文檔-廣州市黃埔商貿企業(yè)總部服務中心項目策劃書

1、廣州市黃埔商貿企業(yè)總部服務中心項目策劃書目 錄1、項目背景1.1 廣州市經(jīng)濟發(fā)展概況1.2 黃埔區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況1.3 黃埔面臨的挑戰(zhàn)和機遇2、 黃埔區(qū)寫字樓市場分析2.1 黃埔區(qū)確立國際商貿圈的迫切性2.2 黃埔寫字樓的優(yōu)劣勢分析2.3 黃埔區(qū)的寫字樓供求情況2.4 黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的建議3、項目的市場定位3.1 項目選址原則3.2 目標客戶3.3 項目配置定位3.4 租金定位4市場推廣策略4.1 建議政府打造黃埔國際商圈的措施4.2 建議的政策支持4.3 項目準入條件4.4 宣傳推廣主輔結合5、試點選擇及贏利預測試點項目: 中國銀行黃埔支行大樓附件一：廣東軟件科學園優(yōu)惠政策1、增值稅優(yōu)惠

2、2、企業(yè)所得稅優(yōu)惠3、企業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠4、個人所得稅優(yōu)惠5、園區(qū)管理、服務及其它優(yōu)惠6、產(chǎn)品出口優(yōu)惠7、專項資金扶持政策8、引進風險投資的優(yōu)惠政策附件二：廣州天河軟件園優(yōu)惠政策和措施簡介附件三：留學人員廣州創(chuàng)業(yè)園優(yōu)惠政策1、項目背景1.1 廣州市經(jīng)濟發(fā)展概況根據(jù)廣州市2004年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，廣州市2003年國民經(jīng)濟高速增長并創(chuàng)八年來新高。據(jù)初步核算，2004年廣州市生產(chǎn)總值（GDP）4115.81億元，按可比價格計算，比上年增長15.0%，在國內大城市中位居第三，僅次于上海、北京,按戶籍人口計算的人均年生產(chǎn)總值達到5.63萬元，增長13.7%,廣州經(jīng)濟進入了新的快速增長期。2004

3、年，廣州市產(chǎn)業(yè)結構調整步伐加快。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)值115.50億元，比上年增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)值1817.71億元，增長17.2%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)值2182.60億元，增長13.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為1.1%，51.2%，47.7%。1.2 黃埔區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況黃埔區(qū)位于廣州市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬，其中常住人口19.2萬人。黃埔區(qū)以打造適宜創(chuàng)業(yè)居住的廣州東部新城區(qū)為未來發(fā)展目標，經(jīng)濟發(fā)展一直保持快速增長的勢頭。2004年整體經(jīng)濟運行情況良好，GDP累計完成生產(chǎn)總值達到333.76億元，增長速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級市

4、之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長27.4%和14.92%。黃埔區(qū)是廣州重要的工業(yè)基地，毗鄰全國成立最早、發(fā)展最成熟的廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，黃埔區(qū)擁有貨物吞吐量全國排行前十名的億噸國際大港黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟區(qū)域，交通網(wǎng)絡發(fā)達，往來十分便利。近年，廣州市進一步加大了對黃埔區(qū)基礎設施的建設力度，在建和即將動工建設的就有金洲大道、黃埔大道支線、地鐵5號線、黃埔污水處理廠、京珠高速、東二環(huán)高速、廣深沿江高速等一批基礎設施項目。黃埔區(qū)除了有雄厚的工業(yè)基礎外，還有豐富的旅游資源，世界聞名遐邇的黃埔軍校以及南海神廟風景旅游區(qū)就位于轄區(qū)內。1.

5、3 黃埔面臨的挑戰(zhàn)和機遇黃埔區(qū)經(jīng)過20多年的改革開放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的基礎，世界500強企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設廠。經(jīng)過多年的開發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比較滯后，寫字樓、住宅、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等都比較薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的設立，對黃埔構成了競爭，這有可能吸引黃埔區(qū)內企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府計劃共投資110億，將占地1.6平方公里的廣州科學城打造成集辦公、科研、金融、商貿、博覽、文化、娛樂、休閑等多功能為一體的“副中心”區(qū)域，其中僅2005年，在城市基礎設施建設上的投入就增加至52億元，重點解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學校等配套。另外政府還將投

