上海金橋國際廣場案例

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1案例參考：金橋國際商業(yè)廣場案例參考：金橋國際商業(yè)廣場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金橋地區(qū)積聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，金橋國際商業(yè)廣場定金橋地區(qū)積聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，金橋國際商業(yè)廣場定位為一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心，完善了區(qū)域的商業(yè)配套位為一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心，完善了區(qū)域的商業(yè)配套p開發(fā)背景：開發(fā)背景：p金橋國際商業(yè)廣場地塊的前身即曾經(jīng)大名鼎金橋國際商業(yè)廣場地塊的前身即曾經(jīng)大名鼎鼎的埃蒙頓假日廣場，原規(guī)劃為商業(yè)總面積鼎的埃蒙頓假日廣場，原規(guī)劃為商業(yè)總面積1010萬平方米，地下商業(yè)萬平方米的一站式購萬平方米，地下商業(yè)萬平方米的一站式購物中心。物中心。p

2、開發(fā)商、運(yùn)營商：崇邦集團(tuán)開發(fā)商、運(yùn)營商：崇邦集團(tuán)p投資商：摩根摩根士丹利基金投資商：摩根摩根士丹利基金p區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 ：工程周邊居民密集，旁有金橋：工程周邊居民密集，旁有金橋瑞仕花園，碧云國際社區(qū)；跨國企業(yè)云集的瑞仕花園，碧云國際社區(qū)；跨國企業(yè)云集的金橋進(jìn)出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)，金橋進(jìn)出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)，6 6公公里半徑范圍內(nèi)常駐人口達(dá)里半徑范圍內(nèi)常駐人口達(dá)750750，000000人人p總體定位：一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心總體定位：一站式效勞的社區(qū)商業(yè)中心p客群定位：白領(lǐng)階層、小白領(lǐng)客群定位：白領(lǐng)階層、小白領(lǐng)p檔次：中高檔檔次：中高檔2金橋國金橋國際高業(yè)際高業(yè)廣場廣場金橋進(jìn)出口

3、加工區(qū)金橋進(jìn)出口加工區(qū)南區(qū)張東高科技園區(qū)外高橋保稅區(qū)碧云國際社區(qū)聯(lián)洋國際社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3建筑布局：采用建筑群落形式，由建筑布局：采用建筑群落形式，由集中式單體集中式單體+ +街鋪街鋪組成，在兩頭布置建筑組成，在兩頭布置建筑大單體，以集聚人氣，大單體建筑體量在萬方左右，商鋪集中分布在廣場及大單體，以集聚人氣，大單體建筑體量在萬方左右，商鋪集中分布在廣場及主步行道路兩側(cè)主步行道路兩側(cè)1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座p區(qū)位區(qū)位：地鐵六號線金橋站出口p規(guī)模規(guī)模：商業(yè)建筑面積萬方p建筑形態(tài)建筑形態(tài)：包括10座BLOCK商業(yè)組成，包括主力店、步行街等p集中式單體集中式單體：l1

4、 1座座：以集中式百貨為主，4層，地上總面積約萬方，比例約8.5%l1212座座：以國美和奔馳主題店為主，3層，地上總面積約1萬方，比例約6%建筑單體街鋪本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座主要功能：包含集中式商業(yè)超市、品牌旗艦店、兒童游樂中心、藝術(shù)工作主要功能：包含集中式商業(yè)超市、品牌旗艦店、兒童游樂中心、藝術(shù)工作室室+ +另設(shè)萬的寫字樓類住宅產(chǎn)品另設(shè)萬的寫字樓類住宅產(chǎn)品4p在金橋國際的業(yè)態(tài)組合中，堅(jiān)持休閑、娛樂帶動(dòng)消費(fèi)的運(yùn)營理念。p金橋國際廣場聚集了零售、餐飲、休閑娛樂、生活配套等多種業(yè)種，其各自的比例分別占45、25、12和18。p針對該區(qū)域缺少娛樂設(shè)施

