榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項(xiàng)目

1、誠 信榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：陜西榆林誠信房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司陜西和諧招標(biāo)造價(jià)咨詢有限公司編 制 人：田 瑞 張逢霞 趙小軍編制時(shí)間： 2012年3月 目 錄第一部分 總論 1、項(xiàng)目建設(shè)背景42、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路43、項(xiàng)目概況54、項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍6 第二部分 房屋征收拆遷 1、拆遷的必要性研究7 2、拆遷的規(guī)模及還建內(nèi)容7 3、征收拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)值7 4、拆遷補(bǔ)償方式：7 5、還建房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)8 6、還建的計(jì)劃9第三部分 還建安置房項(xiàng)目10一、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析101、榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況102、榆林市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)

2、潛力分析103、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析104、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析105、項(xiàng)目的自然條件116、項(xiàng)目環(huán)境影響分析11二、還建安置房項(xiàng)目 111、基本概況112、建設(shè)的原則123、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)134、投資估算155、資金需求與籌措情況17 6、銷售收入估算18三、項(xiàng)目實(shí)施方案 18第四部分 鴛鴦湖公園改造項(xiàng)目18第五部分 項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析18 1、 銷售收入182、 銷售稅金183、利潤(rùn)測(cè)算194、 敏感性分析195、盈虧平衡分析評(píng)價(jià)結(jié)論20 5.1測(cè)算公式： 5.2測(cè)算結(jié)果：第五部分 結(jié)論及建議201、結(jié)論202 、建議20榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 總論1、項(xiàng)目建

3、設(shè)背景為加快城市建設(shè)步伐，完善城市功能，提高城市品位，切實(shí)改善居民居住條件和環(huán)境，依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，對(duì)鴛鴦湖公園進(jìn)行改造，根據(jù)房屋征收相關(guān)法規(guī)及補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，擬定房屋征收與補(bǔ)償方案，以及實(shí)施還建房屋項(xiàng)目。2、鴛鴦湖公園改造建設(shè)的基本思路： 依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)鴛鴦湖公園片區(qū)，進(jìn)行征收改造。一部分土地原用于公園建設(shè)；一部分進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補(bǔ)鴛鴦湖公園改造建設(shè)和征收還建的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設(shè)）。 3、項(xiàng)目概況3.1項(xiàng)目名稱 榆林市榆陽區(qū)

4、鴛鴦湖公園片區(qū)改造項(xiàng)目3.2項(xiàng)目地址 項(xiàng)目位于榆林市城北鴛鴦湖公園片區(qū)，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、賓館北、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積130652.08平方米，其中：安置項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝）；鴛鴦湖公園規(guī)劃總用地面積80453平方米。3.3項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容 （1）征收拆遷； 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共272 戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業(yè)房屋征收面積為

5、20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值總額約130364.62萬元 （2）房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。開發(fā)建設(shè)規(guī)模為170750.7平方米，容積率3.36，綠化率32.75%（方案二），開發(fā)用地的總成本46859.56萬元。（3）鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米?？偼顿Y概算9644.20萬元。3.4項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃2012年上半年完成整體征收任務(wù)，2012年下半年開始完成返還安置房建設(shè)任務(wù)，征收還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)從2

6、012年下半年起至2015年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期3.5年。3.5目前工程進(jìn)展情況（1）已完成安置房項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃平面設(shè)計(jì) （2）鴛鴦公園-改造規(guī)劃設(shè)計(jì)和概算（3）完成被征收人摸底的基本情況:（4）正在委托被征收房屋的評(píng)估。4、項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍4.1本報(bào)告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：本報(bào)告的編制的依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。榆林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2009.07榆林市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算4.2本報(bào)告的研究范圍總論房屋征收拆遷項(xiàng)目 安

7、置房建設(shè)項(xiàng)目 鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目 實(shí)施項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析結(jié)論和建議在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 房屋征收拆遷1、房屋征收的必要性（略）2、征收規(guī)模及內(nèi)容 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；涉及征收個(gè)人261戶，總征收面積為43129

8、.813平方米。其中：住宅房屋征收面積為39514.203平方米；商業(yè)房屋征收面積為3615.61平方米。涉及征收單位 11戶，總征收面積為33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面積為10181.76平方米；商業(yè)房屋征收面積為 17306.56平方米；辦公房屋征收面積為6135.71平方米； 鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施基本情況，有大型設(shè)施項(xiàng)目14個(gè)，小型娛樂設(shè)施項(xiàng)目21個(gè)（處）。 3、征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值： 在征收范圍內(nèi)，根據(jù)征收有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次征收對(duì)象實(shí)際情況，制定征收評(píng)估的基本思路、原則及技術(shù)方法，經(jīng)過粗略測(cè)算征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約130364.62 萬元，其中：土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償約11500

9、0萬元；建筑物貨幣補(bǔ)償約9440萬元；內(nèi)裝修貨幣補(bǔ)償約2302.62萬元；附屬物貨幣補(bǔ)償約408萬元；其它貨幣補(bǔ)償（搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)、非住宅用房停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)）2914萬元；鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施貨幣補(bǔ)償 300 萬元；征收個(gè)人貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元征收單位貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬元；辦公房屋征收面積為 平方米；鴛鴦湖公園娛樂設(shè)施貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約300萬元。 4、征收補(bǔ)償方式： 被征收房屋補(bǔ)償方式為還建房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合