6、入10億元爭取部分亞運配套項目場館落戶蘿崗，建設包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運配套項目場館。由此可見蘿崗、南沙大有后來居上的可能，因此黃埔區(qū)應充分利用開發(fā)較早、發(fā)展較成熟的優(yōu)勢，將商務寫字樓、住宅公寓、商業(yè)、服務業(yè)快速完善，在最短的時間內形成成熟的商貿圈，以此留住高素質的企業(yè)和人才。廣州市市委、市政府要求黃埔要成為廣州市東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務中心，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到今天，已經(jīng)積累了一定的基礎，要進一步增強經(jīng)濟綜合實力，實現(xiàn)跨越發(fā)展，工作重心應當逐步從以量的擴張為主轉向以質的提高為主，更多地注重經(jīng)濟質量的提高，培植稅源，增強稅收的后勁。為此，

7、要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚的有利條件，以商務寫字樓為載體，致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚，進一步提升和拓展城區(qū)的服務功能和帶動作用，為經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展做出應有的貢獻。2、 黃埔區(qū)寫字樓市場分析2.1 黃埔區(qū)確立國際商貿圈的迫切性2005年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了廣州中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長洲島歷史文化保護區(qū)三個中心組團。大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要發(fā)展成該區(qū)

8、的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務中心，同時要充分利用現(xiàn)有工業(yè)基礎形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。幾年來，黃埔區(qū)城市建設的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴大，大沙東路、豐樂路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運大廈、冠豪大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿發(fā)展雛形初現(xiàn)。與此同時，國內著名的房地產(chǎn)商也已開始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀花園等大型樓盤相繼開盤發(fā)售。但黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿發(fā)展仍處于相對滯后，這反映在下幾個方面：（1） 黃埔區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的寫字樓；（2） 黃埔區(qū)房價仍處于低位；（3） 黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街：越

9、秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街，天河區(qū)有天河北路、天河南一路,唯獨黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街，這對居民的購物有極大的不便。雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但只要黃埔區(qū)政府在廣州市政府對黃埔區(qū)總體規(guī)劃的指引下，充分利用黃埔的國際知名企業(yè)眾多的優(yōu)勢，可在短期內迅速將大沙地商圈和南崗商圈發(fā)展起來，使黃埔區(qū)第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展,促進經(jīng)濟再上一個臺階。2.2 黃埔寫字樓的優(yōu)劣勢分析以黃埔區(qū)臨近的天河區(qū)和蘿崗區(qū)為參照，下面我們列出黃埔區(qū)的SWOT因素（見表），并作詳細的描述：表2.2 黃埔區(qū)發(fā)展寫字樓經(jīng)濟的SWOT情況分析表SWOT因素含 義優(yōu)勢地理優(yōu)勢交通良好，基礎設

10、施逐步完善產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢對外開放早，擁有較多的外資企業(yè)，工業(yè)門類較齊全價格優(yōu)勢寫字樓租金價格相對便宜劣勢設施劣勢缺乏寫字樓等載體資金劣勢財政資金相對緊缺政策劣勢沒有國家級園區(qū)政策扶持機會政策調整廣州市“住宅禁商”政策產(chǎn)業(yè)升級黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展配套完善地鐵5號線的即將開通威脅周邊地區(qū)的競爭市場份額減少財政負擔資金周轉困難(1) 優(yōu)勢 地理優(yōu)勢黃埔區(qū)是廣州市東部的交通出口，相比其他地區(qū)，在地理上擁有優(yōu)勢：與天河區(qū)相比，主要是港口優(yōu)勢黃埔區(qū)內有兩大港口：黃埔港和黃埔新港，歷史悠久，對外貿易開展早。與蘿崗區(qū)相比，黃埔區(qū)離珠江新城、天河北等中心商務區(qū)域近，交通更加便利。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢黃埔區(qū)內有大型石化、電力、汽

11、車等企業(yè)。對外開放早，擁有較多的外資企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門類齊全。但該優(yōu)勢主要是相對天河區(qū)，蘿崗區(qū)在該方面與黃埔區(qū)相同或更優(yōu)。 價格優(yōu)勢黃埔區(qū)比天河區(qū)的土地資源豐富，寫字樓租金價格相對便宜。相對于蘿崗區(qū)內科學城，企業(yè)準入門檻低。價格優(yōu)勢將是黃埔區(qū)的主要優(yōu)勢。(2) 劣勢 設施劣勢黃埔區(qū)的道路、供電、煤氣等基礎設施未完善，尤其是缺乏寫字樓等載體。天河區(qū)的寫字樓載體數(shù)量相對充足，蘿崗區(qū)有完善的基礎設施。 資金劣勢這是黃埔區(qū)面臨的一大問題：天河區(qū)2004年財政收入達到15億元，廣州開發(fā)區(qū)的財政收入更是達到60億元，黃埔區(qū)才8.6億元。在財政資金的運用上，天河和蘿崗更有余地。 政策劣勢天河區(qū)擁有國家級軟件產(chǎn)業(yè)園

