)的清潔、綠化、消殺工作，并做好日檢記錄。6. 負(fù)責(zé)費(fèi)用收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，辦理銀行托收，對(duì)欠費(fèi)用戶，應(yīng)電話或上門催收。7. 負(fù)責(zé)管理處考勤匯總。8. 負(fù)責(zé)管理處文檔管理。9. 負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)物品管理。10. 對(duì)業(yè)主（住戶）的來信來訪，熱情接待，及時(shí)處理不合格服務(wù)的投訴，并定期回訪。版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第3頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.811 .組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住戶生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。12 .積極配合政府相關(guān)部門做好住宅區(qū)的有關(guān)工作。13 .每半個(gè)月組織

19、管理處員工召開例會(huì)，每月月底做好本月管理工作總結(jié)及下月的工作計(jì)劃安排。14 .完成公司交辦的其他工作任務(wù)。3.2.2 工程主管職責(zé)在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，確保住宅區(qū)的公共設(shè)備正常運(yùn)行、公共設(shè)施的正常使用。1. 負(fù)責(zé)管理處的維修管理工作。2. 負(fù)責(zé)制定住宅區(qū)的設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，弁負(fù)責(zé)組織安排實(shí)施；重大維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)公司及業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。3. 執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)及公司的各項(xiàng)操作規(guī)程，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故。4. 對(duì)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期的檢查，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修及配套設(shè)施的完善、施工工作。切實(shí)執(zhí)

20、行“三干凈”（設(shè)備干凈、工作場(chǎng)地干凈、機(jī)房干凈）、5. “三不漏”（不漏水、不漏油、不漏電）、“三良好”（使17精品資料推薦用性能良好、密封性能良好、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督操作嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織搶修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證系統(tǒng)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。負(fù)責(zé)組織操作工配合工程部做好住宅區(qū)的技術(shù)文件資料、設(shè)備、設(shè)施的版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第4頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.8驗(yàn)收、接管工作，弁建立臺(tái)帳。6. 負(fù)責(zé)維修物品、工具的采購(gòu)計(jì)劃中報(bào)弁協(xié)助采購(gòu)。7. 組織維修工對(duì)住宅區(qū)的水、電表抄錄、核對(duì)。8. 協(xié)同做好

21、業(yè)主的裝修驗(yàn)收。9. 領(lǐng)導(dǎo)水電操作工為業(yè)主（住戶）提供及時(shí)周到的維修服務(wù)。10. 完成主任交辦的其他工作。3.2.3 操作水電工職責(zé)在工程主管的指導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行操作、維修、養(yǎng)護(hù)、管理和向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)。1. 協(xié)助住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收、接管工作。2. 熟悉住宅區(qū)各水、電、氣管線空調(diào)的管道走向、分布狀況以及管線主控位置。3.嚴(yán)格按規(guī)范做好負(fù)責(zé)住宅公共設(shè)備、設(shè)施的操作維修、檢查、保養(yǎng)工作，弁做好相應(yīng)的各項(xiàng)記錄。4. 遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5. 為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)時(shí)，做到維修及時(shí)，“工完場(chǎng)清”，保證質(zhì)量。6. 完成主管交辦的其

22、他維修任務(wù)。7. 遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。8. 遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)時(shí)，做到維修及時(shí)，“工完場(chǎng)清”，保證質(zhì)量。9. 完成主管交辦的其他維修任務(wù)。3.2.4監(jiān)控室值班員職責(zé)負(fù)責(zé)監(jiān)控住宅區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行，收集治安信息，確保版號(hào)：1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第5頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.8住宅區(qū)安全。1. 熟悉住宅區(qū)的周圍環(huán)境及人員情況，掌握監(jiān)控系統(tǒng)器材的布置、性能及其監(jiān)控范圍；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知相關(guān)人員處理。2. 受理業(yè)主（住戶）的治安投訴，作好記錄，根據(jù)輕、重、緩、急情況，采取相應(yīng)措施轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門

