環(huán)球影城主題投資

1、百度文庫環(huán)球影城主題投資摘(2013-03-10 07:55:36)標(biāo)簽：分類:日期：2013年2月25日 資料來源：中投證券近期媒體報(bào)道北京環(huán)球影視項(xiàng)目有望近期獲得國務(wù)院批復(fù)，建議重點(diǎn)關(guān) 注在環(huán)球影城可能入駐區(qū)域附近擁有大量土地儲備的華業(yè)地產(chǎn)和中國武夷。投資要點(diǎn)據(jù)2月22日騰訊財(cái)經(jīng)報(bào)道，”從北京市發(fā)改委了解到，北京環(huán)球影視城 主題公園項(xiàng)目有望近期獲得國務(wù)院批復(fù)，選址北京通州梨園"。相關(guān)主題性投資： 、環(huán)球影城與迪斯尼、環(huán)球嘉年華并稱為“現(xiàn)代世界三大娛樂品牌”，北京作為國際性大都市，需要與其地位相稱的大型主題公園。、通州新城規(guī)規(guī)劃(2005-20220)專門規(guī)劃了以專業(yè)會展、主題公園

2、為特征的商務(wù)娛樂新區(qū)， 環(huán) 球影城的選址很可能在該區(qū)域內(nèi)，即梨園鎮(zhèn)區(qū)域。環(huán)球影城若順利入駐北京通州，對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是極大利好，對房地產(chǎn)的影響尤為明顯。、環(huán)球影城投資規(guī)模大，工期期短，見效快。、人 口集聚作用 強(qiáng)，帶來大量就業(yè)崗位和旅游觀光人群。、占地面積大，拆遷帶 來的住房需求可觀。、作為大型主題公園，將帶動周邊區(qū)域配套設(shè)施和交通條 件的明顯改善。迪斯尼入駐上海曾帶來相關(guān)受益地產(chǎn)股大幅上漲的行情，且周邊房價(jià)在 項(xiàng)目正式獲批后迅速大幅上漲。、2008年6月，受市場傳聞影響，界龍實(shí)業(yè)、 張江高科等迪斯尼概念地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勁，界龍實(shí)業(yè)最大漲幅達(dá)80%遠(yuǎn)遠(yuǎn)超同期板塊和大盤。2009年11月項(xiàng)目最終

3、獲批前，界龍實(shí)業(yè)又經(jīng)歷了了一波強(qiáng)勁上 漲，最大漲幅超40%、項(xiàng)目最終獲批消息公布后短短 1個月內(nèi)，周邊樓盤 售價(jià)上漲30%-40%上。北京環(huán)球影城項(xiàng)目的的影響可能與此類似，建議投資 者重點(diǎn)關(guān)注在環(huán)球影城可能入駐區(qū)域附近擁有大量土地儲備的的華業(yè)地產(chǎn)和中 國武夷。華業(yè)地產(chǎn)一一通州資源霸主：擁有華業(yè)東方玫瑰、通州運(yùn)河核心區(qū)2個二級開發(fā)項(xiàng)目，距離環(huán)球影城可能選址范圍距離分別為44公里、7公里，未售建筑面積超100萬平，估計(jì)土地價(jià)值約億元，開發(fā)后將帶來約35億億凈利潤，每股重估值元；同時(shí)在通州還擁有永順鎮(zhèn)李莊和梨園鎮(zhèn)東小馬村兩個土地一級開 發(fā)項(xiàng)目。2012-14年元。中國武夷：環(huán)球影城若落戶通州對公司估

4、值提升將極為顯著：擁有武夷 花園項(xiàng)目，距離環(huán)球影城項(xiàng)目可能選址范圍約、6公里，權(quán)益未結(jié)面積約44萬平 米，土地成本低廉，土地重置價(jià)值值不低于40億元，開發(fā)毛利利率接近70%, 項(xiàng)目開發(fā)后可貢獻(xiàn)億元的凈利潤，對應(yīng)每股元，在公司開發(fā)項(xiàng)目目中占比超 4成，因此其售價(jià)變動對公司重估值的影響極為顯著，若售價(jià)提升10%/40%公司RNAV將提升升5%/19% 2012-14年元。公司市值小,工每股含金量大大（通州 項(xiàng)目）。風(fēng)險(xiǎn)提示：北京環(huán)球影城項(xiàng)目落戶通州不確定或?qū)徟M(jìn)程低于市場預(yù)期 的風(fēng)險(xiǎn)。近期媒體報(bào)道北京環(huán)球影視項(xiàng)目有望近期獲得國務(wù)院批批復(fù)。據(jù)2月月22日騰訊財(cái)經(jīng)報(bào)道，”從北京市發(fā)改委了解到，北京環(huán)球

