房?jī)r(jià)形成過(guò)程中稅收影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析_圖文

1、熱點(diǎn)分矗斤，房?jī)r(jià)形成過(guò)程中稅收影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析牛天勇蘭君中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）單寶學(xué)中國(guó)新興建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司摘要房產(chǎn)是一種特殊的商品，其價(jià)格的形成同時(shí)受到市場(chǎng)和政府干預(yù)兩個(gè)方面的影響。稅收作為政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)的主要工具之一，能夠?qū)κ袌?chǎng)供求產(chǎn)生一定的作用，進(jìn)而影響其價(jià)格。不同的市場(chǎng)參與主體往往在同一價(jià)格下發(fā)生不同的市場(chǎng)行為，本文從稅收經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度出發(fā)，認(rèn)為從面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的稅收政策入手，合理的利用稅收杠桿，將對(duì)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展作用顯著。關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)稅收供給需求近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的投資也不斷升溫。而關(guān)于房地產(chǎn)商品價(jià)格的確定一直以來(lái)，爭(zhēng)議頗多。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)商品

2、的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的應(yīng)由供求關(guān)系共同決定，但事實(shí)上，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素是多樣的主要有地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平市場(chǎng)的供求狀況政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等等】。稅收作為政府宏觀調(diào)控的有效工具之一對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況以及價(jià)格形成存在較為顯著的影響。而有什么影響如何影響明確這些問(wèn)題將有利于國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控抑制投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一房?jī)r(jià)形成過(guò)程的機(jī)理分析房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。包括土地和土地上的定著物即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合與統(tǒng)一。從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，房地產(chǎn)商品的價(jià)格由市場(chǎng)供求決定。其需求可以分為居住需求

3、和投資需求，其中居住需求屬于剛性需求，與城市發(fā)展、人口數(shù)量等密切相關(guān)：投資需求較有彈性，與人們的市場(chǎng)預(yù)期國(guó)家的金融財(cái)政及其相關(guān)制度政策等聯(lián)系較大。供給方面可以分為新增供給和存量供給，其中新增供給主要指新上市銷(xiāo)售的樓盤(pán)；存量供給主要指二手房，已購(gòu)公房以投資為目的的個(gè)人購(gòu)置用于出租或銷(xiāo)售的新房等房源。從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，剛性需求將隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展呈穩(wěn)定平緩的上升趨勢(shì)但投資需求隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲急劇膨脹。與之相對(duì)，盡管實(shí)際房地產(chǎn)的供給充足，但受到地方政府開(kāi)發(fā)商、中介以及投資者等多方對(duì)利潤(rùn)追求的影響市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的表象從而進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從社會(huì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)品

4、是文明社會(huì)人類生存的必要條件之一具有固定性、地域性、稀缺性以及異質(zhì)性等特點(diǎn)。這就決定了房地產(chǎn)商品具有一般商品的屬性同時(shí)還具有社會(huì)福利性。因?yàn)樽鳛榉慨a(chǎn)承載體的土地是大自然賦予人類的資源土地的總量對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)是有限的這就決定了土地的供給在宏觀上完全缺乏彈性，理論上土地的價(jià)格將會(huì)隨著需求的增加而提高但是由于土地的使用關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，國(guó)家作為土地的所有者，在出讓土地使用權(quán)的過(guò)程中必須同時(shí)考慮壟斷利潤(rùn)最大化和社會(huì)福利函數(shù)最大化兩方面的因素。假設(shè)土地市場(chǎng)中，政府作為壟斷企業(yè)面對(duì)的需求函數(shù)是一個(gè)連續(xù)的單減函數(shù)，設(shè)市場(chǎng)的價(jià)格函數(shù)為），其利潤(rùn)最大化為：）一（）其中：為產(chǎn)量，（）為價(jià)格函數(shù)（）為成本函數(shù)。令其對(duì)