23、處理。3. 值班時(shí)間不得隨意離開值班室，不準(zhǔn)看書報(bào)，不準(zhǔn)與他人聊天，不準(zhǔn)吸煙、喝酒，不準(zhǔn)瞌睡，不準(zhǔn)擅離崗位。4. 非工作所需嚴(yán)禁私人占用電話，制止非值班人員進(jìn)入值班室。5. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄和交接班手續(xù)。6. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。3.2.5保潔員職責(zé)1. 佩帶工作證，按規(guī)定著裝。2. 按時(shí)對(duì)自己責(zé)任區(qū)的地面、樓梯及公共設(shè)施進(jìn)行保潔，弁達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。3. 完成保潔責(zé)任區(qū)的保潔任務(wù)，做好垃圾收集、分類清運(yùn)工作。4. 利用非工作日時(shí)間，定期對(duì)空調(diào)風(fēng)口、天花、照明燈具、門窗、窗簾、辦公設(shè)施等進(jìn)行清潔，使之保持整潔。5. 接受管理員的保潔工作檢查，改進(jìn)不合格服務(wù)。6 .正確使用

24、和保管清潔物品和工具。7 .努力學(xué)習(xí)清潔業(yè)務(wù)技術(shù)，提高技能。3.2.6綠化工職責(zé)1.佩帶工作證，按規(guī)定著裝。2.做好對(duì)花木的松土、施肥、澆水、補(bǔ)苗等工作。版號(hào)：1修改狀態(tài):A第6頁(yè)共6頁(yè)日期:2004.4.83. 及時(shí)對(duì)花木、草坪進(jìn)行修剪、整形，做到造型美觀、景觀豐富。20精品資料推薦4. 對(duì)修剪整形的樹枝、雜草等及時(shí)清理。5. 防治花木病蟲，保證花木長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良，不污染環(huán)境。6. 負(fù)責(zé)消殺工作的實(shí)施、檢查，保證周圍環(huán)境無(wú)蟲害，綠化植物無(wú)病蟲害。7. 接受公司管理員的檢查，改進(jìn)不合格服務(wù)。8. 正確使用和保管綠化施工用具。9. 努力學(xué)習(xí)綠化業(yè)務(wù)技術(shù)，提高技能。三、管理運(yùn)作制度（文件目錄）1、管理處

25、工作手冊(cè)2、消防工作手冊(cè)3、保安工作手冊(cè)4、維修工作手冊(cè)5、智能化設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)6、機(jī)電設(shè)備工作手冊(cè)7、清潔綠化工作手冊(cè)四、ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系文件1、物業(yè)部工作文件2、工程部工作文件3、保安工作文件4、清潔綠化部工作文件5、程序文件6、質(zhì)量手冊(cè)7、質(zhì)量體系表格第二節(jié)檔案建設(shè)管理系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。物業(yè)管理者履行物業(yè)管理名同實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，

26、做到分類整理，易于管理處建立的發(fā)檔資料查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)一、檔案資料管理的流程圖發(fā)展部提供的資料借閱文檔復(fù)印文件張 貼 文 件作廢文件登記銷毀檔案資料分類意圖類別資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2、建筑許可證、投資許可證。開工許可證3、拆遷安置資料、丈量報(bào)告4、相關(guān)驗(yàn)收批文基礎(chǔ)管理工程技術(shù)資料1、紅線圖、總平向圖2、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告3、工程合同、工程預(yù)決算4、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單5、竣工圖：A單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖B附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖6、房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調(diào)、采暖、弱電、消防及智能化竣工驗(yàn)收證明書

27、7、鋼材、水泥等月要材料的質(zhì)量保證書8、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書9、供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備技術(shù)資料10、砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告11、綠化工程竣工圖12、其他技術(shù)資料按管驗(yàn)收資料1、接管驗(yàn)收手續(xù)2、接管驗(yàn)收設(shè)備確認(rèn)憑證3、接管驗(yàn)收房屋本體確認(rèn)憑證4、保修期設(shè)備、房屋本體返工驗(yàn)收資料管理合同資料1、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議2、物業(yè)管理委托合同業(yè)主委員會(huì)資料1、籌備成立文件2、成立后運(yùn)作文件類別資料內(nèi)容基礎(chǔ)基金資料維修基金的建立、管理、使用、續(xù)籌的文件管理目標(biāo)及方案1、爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理“示范小區(qū)”規(guī)劃2、物業(yè)管理實(shí)施方案管理規(guī)章制度1、公眾管理制度2、管理運(yùn)作制度、工作義件3、

