某房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析

1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：擬建項(xiàng)目為 平頂山 市 湖光 建設(shè)小區(qū)，由 常綠 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，該建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 17.5萬(wàn) m2，可開(kāi)發(fā)用地 12萬(wàn) m2，建筑面積為 35萬(wàn) m2，總?cè)莘e率為 2.5 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設(shè)計(jì)為： 三室兩廳 兩室一廳 ，面積為： 130和90 m2。二、 建筑方式及進(jìn)度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、公開(kāi)招標(biāo)、優(yōu)良工程。2.建設(shè)進(jìn)度工期： 2013 年 5 月 2016 年 5 月；銷(xiāo)售： 2013 年 12 月 2017 年 12 月；三、 投資估算與資金籌措1據(jù)估算項(xiàng)目總投資為 103095.3

2、萬(wàn)元；2估算依據(jù)：假定項(xiàng)目建成后全部售完；項(xiàng)目總投資中自有資金比率按 35% %計(jì)算；貸款利率按6%計(jì)??；投資費(fèi)用是在專(zhuān)業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；估算投資按某市通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取；3項(xiàng)目總投資估算，見(jiàn)表 1 序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資103095.31.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)350001750525035000175010312362.53092.88750420004909約為前5項(xiàng)3%左右銷(xiāo)售收入的4

3、%-6%前10項(xiàng)之和的3%-7%2經(jīng)營(yíng)資金100002.53項(xiàng)目總投資100002.53.13.23.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金100002.5003投資分年度使用計(jì)劃， 見(jiàn)表投資分年度使用計(jì)劃表2序開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201320142015201620171開(kāi)發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用35000105001750070001.2前期工程費(fèi)17506122636132621.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)52505251575210010501.4建筑安裝工程費(fèi)350003500105001400070001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)17501755257003501.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1031103.1309

4、.3412.4206.21.7管理費(fèi)2362.5118.13354.38590.62826.87472.51.8財(cái)務(wù)費(fèi)用3092.8309.28927.841237.12618.561.9銷(xiāo)售費(fèi)用8750437.51312.52187.53062.517501.1開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)4200420126016808401.11其他費(fèi)用0000001.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4909981.8981.8981.8981.8981.8小 計(jì)103095.317681.8135508.8231502.4415197.933204.32資金籌措2.1自有資金36083.43181.8127401.5955002.2銷(xiāo)售收

5、入52511.955002607.2326002.4415197.933204.32.3貸款14500900055002.4其他小 計(jì)103095.317681.8135508.8231502.4415197.933204.34資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷(xiāo)售收入和貸款三部分，其中自有資金 36083.4 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入 52511.9 萬(wàn)元，貸款 14500 萬(wàn)元。見(jiàn)表2。四、 投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定1.銷(xiāo)售收入的測(cè)算綜合測(cè)定可銷(xiāo)售面積的平均價(jià)格為 5000 元/ m2，可銷(xiāo)售面積為 35萬(wàn) m2，分年度的銷(xiāo)售收入見(jiàn)表3。銷(xiāo)售收入計(jì)算表 3 萬(wàn)元項(xiàng)目201320142015

6、20162017可售面積（m）17500525008750012250070000銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）8750262504375061250350002.成本及稅金本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為 100002.5 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資為0，經(jīng)營(yíng)資金為0（預(yù)售收入利用），融資費(fèi)為 5421.75 萬(wàn)元，總投資成本為 100002.5 萬(wàn)元。3.稅金主要是經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)為6.50%（其中營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 項(xiàng)目損益表4序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期201320142015201620171經(jīng)營(yíng)收入175000875026250437506125035000

7、1.1銷(xiāo)售收入1750008750262504375061250350101.2出租收入02成本100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.1銷(xiāo)售成本3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)11375568.751706.252843.753981.2522753.1銷(xiāo)售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加9625481.251443.752406.253368.751925交易及印花稅175087.5262.5437.5612.53504銷(xiāo)售費(fèi)用8750437.51312.52187.53062.517505財(cái)務(wù)費(fèi)用3092.8309.28927.841237.12618.566土地增值稅

8、07開(kāi)發(fā)利潤(rùn)51779.7-9938.06-12277.577216.3139008.3227770.78所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6759稅后利潤(rùn)33280.8675-9938.06-12277.575412.232529256.2420828.025五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目現(xiàn)金流量1.項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（ic=10%）5全部資金現(xiàn)金流量表5序號(hào)項(xiàng)目合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期計(jì)201320142015201620171現(xiàn)金流入1750008750262504375061250350001.1銷(xiāo)售收入1750008750262504375061250

9、35000小計(jì)1750008750262504375061250350002現(xiàn)金流出129876.332517941.2836287.2334913.147528312.712421.9752.1固定資產(chǎn)投資02.2經(jīng)營(yíng)資金02.3開(kāi)發(fā)總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)11375568.751706.252843.753981.2522752.5土地增值稅02.6所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6753凈現(xiàn)金流量45123.6675-9191.28-10037.