5、影視城主題公園項(xiàng)目 有望近期獲得國務(wù)院批復(fù)，選址北京通州梨園”。對此盡管無法得到正式證實(shí)， 但傾向于認(rèn)為，環(huán)球影城落戶北京通州只是時(shí)間問題，最終獲批的可能性較大， 提醒投資者密切關(guān)注此項(xiàng)重大事件的進(jìn)展。環(huán)球影城可能落戶北京通州的主題性投資機(jī)會。、環(huán)球影城與迪斯尼、環(huán)球嘉年華并稱為“現(xiàn)代世界三大娛樂品牌”，更適合成年人參與。環(huán)球影城發(fā)源于美國，是以好萊塢為模擬對象的集游游樂、酒店、餐飲、購物為一體的大 型主題公園，主要建設(shè)以 美國環(huán)球影城現(xiàn)有知識產(chǎn)權(quán)為主的娛樂景點(diǎn)和游樂設(shè) 施，觀眾可扮演電影中的角色。環(huán)球影城在亞洲有兩處，分別位于日本大阪和新 加坡。、北京作為國際性大都 市，需要與其地位相稱的大

6、型主題公園。繼迪 斯尼入駐上海之后，環(huán)球影城落戶北京一直被公眾所期待。、根據(jù)通州新城規(guī)劃，環(huán)球影城的選址可能位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)區(qū)域。根據(jù)2010年3月發(fā)的通州新城規(guī)劃（2005-20200），通州新城定位于綜合服務(wù)新城，規(guī)劃為11個分區(qū)， 其中分區(qū)10規(guī)劃為以專業(yè)會展、主題公園為特征的商務(wù)娛樂新新區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，人口規(guī)模7-8萬人。們認(rèn)為環(huán)球影城的選址很可能在這一區(qū)域內(nèi)， 即梨園鎮(zhèn)區(qū)域，臨近地鐵八通線、蕭太后河、京沈高速和東六環(huán)。圖1:通州新城分區(qū)規(guī)劃圖（分區(qū)10規(guī)劃為以專業(yè)會展、主題公園為特 征的商務(wù)娛樂新區(qū)）環(huán)球影城若順利入駐北京通州，對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是極大利好，對 房地產(chǎn)的影響

7、尤為明顯。、環(huán)球影城投資規(guī)模大，工期短，見效快。日本、新 加坡環(huán)球影城 投資額分別超過20億美元、47億美元，動工至開業(yè)分別為2年 半、2年。、人口集聚作用強(qiáng)，帶來大量就業(yè)業(yè)崗位和旅游觀光人群。2010年開業(yè)的新加坡 環(huán)球影城帶來了超過1萬個就業(yè)機(jī)會及連帶的3萬5千份工作, 首年訪客超超過1000萬人次。、項(xiàng)目占地面積大，預(yù)計(jì)計(jì)拆遷帶來的的住房 需求可觀。日本、 新加坡環(huán)球影城項(xiàng)目占地面積分別為 54公頃、49公頃。、 作為大型主主題公園項(xiàng)目，環(huán)球影城的建設(shè)無疑將會帶動周邊區(qū)域配套設(shè)施和交 通條件的明顯改善。迪斯尼入駐上海曾帶帶來相關(guān)受益地產(chǎn)股大幅上漲的行情，且周邊房價(jià) 在項(xiàng)目正式獲批后迅速大