28、公眾制度基員工管理資料1、員工個(gè)人資料、聘用表2、員工業(yè)績(jī)考核及將罰記錄3、員工培訓(xùn)計(jì)劃和個(gè)人成長(zhǎng)記錄4、員工培訓(xùn)考核記錄5、貝工外出考核及經(jīng)加演記錄6員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄計(jì)算機(jī)管理資料1、計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說明2、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄礎(chǔ)行政義件資料1、管理處值班記錄2、政府部門及月管領(lǐng)導(dǎo)部門文件3、xx物業(yè)公司及業(yè)主單位相關(guān)義件4、規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件5、接待來訪參觀記錄表管業(yè)主、客戶資料1、業(yè)主、客戶管理資料、業(yè)主公約、裝修申請(qǐng)。費(fèi)用托收協(xié)議2、業(yè)主、客戶檔案3、業(yè)主、客戶維修檔案理業(yè)主反饋資料1、服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表2、業(yè)月意見調(diào)查、維修資料1、維修申報(bào)表2、維修服務(wù)派工單3、維

29、修回訪記錄表房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示資料1、實(shí)驗(yàn)樓、樓層、房號(hào)平面不意圖2、引路方向平面圖大廈房屋安全管理類1、禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄2、裝修驗(yàn)收記錄3、房屋安全檢查記錄類別資料內(nèi)容共用設(shè)備管理綜合類1、設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程2、各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度3、定期巡回檢查記錄4、運(yùn)行記錄5、運(yùn)行記錄6、設(shè)備維修檔案7、設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定8、相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書供電系統(tǒng)1、送電、停電通知及記錄2、臨時(shí)用電管理措施3、停電應(yīng)急處理措施弱電系統(tǒng)1、智能化行記錄2、智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄公用設(shè)備管理消防系統(tǒng)1、消防24小時(shí)值班記錄2、消防設(shè)施設(shè)備清單3、消防設(shè)施設(shè)備使用方法4、消防應(yīng)急方案、消

30、防疏散圖5、相關(guān)消防宣傳資料及法規(guī)6、火災(zāi)隱患檢查記錄電梯系統(tǒng)1、電梯準(zhǔn)用證2、年檢合格證3、電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書4、電梯應(yīng)急處理措施及記錄給排水系統(tǒng)1、實(shí)驗(yàn)樓用水供水管理制度2、用水、節(jié)水計(jì)劃3、給排水設(shè)施安全檢查記錄4、二次供水衛(wèi)生許可證5、水質(zhì)化驗(yàn)單6、操作失員衛(wèi)行健康許可證7、限水、停水通知及關(guān)記錄8、供水設(shè)備周圍劃、境檢查記錄9、應(yīng)急處理方案及相關(guān)記錄共用配套設(shè)施資料1、共用配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表2、共配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及記錄共用管線資料1、地下管網(wǎng)圖2、違章架空管線處理記錄照明設(shè)施1、道路、樓道、大堂公共照明統(tǒng)計(jì)表2、公共照明維修及更換記錄類別資料內(nèi)容保安及車輛管保安資料1、日常巡

31、查記錄、值班記錄2、訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄3、實(shí)驗(yàn)樓安全防范措施4、查崗記錄、閉路監(jiān)系統(tǒng)錄象帶5、物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場(chǎng)管理資料1、停;車場(chǎng)出入登記記錄2、交通疏導(dǎo)圖3、停車聲安全設(shè)施記錄4、車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)生管理劃、衛(wèi)設(shè)施資料1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表2、劃、衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料1、清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄2、國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音3、處理污染事件記錄4、消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料1、綠化規(guī)劃圖紙2、綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表3、綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄4、綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料1、活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄2、社區(qū)文化活動(dòng)圖

