房地產(chǎn)-開(kāi)發(fā)、合同、簽約-業(yè)務(wù)4

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體流程項(xiàng)項(xiàng) 目目 評(píng)評(píng) 估：項(xiàng)目考察估：項(xiàng)目考察 區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研 總體方案總體方案 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目決策項(xiàng)目決策土土 地地 獲獲 得：掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式得：掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式方方 案案 設(shè)設(shè) 計(jì)：總體布局、產(chǎn)品定位計(jì)：總體布局、產(chǎn)品定位前前 期期 報(bào)報(bào) 建：相關(guān)證照的獲得建：相關(guān)證照的獲得合作方選擇：設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料、合作方選擇：設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料、銷(xiāo)售銷(xiāo)售、物業(yè)、物業(yè)工工 程程 建建 設(shè)：質(zhì)量、成本、進(jìn)度設(shè)：質(zhì)量、成本、進(jìn)度銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 執(zhí)執(zhí) 行行：資金回?cái)n：資金回?cái)n竣竣 工工 交交 付：項(xiàng)目結(jié)算付：項(xiàng)目結(jié)算

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念成本測(cè)算成本測(cè)算一、土地使用權(quán)取得費(fèi)二、前期工程費(fèi) 1、咨詢(xún)服務(wù)費(fèi) 2、“七通一平”費(fèi) 3、前期政府規(guī)費(fèi) 4、樣板房及其它三、建筑安裝工程費(fèi) 1、樁基工程 2、土建工程 3、水電安裝工程 4、設(shè)備及分包工程四、附屬工程費(fèi)五、管理及銷(xiāo)售費(fèi)用六、稅金七、融資費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念土地獲得土地獲得重點(diǎn)：重點(diǎn)： 根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，參與土地掛參與土地掛 牌、招標(biāo)或拍賣(mài)牌、招標(biāo)或拍賣(mài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基

3、本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念前期報(bào)建土地獲得（選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)控制文本、建設(shè)條件論證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）簽訂土地出讓合同立項(xiàng)審批方案設(shè)計(jì)及報(bào)批拆遷、七通一平初步設(shè)計(jì)及審批地質(zhì)勘探施工圖設(shè)計(jì)落實(shí)物業(yè)單位銷(xiāo)售代理單位辦理土地證融資施工圖審查、放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)、政府部門(mén)審查并繳納規(guī)費(fèi)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證選擇施工監(jiān)理單位工程建設(shè)七通一平（拆遷、場(chǎng)地平整、障礙物處理，臨時(shí)水電氣、圍墻、道路等）管理用房、售樓廳及樣板房放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)樁基礎(chǔ)及地下室領(lǐng)取預(yù)售許可證室外道路及景觀(guān)室外管線(xiàn)（水、電、氣、智能等）主體建筑完成辦理按揭內(nèi)外墻體中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收門(mén)窗、屋瓦、防水、隔熱、外墻裝飾、構(gòu)件、裝修單體竣工驗(yàn)收綜合

4、驗(yàn)收整改、交付使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念建設(shè)過(guò)程中：建設(shè)過(guò)程中：監(jiān)理、自來(lái)水、供電、電信、網(wǎng)絡(luò)、安防、路燈、供氣 供暖等部門(mén)的溝通與銜接竣工驗(yàn)收：竣工驗(yàn)收：消防、人防、供氣、供暖、房管物業(yè)、檔案、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、 園林綠化、市政交警、地名、通郵、技防、建委備案等 相關(guān) 驗(yàn)收。交房階段交房階段條件：主體建筑、公建配套、市政景觀(guān)、綠化附屬等全 部竣工，水、電、氣、暖等均已開(kāi)通，物業(yè)到位 -即具備入住條件；通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收認(rèn)可流程：1、受理審核：確認(rèn)身份，審核銷(xiāo)售信息（房號(hào)、 面積、房款交付、是否逾期支付等） 2、收取款項(xiàng)：結(jié)算房款，開(kāi)具發(fā)票。 3、