5、的特點(diǎn)，金橋國際引入了許多娛樂工程，包括卡拉、保齡球、桌球、籃球、羽毛球及兒童游樂“動(dòng)感天地p功能規(guī)劃：金橋國際的布局分為四個(gè)區(qū)域，區(qū)是以“動(dòng)感天地為主打的家庭休閑購物區(qū)，區(qū)為時(shí)尚達(dá)人提供，等的潮流服飾購物區(qū)，區(qū)那么是集聚等個(gè)性與設(shè)計(jì)感的流行休閑購物區(qū)，區(qū)那么是以奔馳汽車展示廳為代表的摩登元素區(qū)。家庭休閑購物區(qū)潮流服飾購物區(qū)流行休閑購物區(qū)摩登元素區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5主力店及次主力店構(gòu)成：主力店由國美、兒童樂園、易買得等構(gòu)成，面積在主力店及次主力店構(gòu)成：主力店由國美、兒童樂園、易買得等構(gòu)成，面積在50005000方以上，次主力店為上海歌城、雷克薩斯、中國民生銀行、宿野整體形方以上，次主力店為

6、上海歌城、雷克薩斯、中國民生銀行、宿野整體形象設(shè)計(jì)、高點(diǎn)保齡球、臺球等，面積在象設(shè)計(jì)、高點(diǎn)保齡球、臺球等，面積在10001000方以上，核心商鋪為知名品牌服方以上，核心商鋪為知名品牌服飾、大型餐飲等構(gòu)成，面積在飾、大型餐飲等構(gòu)成，面積在200-800200-800方方店鋪店鋪業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主力店主力店國美：5000以上兒童樂園：5000方易買得：8000方次主力店次主力店上海歌城：1300-1700方保齡球、臺球館：1000-1500方雷克薩斯：中國民生銀行：1000方左右宿野整體形象設(shè)計(jì)：1000方左右大面積品牌大面積品牌商鋪商鋪優(yōu)衣庫、麥當(dāng)勞、C&A、豆撈坊、小南國等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6集中式

7、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：1 1座以兒童相關(guān)業(yè)態(tài)作為最大的招商亮點(diǎn)，設(shè)置了卡座以兒童相關(guān)業(yè)態(tài)作為最大的招商亮點(diǎn)，設(shè)置了卡通樂園、早教、兒童攝影等一系列兒童店鋪，再加上常規(guī)的服飾及餐飲業(yè)態(tài)通樂園、早教、兒童攝影等一系列兒童店鋪，再加上常規(guī)的服飾及餐飲業(yè)態(tài)，其中一層以服飾及餐飲為主，比例各占，其中一層以服飾及餐飲為主，比例各占40%40%，品牌中檔，二層以兒童服飾，品牌中檔，二層以兒童服飾及樂園為主，比例達(dá)及樂園為主，比例達(dá)60%60%，輔以較低檔的女裝服飾，三層，輔以較低檔的女裝服飾，三層80%80%為兒童相關(guān)業(yè)為兒童相關(guān)業(yè)態(tài)，四層為兒童樂園及餐飲，比例各為態(tài)，四層為兒童樂園及餐飲，比例

8、各為50%50%項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)占樓核心業(yè)態(tài)占樓層總業(yè)態(tài)比例層總業(yè)態(tài)比例B1-2B1-2停車場及易買得一層一層服裝及餐飲為主品牌：優(yōu)衣庫、艾格、天美意、味千拉面、肯德基服裝：40%餐飲：40%二層二層以兒童服飾及樂園為主品牌：博士蛙、卡通天地、英氏兒童服飾及樂園：60%三層三層全為兒童相關(guān)業(yè)態(tài)品牌：動(dòng)感天地、卡通尼樂園、想象樂創(chuàng)意中心兒童及相關(guān)業(yè)態(tài)：80%四層四層兒童樂園及餐飲品牌：卡通尼樂園、盤古烤肉、日本料理兒童樂園：50%餐飲：50%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：引入兒童主題型商業(yè)招商，在集中式商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：引入兒童主題型商業(yè)招商，在2-42-4層形成兒童樂園、兒層形