32、片及音像記錄3、傳媒報(bào)導(dǎo)4、文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益1、物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表2、有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表3、物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表4.0 xx版號(hào):1修改狀態(tài):A實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第1頁(yè)38共27頁(yè)期:2004.4.84.1員工培訓(xùn)接管前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)個(gè)月企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神鄭曉冰全體員工公司會(huì)議室小區(qū)概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度王愛民全體員工會(huì)議室管理方案內(nèi)容講解討論王愛民全體員工會(huì)議室員工守則、理念行為規(guī)范手冊(cè)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)胡建鳳全體員工xx實(shí)驗(yàn)樓智能化設(shè)施管理知識(shí)張龍全體員工xx實(shí)驗(yàn)樓崗位與工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)；崗位職責(zé)、工作流程、

33、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)潘英超各部門員工xx實(shí)驗(yàn)樓ISO9002文件培訓(xùn)楊軍全體員工會(huì)議室消防安全、應(yīng)急常識(shí)車占生管理處全體人員會(huì)議室實(shí)習(xí)與考核管理處主任管理處員工xx實(shí)驗(yàn)樓版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第2頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.8管理處員工守則（一）工作態(tài)度1 .禮儀一是員工對(duì)顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容，使用敬語(yǔ),字當(dāng)頭，“謝”字不離口，接電話時(shí)先說“您好”。2 .喜悅一最適當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨！拔⑿Α笔怯颜x的大使，是連接顧客橋梁，它會(huì)使員工樂業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺。3 .效率一提供高效率的服務(wù)，完成高效率的工作，急顧客所急，為顧客排憂解難，藉以贏得滿意及公司的聲譽(yù)

34、。4 .責(zé)任一無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿的效果，給人以效率快和良好服務(wù)的印象。5 .協(xié)作一是公司管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合，誠(chéng)誠(chéng)協(xié)作，不得互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)公司的聲譽(yù)。6 .忠實(shí)一忠誠(chéng)老實(shí)是員工必須具有的品德，有事必報(bào)，有錯(cuò)必改，不得提供假情況，不得文過飾非，陽(yáng)奉陰違。（二）儀態(tài)1 .所有必須以立姿的員工，其正確姿勢(shì)應(yīng)是：雙腳以兩肩同寬自然垂直分開（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹）。2 .所有以座姿工作的員工，必須座姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得拖鞋。3 .

35、工作時(shí)間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。（）1 .身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物。2 .每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物。3 .頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準(zhǔn)蓄長(zhǎng)發(fā)、燙發(fā)，頭發(fā)不得有頭屑。4 .女員工上班要化妝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化妝。5 .不得佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲，女員工不得涂色在指甲上。6 .必須佩帶工號(hào)牌或名牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第3頁(yè)共27頁(yè)期:2004.4.8（四）表情1 .微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。2 .面對(duì)賓客

36、住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好，必要時(shí)還要有同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。3 .和賓客交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱是。4 .雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子、鼓擊或玩弄其他物品。5 .行走迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與賓客同時(shí)進(jìn)出門（如電梯門），應(yīng)讓賓客先行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。6 .不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人浴⒋驀娞鐣r(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。7 .不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。不得將任何物件夾于腋下

37、。8 .上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志。9 .不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。10 .要注意自我控制，隨時(shí)注意自己的言行舉動(dòng)。11 .客人和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。12 .在為客人服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。13 .員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意以表示已注意他（她）的來臨。不得無(wú)所表示，等客人先開口。（五）接聽電話1 .所有來電，務(wù)必在三響之內(nèi)接答。2 .接電話先問好、報(bào)單位，說“請(qǐng)問能幫您什么忙？”，不得倒亂次序。3 .通話時(shí)，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒

38、一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應(yīng)用另一只手捂著聽筒。4 .必要時(shí)要作好記錄，通話要點(diǎn)要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。5 .對(duì)方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對(duì)方掛線及用力擲聽筒。6 .在崗位上，不得打私人電話、傳私電話，家人有急事來電，應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話，他人接聽，只代為記錄。7 .對(duì)話要求按本守則“言談”一節(jié)規(guī)定辦。版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第4頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.8（六）言談1 .聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。2 .不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言。3 .三人以上對(duì)話，要用相互都懂的語(yǔ)言。