5、發(fā)放資料：房屋使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)、測(cè) 繪分幢平面圖，非按揭客戶(hù)發(fā)放購(gòu)房合同及備 案卡。 4、物業(yè)手續(xù)：鑰匙、物業(yè)費(fèi)等。 5、咨詢(xún)及投訴處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本概念合同簽約合同簽約簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能退還嗎一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后定金能退還嗎? 認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在正式簽訂預(yù)售契約或買(mǎi)賣(mài)契約之前所簽訂的文件，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)在司法實(shí)踐中普遍被認(rèn)為是有效的，只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)為雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容合法，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律約束力。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析 認(rèn)購(gòu)書(shū)的作用認(rèn)購(gòu)書(shū)的

6、作用認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)質(zhì)上是立約合同。立約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。立約合同只約定當(dāng)事人進(jìn)行特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者的義務(wù)就是購(gòu)房者必須與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判磋商，以便簽訂協(xié)議的義務(wù)，而不應(yīng)理解為購(gòu)房者已經(jīng)作出簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的承諾。立約合同雙方在為簽訂正式合同而談判的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用自己的優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。上述要求為誠(chéng)實(shí)信用原則在立約合同中的具體體現(xiàn)。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析 定金的作用定金的作用 在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者一般須向開(kāi)發(fā)商支付幾千元

7、到幾萬(wàn)元不等的定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金與我國(guó)擔(dān)保法上的定金不是同一概念。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納定金之后，如果因開(kāi)發(fā)商的原因不能簽訂正式合同，開(kāi)發(fā)商要雙倍返還定金；因購(gòu)房者的原因不能簽訂正式合同，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平談判，否則將受到定金懲罰。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析案例：案例： 某購(gòu)房者A在簽訂正式買(mǎi)房協(xié)議之前，按照售樓小姐的要求，簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了3萬(wàn)元定金，說(shuō)好10天之內(nèi)到售樓處簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。過(guò)了幾天，A到售樓處簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商拿出標(biāo)準(zhǔn)合同讓A簽，合同的空白的地方全按開(kāi)發(fā)

8、商的意見(jiàn)寫(xiě)好了，A對(duì)有些補(bǔ)充條款不同意，和他們協(xié)商按A的意見(jiàn)改寫(xiě)，開(kāi)發(fā)商的代表不同意，說(shuō)和別的客戶(hù)都這樣簽的，如果你實(shí)在不同意簽，協(xié)議就不簽了，但已交的定金不予退還。A跟他們?cè)鯀f(xié)商都不行。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析解答：解答：本案例中，開(kāi)發(fā)商單方面強(qiáng)行表達(dá)自己的意見(jiàn)，對(duì)A的合理意見(jiàn)拒不接受，他們不能簽訂正式合同的責(zé)任完全在開(kāi)發(fā)商一方，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將3萬(wàn)元定金退還給A。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析二、與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議后，又簽定商品房購(gòu)售正二、與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議后，又簽定商品房購(gòu)售正式合同，原協(xié)議書(shū)有效嗎？式合同，原協(xié)議書(shū)有效嗎？ 在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽署并生效后，之

9、前與該房屋有關(guān)的一切認(rèn)購(gòu)性或意向性的協(xié)議不再具備法律效力。 簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析三、忽視三、忽視預(yù)售合同預(yù)售合同附件，可能會(huì)惹出糾紛附件，可能會(huì)惹出糾紛 附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義。發(fā)展商在附件中所作的任何說(shuō)明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、綠化率、公共設(shè)施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對(duì)客戶(hù)所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容之一。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析事例一：事例一：某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預(yù)購(gòu)人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5

