物業(yè)公司全套作業(yè)指導(dǎo)流程作業(yè)指導(dǎo)書

1、工程維修專項文件發(fā)布日期：2012年10月1日 實施日期：2012年10月15日 目 錄第一部分 審批頁 3第二部分 工程維保授權(quán)委托書 4零星工程授權(quán)書 6第三部分 遠(yuǎn)見小區(qū)工程維保溝通機制 7第四部分 維保工作實施辦法 8第五部分 維保工作實施細(xì)則 10第六部分 工程維修程序15第七部分 零星工程批復(fù)流程圖16附件一 付款審批表17附件二 零星工程修繕協(xié)議書18附件三 工程質(zhì)量保修協(xié)議書21附件四 維修資金分配計劃表24工作申請審批表 項目名稱： 編號：申 請 主 題關(guān)于遠(yuǎn)見小區(qū)維修工作實施方案申 請 部 門和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)事務(wù)部申 請 日 期年 月 日申 請 人辛亞林回 復(fù) 時 間年 月 日

2、內(nèi) 容：為使遠(yuǎn)見小區(qū)維保工作有序進行，內(nèi)部流程更通暢，能及時、高效的處理問題，同時也能促進施工方維保意識、提高客戶滿意指數(shù)，我部門根據(jù)項目實際情況制定此方案。請領(lǐng)導(dǎo)審批！申請部門負(fù)責(zé)人：集團職能部門：會簽成本部財務(wù)部 部審核分管副總常務(wù)副總審批總經(jīng)理董事長申請表備存和送達(dá)原件備存部門復(fù)印件送達(dá)部門 工程維保授權(quán)委托書致： （工程承包商） 河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司，是根據(jù)中華人民共和國法律成立并有效存續(xù)的公司。為了優(yōu)質(zhì)高效地響應(yīng)客戶對于工程返修的訴求，理順本公司所開發(fā)物業(yè)的工程返修程序，根據(jù)本公司作出的決定并依據(jù)本文件，謹(jǐn)鄭重授權(quán)河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司），辦理

3、如下事宜：以本公司名義，全權(quán)負(fù)責(zé)管理本公司開發(fā)建設(shè)范圍內(nèi)建筑工程項目的質(zhì)量保修后續(xù)工作，并以本公司的名義具體處理以下工作內(nèi)容： 1、管理總包商/分包商/供應(yīng)商（以下簡稱“承包商”）的工程保修期間的工程（設(shè)備）維修事宜，屬于本專業(yè)保修范圍與保修期限的項目，承包商應(yīng)當(dāng)在接到和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司的保修通知之時起，按照該項目規(guī)定的維修時限及時安排上門維修，并自行承擔(dān)維修費用。2、管理承包商的工程維修效果（1）承包商在報告工程維修完成之后，和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司將按照相關(guān)合約和國家相關(guān)規(guī)范負(fù)責(zé)組織維修效果的驗收，并出具驗收單。若驗收不通過，則承包商須按照驗收單上的整改意見，繼續(xù)組織維修，直至驗收通過。（2）對于涉

4、及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，承包商實施保修。（3）質(zhì)量保修完成后，由開發(fā)公司組織創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司與承包商共同驗收。3、參與管理維修費用（1）若承包商未按規(guī)定的時限響應(yīng)維修通知，或者在規(guī)定的時限內(nèi)未能按照約定和國家相關(guān)規(guī)范達(dá)成維修效果，則和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司有權(quán)自行組織維修，其維修費用按實際發(fā)生費用編制預(yù)算一式三份，分別送達(dá)至開發(fā)公司和承包商，開發(fā)公司可直接從承包商的工程質(zhì)保金中扣除支付給和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司或指定的維修單位。（2）參與承包商的工程費用結(jié)算環(huán)節(jié)。在開發(fā)