39、4 .不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話，不講過分的玩笑。5 .說話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意“請(qǐng)”、“謝”字不離口。6 .不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。7 .要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。8 .指第三者時(shí)不能講“他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。9 .無(wú)論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。10 .客人講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”，不得毫無(wú)反應(yīng)。11 .客人來時(shí)要問好，注意講“歡迎您的光臨”，客人走時(shí)，注意講“祝您愉快”，或“歡迎下次再光臨”。12 .任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”或說“不知道”。13 .暫時(shí)離開面對(duì)的客人，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開時(shí)間較長(zhǎng)，回來后要

40、講“對(duì)不起，讓您久等"。不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。14 .當(dāng)為客人完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問是否還有其他事需要幫助。（七）工作服1 .工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2 .非因工作需要，不得在小區(qū)以外穿著工作服。3 .扭扣要全部扣好，穿西裝服時(shí)，不論男、女第一顆扭扣須扣上，襯衣的第二顆扭扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。4 .工作服外衣衣袖、領(lǐng)口和襯衣領(lǐng)口，不得顯露個(gè)人衣物及個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、紙張等，工作服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。5 .只準(zhǔn)按規(guī)定著鞋上班，皮革不準(zhǔn)釘金屬掌，禁止著涼鞋，女員工只準(zhǔn)著肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn)，襪頭不得露出裙腳，襪子

41、不得有破洞。（八）保密未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料，公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無(wú)關(guān)人員，如有查詢，可請(qǐng)查詢者到總經(jīng)理辦公室接洽。版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第5頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2樓宇入伙4.2.1 樓宇入伙程序。1. 樓宇入伙，管理處將入伙須知、入伙流程圖、裝修管理規(guī)定貼在管理處明顯位置，使業(yè)主按規(guī)定順序辦理入伙手續(xù)。2. 核實(shí)業(yè)主有效證件和入伙資料，包括：入伙通知單、購(gòu)樓合同、身份證件和復(fù)印件等。3. 如業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，要求代辦人出示業(yè)主身份證原件、委托書、本人身份證、入伙通知單和購(gòu)樓合同等入伙資料。4. 按樓宇入伙

42、應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表中規(guī)定的金額收費(fèi)。5. 請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀弁簽定業(yè)主公約，對(duì)業(yè)主不明之處耐心解釋。如業(yè)主對(duì)特別約定的條款表示不同意，可補(bǔ)充在業(yè)主公約之中，待業(yè)主對(duì)各條款內(nèi)容無(wú)異義后，懇請(qǐng)業(yè)主簽名。6. 請(qǐng)業(yè)主填寫住戶卡片、留下有效聯(lián)系電話。7. 向業(yè)主發(fā)放入伙簽認(rèn)表、裝修中報(bào)審批表、房間鎖匙，管理員陪同業(yè)主一起驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)房后簽收。8. 按規(guī)定為業(yè)主辦理裝修審批手續(xù)。9. 入伙文字資料由管理處保管。4.2.2 入伙須知敬請(qǐng)業(yè)主入伙前仔細(xì)閱讀本須知弁遵照?qǐng)?zhí)行：1. 業(yè)主（租戶）須親自到管理處辦理入伙手續(xù)；委托他人代辦，版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第6頁(yè)共27頁(yè)日期:2

43、004.4.8代辦人應(yīng)出具委托書及代辦人身份證明。2. 辦理入伙手續(xù)需攜帶的文件：A.開發(fā)商開出的入伙通知書；B.購(gòu)房合同或發(fā)票；C.本人身份證和復(fù)印件；D.業(yè)主委托書和代辦人身份證及復(fù)印件。3. 繳納費(fèi)用：見入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表。4. 業(yè)主裝修請(qǐng)即時(shí)索取裝修申報(bào)審批表（一式兩份），按要求填寫后交管理處審核。5. 裝修審批后，裝修人員應(yīng)辦理臨時(shí)施工作業(yè)卡，弁繳交裝修押金等。6. 確定搬遷日期，及時(shí)通知管理處，以便統(tǒng)一安排。7. 業(yè)主還需親自或委托他人監(jiān)督搬遷，弁對(duì)搬遷工人的行為負(fù)責(zé)。8. 入伙后請(qǐng)即到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶籍登記。4.0 XX27頁(yè)版號(hào):1修改狀態(tài):A實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第7頁(yè)共日期:200

