關于甌海區(qū)農房改造集聚建設情況的調研報告

1、關于甌海區(qū)農房改造集聚建設情況的調研報告 2011-08-04 15:16 為獻計民生，服務發(fā)展，助推我區(qū)農房改造集聚建設，區(qū)政協(xié)科經(jīng)委根據(jù)區(qū)政協(xié)年初工作安排，成立由部分政協(xié)委員組成的專題調研組，于7月上中旬，在陳錦榮副主席的帶領下，赴相關部門、鎮(zhèn)街、村居、工程建設點開展調研，通過座談、走訪、察看等形式，對我區(qū)農房改造集聚建設情況進行深入了解，并廣泛征求意見建議。具體情況如下： 一、我區(qū)農房改造集聚建設進展情況 近二十年我區(qū)農房一直處在較為嚴格的控制之中，除極少數(shù)危房經(jīng)政府審批進行原拆原建外，大部分農房既不能拆也不能建，由此導致農民子女住房困難，違章建筑嚴重，環(huán)境越變越差，城市化進程難以推進，

2、新農村建設無從入手，使政府和百姓陷入兩難境地，形成尷尬局面。農房改造集聚建設是一項重大的民生工程，是推進城鄉(xiāng)一體發(fā)展，促進城市全面轉型的重要舉措，是解決兩難境地、尷尬局面的有效途經(jīng)。 今年以來，我區(qū)各級黨委政府和相關部門高度重視農房改造集聚建設，根據(jù)“三生融合”的工作思路，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革為契機，以都市功能區(qū)建設為平臺，以改善民生為主線，根據(jù)“政府主導、操作規(guī)范、節(jié)約用地、統(tǒng)籌推進”的原則，按照“農民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”的要求，精心組織，迅速行動，有序推進。截至6月底，全區(qū)已有麗岙街道下章村、瞿溪街道河頭村等15個項目進場施工，總占地面積31.4萬平方米，建筑面積84.3萬平方米

3、，總投資額29.6億元，累計已完成投資額4.8億元。 1、統(tǒng)一思想，初步形成集聚改造建設合力。區(qū)委區(qū)政府將加快推進農房改造集聚建設作為2011年的重要工作之一，區(qū)城建辦根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，進一步統(tǒng)一思想、提高認識、加強領導、精心組織，全力做好各大功能區(qū)的規(guī)劃編制、農房改造集聚建設地塊規(guī)劃功能調整、農房改造集聚建設項目推進等工作。積極加強同發(fā)改、規(guī)劃、土地、水利、財政等相關部門單位，以及項目所在鎮(zhèn)街的溝通和協(xié)調，克服辦公室人員少、項目多、任務重的困難，吸收懂業(yè)務、有經(jīng)驗、負責任的同志充實到相關工作中來，組建了綜合管理科、總師辦、規(guī)劃地政科、拆遷安置科、工程科、政策法規(guī)科、千百辦等七大科室

4、，有效整合并利用好人力、物力、財力，農房改造集聚建設的工作合力初步形成。 2、規(guī)劃先行，初步編制改造建設方案。以甌海新城為核心，沿主干道、沿塘河、沿山地加快空間資源整合，構筑甌海新城功能區(qū)、郭瞿澤雅功能區(qū)、梧白茶山功能區(qū)、仙麗功能區(qū)等都市型功能區(qū)，促進人口、資源、產業(yè)等要素集聚，形成“中心帶動、三沿拓展、板塊集聚、產業(yè)支撐”的組團式、聯(lián)動發(fā)展的城市功能區(qū)發(fā)展格局。目前已編制完成甌海新城、仙麗、郭瞿澤、梧白茶功能區(qū)的規(guī)劃方案，近期將組織召開規(guī)劃方案論證會并進一步修改完善。實行“一鎮(zhèn)一政策、一鎮(zhèn)一規(guī)劃、一鎮(zhèn)一平臺”的政策，積極開展各地的村莊規(guī)劃編制及農房改造地塊的規(guī)劃功能調整。截至6月底，已完成2

5、0個農房改造安置地塊的規(guī)劃調整，其中瞿溪河頭村、麗岙下章村、中心區(qū)B01等3個地塊已經(jīng)市政府審批完成；麗岙麗南社區(qū)等17個項目的規(guī)劃調整已組織會審并進入公示審批階段。 3、著眼全局，初步形成配套政策措施。區(qū)城建辦在全力推進項目建設的同時，及早開展政策的研究和制訂工作。經(jīng)過半年多的積極探索和不斷完善，我區(qū)關于農房改造集聚建設的實施意見已初步成型并經(jīng)區(qū)長辦公會議原則通過，已在征求人大、政協(xié)等各方意見后進行了完善，待提交區(qū)委常委會審議后就可報市委、市政府批準。農房改造政策本著“農民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”的原則，在“依法、自愿、有償”的基礎上，按一定次序對宅基地進行置換，讓農民住上安全、舒心

