中國(guó)古鎮(zhèn)新村案例分析

1、中國(guó)村落旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析12021/4/2一、大理古城22021/4/2一、大理古城大理古城地理位置圖大理古城的基本概況 項(xiàng)目位置：大理古城位于云南省西北部，橫斷山脈南端，居于蒼山之下，洱海之濱。 占地面積：古城占地面積3平方公里。 氣候特點(diǎn)：大理古城屬亞熱帶高原季風(fēng)氣候類型。寒暑適中，氣候溫和。年平均氣溫15.1。 地形地貌：大理古城位于洱海斷陷盆地，平均海拔約在不到2000米。 交通情況：大理市距省會(huì)昆明383公里，是國(guó)道214線及320線的交匯點(diǎn)。大理是滇西的交通中心。32021/4/2p 歷史由來(lái)大理是祖國(guó)西南邊陲開(kāi)發(fā)較早的地區(qū)之一。早在唐宋時(shí)期，大理相繼建立過(guò)南詔、大理國(guó)兩個(gè)地方政權(quán)

2、。唐貞元四年，皮邏閣之曾孫將都城遷至羊苴咩城，即大理舊城。隨后大理被元軍占領(lǐng)，直到明軍攻占大理，大理路改為大理府，并筑新的府城，即為今天的大理古城。大理古城在唐、宋500多年的歷史間是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，在古城內(nèi)分布了14處市級(jí)以上的重點(diǎn)文物保護(hù)單位。1982年，國(guó)務(wù)院公布大理為中國(guó)首批24個(gè)歷史文化名城之一。一、大理古城42021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀一、大理古城城內(nèi)房屋皆土木結(jié)構(gòu)瓦頂民居，街道大多由青石板鋪設(shè)而成。城內(nèi)保持著典型的棋盤(pán)式結(jié)構(gòu)，南北城門(mén)對(duì)稱，城內(nèi)街道縱橫交錯(cuò)，有“九街十八巷”之稱。古城內(nèi)文物古跡眾多，城池格局基本保存，重要遺址可辯，截至2013年，古城內(nèi)分布了14處市

3、級(jí)以上的重點(diǎn)文物保護(hù)單位。大理三月街始于唐朝永徽年間由傳三月街統(tǒng)的廟會(huì)演變而成，是白族最大的傳統(tǒng)節(jié)日。主要內(nèi)容是：進(jìn)行物質(zhì)交流；舉行規(guī)模宏大的民族體育交流活動(dòng)和文藝表演活動(dòng)；各少數(shù)民族美食品嘗的盛會(huì)。建筑風(fēng)格旅游資源民俗節(jié)日52021/4/2p 游客量及構(gòu)成一、大理古城0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00201320142015游客量（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)游客, 94.59%國(guó)外游客, 5.41%2015年游客比例國(guó)內(nèi)游客國(guó)外游客大理古城游客數(shù)量已經(jīng)突破1000萬(wàn)人次，并且連續(xù)3年游客量增長(zhǎng)率超過(guò)10%2015年，國(guó)外游客占比5.41%，國(guó)

4、內(nèi)游客占比94.59%。亞洲文化的交融地、美麗的自然生態(tài)、涼爽宜人的氣候依然是吸引國(guó)外游客的主要原因。62021/4/2p 盈利模式一、大理古城實(shí)景演出古城維護(hù)費(fèi)傳統(tǒng)模式$00/Month傳統(tǒng)的收入模依然占據(jù)收入主導(dǎo)地位。包括：景點(diǎn)門(mén)票、商鋪?zhàn)饨稹⒉惋嬜∷蕖⒓o(jì)念品銷售等大型實(shí)景劇希夷之大理在古城上演，大理州政府在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)集團(tuán)占比40%2015年起，團(tuán)隊(duì)游客須交30元的古城維護(hù)費(fèi)，古城內(nèi)的商鋪,會(huì)按照營(yíng)業(yè)收入的1%繳納72021/4/2一、大理古城p存在的問(wèn)題p值得借鑒的地方 開(kāi)發(fā)過(guò)度 租金、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲 白族文化遺產(chǎn)逐漸消失 實(shí)景演出干擾當(dāng)?shù)鼐用裆?文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)單調(diào)、零散 沒(méi)有形成