9、成兒童樂園、兒童教育、兒童服飾、兒童攝影等一條較全面的產(chǎn)業(yè)鏈條，成為商業(yè)招商一大童教育、兒童服飾、兒童攝影等一條較全面的產(chǎn)業(yè)鏈條，成為商業(yè)招商一大亮點(diǎn)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：一層以知名品牌服飾、快餐及簡餐為主，服飾比重商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：一層以知名品牌服飾、快餐及簡餐為主，服飾比重在在70%70%左右，二、三層以大型餐飲為主，輔以服飾、休閑娛樂、數(shù)碼、美容左右，二、三層以大型餐飲為主，輔以服飾、休閑娛樂、數(shù)碼、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，四層以休閑娛樂為主美發(fā)等業(yè)態(tài)，四層以休閑娛樂為主1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)占樓層核心業(yè)態(tài)占樓層總

10、業(yè)態(tài)比例總業(yè)態(tài)比例一層一層服飾及餐飲為主服飾品牌：依戀、歐時(shí)力、C&A、LEVIS、等中高檔品牌餐飲品牌：一茶一坐、滿記甜品、漢堡王等大眾快餐、西餐服飾：70%餐飲：30%二層二層餐飲為主，部分家居、數(shù)碼、服飾等餐飲：避風(fēng)塘、一番屋、小南國、棒約翰等大型餐飲餐飲：60%三層三層大型餐飲、輔以美容、美發(fā)、休閑娛樂餐飲：豆撈、望湘園、釜山料理等中高檔大型餐飲餐飲：70%休閑娛樂：20%四層四層休閑娛樂及餐飲休閑娛樂品牌：上海歌城、高點(diǎn)保齡球、臺球休閑娛樂：70%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：沿街區(qū)主線布置中高端服飾品牌及休閑餐飲，形成商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分：沿街區(qū)主線布置中高端服飾品牌

11、及休閑餐飲，形成商業(yè)街的核心商家，服飾店鋪面積均較大，在支線或人流動(dòng)線的末端那么分商業(yè)街的核心商家，服飾店鋪面積均較大，在支線或人流動(dòng)線的末端那么分布簡餐及一些一般品牌的服飾布簡餐及一些一般品牌的服飾vero modaonlylevisploryelandCoffee 棒約翰 C&A Adidas 茶礦 真功夫 牛頭面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10集中式單體及商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)單間面積：主體結(jié)構(gòu)柱距在集中式單體及商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)單間面積：主體結(jié)構(gòu)柱距在8 8米左右，除大主力米左右，除大主力店服裝外，品牌服裝一般開間和進(jìn)深在店服裝外，品牌服裝一般開間和進(jìn)深在1-21-2個(gè)柱距，簡餐及休閑餐飲開間進(jìn)深個(gè)柱距，簡

12、餐及休閑餐飲開間進(jìn)深也在也在1-21-2個(gè)柱距，大中型餐飲面積在個(gè)柱距，大中型餐飲面積在300300平以上，休閑娛樂主力店面積在平以上，休閑娛樂主力店面積在10001000平以上平以上l集中式單體及商業(yè)街區(qū)柱距及標(biāo)準(zhǔn)開間：集中式單體及商業(yè)街區(qū)柱距及標(biāo)準(zhǔn)開間：l柱距較大，集中式單體和商業(yè)街區(qū)柱距根本一樣，在柱距較大，集中式單體和商業(yè)街區(qū)柱距根本一樣，在8 8米左右，一個(gè)單元開間以一個(gè)柱距為標(biāo)準(zhǔn)米左右，一個(gè)單元開間以一個(gè)柱距為標(biāo)準(zhǔn)l服裝單間面積：服裝單間面積：l商業(yè)街區(qū)主干道沿線及集中式單體中外圍開間一般為商業(yè)街區(qū)主干道沿線及集中式單體中外圍開間一般為1-21-2個(gè)柱距，進(jìn)深為兩個(gè)柱距，大主力店鋪