10、米，遂提出退房。事例二：事例二：雙方簽約時(shí)，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的預(yù)售合同的附頁(yè)照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的預(yù)售合同附件上。交房時(shí)惹出糾紛。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析四、購(gòu)買(mǎi)商品房合同中的補(bǔ)充條款同樣具有法律效力四、購(gòu)買(mǎi)商品房合同中的補(bǔ)充條款同樣具有法律效力 按照有關(guān)法律規(guī)定，格式條款和補(bǔ)充條款的約定不一致時(shí)，應(yīng)以當(dāng)事人另行約定的補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析案例：案例： 2003年10月，客戶(hù)B與開(kāi)發(fā)商簽了一份商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)商品房一套，合同中的格式條款約定，開(kāi)發(fā)商于2003年12月1日前交房，交房條件為取得房地產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，開(kāi)

11、發(fā)商又在補(bǔ)充條款中寫(xiě)明以取得新建住宅交付使用許可證為交房標(biāo)準(zhǔn)。2003年11月15日，開(kāi)發(fā)商通知B辦理交房手續(xù)，但開(kāi)發(fā)商直至2003年12月25日才取得大產(chǎn)證。B認(rèn)為，合同已明確約定開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證是交房條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)屬于延遲交房，需承擔(dān)責(zé)任。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析解答：解答： 與開(kāi)發(fā)商雖然在預(yù)售合同中約定交付條件為取得產(chǎn)權(quán)證，但補(bǔ)充條款又約定房屋的交付以開(kāi)發(fā)商取得新建住宅交付使用許可證為準(zhǔn)。這樣，交付條件已經(jīng)作了變更，應(yīng)以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已在合同約定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用許可證，并辦理了房屋交接手續(xù)，就不存在違約情況了。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析五、由于

12、未辦成銀行貸款而造成的違約責(zé)任在誰(shuí)？五、由于未辦成銀行貸款而造成的違約責(zé)任在誰(shuí)？ 由于按揭貸款直接涉及到合同外的第三方銀行，合同簽訂之后購(gòu)房者能否取得貸款需得到第三方銀行的審查確認(rèn)，決定權(quán)并非在合同雙方。如果不能取得銀行貸款，則購(gòu)房合同無(wú)法再繼續(xù)履行，雙方應(yīng)終止合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還購(gòu)房者已付房款。簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析簽約常見(jiàn)問(wèn)題解析個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭個(gè)人住房貸款常用業(yè)務(wù)品種：個(gè)人住房貸款常用業(yè)務(wù)品種：1、個(gè)人住房公積金貸款2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款3、個(gè)人購(gòu)房組合貸款 常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭銀行按揭的對(duì)象、條件：銀行按揭的對(duì)象、條件： 具完

13、全民事行為能力的自然人； 具城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份證的人； 具穩(wěn)定職業(yè)收入、信用良好、有償還貸款本息的能力； 具法律效力的房屋買(mǎi)賣(mài)契約、合法有效的住房合同、協(xié)議及貸款行要求的其他證明文件； 能按貸款行規(guī)定的首付款比率支付首付款，或由購(gòu)買(mǎi)人自由 產(chǎn)權(quán)房屋作保證人； 貸款行規(guī)定的其他條件。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭辦理住房貸款流程：辦理住房貸款流程： 先付開(kāi)發(fā)公司的首付款 申請(qǐng)購(gòu)房貸款 與銀行簽定借款合同，住房抵押合同 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記 辦理借款合同，抵押合同公證 辦理抵押貸款保險(xiǎn) 銀行劃款于開(kāi)發(fā)公司 借款人按期還款 辦理抵押房產(chǎn)注銷(xiāo)登記常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按

14、揭辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)所需提供的資料：辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)所需提供的資料：1) 申請(qǐng)人身份證(包括配偶)原件及復(fù)印件一式三份；2) 申請(qǐng)人戶(hù)口簿原件及復(fù)印件一份；3) 申請(qǐng)人結(jié)婚證書(shū)原件及復(fù)印件一式三份，4) 申請(qǐng)人工作單位或街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)具的收人證明(包括配偶)原件及復(fù)印件一份； 5) 首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件一式二份(在原件上需統(tǒng)一加蓋“按揭”章)；6）購(gòu)房合同原件一份常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：一、等額本息還款法 每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿(mǎn)還清；二、等額本金還款法 每月償還貸款本金