12、區(qū)，國家對軟件產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。蘿崗區(qū)擁有國家級開發(fā)區(qū)的政策。黃埔區(qū)沒有國家政策的扶持，相應成為兩個地區(qū)間的“政策洼地”，要開放寫字樓市場，必須解決好政策問題。（3） 機會 政策調整廣州市“住宅禁商”政策的實施，將使原來租用住宅辦公的中小企業(yè)不得不搬出，從而帶來對寫字樓的極大需求。 產(chǎn)業(yè)升級近年來，由于大型企業(yè)的進駐，帶來的配套企業(yè)的增加，黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，尤其是黃埔花園等樓盤和南海神廟旅游區(qū)的建設，居住環(huán)境的改善，都給黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)帶來了機遇。 配套完善地鐵5號線的即將開通，廣深沿江高速、東二環(huán)高速的建設，將東部地區(qū)與市區(qū)逐步連成一體，城區(qū)也逐步東移，相應的中心商務區(qū)域也出現(xiàn)東移的趨勢

13、。（4） 威脅 周邊地區(qū)的競爭黃埔區(qū)鄰近廣州開發(fā)區(qū)、天河區(qū)，這兩個地區(qū)一直是黃埔區(qū)的競爭對手。他們擁有在政策、資金、基礎設施等方面的優(yōu)勢，也在紛紛加大招商引資的力度，市場將競爭更加激烈。 財政負擔黃埔區(qū)財政收入相對少，教育、治安等支出大，發(fā)展寫字樓市場依靠政府投入并不現(xiàn)實，可走政府與民營或外資企業(yè)合作，共同推動寫字樓市場的開發(fā)。2.3 黃埔區(qū)的寫字樓供求情況由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛發(fā)展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿服務企業(yè)應運而生，對寫字樓的需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場所并不足夠，配套較好的寫字樓均租約不斷。黃埔區(qū)相對較好的寫字樓有外運大廈、冠豪大廈、亞鋼大廈等，其中外運大廈的租賃

14、最好，基本是100%，租金最高達到80元/平方米；冠豪大廈只有大潤發(fā)進駐，其余樓層均作為其他商業(yè)用途；亞鋼大廈的發(fā)展勢頭較好，但位置離中心城區(qū)較遠。除以上寫字樓外，豐樂商務中心等較小的寫字樓租賃情況也比較理想。由此可見黃埔寫字樓缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，開發(fā)適合當?shù)仄髽I(yè)運作的寫字樓，市場發(fā)展空間相當巨大。2.4 黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的建議針對黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的主題，經(jīng)過對廣州市周邊地區(qū)等進行詳細的市場調查，包括市場需求總量、市場競爭情況、市場接受度、消費水平以及黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點進行調查，由于黃埔區(qū)主要以工業(yè)為主，因此我們建議在黃埔區(qū)建設一個集辦公、培訓、科技孵化等服務于一體的現(xiàn)代化

15、的企業(yè)總部寫字樓，寫字樓主要服務對象為工業(yè)、高新科技企業(yè)。3、項目的市場定位3.1 項目選址原則（1） 位于大沙地中心城區(qū)；（2） 國家政府機關、事業(yè)單位相對集中的街區(qū)；（3） 附近有成熟的寫字樓、住宅公寓、銀行、食肆、購物中心；（4） 交通便利，靠近黃埔區(qū)主要干道。3.2 目標客戶根據(jù)SWOT分析，黃埔區(qū)應該發(fā)揮本身在地理、產(chǎn)業(yè)、價格上的優(yōu)勢，利用地鐵5號線即將開通等機會，適當運用社會資產(chǎn)、民間資本和專業(yè)服務，彌補在基礎設施、資金和政策上的劣勢，在與周邊區(qū)域的競爭中脫穎而出。為此，建議黃埔區(qū)由企業(yè)投入資金，對區(qū)內的閑置資產(chǎn)加以修葺，再由專業(yè)投資服務機構提供配套服務，建設復合型的企業(yè)總部服務中