13、如個(gè)柱距，進(jìn)深為兩個(gè)柱距，大主力店鋪如C&AC&A、優(yōu)衣庫等服裝開間、進(jìn)深根據(jù)招商要求會(huì)更大一些、優(yōu)衣庫等服裝開間、進(jìn)深根據(jù)招商要求會(huì)更大一些l餐飲單間面積：餐飲單間面積：l一層簡餐及休閑餐飲哈根達(dá)斯、咖啡廳，開間一般為一層簡餐及休閑餐飲哈根達(dá)斯、咖啡廳，開間一般為1-21-2個(gè)柱距，進(jìn)深為個(gè)柱距，進(jìn)深為1-21-2個(gè)柱距個(gè)柱距l(xiāng)二層以上餐飲面積比較大，在二層以上餐飲面積比較大，在300300平方以上平方以上l休閑娛樂單間面積：休閑娛樂單間面積：l一般分布在一般分布在3 3層以上層以上l上海歌城：上海歌城：1300-17001300-1700方方l保齡球館及臺球館：保齡球館及臺球館：1000-

14、15001000-1500方方本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11建筑立面風(fēng)格：以灰、白色系為主，建筑內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和建筑立面風(fēng)格：以灰、白色系為主，建筑內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭l建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：l建筑立面內(nèi)部與外部采用完全不同又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭l前后錯(cuò)位的立面變化形成了收放自如的空間變化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12主題引入與公共空間主題引入與公共空間 ：植入樂活主題，賦予商業(yè)生命力，同時(shí)設(shè)計(jì)花車、雕：植入樂活主題，賦予商業(yè)生命力，同時(shí)設(shè)計(jì)花車、雕塑、水景等公共空間提供互動(dòng)元素，形成趣味空間塑、水景等公共空間

15、提供互動(dòng)元素，形成趣味空間l引入主題：引入主題：l瞄準(zhǔn)金橋附近的白領(lǐng)階層，運(yùn)用流行的樂活瞄準(zhǔn)金橋附近的白領(lǐng)階層，運(yùn)用流行的樂活LOHASLOHAS這個(gè)詞延這個(gè)詞延伸創(chuàng)造出新的話題，標(biāo)志設(shè)計(jì)出現(xiàn)在廣告牌、解說牌等，甚至交伸創(chuàng)造出新的話題，標(biāo)志設(shè)計(jì)出現(xiàn)在廣告牌、解說牌等，甚至交通工具識別、企業(yè)識別等通工具識別、企業(yè)識別等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13地面人流動(dòng)線：沿主干道分別設(shè)置多個(gè)入口導(dǎo)入消費(fèi)客群，同時(shí)在入口及地地面人流動(dòng)線：沿主干道分別設(shè)置多個(gè)入口導(dǎo)入消費(fèi)客群，同時(shí)在入口及地塊中心位置形成兩個(gè)廣場集聚人氣，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動(dòng)線，以唯一塊中心位置形成兩個(gè)廣場集聚人氣，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動(dòng)線，