5、公司與承包商在質(zhì)保期滿后進行工程結(jié)算時，和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司有權(quán)參與結(jié)算環(huán)節(jié)，將其在結(jié)算前實際發(fā)生的工程維修費用從承包商的質(zhì)保金中扣除。本公司鄭重聲明：對于河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司在本公司上述授權(quán)范圍內(nèi)的一切經(jīng)營、管理活動所產(chǎn)生的后果，本公司愿承擔(dān)法律責(zé)任；對于河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司超越上述授權(quán)所從事的民事行為，除本公司明確以書面形式確認(rèn)外，本公司概不承擔(dān)任何法律責(zé)任。本授權(quán)書經(jīng)本公司法定代表人簽署并加蓋本公司公章后生效，復(fù)印有效。有效期：本授權(quán)委托撤銷前有效。本公司有權(quán)隨時撤銷本委托。（本頁以下無正文）公司：（蓋章）公司代表簽字：簽署日期：授 權(quán) 書授權(quán)遠(yuǎn)見小區(qū)零星返修工程單項總額在5

6、000元以下（含5000元）由和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司李安平總經(jīng)理審批后可直接付款。超出此限由物業(yè)公司按流程進行申報。工程的組織實施、監(jiān)管、驗收由和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)公司負(fù)責(zé)。執(zhí)行過程受我方監(jiān)督。本授權(quán)書經(jīng)本公司法定代表人簽署并加蓋本公司公章后生效，復(fù)印有效。有效期：本授權(quán)委托撤銷前有效。本公司有權(quán)隨時撤銷本委托。（本頁以下無正文）公司：（蓋章）授權(quán)人簽署簽署日期： 遠(yuǎn)見小區(qū)工程維保溝通機制1、對于一般性問題，由和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)房修技術(shù)人員聯(lián)系施工維保單位進行現(xiàn)場處理。2、對于有爭議的問題或疑難問題，由和創(chuàng)集團地產(chǎn)工程管理中心與維保單位進行有效溝通，具體事宜跟進由物業(yè)事務(wù)部進行負(fù)責(zé)。3、對于所發(fā)生的重大問題，由物

7、業(yè)公司、地產(chǎn)公司、維保單位進行溝通，以專題會形式協(xié)商解決，以示重視并緩和矛盾。4、在維修過程中，物業(yè)相關(guān)人員參與其中，由物業(yè)事務(wù)部與聚和公司人員對接，共同處理維修問題；問題處理維修完畢后，由業(yè)主、物業(yè)代表驗收簽字確認(rèn)，完成移交。組織保障與工作對接人聚和地產(chǎn)對接負(fù)責(zé)人 ：聚和地產(chǎn)業(yè)務(wù)對接人 ：王曉 遠(yuǎn)見物業(yè)對接負(fù)責(zé)人 ：遠(yuǎn)見物業(yè)業(yè)務(wù)對接人 ：辛亞林 遠(yuǎn)見小區(qū)維修工作實施辦法和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)事務(wù)部自成立以來，就承接項目遺留問題進行梳理歸納、個案分析、流程培訓(xùn)，培養(yǎng)房修專業(yè)技能和協(xié)調(diào)能力。在人員不足、工作量大的情況下，主導(dǎo)思想以預(yù)防為主，避免新的重大、群體事件的發(fā)生，先易后難、高效優(yōu)質(zhì)的滿足客戶就房屋工

8、程維修方面的合理訴求。由于部分維保單位配合力度欠佳甚至不配合，加之物業(yè)公司目前沒有相應(yīng)簽約的第三方零星工程合作方和專項可用資金，維保工作一直處于被動局面，為使維保工作有序進行，內(nèi)部流程更通暢，及時、高效的處理問題，同時也為促進施工方維保意識，根據(jù)目前狀況特設(shè)立本實施管理辦法。一、物業(yè)公司設(shè)立遠(yuǎn)見小區(qū)維修專用資金賬戶，專項資金金額暫定為195萬元，先期撥付20萬元，余額不足及時申請撥付，該資金適用情況如下（目前需資金協(xié)調(diào)支持事項見附件四）：1、無法界定責(zé)任方且情況緊急，需事后進行鑒定的；2、存在設(shè)計缺陷，確實對業(yè)主生活造成重大影響的；3、發(fā)生緊急事件，需要緊急支付賠償?shù)模?4、原施工單位在規(guī)定時