16、心，目標群體定位為：（1） 商貿型企業(yè)的總部黃埔地處廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的中心地帶，是重要的工業(yè)基地，本項目的商貿企業(yè)服務對象主要是工業(yè)企業(yè)。該定位有助于發(fā)揮黃埔區(qū)的交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 （2） 進行科技孵化的高新科技型企業(yè)高新科技型企業(yè)，不僅限于軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥研制等純研發(fā)型企業(yè)，對比起軟件園、科學城等園區(qū)適用面更廣。3.3 項目配置定位（1） 首層大堂、各層電梯大堂及公共走道地面、墻身鑲貼豪華拋光磚，天花吊頂；（2） 裝置充足的豪華電梯；（3） 照明系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)；（4） 每間寫字樓單位室內毛坯標準、彈性開間；（5） 充足的停車車位；（6） 寫字樓首層大堂開設便利店、辦公文

17、具配送中心、票務中心；（7） 寫字樓內設有商務中心，商務中心提供政策咨詢、稅務咨詢、企業(yè)設立及企業(yè)落戶后的秘書服務等綜合服務，以提高企業(yè)落戶成功率，保證落戶企業(yè)的順利經(jīng)營；（8）特色服務秘書公司，即投資者在本大廈只需租賃較小的面積，就可以開辦公司，我司為這些公司提供專業(yè)秘書、大型會議室、會客室等服務。開設此項服務的目的是方便廠區(qū)不在黃埔，而想以黃埔作為注冊地的企業(yè)。3.4 租金定位租金定位每月60-70元/平方米4市場推廣策略市場推廣總思路：以打造黃埔國際商圈為契機，以政策優(yōu)惠為引導，充分利用黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和聯(lián)冠公司廣泛客戶網(wǎng)絡，全面推廣商貿企業(yè)總部服務中心。4.1 建議政府打造黃埔國際商圈的

18、措施為配合廣州市政府提出的建立黃埔區(qū)大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)的規(guī)劃，由黃埔區(qū)政府提出黃埔國際商圈概念，利用電視、報紙、網(wǎng)站等媒體作廣泛宣傳，配合黃埔區(qū)整體產(chǎn)業(yè)升級大潮，揚長避短，吸引目標客戶落戶黃埔，為其提供辦公空間和配套設施，爭取各種優(yōu)惠政策，打造新型總部企業(yè)服務中心的發(fā)展模式。讓建立黃埔國際商圈深入民心，為今后企業(yè)總部服務中心的招商作鋪墊。建議政府打造黃埔國際商圈的措施如下：（1） 選定試點商務寫字樓作為企業(yè)總部服務中心，在招商政策給予扶持；（2） 對大沙地中心城區(qū)街道進行市容整治，增加街心花園，建筑反映黃埔文化歷史的城市雕塑，以 增加黃埔的文化歷史底蘊；（3） 對大沙地中心城區(qū)各街

19、道進行功能分區(qū)，設商務區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)、食街等,重點引入高檔次的百貨商店，例如：吉之島、友誼商店等等，以提高城區(qū)的消費檔次；（4） 對大沙地中心城區(qū)進行交通整治，在中心城區(qū)繁華路段禁止重型貨車通行，以減少區(qū)內污染交通擁擠的現(xiàn)象。4.2 建議的政策支持(1)租金補貼：由黃埔區(qū)財政撥款，對注冊地由外區(qū)遷入本項目的新增納稅戶或本項目的新開業(yè)納稅戶進行租金補貼，補貼標準為每月35元/平方米，優(yōu)惠期為3年。補貼面積標準如下：注冊資本金在100萬元人民幣以下，補助面積為100平方米；注冊資本在100萬-300萬元人民幣的，補助面積為200平方米；注冊資本在300萬元以上人民幣的，補助面積為300平方米；駐