15、相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿(mǎn)還清。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭哪種還款方法更劃算？哪種還款方法更劃算？1.支付的利息總額不一樣支付的利息總額不一樣。 在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭2.提前還款的次數(shù)不一樣。提前還款的次數(shù)不一樣。 “等額本金還款法”允許提前還款，并且沒(méi)有限定提前還款的次數(shù)，也就是說(shuō)，只要購(gòu)房人有錢(qián)，可以隨時(shí)提前還貸；而“等額本息還款法”的借款合同條款中對(duì)此無(wú)明確規(guī)定，銀行一般要求余款最多分兩次提前還清。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭3.還

16、款前兩年的利息、本金比例不一樣。還款前兩年的利息、本金比例不一樣。 “等額本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大，“等額本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭4.還款前期的壓力不一樣。還款前期的壓力不一樣。 因?yàn)椤暗阮~本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“等額本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，前期的壓力要比后期大得多。常德常德荊州荊州個(gè)人住房按揭個(gè)人住房按揭 另外，等額本息還款法操作起來(lái)比較簡(jiǎn)單，每月金額固定，不用再算來(lái)算去。一般來(lái)講，等額

17、本息還款法適用于現(xiàn)期收入少，負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增加的借款人，如部分年輕人，而等額本金還款法則適合有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人，如中老年人。物業(yè)管理物業(yè)管理常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 一、物業(yè)管理：服務(wù)是理念，管理是手段一、物業(yè)管理：服務(wù)是理念，管理是手段 物業(yè)公司提供的服務(wù)是管理，即服務(wù)是理念，管理是手段，管理與服務(wù)不可分割，是辯證的統(tǒng)一，物業(yè)管理可以稱(chēng)為物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理要在服務(wù)中加強(qiáng)管理，在管理中更好地服務(wù)。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理二、什么是物業(yè)管理公約？二、什么是物業(yè)管理公約？ 物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋

18、售后各方物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對(duì)簽約各方具有法律約束力。 公約應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等基本內(nèi)容。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 公約的制訂方是商品房的銷(xiāo)售者開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行制訂公約，同時(shí)由于公約是較為專(zhuān)業(yè)的法律文本，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可委托律師等專(zhuān)業(yè)人士制訂公約。公約須在售房前報(bào)送市國(guó)土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)登記。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開(kāi)物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開(kāi) 物業(yè)管理企業(yè)要采取各種形式向全體業(yè)主公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；公開(kāi)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)重大物

19、業(yè)管理事項(xiàng)決策前，要充分公開(kāi)征求業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn)。 決策后要及時(shí)向廣大業(yè)主通報(bào)，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，減少矛盾和摩擦。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備什么條件？小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備什么條件？ 小區(qū)入住率超過(guò)50%，或首戶(hù)入住已滿(mǎn)兩年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立維修基金賬號(hào)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立維修基金賬號(hào) 業(yè)主委員會(huì)成立后，由其代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人向市國(guó)土房管局指定的銀行開(kāi)立賬存儲(chǔ)。維修基金管理依“專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢設(shè)賬，核算到戶(hù)”的原則進(jìn)行管理。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

20、在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)?，并?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)中。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？ 根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)

21、；常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。 此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定 物價(jià)部門(mén)實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算要公開(kāi)、公平、合

22、理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。分以下幾個(gè)步驟：一）根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。 二）估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類(lèi)各種費(fèi)用。 三）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)公司應(yīng)該何時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)公司應(yīng)該何時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)？ 物業(yè)管理費(fèi)交納的起點(diǎn)以購(gòu)房人驗(yàn)收房屋合格之日起開(kāi)始計(jì)算。但是如果開(kāi)發(fā)商發(fā)出入住通知書(shū)后，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費(fèi)可以從發(fā)出入住通知書(shū)一個(gè)月后開(kāi)始計(jì)算。常德常德荊州荊州物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)費(fèi)嗎？物業(yè)公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)費(fèi)嗎？ 物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月交。市小區(qū)辦明文規(guī)定：物業(yè)公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。常德常德荊州荊