10、238836.852532937.322578.0254累計(jì)凈現(xiàn)金流量-9191.28-19228.51-10391.657522545.642545123.66755折現(xiàn)值-9191.28-9033.5077246.2190524702.97515353.0577累計(jì)折現(xiàn)值-9191.28-18224.787-10978.56813724.4070529077.46405計(jì)算指標(biāo)IRR=58%NPV=29077.46405靜態(tài)投資回收期= 3.3 年動(dòng)態(tài)投資回收期= 3.45 年2.自有資金現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表6序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期201320142015201620171現(xiàn)金流入

11、1750008750262504375061250350001.1銷(xiāo)售收入小計(jì)2現(xiàn)金流出140490.13259688.0637527.5742504.767536860.7619308.9752.1自有資金30683.43181.8127401.5955002.2預(yù)售收入用于產(chǎn)品投資52511.955002607.2326002.4415197.933204.32.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)11375568.751706.252843.753981.2522752.3銷(xiāo)售費(fèi)用8750437.51312.52187.53062.517502.4土地增值稅02.5所得稅18498.8325001804.0775

12、9752.086942.6752.6貸款本金償還14670030003000400046702.7貸款利息支付4001015001167867467小計(jì)3凈現(xiàn)金流量34509.8675-938.06-11277.571245.232524389.2415691.0254累計(jì)凈現(xiàn)金流量-938.06-12215.63-10970.397513418.842529109.86755折現(xiàn)系數(shù)10.90.820.750.686凈現(xiàn)值-938.06-10149.8131021.0906518291.9310669.8977累計(jì)凈現(xiàn)值-938.06-11087.873-10066.78248225.147

13、6518895.04465計(jì)算指標(biāo)IRR=67%NPV（10%）= 18895.04 萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期= 3.4 年動(dòng)態(tài)投資回收期= 3.56 年(二) 財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析1. 資金來(lái)源與運(yùn)用表7資金來(lái)源與運(yùn)用表7序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期201320142015201620171資金來(lái)源225583.420931.8159151.594925061250350001.1銷(xiāo)售收入1750008750262504375061250350001.2自有資金36083.43181.8127401.5955001.3貸款1450090005500小計(jì)2資金運(yùn)用164640.132518250.56

14、43715.0741317.267538798.2622558.9752.1固定資產(chǎn)投資02.2經(jīng)營(yíng)資金02.3開(kāi)發(fā)成本100002.517372.5334580.9830265.3214579.373204.32.4經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用2.5銷(xiāo)售費(fèi)用2.6財(cái)務(wù)費(fèi)用3092.8309.28927.841237.12618.562.7經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)11375568.751706.252843.753981.2522752.8土地增值稅2.9所得稅18498.8325001804.07759752.086942.6752.1應(yīng)付利潤(rùn)1300020001000500050002.11各期還本付息186710450

15、0416748675137小計(jì)164640.132518250.5643715.0741317.267538798.2622558.9753 =歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收(盈余資金)60943.26752681.2515436.527932.732522451.7412441.0251月2日貸款還本付息表 8序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)期201320142015201620171貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)094501167086704670本金33500090001150085004500利息96004501701701701.2本期貸款14500900055000001.3本期應(yīng)計(jì)利息417

16、1450122011678674671.4本期本金歸還14670030003000400046701.5本期利息支付40010150011678674671.6期末貸款本息累計(jì)945011670867046700本年年利率6%6%2償還貸款本息的資金來(lái)源2.1投資回收5367045008672.2未分配利潤(rùn)13304004167400051372.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計(jì)算式、畫(huà)出線性盈虧平衡圖） 2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計(jì)算采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和項(xiàng)目總投資進(jìn)行敏感性分析。銷(xiāo)售

17、價(jià)格平均敏感度=3.36 建設(shè)投資平均敏感度=2.11 可知 內(nèi)部收益率對(duì) 銷(xiāo)售收入 的變化最為敏感。變化因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響表9。 表9 變化率項(xiàng)目指標(biāo)15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷(xiāo)售價(jià)格變化凈現(xiàn)值15736.2620449.724514.329077.4635723.9341777.745772.8內(nèi)部收益率28.3%362%43.8%58%64.5%71.4%86.8%投資利潤(rùn)率15.2%20.8%27.9%32.3%36.7%41.3%47.4%投資變化凈現(xiàn)值41444.837482.233676.229077.4621346.817932.612974.2內(nèi)部收益率76.8%69.9%64.6%58%52.2%46.8%40.1%投資利