5、產(chǎn)量的一階導(dǎo)數(shù)為有：（）（）（）（公式）這就是壟斷企業(yè)利潤(rùn)最大化的條件。而作為土地壟斷者的國(guó)家其所追求的目標(biāo)還包括社會(huì)福利的最大化即社會(huì)福利函數(shù)為：（）（）其中：）為社會(huì)福利函數(shù)，（）為效用函數(shù)，為原始稟賦。其社會(huì)福利最大化為：（）（）】令其對(duì)產(chǎn)量的階導(dǎo)數(shù)為，有：（）（）（公式）把公式（）代入公式（）得：（）（）（）（公式）公式揭示了政府在土地價(jià)格制定過(guò)程中，即考慮政府收益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益的定價(jià)原則。上述分析表明依附于地產(chǎn)之上的房產(chǎn)的普通商品屬性有所改變，其價(jià)格的確定不僅僅依賴于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)還受到政府政策的控制。即：土地的供給量、房地產(chǎn)商品的價(jià)格，政府的效應(yīng)這三者之間是密切相關(guān)的。作為土地的壟

6、斷者，政府可以通過(guò)對(duì)地產(chǎn)的定價(jià)，利用地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的傳導(dǎo)性直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格：另外，政府通過(guò)對(duì)金融，財(cái)政政策的調(diào)整以及改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度等方式可以間接的影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格。二稅收對(duì)房?jī)r(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)影響政府作為國(guó)家財(cái)政政策實(shí)施的主體，首先其最主要的目的是獲取收入以滿足公共支付的各種需要，而現(xiàn)階段土地的壟斷使得政府具有追求壟斷利潤(rùn)最大化的動(dòng)機(jī)；其次，作為國(guó)家機(jī)器的權(quán)利機(jī)構(gòu)，政府必須充分的考慮社會(huì)福利的最大化、社會(huì)公平、社會(huì)穩(wěn)定等因素因此必須在平穩(wěn)房?jī)r(jià)的過(guò)程中有所作為。這兩個(gè)目的可以通過(guò)直接干預(yù)和間接干預(yù)的手段得以實(shí)現(xiàn)。直接干預(yù)主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，設(shè)置資金或者政策壁壘

7、間接干預(yù)則是指運(yùn)用金融政策和財(cái)政政策的調(diào)節(jié)作用。假設(shè)在政府宏觀調(diào)控下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有三個(gè)參與人：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者和住房消費(fèi)者則稅收政策中稅率、稅基，和稅種的變化分別會(huì)對(duì)這三者產(chǎn)生不同的影響。對(duì)一般的住房消費(fèi)者產(chǎn)生影響的稅種有：契稅、印花稅，房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響的稅種有：耕地占用稅印花稅、營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅、對(duì)投機(jī)者產(chǎn)生影響的稅種有：企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加印花稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)“商場(chǎng)現(xiàn)代化年，（中旬刊）總第期熱點(diǎn)分祈，土地使用稅。假設(shè)其他非價(jià)格因素不變，僅考慮稅收對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響

8、。從消費(fèi)者的角度來(lái)看如圖所示：圖稅收因素對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)商品需求的影響圖表明，如果稅收增加，則相當(dāng)于提高了消費(fèi)房地產(chǎn)商品的門(mén)檻需求下降，引起曲線向，方向移動(dòng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價(jià)格的下降；反之如果稅收減少則相當(dāng)于降低了消費(fèi)房地產(chǎn)商品的門(mén)檻，需求上升，引起曲線向，方向移動(dòng)，房地產(chǎn)商品價(jià)格上升。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看如圖所示：圖稅收因素對(duì)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)商品供給的影響圖表明如果稅收增加開(kāi)發(fā)商的單位成本加大對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，單位成本的加大意味著巨額資金的投入，在某些開(kāi)發(fā)商無(wú)力承受的情況下，使得供給下降引起曲線向，方向移動(dòng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價(jià)格的上升；反之如果稅收減少，單位成本降低利潤(rùn)空間增大，在追