8、幅上漲。 、股市反映較早，在項(xiàng)目正式獲批前相關(guān)概 念股曾經(jīng)歷多 次有好表現(xiàn)。'2008年6月，多家媒體報(bào)道“上海迪斯尼樂園項(xiàng) 目在艱苦談判多年后已塵埃落定，有關(guān)信息將于北京奧運(yùn)會前后正式對外公 布”，受這些信信息 影響，界龍實(shí)業(yè)、張江高科等在項(xiàng)目周邊擁有地塊的公司 股價(jià)表現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)勁，其中界龍實(shí)業(yè)業(yè)最大漲幅達(dá) 80%遠(yuǎn)超超同期板塊和大盤。 20009年11月，項(xiàng)目 最終獲得發(fā)改委核準(zhǔn)，在此之前，從 9月底開始界龍實(shí)業(yè) 又經(jīng)歷了一波強(qiáng)勁上漲，最大漲幅超 40%、項(xiàng)目正式獲批消息宣布后，周邊房價(jià)迅速大幅上漲。2009年11月項(xiàng)目最終獲批的消息公布，此后短短 1個月 內(nèi)，周邊的萊茵美墅項(xiàng)目獨(dú)棟別

9、墅售價(jià)由萬元 /平米上漲至 萬元/平米，漲幅高 達(dá)40%鼎鑫名流苑售價(jià)由萬元/平米上漲至2萬元/平米，漲幅高達(dá)33%。圖2:環(huán)球影城可能選址范圍與華業(yè)地產(chǎn)、中國武夷二級開發(fā)項(xiàng)目類似， 有望帶來主題性投資機(jī)會，若落戶，將給在周邊有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來市值 的利好。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注在環(huán)球影城可能入駐區(qū)域附近擁有大量的土地地儲 備的華業(yè)地產(chǎn)和中國國武夷。華業(yè)地產(chǎn)一一通州資源霸主華業(yè)地產(chǎn)在通州地區(qū)擁有豐富的土地儲備，總占地面積為 萬平，規(guī)劃建筑面積135萬平，目前已開發(fā)銷售了華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目，未售建筑筑面積超1000 萬平。同時(shí)還擁有永順鎮(zhèn)李莊和梨園鎮(zhèn)東小馬村兩個土地一級開發(fā)項(xiàng)目占地面積 合計(jì)約9

10、0萬平米，資源廣闊。伴隨著通州地區(qū)的發(fā)展，若環(huán)球影城落戶，公司 能充分享受其帶來的發(fā)展機(jī)遇，公司價(jià)值也將相應(yīng)得到較好的提高，未來發(fā)展前 景看好。表1:華業(yè)地產(chǎn)通州二級土地儲儲備占地地面積規(guī)劃劃建筑面積未售售建面（萬m2）（萬萬 m2）（萬 itf）北京華業(yè)東方玫'現(xiàn)51通州運(yùn)河核心區(qū)IV-02/通州運(yùn)河核心區(qū)IV-03/通州運(yùn)河核心區(qū)IV-05通州運(yùn)河核心區(qū)IV-08通州運(yùn)河核心區(qū)IV-09合計(jì)表2:華業(yè)地產(chǎn)通州一級土地儲儲備占地面積積（萬褶） 規(guī)劃建筑 面面積（萬itf）通州小馬村通州李莊合計(jì)目前開發(fā)的華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目位位于梨園鎮(zhèn)梨園南街與臨河里路交匯處，距離環(huán)球影城可能落戶地約4公

11、里。項(xiàng)目定位于剛需，銷售前景良好。目前 正在行行地下工程的通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目，直線距離環(huán)球影城可能落戶地約7公里，受益于通州核心區(qū)打造的“新北京中心”，該項(xiàng)目前景可期。根據(jù)近期周邊地塊出讓的價(jià)格，估計(jì)公司目前所持有的通州區(qū)二級開發(fā)項(xiàng)目土地重置價(jià)值不低于億元，開發(fā)后將帶來約 35億凈利潤，每股重估值元。表3:華業(yè)地產(chǎn)通州二級開發(fā)項(xiàng)目土地估值未售建面樓面均價(jià)每平米土地估值土地估值/（萬m2）（元/平米）/ （元/平米）（億元）北京華業(yè)東方玫現(xiàn)5140008184通州運(yùn)河核心區(qū)IV-02、00387409088通州運(yùn)河核心區(qū)IV-05、008、0988009088合計(jì)63978638表4:通州區(qū)周邊