5、完整的民族文化旅游精品路線大理古城維護(hù)費(fèi)征收充分考慮古城發(fā)展的實(shí)際，以及輿論的接受度，也借鑒參考了鳳凰古城、麗江古城的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。只針對(duì)團(tuán)體游客收征收30元，并且不與著名景點(diǎn)捆綁，不會(huì)侵害到大多數(shù)游客的權(quán)益。82021/4/2二、麗江古城92021/4/2二、麗江古城麗江古城地理位置圖麗江古城的基本概況 項(xiàng)目位置：麗江古城位于云南省麗江市古城區(qū)，坐落在麗江壩中部 占地面積：7.279平方公里 氣候特點(diǎn)：受南亞高原風(fēng)影響，干濕季分明，溫度變化不大，適合四季游覽 地形地貌：坐落在玉龍雪山下一塊高原臺(tái)地，海拔2416米 交通情況：麗江地處滇、川、藏三省交匯處，交通便利102021/4/2p 歷史由來(lái)麗

6、江古城始建于宋末元初（13世紀(jì)后期），由麗江木氏先祖將統(tǒng)治中心由白沙古鎮(zhèn)遷至現(xiàn)獅子山 ，開(kāi)始營(yíng)造房屋城池。麗江古城的納西名稱叫“鞏本知”，“鞏本”為倉(cāng)廩，“知”即集市，麗江古城曾是倉(cāng)廩集散之地。1986年，麗江因?yàn)榧畜w現(xiàn)了納西文化的精華，并完整地保留了宋、元以來(lái)形成的歷史風(fēng)貌，被國(guó)務(wù)院列為中國(guó)歷史文化名城。1997年，麗江古城被列入世界遺產(chǎn)名錄，成為全國(guó)首批進(jìn)入世界文化遺產(chǎn)的名城。二、麗江古城112021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀麗江古城兼有水鄉(xiāng)之容、山城之貌，作為少數(shù)民族城市，從城市總體布局到工程、建筑融漢、白、彝、藏各民族精華，井自具納西族獨(dú)特風(fēng)采。 麗江古城內(nèi)的街道依山傍水修建，以紅色角礫巖

7、鋪就，有四方街、木府、五鳳樓、白沙民居建筑群、 束河民居建筑群等景點(diǎn)。古城附近有玉龍雪山、瀘沽湖、虎跳峽等知名景點(diǎn)。麗江古城酒吧一條街是古城最繁華的所在，流水兩邊就是各個(gè)在麗江頗具名氣的酒吧。酒吧已經(jīng)成為麗江的文化符號(hào)之一。建筑風(fēng)格旅游資源酒吧文化二、麗江古城122021/4/2p 游客量及構(gòu)成麗江古城游客數(shù)量已經(jīng)接近2000萬(wàn)人次，并且連續(xù)3年游客量增長(zhǎng)率超過(guò)10%2015年，國(guó)外游客占比5%，國(guó)內(nèi)游客占比95%。這一比例與大理古城相似。0.00500.001000.001500.002000.002500.00201320142015游客量（萬(wàn)人次）外國(guó)游客5%中國(guó)游客95%2015年中外