20、區(qū)的華南企業(yè)總部或國際著名企業(yè)視情況給予特殊優(yōu)惠。（2）財政扶持：對注冊地由外區(qū)遷入本項目的新增納稅戶或本項目的新開業(yè)納稅戶，由區(qū)政府按企業(yè)年度納稅額之區(qū)留成部分的30-50%給予企業(yè)獎勵，年留區(qū)稅收大于30萬的，獎勵留區(qū)稅收的30%；大于50萬元的，獎勵40%，大于100萬元的，獎勵50%，優(yōu)惠期限定為3年。4.3 項目準入條件為確保進入該大樓的企業(yè)符合黃埔區(qū)發(fā)展商貿經(jīng)濟和吸引高新企業(yè)的要求，項目必須符合以下條件：（1）項目必須符合黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，黃埔區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局與發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求。（2）原則要求在黃埔區(qū)內進行稅務注冊登記。（3）原則要求從廣州市范圍內其它區(qū)遷入我區(qū)的企業(yè)以新公司

21、的名義進入。（原屬地創(chuàng)造留區(qū)稅收低于30萬元，或在我區(qū)創(chuàng)造留區(qū)稅收明顯比原所在區(qū)多的項目，或到我區(qū)經(jīng)營時變更公司名稱者除外）4.4 宣傳推廣主輔結合對于本項目的宣傳推廣，我們將以我司特有的客戶網(wǎng)絡為主銷售渠道，以傳統(tǒng)銷售渠道作其補充：（1） 我司特有的銷售渠道（主渠道）：由于本項目的目標客戶定位是商貿企業(yè)，而我司過往積累的客戶群也同樣是商貿企業(yè)，項目定位與我司資源相互對應，因此可以充分發(fā)揮我司的優(yōu)勢，利用已經(jīng)建立起來的良好客戶網(wǎng)絡，精心篩選適合本項目的目標客戶，以此達到傳統(tǒng)銷售渠道以及其他公司不能比擬的推廣效果。（2） 傳統(tǒng)銷售渠道（輔助渠道）：.利用本大樓的外墻進行廣告宣傳；.向黃埔區(qū)、天河

22、區(qū)、蘿崗區(qū)潛在客戶郵寄宣傳單張；.報紙、電視等媒體做廣告宣傳（按試點項目規(guī)模而定）；.直赴港澳地區(qū)拓展市場（按試點項目規(guī)模而定）；5、試點選擇及贏利預測試點項目: 中國銀行黃埔支行大樓(1) 地址：位于廣深公路旁中國銀行大樓副樓，該樓共三層，可租用的面積為6133平方米。(2) 運營模式此試點以商業(yè)大廈為載體資源，政府搭臺，企業(yè)唱戲。黃埔區(qū)政府針對“企業(yè)總部服務中心”制定相應的優(yōu)惠政策，為在此落戶的投資企業(yè)、引資機構、服務機構提供必要的支持。聯(lián)冠公司作為專業(yè)服務提供者，集中提供政策/法律/稅務咨詢、企業(yè)設立報批、后期融資、企業(yè)管理等成套服務，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營。為便于

23、統(tǒng)一管理，由聯(lián)冠公司尋找投資商向業(yè)主租賃，投入資金進行裝修和包裝，政府給予政策和資金扶持，吸引高新科技型企業(yè)、商業(yè)等各類型企業(yè)總部、進行科技孵化的中小企業(yè)入住。在物業(yè)管理問題上，該物業(yè)采用現(xiàn)代商業(yè)大廈的管理模式，聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。(3) 經(jīng)營面積營業(yè)面積6133平方米。(4) 投資規(guī)模租賃該大廈，重新進行投資改建，預算費用約500萬元。(5) 經(jīng)營成本每月租金： 6133平方米×30元/平方米=18.4萬元經(jīng)營管理費 4.8萬元經(jīng)營成本合計： 23.2萬元(6) 效益分析 收入以營業(yè)面積6133平方米，出租單價按乙級寫字樓月均價60元/平方米計算：月收入6133×

24、;60368000元；年收入：368000*12=442萬元 支出每月初步計算支出為23.2萬元；年支出： 23.2*12=278萬元 稅費租賃稅36.8萬元×12×17%75.07萬元 固定資產(chǎn)投入按20年折舊： 500/20=25萬元/年 企業(yè)所得稅（年所得年經(jīng)營成本-固定資產(chǎn)20年折舊）×33%（442-278-25）*33%=45.87萬元 靜態(tài)投資回收期回收期總投入÷（年度收入年度支出-稅費）500÷(442-278-75.07-45.87)=11.61年以收益率計算，該項目年收益率達到8.61%。附件一：廣東軟件科學園優(yōu)惠政策1、

