某房地產項目經濟評價分析

1、經濟評價分析 一、 項目概況項目名稱：擬建項目為 平頂山 市 湖光 建設小區(qū)，由 常綠 房地產開發(fā)公司負責開發(fā)建設，該建設項目規(guī)劃用地面積 17.5萬 m2，可開發(fā)用地 12萬 m2，建筑面積為 35萬 m2，總容積率為 2.5 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設計為： 三室兩廳 兩室一廳 ，面積為： 130和90 m2。二、 建筑方式及進度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設計、施工監(jiān)理、公開招標、優(yōu)良工程。2.建設進度工期： 2013 年 5 月 2016 年 5 月；銷售： 2013 年 12 月 2017 年 12 月；三、 投資估算與資金籌措1據估算項目總投資為 103095.3

2、萬元；2估算依據：假定項目建成后全部售完；項目總投資中自有資金比率按 35% %計算；貸款利率按6%計?。煌顿Y費用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；估算投資按某市通常的取費標準計取；3項目總投資估算，見表 1 序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設投資103095.31.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用 不可預見費350001750525035000175010312362.53092.88750420004909約為前5項3%左右銷售收入的4

3、%-6%前10項之和的3%-7%2經營資金100002.53項目總投資100002.53.13.23.3開發(fā)產品成本固定資產投資經營資金100002.5003投資分年度使用計劃， 見表投資分年度使用計劃表2序開發(fā)經營期號項目合計201320142015201620171開發(fā)總投資1.1土地費用35000105001750070001.2前期工程費17506122636132621.3基礎設施建設費52505251575210010501.4建筑安裝工程費350003500105001400070001.5公共配套設施建設費17501755257003501.6開發(fā)間接費1031103.1309

4、.3412.4206.21.7管理費2362.5118.13354.38590.62826.87472.51.8財務費用3092.8309.28927.841237.12618.561.9銷售費用8750437.51312.52187.53062.517501.1開發(fā)期稅費4200420126016808401.11其他費用0000001.12不可預見費4909981.8981.8981.8981.8981.8小 計103095.317681.8135508.8231502.4415197.933204.32資金籌措2.1自有資金36083.43181.8127401.5955002.2銷售收

5、入52511.955002607.2326002.4415197.933204.32.3貸款14500900055002.4其他小 計103095.317681.8135508.8231502.4415197.933204.34資金籌措計劃項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 36083.4 萬元，銷售收入 52511.9 萬元，貸款 14500 萬元。見表2。四、 投資分析基礎數據的預測和選定1.銷售收入的測算綜合測定可銷售面積的平均價格為 5000 元/ m2，可銷售面積為 35萬 m2，分年度的銷售收入見表3。銷售收入計算表 3 萬元項目201320142015

6、20162017可售面積（m）17500525008750012250070000銷售收入（萬元）8750262504375061250350002.成本及稅金本項目開發(fā)產品成本為 100002.5 萬元，固定資產投資為0，經營資金為0（預售收入利用），融資費為 5421.75 萬元，總投資成本為 100002.5 萬元。3.稅金主要是經營稅費和所得稅，經營稅費為6.50%（其中營業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 項目損益表4序號項目合計開發(fā)經營期201320142015201620171經營收入175000875026250437506125035000

7、1.1銷售收入1750008750262504375061250350101.2出租收入02成本100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.1銷售成本3經營稅費11375568.751706.252843.753981.2522753.1銷售稅費營業(yè)稅及附加9625481.251443.752406.253368.751925交易及印花稅175087.5262.5437.5612.53504銷售費用8750437.51312.52187.53062.517505財務費用3092.8309.28927.841237.12618.566土地增值稅

8、07開發(fā)利潤51779.7-9938.06-12277.577216.3139008.3227770.78所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6759稅后利潤33280.8675-9938.06-12277.575412.232529256.2420828.025五、 項目經濟效益評價（一）項目現金流量1.項目全部資金現金流量表（ic=10%）5全部資金現金流量表5序號項目合開發(fā)經營期計201320142015201620171現金流入1750008750262504375061250350001.1銷售收入1750008750262504375061250

9、35000小計1750008750262504375061250350002現金流出129876.332517941.2836287.2334913.147528312.712421.9752.1固定資產投資02.2經營資金02.3開發(fā)總投資（不含財務費用）100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.4經營稅費11375568.751706.252843.753981.2522752.5土地增值稅02.6所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6753凈現金流量45123.6675-9191.28-10037.