8、游客比例外國(guó)游客中國(guó)游客二、麗江古城132021/4/2p 盈利模式實(shí)景演出古城維護(hù)費(fèi)傳統(tǒng)模式$00/Month傳統(tǒng)的收入模依然占據(jù)收入主導(dǎo)地位。包括：景點(diǎn)門(mén)票、商鋪?zhàn)饨?、客棧住宿、紀(jì)念品銷售等宋城集團(tuán)打造的麗江千古情、張藝謀打造的印象麗江已經(jīng)成為麗江的城市名片。2000年起，麗江開(kāi)始征收古城維護(hù)費(fèi)（20元），2007年起古城維護(hù)費(fèi)調(diào)整為80元二、麗江古城142021/4/2p存在的問(wèn)題p值得借鑒的地方 開(kāi)發(fā)過(guò)度 嚴(yán)重的商業(yè)化現(xiàn)象造成了游客對(duì)麗江的疲倦 納西文化逐漸消失 80元的古城維護(hù)費(fèi)飽受詬病高檔酒店、文藝演出的出現(xiàn)延長(zhǎng)了游客駐留時(shí)間。從1999年游客平均逗留1.75天，提高到2015年的

9、2.7天為統(tǒng)一管理，麗江政府推出“一卡通”的收費(fèi)和運(yùn)營(yíng)方式二、麗江古城152021/4/2三、徽州古城162021/4/2三、徽州古城徽州古城地理位置圖徽州古城的基本概況 項(xiàng)目位置：徽州古城位于安徽省南部黃山市歙縣縣城徽城鎮(zhèn)中心 占地面積：24.7平方公里 氣候特點(diǎn)：屬于中亞熱帶與北亞熱帶過(guò)渡區(qū)，年平均氣溫為16.3，日平均氣溫穩(wěn)定通過(guò)大于等于10 交通情況：地處安徽、江西、浙江三省交匯處，交通便利 古城榮譽(yù)：徽州古城是保存完好的中國(guó)四大古城之一，1986年，被國(guó)務(wù)院列為國(guó)家歷史文化名城。172021/4/2p 歷史由來(lái)徽州，簡(jiǎn)稱“徽”，古稱歙州，又名新安，為浙江省最早雛形唐末兩浙道的組成部分

10、，也是江南省分割后安徽之“徽”的命名來(lái)源。宋徽宗宣和三年改歙州為徽州，府治今歙縣，從此歷宋元明清四代，統(tǒng)一府六縣，明清時(shí)徽商稱雄中國(guó)商界500余年，有“無(wú)徽不成鎮(zhèn)”、“徽商遍天下”之說(shuō)?；瘴幕渤蔀橹型鈱W(xué)者重點(diǎn)研究的中華三大地域文化之一。1987年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改徽州地區(qū)為黃山市。今黃山市下屬的徽州區(qū)長(zhǎng)期來(lái)一直為歙縣地治，于1988年1月劃歙縣7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立。歙縣徽城鎮(zhèn)古為徽州府城。三、徽州古城182021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀三、徽州古城風(fēng)格獨(dú)特，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，雕鏤精湛，不論是村鎮(zhèn)規(guī)劃構(gòu)思，還是平面及空間處理、建筑雕刻藝術(shù)的綜合運(yùn)用都充分體現(xiàn)了鮮明的地方特色。尤以民居、祠堂和牌坊最為典型，被譽(yù)為徽州古

11、建三絕。主體建筑有仁和樓、得月樓、茶樓、惠風(fēng)石坊、徽?qǐng)@第一樓、過(guò)街樓、古戲樓等以及鑲嵌其間的古色古香商品住宅樓百余間，是展示和體現(xiàn)徽州文化的重要實(shí)物建筑。東漢、西晉、唐末、北宋時(shí)，有四次北方強(qiáng)宗大族的南遷，帶來(lái)了先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和中原文化，而徽州文化則是對(duì)中原文化的最杰出的包容整合?；罩菸幕瘍?nèi)涵豐富，在各個(gè)層面、各個(gè)領(lǐng)域都形成了獨(dú)特的流派和風(fēng)格。建筑風(fēng)格旅游資源徽文化192021/4/2p 游客量及構(gòu)成三、徽州古城徽州古城年游客數(shù)量已經(jīng)接近400萬(wàn)人次，并且連續(xù)3年游客量增長(zhǎng)率超過(guò)8%0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0020132