25、增值稅優(yōu)惠.對一般納稅人入園企業(yè)銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，在2010年以前，其增值稅按法定17%的稅率征收后，對實際稅負超過3%的部分即征即退，所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。.小規(guī)模納稅人入園生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、銷售計算機軟件產(chǎn)品按6%的征收率計征增值稅；小規(guī)模納稅人入園商業(yè)企業(yè)銷售計算機軟件產(chǎn)品按4%的征收率計征增值稅；.入園企業(yè)銷售、轉讓經(jīng)國家版權局注冊登記著作權、所有權的計算機軟件產(chǎn)品只征收營業(yè)稅，不征收增值稅；.入園企業(yè)自行開發(fā)達到國內先進水平、具有重大推廣應用價值的計算機軟件產(chǎn)品，年銷售額在1000萬元以上的，3年內由同級

26、財政部門將該產(chǎn)品增值稅的地方留成部分全額返還；年銷售額在500萬元以上的、1000萬元以下的，按50%返還；.入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權的高新技術成果轉化項目，自被認定之日起，8年內返還該項目增值稅地方留成部分的50%；入園高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)及高新技術項目、軟件項目的增值稅，從被認定當年算起，以上一年為基數(shù)，新增增值稅的地方留成部分，3年內返還50%；.入園高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)進口自用設備、及隨設備進口的技術（含軟件）及配套件、備件，除列入外商投資項目不予免稅的進口商品目錄和國內投資項目不予免稅的進口商品目錄的商品外，均可免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅；入園企業(yè)引進屬于國家高新技術產(chǎn)品目錄

27、的先進技術，按合同規(guī)定向境外支付的軟件費，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。2、 企業(yè)所得稅優(yōu)惠.入園新辦軟件企業(yè)、高新技術企業(yè)自獲利年度起， 企業(yè)所得稅實行"兩免三減半"的優(yōu)惠政策；入園生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，自獲利年度起，企業(yè)所得稅實行"兩免三減半" 的優(yōu)惠政策；入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權的高新技術成果轉化項目，自被認定之日起，該項目企業(yè)所得稅實行"五免五減半"的優(yōu)惠政策；.入園高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)自被認定之日起，減按15%征收企業(yè)所得稅；入園生產(chǎn)性外商投資企業(yè)所得稅都減按15%的稅率征收；.入園軟件企業(yè)若屬國家規(guī)

28、劃布局內的重點軟件企業(yè)而且當年未享受所得稅的減免稅優(yōu)惠政策，減按10%的稅率征收其企業(yè)所得稅；.入園軟件企業(yè)可依照國家有關法律法規(guī)自主決定薪酬水平，其薪酬和培訓費用可按實際發(fā)生額在企業(yè)所得稅稅前列支；.入園企業(yè)的技術合同經(jīng)認定登記后，可以從該合同的技術性收入中提取酬金。提取比例一般按純收入的25-40%提??；單位統(tǒng)一組織科技人員利用業(yè)余時間完成的可按70-80%提取；出口創(chuàng)匯項目及與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)訂立的技術合同，可按35-50%提取。酬金可計入項目成本，不計單位工資總額，允許稅前扣除；.經(jīng)科技主管部門認定，入園的高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)生產(chǎn)、開發(fā)的高新技術產(chǎn)品、軟件產(chǎn)品，自投產(chǎn)之日起，以上一年為基數(shù)，

29、5年內新增利潤部分的所得稅由同級財政部門全部返還，用于開發(fā)新產(chǎn)品或技術升級； 入園非高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)生產(chǎn)、開發(fā)的處于中試階段的高新技術產(chǎn)品、軟件產(chǎn)品免征企業(yè)所得稅，增值稅地方分成部分由同級財政部門全部返還。.入園被認定為高新技術企業(yè)的外商投資企業(yè)，同時也是產(chǎn)品出口企業(yè)的，可以按照產(chǎn)品出口企業(yè)的規(guī)定享受稅收優(yōu)惠待遇；如果同時被認定為產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)，允許企業(yè)選擇享受其中一種稅收優(yōu)惠，但不得同時享受兩種稅收優(yōu)惠待遇；3、 企業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠.入園企業(yè)從事技術開發(fā)、技術轉讓，及與之相關的技術咨詢、技術服務所取得的收入，免征營業(yè)稅；.入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權的高新技術成果轉化項目，自