10、， 被征收房屋補(bǔ)償金額按被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，由有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。貨幣補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格均價(jià)為 元/。 被征收房屋還建房按等價(jià)值調(diào)換的原則：即按分戶評(píng)估報(bào)告確定的舊房補(bǔ)償價(jià)格除以已選定的調(diào)換房屋樓層規(guī)定的投資優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，按單層建筑面積計(jì)算購房款。 具體制定還建房相關(guān)規(guī)定： 被征收人在選擇安置戶型時(shí)，應(yīng)選擇與等價(jià)值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（15 m）后相近的戶型房屋。 被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。 被征收人所選定戶型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價(jià)值調(diào)

11、換面積15m以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價(jià)格自行投資，再超出面積部分按市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行投資。 5、安置房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)確定 就地安置房應(yīng)分毛坯房、初裝房。毛坯房標(biāo)準(zhǔn)為：水、電、暖（含暖氣片）、燃?xì)狻㈦娫?、有線電視、網(wǎng)絡(luò)管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標(biāo)準(zhǔn)為：在毛坯房基礎(chǔ)上增加室內(nèi)房間間隔，配設(shè)普通門；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。 選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑面積給予被征收人100元/m2的室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶，不再支付室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款。

12、戶型單層建筑面積要設(shè)計(jì)多檔次不同面積約為：如95 m、115 m、125 m、135 m、140 m，被征收人可根據(jù)應(yīng)調(diào)換面積選擇。 6、還建計(jì)劃 還建內(nèi)容：根據(jù)改造規(guī)劃，對(duì)征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為76753.84平方米，返還戶數(shù)272 戶。 還建的成本 根據(jù)改造項(xiàng)目成本測(cè)算及開發(fā)規(guī)模估算。其中：返還總投資為130364.62 萬元。還建方案實(shí)施：具體還建方案可以分期實(shí)施。第三部分 改造拆遷安置房項(xiàng)目1、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 1.1、榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況（略） 1.2、榆林市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析（略） 1.3、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不

13、斷深入，近年來榆林市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使榆林市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長(zhǎng)趨勢(shì)。投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 （略） （2）房屋開

14、發(fā)建設(shè)情況 （略）（3）商品房空置情況（略）（4）房屋銷售情況 （略）1.4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1.4.1地塊價(jià)值（略）1.4.2交通價(jià)值（略）1.4.3規(guī)模優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期上看，項(xiàng)目總用地50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝），總建筑面積170750.7平方米。其中：地上建筑面積136875.5平方米；地下車庫面積33875.2平方米，停車總數(shù)776輛，戶數(shù) 545 戶。利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價(jià)值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)。 1.5、項(xiàng)目的自然條件（略）1.5.1、地形及地震情況本項(xiàng)目所用地塊地勢(shì)基

15、本平坦，1.5.2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件 （1）工程地質(zhì)條件 （2）水文地質(zhì)條件 （3）項(xiàng)目地點(diǎn)氣候情況1.6、項(xiàng)目環(huán)境影響分析（略）2、改造拆遷安置房項(xiàng)目2.1基本概括（1）、地理位置規(guī)劃區(qū)位于榆林市城北，鴛鴦湖公園北側(cè)，是濱湖公園改造安置居民的主要區(qū)域。（2）規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計(jì)75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計(jì)61.07畝）。（3）、自然條件及分析規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿長(zhǎng)城路18

16、2.4（166.63）米，沿紅山路227.55（201.79）米?，F(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)多數(shù)以磚結(jié)構(gòu)平房為主，東西最大高差約6米，整體地勢(shì)相對(duì)平坦。（4）、總平面設(shè)計(jì)（規(guī)劃布局；建筑設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)；環(huán)境設(shè)計(jì)；項(xiàng)目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。 2.2、項(xiàng)目建設(shè)的原則 （1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 （2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。 （

17、3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。 （4）項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。 （5）、充分結(jié)合規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀條件，以規(guī)劃道路紅線為主要控制界線，容積率最大化布置建筑。 2.3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公園改造安置居民區(qū)方案一指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合61.07畝3總建筑面積151751.7平方米4地上建筑面積117876.5平方米其中住宅建筑面積48989.9平方米 392戶商業(yè)建筑

18、面積25834.5平方米地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率2.98綠化率32.75%9地上車位98輛10地下車位678輛方案二指標(biāo)建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合61.07畝3總建筑面積170750.7平方米4地上建筑面積136875.5平方米其中住宅建筑面積67988.9平方米 545戶商業(yè)建筑面積25834.5平方米地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積