12、0142015游客量（萬(wàn)人次）主要客源市場(chǎng)來(lái)自江蘇、浙江、上海、安徽、皖北和河南等區(qū)域，以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為主。主要客群長(zhǎng)三角市場(chǎng)202021/4/2p 盈利模式三、徽州古城實(shí)景演出古城門(mén)票傳統(tǒng)模式$00/Month傳統(tǒng)的收入模依然占據(jù)收入主導(dǎo)地位。包括：景點(diǎn)門(mén)票、商鋪?zhàn)饨?、客棧住宿、紀(jì)念品銷售等當(dāng)?shù)卣?lián)手中坤集團(tuán)投資2.3億元打造宏村阿菊歙縣政府把城內(nèi)12個(gè)景點(diǎn)整合成徽州古城景區(qū)，統(tǒng)一收取門(mén)票，門(mén)票為100元212021/4/2三、徽州古城p存在的問(wèn)題p值得借鑒的地方 缺乏高端整體策劃包裝推介，沒(méi)有形成品牌影響力 古街經(jīng)營(yíng)雜亂，受資金制約難以統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)、形成特色 缺乏營(yíng)銷管理人才政府并沒(méi)有因?yàn)?/p>

13、古城的景區(qū)開(kāi)發(fā)而趕走當(dāng)?shù)鼐用瘢懦堑男迯?fù)與原住民有機(jī)的結(jié)合222021/4/2四、周莊古鎮(zhèn)232021/4/2四、周莊古鎮(zhèn)周莊地理位置圖周莊的基本概況 項(xiàng)目位置：周莊位于昆山境內(nèi)西南33公里處，蘇州東南38公里處。 占地面積：39.05平方公里 氣候特點(diǎn)：亞熱帶季風(fēng)氣候 建筑風(fēng)貌：60%以上的民居為明清建筑 交通情況：周莊距離上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約90公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)各150多公里。242021/4/2p 歷史由來(lái)周莊鎮(zhèn)舊名貞豐里，周莊地域春秋時(shí)期至漢代有“搖城”之說(shuō)，相傳吳王少子搖和漢越播君封于此。據(jù)史書(shū)記載，北宋元佑年間（1086年），周迪功郎信奉佛教，將莊田 200

14、畝（13公頃多）捐贈(zèng)給全福寺作為廟產(chǎn)，百姓感其恩德，將這片田地命名為“周莊”。四、周莊古鎮(zhèn)252021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀四、周莊古鎮(zhèn)周莊鎮(zhèn)60%以上的民居仍為明清建筑，僅0.47平方公里的古鎮(zhèn)有近百座古典宅院和60多個(gè)磚雕門(mén)樓，周莊民居古風(fēng)猶存，還保存了14座各具特色的古橋?？捎^賞周莊八景，乘船進(jìn)行環(huán)鎮(zhèn)水上游，觀看“百戲之祖”的昆劇，觀賞魚(yú)鷹表演，近距離體驗(yàn)中國(guó)第一部水鄉(xiāng)實(shí)景演出四季周莊。周莊四面環(huán)湖，鎮(zhèn)內(nèi)河道縱橫，鎮(zhèn)上人濱水而居，石拱橋造型優(yōu)美，民居高低錯(cuò)落，鱗次櫛比。周莊城鎮(zhèn)布局以河道為骨架，巧妙而自然的把水、路、橋、民宅聯(lián)系融為一體。建筑風(fēng)格旅游資源水鄉(xiāng)特色262021/4/2p 游客