9、求最大利潤(rùn)目的的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商的供給上升，引起曲線向，方向移動(dòng)從而商品導(dǎo)致價(jià)格的上升。從投機(jī)者的角度來(lái)看如圖所示：圖稅收因素對(duì)投機(jī)者房地產(chǎn)商品供求的影響圖表明稅收增加，投機(jī)者的交易成本上升促使供給降低引起曲線向，方向移動(dòng)同時(shí)由于投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，投機(jī)者的投資需求降低，引起曲線向，方向移動(dòng)；如果稅收減少隨著投機(jī)者交易成本的下降和風(fēng)險(xiǎn)的降低供給和需求將同時(shí)上升引起曲線向，方向移動(dòng)以及曲線向，方向移動(dòng)。由于稅收能夠同時(shí)影響投機(jī)者的供給與需求因此，投機(jī)市場(chǎng)上商品價(jià)格的確定主要取決于稅收對(duì)于供給和需求各自影響程度的大小。從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大中城市的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)分析，房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)不是太大商品房無(wú)論

10、貴賤都能銷(xiāo)售火爆這，“商場(chǎng)現(xiàn)代化年月（中旬刊）總第期從消費(fèi)者徹夜不眠排隊(duì)搶號(hào)等諸多現(xiàn)象中便可窺一斑。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生固然有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒作的因素，但從中依然反映出大中城市房地產(chǎn)商品需求較大這一市場(chǎng)信號(hào)。究其原因，房屋是現(xiàn)代人的安身之本，隨著國(guó)內(nèi)大中城市消費(fèi)水平的不斷提高，居住條件的改善是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物之一。通過(guò)稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格產(chǎn)生的影響從消費(fèi)者角度看由于其需求彈性較小，因此稅收的影響作用不顯著。但是投機(jī)者將房地產(chǎn)商品作為獲取利潤(rùn)的載體，其需求彈性很大，稅收能夠產(chǎn)生顯著影響作用，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)中的商品價(jià)格。雖然土地具有有限性和稀缺性，但從目前中國(guó)大中城市土地開(kāi)發(fā)的情況看來(lái)富

11、余空間較大。例如年年，北京平均年土地購(gòu)置面積為萬(wàn)平方米左右，高年份為萬(wàn)平方米低年份不到萬(wàn)平方米。而年后，土地供應(yīng)發(fā)生了巨大變化土地供應(yīng)量大增。年北京市土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積分別達(dá)到萬(wàn)平方米和萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)和。年土地購(gòu)置面積高達(dá)萬(wàn)平方米比年又增長(zhǎng)了，最近兩年有所減少但年土地購(gòu)置規(guī)模均保持在萬(wàn)平方米以上的水平，是年年間的倍多；土地開(kāi)發(fā)面積年后增長(zhǎng)放慢或下降，主要是因?yàn)槟暝鲩L(zhǎng)太快。從中期看，北京市土地供應(yīng)增長(zhǎng)速度明顯快于竣工面積和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度，用于房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應(yīng)十分充足。因此從廠商追求利潤(rùn)最大化的角度出發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供給彈性相對(duì)較大。稅收對(duì)房地產(chǎn)商品供給的調(diào)節(jié)作用顯著。另外如前所述，由于投機(jī)者的供給彈性也很大，稅收同樣能夠顯著的影響房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)中的商品價(jià)格。上述分析表明，從面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的稅收政策入手，能夠較為顯著的改善房地產(chǎn)商品的供求關(guān)系，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的合理穩(wěn)定起到一定的宏觀調(diào)控作用。三結(jié)論經(jīng)濟(jì)學(xué)原理顯示：稅收能夠直接影響房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)而間接影響其價(jià)格的形成，因此在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，作用顯著。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)失靈產(chǎn)生負(fù)的外部效應(yīng)時(shí)稅收杠桿能夠在一定程度上進(jìn)行糾正，使資源的配置重新趨于合理。而且，稅收通過(guò)加大投機(jī)者的交易成本，提高其投資風(fēng)險(xiǎn)降低了房地產(chǎn)投