10、238836.852532937.322578.0254累計凈現金流量-9191.28-19228.51-10391.657522545.642545123.66755折現值-9191.28-9033.5077246.2190524702.97515353.0577累計折現值-9191.28-18224.787-10978.56813724.4070529077.46405計算指標IRR=58%NPV=29077.46405靜態(tài)投資回收期= 3.3 年動態(tài)投資回收期= 3.45 年2.自有資金現金流量表自有資金現金流量表6序號項目合計開發(fā)經營期201320142015201620171現金流入

11、1750008750262504375061250350001.1銷售收入小計2現金流出140490.13259688.0637527.5742504.767536860.7619308.9752.1自有資金30683.43181.8127401.5955002.2預售收入用于產品投資52511.955002607.2326002.4415197.933204.32.2經營稅費11375568.751706.252843.753981.2522752.3銷售費用8750437.51312.52187.53062.517502.4土地增值稅02.5所得稅18498.8325001804.0775

12、9752.086942.6752.6貸款本金償還14670030003000400046702.7貸款利息支付4001015001167867467小計3凈現金流量34509.8675-938.06-11277.571245.232524389.2415691.0254累計凈現金流量-938.06-12215.63-10970.397513418.842529109.86755折現系數10.90.820.750.686凈現值-938.06-10149.8131021.0906518291.9310669.8977累計凈現值-938.06-11087.873-10066.78248225.147

13、6518895.04465計算指標IRR=67%NPV（10%）= 18895.04 萬元靜態(tài)投資回收期= 3.4 年動態(tài)投資回收期= 3.56 年(二) 財務平衡表與貸款償還分析1. 資金來源與運用表7資金來源與運用表7序號項目合計開發(fā)經營期201320142015201620171資金來源225583.420931.8159151.594925061250350001.1銷售收入1750008750262504375061250350001.2自有資金36083.43181.8127401.5955001.3貸款1450090005500小計2資金運用164640.132518250.56

14、43715.0741317.267538798.2622558.9752.1固定資產投資02.2經營資金02.3開發(fā)成本100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.4經營管理費用2.5銷售費用2.6財務費用3092.8309.28927.841237.12618.562.7經營稅費11375568.751706.252843.753981.2522752.8土地增值稅2.9所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6752.1應付利潤1300020001000500050002.11各期還本付息186710450

15、0416748675137小計164640.132518250.5643715.0741317.267538798.2622558.9753 =歸還墊支利潤及凈投資回收(盈余資金)60943.26752681.2515436.527932.732522451.7412441.0251月2日貸款還本付息表 8序號項目合計經營開發(fā)期201320142015201620171貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計094501167086704670本金33500090001150085004500利息96004501701701701.2本期貸款14500900055000001.3本期應計利息417

16、1450122011678674671.4本期本金歸還14670030003000400046701.5本期利息支付40010150011678674671.6期末貸款本息累計945011670867046700本年年利率6%6%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收5367045008672.2未分配利潤13304004167400051372.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計算式、畫出線性盈虧平衡圖） 2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計算采用凈現值、內部收益率和投資利潤率對銷售價格和項目總投資進行敏感性分析。銷售

17、價格平均敏感度=3.36 建設投資平均敏感度=2.11 可知 內部收益率對 銷售收入 的變化最為敏感。變化因素對內部收益率的影響表9。 表9 變化率項目指標15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷售價格變化凈現值15736.2620449.724514.329077.4635723.9341777.745772.8內部收益率28.3%362%43.8%58%64.5%71.4%86.8%投資利潤率15.2%20.8%27.9%32.3%36.7%41.3%47.4%投資變化凈現值41444.837482.233676.229077.4621346.817932.612974.2內部收益率76.8%69.9%64.6%58%52.2%46.8%40.1%投資利