房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程一、開發(fā)合同。辦事依據(jù):工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。時間:取得土地使用權(quán)證,規(guī)劃申定后。提交:1、可行性研究報告;2、資質(zhì)證明文件;3、房地產(chǎn)開發(fā)項目審批書;4、土地手續(xù)(土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書;5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業(yè)管理合同(協(xié)議;7、相關(guān)規(guī)費繳納證明8、項目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放:開發(fā)合同,項目手冊。二、開發(fā)經(jīng)營許可證辦事依據(jù):工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。時間:取得開發(fā)合同后。由房管分局審批后報市局辦理。三、

2、單體工程審查辦事依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理。時間:簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后,建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。提交:1、當(dāng)年計委計劃批文;2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放:單體工程審查表。四、預(yù)售許可證辦事依據(jù):城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理、城市商品房預(yù)售管理辦法山東省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法。時間:單體工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一,已取得施工許可證。提交:1、營業(yè)執(zhí)照:2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證;3、土地使用權(quán)證或合法用地文件;4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3、5、開工許可證;6、單體工程審查表;7、施工合同;8、工程施工進(jìn)度計劃;9工程建設(shè)投資25%以上證明材料;10、商品房預(yù)售方案;11、備案回執(zhí)單;12、平面圖、樓房表;13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;14、商品房住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。發(fā)放:預(yù)售許可證。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收合格證明文件。辦事依據(jù):城市房地產(chǎn)管理法、山東省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法。時間:規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。提交:1、開發(fā)項目綜合驗收申請;2、開發(fā)項目竣工圖紙;3、單體工程審查表;4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗收合格報告;5、物業(yè)管理落實情況報告。發(fā)放:綜合驗收(

4、分期綜合驗收合格證明文件。六、房屋初始登記時間:綜合驗收(分期綜合驗收后。提交:1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件;2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3、建設(shè)工程開工證明;4、建設(shè)工程竣工驗收證明;5、幢層戶平面圖;6、房屋初始登記申請表;7、聊城市房屋調(diào)查表;8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;9、綜合驗收(分期綜合驗收證明文件。發(fā)放:房屋產(chǎn)權(quán)證。七、轉(zhuǎn)移登記時間:辦完大證,購房合同需備案后。提交證件:1.身份證復(fù)印件,2.購房合同,3.聊城市房屋調(diào)查表,4.購房發(fā)票,5.契稅發(fā)票,6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書,7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書,8.測繪發(fā)票,9.維修基金繳款證明。發(fā)放:房屋產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)辦理(非常詳細(xì)

5、項目收費標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門前置條件1. 土地取得1.1征地報批所需文件1.3拆遷補償1.3.2.1 選擇拆遷單位拆遷公司經(jīng)理辦公會,招標(biāo)、投標(biāo)1.3.2.2 簽訂委托拆遷合同拆遷公司董事會1.3.2.3 辦理拆遷許可證開發(fā)部、財務(wù)部房產(chǎn)局中標(biāo)通知書、規(guī)劃、建設(shè)用地、土地使用許可證、銀行資金證明1.3.2.4 辦理三停手續(xù)配套處煤氣、自來水、電業(yè)局1.4土地變更用途和超面積補交的地價園區(qū)規(guī)建局、財政局確定最終規(guī)劃用途和面積2. 勘測設(shè)計工作2.1勘察測繪與環(huán)評2.2設(shè)計招標(biāo)提供規(guī)劃設(shè)計方案2.3規(guī)劃方案設(shè)計2.4詳規(guī)方案批復(fù)市規(guī)劃局、園區(qū)規(guī)建局立項批復(fù)、選址意見書2.5擴初設(shè)計設(shè)計院2.6施工圖設(shè)計設(shè)

6、計院2.7建筑工程單體施工圖審查園區(qū)規(guī)建局、市建委審圖辦2.8外網(wǎng)設(shè)計(采暖、雨水、污水、道路相關(guān)單位3.工程前期工作3.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)部園區(qū)規(guī)劃局單體施工圖審批、消防審核3.2城建綠化審批市城建局、區(qū)城建局規(guī)劃批復(fù)3.3人防設(shè)計審核、批復(fù)及履約保證手續(xù)總工辦市人防辦人防建設(shè)立項通知單3.4消防審核、批復(fù)本內(nèi)閣3.5政府代收費3.6市政手續(xù)3.7建設(shè)項目有關(guān)手續(xù)3.8辦理建筑工程施工許可證3.9辦理預(yù)銷售許可證開發(fā)部、營銷部市房產(chǎn)局、房屋測繪部門詳規(guī)方案批復(fù)、規(guī)劃、施工進(jìn)程3.12增容項目3.13紅線外市政設(shè)施第二部分，行政審批部分 房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)

7、、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1） 選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃 報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事

8、項： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局 對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。 3、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初

9、步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通 知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā) 放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。 四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審 查。 4、 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件， 在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后， 核發(fā)建設(shè)工程

10、規(guī)劃許可證。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。 2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊伍，非招 標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，

11、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售 總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。 2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以 及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍 進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證 （正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工 綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分房地產(chǎn)項目