30、被認定之日起，項目營業(yè)稅實行"五免三減半"的優(yōu)惠政策。 4、 個人所得稅優(yōu)惠.入園高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)及入園企業(yè)的高新技術項目、軟件項目所創(chuàng)造的收益，獎勵和分配給個人的股份，再投入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，免征個人所得稅；.入園企業(yè)組織員工利用業(yè)余時間從事技術開發(fā)、技術轉讓、及與之相關的技術咨詢和技術服務所付給科技人員的酬金，可按勞務報酬所得征收個人所得稅。5、 園區(qū)管理、服務及其它優(yōu)惠.園區(qū)可為入園企業(yè)的工商注冊登記、以及其它相關業(yè)務提供“一條龍”全方位代理服務；.在園區(qū)內的企業(yè)經(jīng)認定的高新技術成果轉化項目，從第一次銷售之日起2年內，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和增值稅的地方留成部分，由同

31、級財政列收列支返還90%。 高新技術成果轉化項目的轉讓收益，其所得稅地方收入部分由同級財政列收列支返回項目擁有者。.高新區(qū)科技三項經(jīng)費對園區(qū)內的軟件企業(yè)和高新技術企業(yè)實行傾斜政策。凡是擁有自主知識產(chǎn)權、發(fā)展?jié)摿^強、市場前景好、技術含量高的企業(yè)，都可申請作為廣州高新區(qū)技術創(chuàng)新的示范企業(yè)，廣州高新區(qū)科技三項經(jīng)費將技術創(chuàng)新示范企業(yè)提供資金支持。.鼓勵國內外企業(yè)、高校在園區(qū)內建立工程研發(fā)中心，協(xié)助企業(yè)申報建立國家、省、市級工程研發(fā)中心。對于在園區(qū)內建立研發(fā)中心的企業(yè)，廣州高新區(qū)管委會對每個經(jīng)程序確認的研發(fā)中心提供扶持資金20萬元人民幣，確認為國家級或省級研發(fā)中心的再增加20萬元；.經(jīng)批準入園的新辦軟

32、件企業(yè)，根據(jù)企業(yè)具體情況，給予享受辦公用房低價優(yōu)惠。.園區(qū)建立人才儲備數(shù)據(jù)庫，將為入園的軟件企業(yè)提供人才交流服務。6、 產(chǎn)品出口優(yōu)惠.入園企業(yè)的技術出口合同可免征營業(yè)稅、所得稅； .入園高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)按規(guī)定免征所得稅期滿后，出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年產(chǎn)品產(chǎn)值70%以上的，按10%的稅率減征企業(yè)所得稅；.入園企業(yè)軟件產(chǎn)品出口納入中國進出口銀行業(yè)務范圍并享受優(yōu)惠利率的信貸支持；同時國家出口信用保險機構提供出口信用保險；.入園企業(yè)軟件產(chǎn)品年出口額超過100萬美元的軟件企業(yè)可享有軟件自營出口權；入園軟件企業(yè)、高新技術企業(yè)注冊資本超過100萬元人民幣可實行自營進出口權登記制；.入園企業(yè)為承接國外客戶軟

33、件設計與服務而建立研發(fā)中心時，對用于仿真用戶環(huán)境的設備采取保稅措施；.入園企業(yè)高中級管理人員和高中級技術人員在進行國際商務交往時可簡化出入境手續(xù)，并適當延長有效期；.入園軟件出口型企業(yè)申請GB/T19000-ISO9000系列質量保證認證和CMM（能力成熟度模型）認證所發(fā)生的認證費用可享受中央、地方外貿發(fā)展基金的適當支持；.軟件企業(yè)注冊資金在100萬元人民幣以上（含100萬人民幣）的，可享有軟件自營出口權。軟件出口企業(yè)可向外經(jīng)貿主管部門申請中小企業(yè)和國際市場開拓資金。市外經(jīng)貿主管部門為出口軟件企業(yè)享受國家優(yōu)惠利率的信貸支持、獲取出口信用保險、到境外投資開設分支機構等提供指導和幫助；.入園企業(yè)申

34、請參加國外各類博覽會及新市場、新產(chǎn)品出口推銷項目可享受中央外貿發(fā)展基金的適當支持。7、 專項資金扶持政策.廣州市政府設立了8000萬的專項基金，專門用于孵化新生科技型企業(yè)和促進高新技術成果轉化，支持開發(fā)重大共性軟件和基礎軟件，及鼓勵和扶持國內外大型高新技術企業(yè)、高等院校、科研機構在廣州市設立研發(fā)中心；.省政府、省科技廳設立的三項專項資金將優(yōu)先向園區(qū)內的高新技術企業(yè)和軟件企業(yè)提供傾斜政策。園區(qū)將協(xié)助園區(qū)企業(yè)申請專項資金；.對需要到國內外證券市場上市融資的入園高新技術企業(yè)和軟件企業(yè)，其在資產(chǎn)評估時無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例可由投資方自行商定，可優(yōu)先安排在國內外證券市場上市融資；.入園高新技術企業(yè)、軟件