6、、整潔的公寓。在推進項目、盡快出臺政策的同時，始終高度重視農房改造的集聚效應，加快布局和建設一批公共服務設施和產業(yè)項目，在自愿有償前提下，最大限度地調動農民把宅基地置換為公寓房的積極性。目前，關于農房改造集聚建設的實施意見、甌海區(qū)村莊改造和農房集聚改造“村房兩改”專項實施方案已正式出臺。 4、立足實際，初步建立改造建設模式。如何在保證工程質量的前提下解決農房改造中資金籌措難的問題是一項重大課題，因此區(qū)城建辦在建設模式上進行了積極的探索。目前，我區(qū)農房改造集聚建設基本采用三種模式，分別是：“自建自管”模式、“融資代建”模式和BT模式。“自建自管”模式，即項目由區(qū)城建辦牽頭，完成前期手續(xù)至招投標后

7、，移交給各屬地鎮(zhèn)街進行建設和管理。目前，已有新橋街道新橋村、麗岙街道下章村、瞿溪街道河頭村等8個項目采用這種模式，用地面積246.73畝，建筑面積55.38萬平方米，投資20.88億元?！叭谫Y代建”模式，即通過招投標方式，由符合資質的代建及施工單位融資代建，建設后由政府按照招標文件的規(guī)定支付工程建設綜合費用及其他費用（包括資金收益、建設管理費等）。BT模式，即“建設移交”的模式，項目法人變更。由區(qū)城建辦通過招投標方式確定投資人和施工單位，投資人負責項目的融資、建設工作，建成后由政府回購。目前，我區(qū)茶山街道山根村、新橋街道高翔村、婁橋街道東風村等11個項目采用這種模式，總用地面積約679.336

8、畝，建筑面積149.86萬平方米，投資66.09億元。 二、存在的困難和問題 總體上看，區(qū)委區(qū)政府和區(qū)城建辦等相關部門在我區(qū)農房集聚改造上思想重視，組織得力，全區(qū)農房改造集聚建設取得了一定成效。但由于農房改造集聚建設情況太復雜，與群眾的利益關系太密切，需投入的資金太大，整體工作的周期太長，致使目前的工作遇到了不少困難和問題。 1、建設資金缺乏，工程持續(xù)推進難度大。按照政府目前初步擬定的指導價、優(yōu)惠價和連片拆遷獎勵辦法，政府已較難承受貼資壓力。如麗岙街道下章村建設安置點，總占地面積24畝，住宅建筑面積3.86萬平方米，地下室建筑面積9367平方米，總套數(shù)264套，預計可容納120戶左右的安置戶。

9、經(jīng)該街道對11戶擬置換農戶的模擬簽訂協(xié)議為準進行該建設點總量推算，政府要貼資約4000-5000萬。若以全區(qū)1780畝的安置總數(shù)推算，政府貼資壓力更是不可估量。而目前擬定的“自建自管”、“融資代建”、“BT”等多種籌資建設模式均未達成結果，后續(xù)建設資金注入問題困難重重。 2、相關政策不一致，置換方案出臺難度大。據(jù)調查了解，由于受舊城改造、重點工程拆遷補償政策以及祖房情結等因素影響，目前政府經(jīng)多次協(xié)商初步擬定的指導價、優(yōu)惠價、置換面積等核心政策問題，仍不能被大部分老百姓認可和接受。相當部分的老百姓難以一次性地拿出幾十萬、上百萬甚至幾百萬資金作為農房拆遷和置換費。如茶山街道山根村，該村原舊村改造拆

10、遷方案已基本確定，按規(guī)定向政府交納土地出讓金后，按照自求平衡的原則，每平方米新房的置換價在150元左右，而農房集聚改造每平方米新房的置換價需幾千元，差距很大，實施極難。又如婁橋街道農房集聚改造的置換政策明顯沒有周邊重點工程的拆遷補償政策優(yōu)惠，難以落實。要依照“農民可接受、政府可承受、發(fā)展可持續(xù)”、“依法、自愿、有償”的原則推進農房集聚改造，目前的處境是很糾葛的。如果處理得當，就會煥發(fā)勃勃生機，反之則可能會變成“半拉子”工程。 3、前后規(guī)劃不統(tǒng)一，滾動開發(fā)難度大。連片拆遷置換是農房集聚改造滾動發(fā)展、持續(xù)推進的關鍵問題，而目前政府推進農房連片拆遷手段匱乏。尤其是部分鎮(zhèn)街建設規(guī)劃的滯后，也在一定程度