44、4.4.84.2.3 入伙流程圖業(yè)主持入伙通知書管理處閱讀入伙須知簽約 填卡1 .簽業(yè)主公約2 .填寫住戶卡表到交費(fèi)處繳費(fèi)見入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)領(lǐng)取鎖匙和入伙簽認(rèn)表驗(yàn)房、抄表底、簽認(rèn)XL1 .管理員陪同驗(yàn)房2 .業(yè)主自己驗(yàn)房3 .在入伙簽認(rèn)表上簽名4 .抄水電表底讀數(shù)并確認(rèn)1 .填寫裝修內(nèi)容裝修申報(bào)2 .裝修審批3 .辦理施工出入證版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第8頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2.4樓宇入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1管理費(fèi)準(zhǔn)高層2.60元/M2每月10日前收取當(dāng)月管理費(fèi)。高層2.80元/M22水電押金住宅_.25兀/M按市住98.11.5

45、紀(jì)要規(guī)定收?。ǔ淼綉艉笸诉€）。3本體維修基金住宅0.25元/M2入伙一年后開始收取。4裝修押金2000元/戶根據(jù)深圳巾家庭居室裝修管理規(guī)定；施工隊(duì)和業(yè)主各繳1000元。5公共設(shè)施占用費(fèi)10元/天施工隊(duì)支付，裝修押金中扣除。6停車費(fèi)（月卡）室外200元/月小型汽車。室內(nèi)400元/月7有線電視安裝費(fèi)8煤氣開戶費(fèi)9水費(fèi)（排污費(fèi)另計(jì)）按供水部門的規(guī)定收取。10電費(fèi)按供電部門的規(guī)定收取。版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第9頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2.5入伙簽認(rèn)表領(lǐng)表日期：幢樓單元業(yè)主姓名聯(lián)系電話女士先生如您對(duì)所購(gòu)房屋及設(shè)施基本滿意，請(qǐng)?jiān)诖藱趦?nèi)簽字，并祝平安順意！評(píng)語(yǔ)：簽名：年月

46、日如果您認(rèn)為尚存不同程度的問題，請(qǐng)將意見填在表中，我們將盡快為您解存在問題處理結(jié)果經(jīng)辦人：年月日業(yè)主簽收：年月日說明：請(qǐng)?jiān)谑毡砗笕靸?nèi)填好送交管理處，否則，視為業(yè)主簽收。附列：該單元水、電、煤氣分表基數(shù)：水表底數(shù)：噸電表底數(shù)：度煤氣讀數(shù)：立方版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第10頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2.6裝修中報(bào)表業(yè)主姓名聯(lián)系電話工作單位施工圖紙（可附后）施工隊(duì)名稱聯(lián)系電話負(fù)責(zé)人資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資格證）（可附后）申請(qǐng)裝修內(nèi)容（包括裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙等）本住戶和施工隊(duì)保證裝修內(nèi)容不超過以上范圍、標(biāo)準(zhǔn)，并按期完成，嚴(yán)格遵守深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定及X

47、X實(shí)驗(yàn)樓裝修管理規(guī)定住戶簽名：施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽名：戶主裝修保證金施工隊(duì)裝修保證金收款人工程技術(shù)部審批意見管理處驗(yàn)收意見退還業(yè)主裝修保證金退還施工隊(duì)裝修保證金收款人備注1 .裝修工程完工，需經(jīng)管理處工程部驗(yàn)收，如無(wú)違章，予以初驗(yàn)簽字。初驗(yàn)簽字滿二個(gè)月后，管理處進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如無(wú)漏、堵及違章，共同簽認(rèn)后方可退回裝修保證金（即押金）。2 .本文f二份，由業(yè)主、施工隊(duì)、管理處各執(zhí)一份。版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第11頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2.7消防安全責(zé)任書根據(jù)中華人民共和國(guó)消防條例（下稱條例）廣東省消防管理規(guī)定（下稱管理規(guī)定）的規(guī)定。為確保小區(qū)不發(fā)生火險(xiǎn)和消防火險(xiǎn)隱患，特制