15、量及構(gòu)成四、周莊古鎮(zhèn)2015年游客數(shù)量已經(jīng)突破350萬(wàn)人次，為了更好保護(hù)古鎮(zhèn)，周莊將對(duì)接待的游客總量實(shí)行一定限制，一年控制在300萬(wàn)人次之內(nèi)。2015年，散客占比達(dá)到65%。周莊政府越來(lái)越重視散客服務(wù)，并且對(duì)每一個(gè)旅游景點(diǎn)圍繞散客的特點(diǎn)做了研究，不斷優(yōu)化游客結(jié)構(gòu)，使得散客占比逐年上升。050100150200250300350400201320142015游客量（萬(wàn)人次）65%35%2015年游客比例散客團(tuán)隊(duì)272021/4/2p 盈利模式四、周莊古鎮(zhèn)實(shí)景演出度假村開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)模式$00/Month傳統(tǒng)的收入模依然占據(jù)收入主導(dǎo)地位。包括：景點(diǎn)門(mén)票、商鋪?zhàn)饨?、餐飲住宿、紀(jì)念品銷售等中國(guó)第一部水鄉(xiāng)實(shí)景

16、演出四季周莊實(shí)景演出每晚舉行在古城內(nèi)將原有的居民搬遷，并打造安靜、休閑、舒適的度假村282021/4/2四、周莊古鎮(zhèn)p存在的問(wèn)題p值得借鑒的地方 歷年的無(wú)序拆遷，造成居住區(qū)環(huán)境的雜亂無(wú)章 居民因急水港阻隔十分不便 城鎮(zhèn)對(duì)外交通不便 商業(yè)街街道狹窄，不能滿足游客使用需求周莊注意利用一些大規(guī)模的藝術(shù)節(jié)、攝影節(jié)等活動(dòng)，擴(kuò)大其知名度和影響力政府將分散景點(diǎn)系統(tǒng)組織，形成六個(gè)特色景區(qū)，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)周莊八景對(duì)古鎮(zhèn)的保護(hù)有具體的分工，形成一條完整的可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈。292021/4/2五、泰晤士小鎮(zhèn)302021/4/2五、泰晤士小鎮(zhèn)上海泰晤士小鎮(zhèn)地理位置圖上海泰晤士小鎮(zhèn)基本概況 項(xiàng)目位置：上海市松江區(qū)，

17、距離市中心約20公里 占地面積：1平方公里 開(kāi)放時(shí)間：全天 門(mén)票價(jià)格：免費(fèi) 建筑情況：總建筑面積50萬(wàn)平方米，容積率為0.5，綠化覆蓋率達(dá)到60%312021/4/2p 歷史由來(lái)泰晤士小鎮(zhèn)誕生于上?！笆濉逼陂g的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃。即圍繞上海開(kāi)發(fā)十座復(fù)制外國(guó)城鎮(zhèn)的衛(wèi)星城。小鎮(zhèn)始建于2001年，由上海松江新城建設(shè)公司聯(lián)合幾家開(kāi)發(fā)商聯(lián)手打造，于2006年竣工。隨后，博物館、美術(shù)館等藝術(shù)類業(yè)態(tài)相繼建立。小鎮(zhèn)在2005年就被評(píng)為全上海拍婚紗最佳的外景地，每天都有約百對(duì)新人在小鎮(zhèn)里拍婚紗照。然而泰晤士小鎮(zhèn)從沒(méi)有計(jì)劃打造成為旅游地產(chǎn)，成名完全是“無(wú)心插柳”的結(jié)果。為了解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)混亂的問(wèn)題，公司

18、從2010年開(kāi)始回購(gòu)小鎮(zhèn)的部分商業(yè)及公建產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)行重新定位，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展影視產(chǎn)業(yè)和時(shí)尚產(chǎn)業(yè)。五、泰晤士小鎮(zhèn)322021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀五、泰晤士小鎮(zhèn)提供給小鎮(zhèn)業(yè)主全方位的生活配套，包括全家超市、健身工作室、美容SPA等。 引入文化創(chuàng)意類型企業(yè)，包括創(chuàng)意工作室、英語(yǔ)咖啡廳、鐘書(shū)閣書(shū)店、品牌設(shè)計(jì)店等。主要為餐飲住宿類，包括火鍋、酒吧、餐廳、酒店。生活配套創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)休閑設(shè)施332021/4/2p 游客量及構(gòu)成五、泰晤士小鎮(zhèn)截至2016年3月，泰晤士小鎮(zhèn)年游客量已經(jīng)突破180萬(wàn)人次主要客群是拍婚紗照的新人。每天都有約百對(duì)新人在小鎮(zhèn)里拍婚紗照，約占到上海拍攝總數(shù)的1/5年游客量180萬(wàn)人次主要客群