16、以唯一一條核心主干道引領(lǐng)人流走向，同時(shí)通過多條支路與主干道連通引導(dǎo)人流通一條核心主干道引領(lǐng)人流走向，同時(shí)通過多條支路與主干道連通引導(dǎo)人流通往各個(gè)區(qū)域往各個(gè)區(qū)域入口1入口2入口3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14二、三層人流動(dòng)線：在每個(gè)二、三層人流動(dòng)線：在每個(gè)BLOCKBLOCK中間設(shè)置一個(gè)自動(dòng)扶梯以提升兩樓的抵達(dá)中間設(shè)置一個(gè)自動(dòng)扶梯以提升兩樓的抵達(dá)性，同時(shí)在性，同時(shí)在BLOCKBLOCK與與BLOCKBLOCK之間的走道上設(shè)置一個(gè)扶梯，以實(shí)現(xiàn)拉通所有之間的走道上設(shè)置一個(gè)扶梯，以實(shí)現(xiàn)拉通所有二層二層BLOCKBLOCK之間的交通組織之間的交通組織扶梯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15車行動(dòng)線：車行與人行根本能夠?qū)崿F(xiàn)

17、分流，車型路線沿地塊四周，在大體量車行動(dòng)線：車行與人行根本能夠?qū)崿F(xiàn)分流，車型路線沿地塊四周，在大體量BLOCKBLOCK地下設(shè)置車庫，每個(gè)地下設(shè)置車庫，每個(gè)BLOCKBLOCK地上僅設(shè)地上僅設(shè)1-21-2個(gè)車庫出入口，用以緩解車個(gè)車庫出入口，用以緩解車行壓力行壓力車庫口1車庫口3車庫口2車庫口4車庫口5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16停車：共停車：共12001200個(gè)停車位，地上個(gè)停車位，地上200200個(gè)，地下個(gè)，地下10001000個(gè)，停車比為個(gè)，停車比為100100：，車位配：，車位配比相比照較緊張比相比照較緊張車庫口1車庫口3車庫口2車庫口4車庫口5l停車位：停車位：l總停車位：1200，地上

18、：200，地下：1000l停車比：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17管理模式：開發(fā)商自己持有開發(fā)，不對外進(jìn)行銷售，組建團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一進(jìn)行租管理模式：開發(fā)商自己持有開發(fā)，不對外進(jìn)行銷售，組建團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一進(jìn)行租賃招商、經(jīng)營管理、物業(yè)管理等賃招商、經(jīng)營管理、物業(yè)管理等l出售出售/ /租賃模式：租賃模式：l由開發(fā)商摩根士丹利和香港崇邦集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行管理，商鋪全部自己持有，統(tǒng)一對外租賃l經(jīng)營管理模式：經(jīng)營管理模式：l組建團(tuán)隊(duì)，成立管理租賃招商部，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理l總投資：總投資：2626億億l土地土地6 6億；億；l工程建設(shè)工程建設(shè)2020億億l運(yùn)營收入：每年近運(yùn)營收入：每年近6 6億億l金橋國際的商鋪?zhàn)赓U均價(jià)為金橋國際

19、的商鋪?zhàn)赓U均價(jià)為1010元平方米天，高出周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的一倍元平方米天，高出周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的一倍；l辦公樓租賃均價(jià)為辦公樓租賃均價(jià)為4 4元平方米天元平方米天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金橋案例總結(jié)金橋案例總結(jié)l根據(jù)客群需求進(jìn)行商業(yè)定位：周邊是聚集了碧云、聯(lián)洋等高端國際社區(qū)根據(jù)客群需求進(jìn)行商業(yè)定位：周邊是聚集了碧云、聯(lián)洋等高端國際社區(qū) ，以及，以及大量的外資企業(yè)，針對主要效勞客群的需求，定位高端、時(shí)尚大量的外資企業(yè)，針對主要效勞客群的需求，定位高端、時(shí)尚l(wèi)靈活的產(chǎn)品形式：集中商業(yè)靈活的產(chǎn)品形式：集中商業(yè)+ +街鋪的形式，類外配置局部類住宅產(chǎn)品，降低了工街鋪的形式，類外配置局部類住宅產(chǎn)品，降低了工程的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了工程回現(xiàn)的途徑程的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了工程回現(xiàn)的途徑l關(guān)注附加值的表達(dá)