35、企業(yè)可申請國家高新技術產(chǎn)品出口促進基金。8、 引進風險投資的優(yōu)惠政策在廣州市注冊并對廣州市高新技術產(chǎn)業(yè)領域的投資額占其總投資額的比例不低于70%的國內外風險投資機構，可享受高新技術企業(yè)的優(yōu)惠政策，并可按當年總收益的3%-5%提取風險補償金，用于補償投資性虧損。風險補償金可按年度結轉，但其金額不得超過該企業(yè)當年年末凈資產(chǎn)的10%。附件二：廣州天河軟件園優(yōu)惠政策和措施簡介1、國家層面園區(qū)內企業(yè)享受國家、省、市政府給予高新技術產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)的各項優(yōu)惠政策和措施，主要列舉如下：（1）高新技術企業(yè)類：新辦或認定高新技術企業(yè)可以享受所得稅"兩免三減半"；新辦或認定高新技術

36、企業(yè)的技術開發(fā)合同經(jīng)過登記后免征營業(yè)稅；用于高新技術開發(fā)的生產(chǎn)性基本建設和應用高新技術的技改項目投資（包括貸款和自籌資金），經(jīng)批準可免征投資方向調節(jié)稅，高新技術企業(yè)和應用高新技術的技改項目使用國家多種專項貸款，項目投產(chǎn)后還貸困難的，其新增稅額可給予扶持性減免。（2）軟件和集成電路設計企業(yè)類：新創(chuàng)辦軟件和集成電路設計企業(yè)經(jīng)認定后，自獲利年度起，享受企業(yè)所得稅"兩免三減半"的優(yōu)惠政策；對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，2010年前按17%的法定稅率征收增值稅，對實際稅負超過3%的部分即征即退，由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)；對軟件和集成電路設計企業(yè)進口所需

37、的自用設備，以及按照合同隨設備進口的技術（含軟件）及配套件、備件，除列入外商投資項目不予免稅的進口商品目錄和國內投資項目不予免稅的進口商品目錄的商品外，均可免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅；軟件和集成電路設計企業(yè)人員薪酬和培訓費用可按實際發(fā)生額在企業(yè)所得稅稅前列支；對國家規(guī)劃布局內的重點軟件和集成電路設計企業(yè)，當年未享受免稅優(yōu)惠的減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。（3）外資企業(yè)類：生產(chǎn)性外商投資企業(yè)經(jīng)營期在十年以上的，從開始獲利的年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅；產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)的外國投資者，將其從企業(yè)分得的利潤匯出境外時，免繳匯出額的所得稅；產(chǎn)品出口企業(yè)

38、按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當年企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值以上的，可按照現(xiàn)行稅率減半繳納企業(yè)所得稅；先進技術企業(yè)按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，可以延長年減半繳納企業(yè)所得稅；外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤，在中國境內再投資舉辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術企業(yè)，經(jīng)營期不少于年的，經(jīng)申請稅務機關核準，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。經(jīng)營不足年撤出該項投資的，應當繳回已退的企業(yè)所得稅稅款。2、廣州市層面（1）標準認證資助軟件企業(yè)通過IS9000認證的，給予最高額度5萬元的財政補助；軟件企業(yè)通過CMM認證的，給予最高額度30萬元的財政補助。（2）留學人員創(chuàng)業(yè)資助給予留學人員在穗創(chuàng)業(yè)資助10萬元的啟動資金。（3）科技項目專項資金支持每年安排不少于3000萬元的科技項目專項資金，用于支持軟件企業(yè)或集成電路設計企業(yè)進行項目攻關、中試以及產(chǎn)業(yè)化。3、園區(qū)層面（1）行政無費區(qū)方面園區(qū)實行行政無費區(qū)措施，免費業(yè)務主要包括：軟件企業(yè)認定、軟件產(chǎn)品登記、軟件企業(yè)年審、新辦高新技術企業(yè)認定、高新技術企業(yè)認定、外商投資項