11、上影響了滾動開發(fā)的推進。據(jù)調查了解，目前全區(qū)除中心區(qū)規(guī)劃功能較為到位外，其他功能區(qū)規(guī)劃均不夠完善。如麗岙街道，新的麗岙控制性詳細規(guī)劃尚未出臺，而2007年控制性詳規(guī)與目前正在考慮的總體規(guī)劃調整較大，在很大程度上影響了農房集聚改造項目的選址等工作。前階段在出具麗岙文教體功能區(qū)農房改造地塊（溫州肯恩大學征地拆遷安置地塊）規(guī)劃紅線時，就遇到該地塊尚屬發(fā)展備用地，控規(guī)尚未覆蓋，用地功能尚未明確，無法及時出具規(guī)劃紅線的問題。 三、今后工作的意見與建議 1、適度把握規(guī)模，積蓄可持續(xù)發(fā)展的能力。今年是農房改造集聚建設的開局之年，在面臨諸多困難的情況下，又沒有任何可借鑒的經(jīng)驗，可謂萬事開頭難，因此我們建議：一

12、要適度把握建設規(guī)模。今年我區(qū)計劃開工建設35個農房改造集聚建設項目，總占地面積1780畝，建筑面積 402萬平方米，總投資 173億元，如此巨大的建設規(guī)模和巨額的投資，確實難以如數(shù)啟動，政府應客觀面對，慎重把握。建議適當降低要求，酌量開工。要有意識地創(chuàng)造稀缺狀態(tài)，營造“此物可貴、難求”的氛圍，以此來激發(fā)百姓的拆遷安置熱情。二是不能急于求成。農房改造集聚建設雖然意義重大，前景美好，但不是一朝一夕就可以完成的，要樹立以時間換取空間的觀念。只有不斷地完善老村莊的改建政策，依法把老村莊的房子控制好，在農房改造集聚建設的推進中依法把置換過來的宅基地管理好，堅持持之以恒的工作態(tài)度和熱情，以更長的時間換取更

13、大的空間，才能確保這項工作的圓滿成功。三要做到先易后難。要準確把握各個點建設和安置的成熟條件，把條件最成熟的點先做成功。如澤雅鎮(zhèn)天長一號建設點，該建設點目前擬定安置山上的9個自然村。雖然9個自然村整體拆遷安置也有一定的難度，但成功的概率很高。區(qū)政府應將它列入一號工程，全力支持，爭取成功，使區(qū)政府能夠獲得一定量的農房集聚改造滾動建設用地指標。如果條件欠成熟，可以延后建設或暫緩建設，避免將工作帶進死胡同。 2、切實降低成本，減輕政府和農民的負擔。農房集聚建設涉及的規(guī)費較多，建議除上繳中央、省和繳納必要的管理費用外，凡涉及的各項行政事業(yè)性、服務性和公共配套設施建設收費，涉及的電力、給排水、燃氣、電信

14、、廣電等經(jīng)營性項目建設費用，應堅持“能減則減、能免則免”的原則，力求降低建設成本。在規(guī)劃編制時，要合理安排集聚建設點內的使用功能，努力減少造價高的使用功能。如目前大部分建設點都有規(guī)劃設置地下室，經(jīng)了解地下室每平方米的建設成本高達10000元以上，如果改用樓空架的建設方案來解決區(qū)內停車位問題，則每平方米的造價不會超過3000元，建設成本將大大下降。 3、努力創(chuàng)新方法，解決“三難”的調和問題。目前最為糾葛的核心問題是“政府難承受，農民難接受，工作難持續(xù)”的調和問題。建議政府要適當下調政府指導價，這是調和“三難”問題的關鍵所在。建議采取下列兩種措施：（1）安排少量的商住土地指標，通過多途徑的運作把多余的資金轉化為農房改造集聚建設的補貼資金。（2）在集聚建設點的小區(qū)內留部分的房子以市場價由被安置戶增購，以此來補貼建設資金。要認真制訂和落實農房連片拆遷安置的獎勵政策，所制定的獎勵政策要具有很強的吸引力和感染力，使獎勵政策能夠起到促進連