19、21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率3.368綠化率32.75%9地上車位98輛10地下車位678輛2.4、投資估算 2.4.1投資估算的依據(jù)（1）陜西省建筑工程、安裝工程計(jì)價(jià)定額。（2）材料價(jià)格及設(shè)備價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)或市場(chǎng)咨詢價(jià)。 2.4.2建設(shè)投資估算本項(xiàng)目工程估算總價(jià)值:46859.56萬元（1）建筑工程費(fèi):34878.00 萬元（2）設(shè)備及工器具購置費(fèi):5432萬元（3）安裝工程費(fèi)：4871萬元（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用：1538.40萬元（5）預(yù)備費(fèi)：140.16萬元 2.4.3.投資估算表（1）建筑工程費(fèi)本項(xiàng)建筑工程費(fèi)總額估算為 34878.0

20、0萬元。如下表所示：建筑工程費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（萬元）1平場(chǎng)及土石方工程M318320416293.002地下室土建工程M23280022507380.003地上建筑土建工程M2131626200026352.004室外綠化M212650450569.005小區(qū)道路工程M29487300284.00總計(jì)34878.00（2）設(shè)備及工器具購置費(fèi)本項(xiàng)目的設(shè)備價(jià)格均以中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的“工程建設(shè)全國機(jī)電設(shè)備2012年價(jià)格匯編”為主，缺項(xiàng)部分采取市場(chǎng)詢價(jià)。設(shè)備及工器具購置費(fèi)估算總額為 5432萬元。如下表所示：設(shè)備工器具購置費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位單價(jià)（

21、元）數(shù)量設(shè)備及工器具購置費(fèi)（萬元）1電梯制安臺(tái)400000 6024002高壓變配電套2000000 24003消防系統(tǒng)M21316262002632小 計(jì) 5432（3）安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目安裝工程費(fèi)估算總額為 4871萬元。如下表所示：安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位單價(jià)數(shù)量安裝工程費(fèi)（萬元）1室內(nèi)水電安裝工程M218513162624352消防系統(tǒng)安裝工程M212013162615803外線安裝工程M265131626856小 計(jì)4871 （4）工程建設(shè)其他費(fèi)用本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算總額為 1538.40 萬元。如下表所示：工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱其它費(fèi)用（萬元）備

22、注1征地費(fèi)2房屋拆遷安置費(fèi)3建設(shè)單位管理費(fèi)14632.534工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)4180.725工程勘察、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)9406.636建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)145.187施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)1.567.778招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.2511.309工程保險(xiǎn)費(fèi)4180.7210建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)0.313.55費(fèi)用小計(jì)1538.40（5）預(yù)備費(fèi)本項(xiàng)目按照陜西省建設(shè)廳制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)取了3%的預(yù)備費(fèi)140.16萬元。 2.5、拆遷還建資金需求與籌措情況（略） 2.5.1開發(fā)商自有資金 xxx 萬元；2.5.2項(xiàng)目土地銀行抵押貸款xxx萬元；2.5.3銷售期銷售回款xxx 萬元； 2.6、銷售收入估算 銷售收

23、入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。2.6.1住宅樓收入估算 在住宅樓收入估算時(shí)，我們對(duì)城區(qū)住宅樓行情進(jìn)行了調(diào)查情況是：按銷售價(jià)位統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)均價(jià)在8500元/平方米以上，按房?jī)r(jià)分布走勢(shì)看，該片區(qū)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目住宅樓單價(jià)按6500元/平方米估算。2.6.2商鋪銷售收入估算經(jīng)調(diào)查,2012年1月本項(xiàng)目周邊的長(zhǎng)城路的商鋪銷售均價(jià)為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價(jià)為45000元/平方米。按照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目商鋪均價(jià)按38000元/平方米估算。2.6.3地下二層商業(yè)銷售收入估算

24、：6000元/平方米。 2.6.4辦公銷售收入估算7500元/平方米。2.6.5酒店銷售收入估算：8000元/平方米。2.6.6地下車位按6500元/平方米估算。 2.6.7銷售收入估算總額 196882.91萬元。（1）住宅樓收入估算：按6500元/平方米，建筑面積67988.9平方米，銷售收入估算為 44192.79萬元 （2）商鋪銷售收入估算：按38000元/平方米，建筑面積25834.5平方米，銷售收入估算為 98171.10萬元 （3）地下二層商業(yè)銷售收入估算按6000元/平方米，建筑面積5658.9平方米，銷售收入估算為 3395.34萬元 （4）辦公銷售收入估算按7500元/平方

25、米，建筑面積16195.2平方米，銷售收入估算為 12146.40萬元 （5）酒店銷售收入估算：按8000元/平方米，建筑面積21198平方米，銷售收入估算為 16958.40萬元 （6）地下車位銷售收入估算：按6500元/平方米，建筑面積33875.2平方米，銷售收入估算為 22018.88萬元3、項(xiàng)目實(shí)施方案（略）具體擬定實(shí)施進(jìn)度，原則上進(jìn)行公開招標(biāo)，有開發(fā)商開發(fā)。第四部分 鴛鴦湖公園改造項(xiàng)目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米?？偼顿Y概算9644.20元。具體內(nèi)容詳見設(shè)計(jì)，下附部分相關(guān)表：第五部分 項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析 盈虧平衡分

26、析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。1、銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。2、銷售稅金按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，綜合稅率為5.5%。3、利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤(rùn)。 4、敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在