19、結(jié)婚新人342021/4/2p 盈利模式五、泰晤士小鎮(zhèn)商鋪?zhàn)饨鹌髽I(yè)稅收地產(chǎn)銷售$00/Month項(xiàng)目主要收入來(lái)源于住宅類銷售。日均人流開(kāi)始增長(zhǎng)，帶動(dòng)小區(qū)的別墅和公寓價(jià)格上漲。公司對(duì)持有的商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一定位，打造居家式商鋪和SOHO創(chuàng)意辦公，并收取物業(yè)租金回報(bào)引入大型企業(yè)注冊(cè)在小鎮(zhèn)中，通過(guò)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為小鎮(zhèn)帶來(lái)稅收收入。352021/4/2五、泰晤士小鎮(zhèn)p存在的問(wèn)題p值得借鑒的地方 業(yè)主游客沖突頻發(fā) 節(jié)假日小區(qū)停車場(chǎng)嚴(yán)重不足 松江新城總體產(chǎn)業(yè)支撐少，且項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園小 小鎮(zhèn)招商缺乏相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策扶持當(dāng)意識(shí)到商業(yè)定位混亂的問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商以債權(quán)回購(gòu)方式完成了核心商業(yè)區(qū)的資產(chǎn)回購(gòu)，對(duì)小鎮(zhèn)的整體業(yè)態(tài)進(jìn)行了重新定

20、位。地產(chǎn)界已將泰晤士小鎮(zhèn)作為用途轉(zhuǎn)換的典型案例，通過(guò)引進(jìn)居家型商鋪，利用主題旅游帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。362021/4/2六、古北水鎮(zhèn)372021/4/2六、古北水鎮(zhèn)古北水鎮(zhèn)地理位置圖古北水鎮(zhèn)基本概況 項(xiàng)目位置：位于北京密云司馬臺(tái)長(zhǎng)城腳下 占地面積：9平方公里 開(kāi)放時(shí)間：日游：9:00-17:30；夜游：17:30-21:00 門(mén)票價(jià)格：150元/人 建筑風(fēng)貌：民國(guó)風(fēng)格的山地四合院建筑 交通情況：距離密云縣約45分鐘車程，距北京市區(qū)兩個(gè)半小時(shí)車程北京城區(qū)首都機(jī)場(chǎng)密云縣城古北水鎮(zhèn)承德市382021/4/2p 歷史由來(lái)“古北水鎮(zhèn)”原名“虎北口”，相傳由乾隆改為“古北口”，自古即為“京都鎖鑰”，歷代兵家必爭(zhēng)之重地。北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG戰(zhàn)略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司和北京能源投資（集團(tuán)）有限公司共同投資建設(shè)。景區(qū)歷時(shí)3年多的建設(shè)后，正式營(yíng)業(yè)的時(shí)間為2014年國(guó)慶節(jié)期間。六、古北水鎮(zhèn)392021/4/2p 發(fā)展現(xiàn)狀六、古北水鎮(zhèn)10 個(gè)展示體驗(yàn)區(qū)（小型博物館），介紹關(guān)于北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝,及日月島演藝區(qū)、長(zhǎng)城書(shū)院、童玩館、毛猴館等。5A級(jí)景區(qū)司馬臺(tái)長(zhǎng)城、夜游小鎮(zhèn)、低空飛行觀光之旅、冰雪嘉年華、司馬小燒酒坊、永順染坊、大