48、定小區(qū)消防安全責(zé)任書，弁確定業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)人為xx實(shí)驗(yàn)樓幢號(hào)住宅（商鋪）的當(dāng)然防火責(zé)任人，其責(zé)任如下：1. 建立本單元住宅（商鋪）以防火責(zé)任人為領(lǐng)導(dǎo)，使用人員共同參與的消防安全小組，認(rèn)真貫徹執(zhí)行條例和管理規(guī)定等消防法規(guī)及條款。2. 防火責(zé)任人應(yīng)經(jīng)常教育本單元人員樹立防火意識(shí)，使用完電器、燃?xì)庥镁吆箝_關(guān)（閥門）要關(guān)閉。3. 配備必需的消防設(shè)備器材，定期檢查維修，弁在有效期結(jié)束前或使用后及時(shí)更換滅火材料。4. 經(jīng)常對(duì)使用人員進(jìn)行消防知識(shí)以及火警發(fā)生后逃生、自救技能的學(xué)習(xí)，使住戶和工作人員都能掌握和使用所配備的消防設(shè)施和器材。5. 經(jīng)常對(duì)住宅（商鋪）內(nèi)部消防工作進(jìn)行檢查、總結(jié)，同時(shí)弁主動(dòng)配合有關(guān)消

49、防監(jiān)督機(jī)關(guān)和管理處對(duì)本單元消防工作的檢查、監(jiān)督。6. 有義務(wù)發(fā)動(dòng)住戶和商鋪工作人員參與消防主管部門和管理處組織的消防演習(xí)及宣傳活動(dòng)。7. 組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案，在緊急情況下組織撲救初起火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，火災(zāi)發(fā)生時(shí)應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)指揮員的統(tǒng)一指揮。版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第12頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.88. 有責(zé)任保護(hù)火災(zāi)事故現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助管理處和消防機(jī)關(guān)調(diào)精品資料推薦查火災(zāi)原因。9. 具有國(guó)家規(guī)定的有關(guān)防火安全責(zé)任人所應(yīng)有的權(quán)力、義務(wù)和承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。10. 為保證本責(zé)任書的有效執(zhí)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)有上述條款造成火險(xiǎn)或存在火險(xiǎn)隱患等情況，管理處有權(quán)按XX實(shí)驗(yàn)樓消防管理規(guī)定

50、追究責(zé)任人的責(zé)任或報(bào)消防部門處理，本責(zé)任書自簽字之起生效至該物業(yè)單位更換用戶為止。用戶中間更換責(zé)任人則另行簽訂消防安全責(zé)任書，更換責(zé)任人未重新簽訂責(zé)任書，其前任住宅負(fù)責(zé)人承擔(dān)當(dāng)然責(zé)任人責(zé)任。本責(zé)任書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。責(zé)任單位：樓號(hào)管理單位：責(zé)任人：責(zé)任人：電話：電話：年月日月日附：羅湖區(qū)火警電話：119管理處報(bào)警電話：版號(hào):1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第13頁(yè)共27頁(yè)日期:2004.4.84.2.8業(yè)主公約為加強(qiáng)本小區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，弁共同遵守。一業(yè)主權(quán)利業(yè)主是指房地產(chǎn)所

51、有權(quán)人。1. 依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。2. 依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）的權(quán)利。3. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。4. 有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水管以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。5. 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議管理處及時(shí)組織修繕。6. 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，弁擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。7. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向管理處提出質(zhì)詢，弁得到答復(fù)。8. 有權(quán)要求管理處依照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。9. 有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng)。10. 有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建40精品資料推薦議。1.有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)版號(hào)：1修改狀態(tài):A4.0XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理第14頁(yè)共