12、地塊最新出讓情況規(guī)劃劃建面 樓面均價(jià)土地出讓金出讓時(shí)間（萬萬褶）（元/平米）（億元） 通州區(qū)梨園園鎮(zhèn)0802-168地地塊2012/12/31通州運(yùn)河核心區(qū)U14-12012/9/27表5:華業(yè)地產(chǎn)二級開發(fā)項(xiàng)目重估值 /權(quán)益規(guī)劃可售建面權(quán)益可售建面RNNAV（萬itf ）（萬褶）（元/月£）北京華業(yè)東方玫現(xiàn)100%通州運(yùn)河核心區(qū)IV-02100%通州運(yùn)河核心區(qū)IV-03100%通州運(yùn)河核心區(qū)IV-05100%通州運(yùn)河核心區(qū)IV-08100%/通州運(yùn)河核心區(qū)IV-09100%長春華業(yè)玫瑰谷2期100%大連華業(yè)玫瑰東方1期100%大連華業(yè)玫瑰東方2期100%華業(yè)玫瑰（荷葉山莊莊）99%龍

13、城愛蓮片區(qū)舊改項(xiàng)目 100%、合計(jì)注：上述項(xiàng)目重估均價(jià)按萬元測算，未考慮物價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長及環(huán)球影城 可能落戶帶來的房價(jià)上漲因素。盈利預(yù)測：目前尚余未結(jié)算權(quán)益建面約 230萬平，并擁有一級開發(fā)權(quán)益 建面118萬平。隨著公司在武漢荷葉山莊、深圳愛蓮片區(qū)、通州核心區(qū)的開發(fā)， 公司未來3-5年的業(yè)績增長可期。公司也將積極爭取在通州的一級開發(fā)項(xiàng)目通 過招拍掛形式轉(zhuǎn)成二級開發(fā)項(xiàng)目。"呆守預(yù)計(jì)公司 2012-14年5/元。中國武夷：環(huán)球影城對公司重估值提升作用極為顯著公司在距離環(huán)球影城項(xiàng)目可能選址范圍約 66公里處擁有武夷花園項(xiàng) 目，權(quán)益未結(jié)面積約44萬平米米。項(xiàng)目總占地面積1500畝，為商住用地，

14、總 建筑面積超過100萬平米，分為南、北兩區(qū)，公司擁有 70煙益，項(xiàng)目2006年 開始動工，目前北區(qū)基本開發(fā)銷售完畢，剩余南區(qū)可開發(fā)面積約600畝，規(guī)劃建 筑面積約70萬平米，估算可售面積約63萬平米，權(quán)益未結(jié)面積約44萬平米。公司拿地較早，土地成本極低，考慮到拆遷和共建等原因，估算土地成本約300 萬元/畝，對應(yīng)樓面地價(jià)（可售口徑）不到2900元/平米。目前周邊可比項(xiàng)目售價(jià) 約萬元/平米，地塊重置價(jià)值不低于40億元，估算項(xiàng)目毛利率接近70%。測算項(xiàng)目開發(fā)后可貢獻(xiàn) 億元的凈利潤（已貼現(xiàn)）。環(huán)球影城項(xiàng)目若近期獲批，短期內(nèi)對中國武夷而言，利好主要是武夷花 園售價(jià)的上漲及重估值的大幅提升，因結(jié)算滯后

15、，業(yè)績提升將在2014年后體現(xiàn)。 根據(jù)公司2011年報(bào)顯示，武夷花園南區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃2012年新開工20萬平米，計(jì) 劃投資15億元，預(yù)計(jì)2013年有望開始預(yù)售，結(jié)算可能要到 2014年以后。若 武夷花園售價(jià)提升10%則公司每股RNAV等提升5%若武夷花園售價(jià)提升40% 則公司每股RNAV等提升19%表6:中國武夷二級開發(fā)項(xiàng)目RNAVF值表項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建面可售面積未結(jié)面積權(quán)益未結(jié)面售價(jià)（元RNAV（%）（萬平米）（萬平米）（萬平米）積（萬平米）/平米）（萬元）北京武夷花園南區(qū)7018000185,919南京武夷綠洲851000034,033南京武夷水岸家園6580008,814南京武夷商城C地塊6580003,838重慶武夷濱 江100780027,144南平武夷花園五期10035001,770南平武夷名仕/園515