9、間內(nèi)不予配合維修或維修達(dá)不到規(guī)范要求的；5、原施工單位認(rèn)可，但無維修人員和資金的；6、原施工單位已無工程款或質(zhì)保金的；7、原施工單位無法進行有效聯(lián)系的；8、公司領(lǐng)導(dǎo)特別安排的維修項目；9，零星工程工程款支付；以上各項內(nèi)容所墊付的資金，如原施工單位有質(zhì)保金的，由財務(wù)根據(jù)付款審批單自動扣款；如原施工單位無質(zhì)保金的，物業(yè)公司將相關(guān)文件及證據(jù)資料交由地產(chǎn)審批；因存在設(shè)計缺陷，確實對業(yè)主生活造成重大影響的，經(jīng)鑒定后由地產(chǎn)公司先行支付，再追究相關(guān)單位的責(zé)任。 為了與各方保持良好的合作關(guān)系，進行更有效的溝通，每月在此專項資金中申請3000元作為業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)費。二、工程維修用款審批流程，根據(jù)維修所需資金數(shù)額分級設(shè)

10、立簽批權(quán)限，保證維修資金及時到位，提高處理問題的時效性。具體簽批流程：物業(yè)事務(wù)部提出申請物業(yè)負(fù)責(zé)人簽字地產(chǎn)相關(guān)部門會簽地產(chǎn)分管總經(jīng)理審核總裁審批董事長審批備注：1、地產(chǎn)成本合約部重點核查原施工單位是否有質(zhì)保金，以及相關(guān)成本預(yù)算。2、單項工作用款審批權(quán)限劃分：5000元以下(含5000元)由物業(yè)公司總經(jīng)理審批即可；5000元以上由物業(yè)公司申報，3萬元以下（含3萬元）簽至分管總經(jīng)理；3萬元以上、10萬元以下（含10萬元）簽至總裁；10萬元以上的由董事長決定；3、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)費由分管總經(jīng)理審批；4、如遇緊急情況（例如：供電、供水、燃?xì)?、電梯故障等），特事特辦，由公司高層電話通知相關(guān)人員及時處理，相關(guān)文件

11、延后審批；5、付款審批表附相關(guān)資料完成審批程序后，即可生效、付款。（付款審批表見附件一）三、第三方維修單位管理辦法暫定由“ ”作為第三方維修單位，我方與其簽訂零星工程修繕協(xié)議書，并按照協(xié)議書內(nèi)容對施工方進行有效管理，按期支付工程款。四、零星工程修繕協(xié)議書（見附件二）五、零星工程定義、內(nèi)容1，零星工程的定義：在原承包方無法滿足工程維修的前提下，為滿足客戶工程修繕訴求、公共設(shè)施設(shè)備功能完好而需要請第三方進行修繕改造作業(yè)且涉及工程款項較小的單項工程。2零星工程的內(nèi)容：A，工程竣工驗收后為完善、為補充原設(shè)計缺陷，需要對局部進行調(diào)整，以滿足美觀、適用等功能所產(chǎn)生的工程項目；B，因施工、安裝缺陷原承建商在

12、保修期內(nèi)不及時履行保修義務(wù)而又急需對工程進行返修，需速另請施工單位進行修復(fù)的維修工程；C，工程保修期滿后，設(shè)計、施工、安裝、供貨、綠化、景觀等出現(xiàn)缺陷需要局部整改的工程項目；D， 慶典、突擊檢查、參觀、突發(fā)事故等引起不可預(yù)見的工程項目調(diào)整工程；六、維保業(yè)務(wù)、證據(jù)、資料物業(yè)事務(wù)部負(fù)責(zé)收集、整理，建檔。遠(yuǎn)見小區(qū)維修工作實施細(xì)則1. 目的為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管理順利進行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。2. 適用范圍適用于聚和置地開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。3. 職責(zé)3.1. 物業(yè)公司負(fù)責(zé)自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)服務(wù)中心

13、經(jīng)理為工程保修管理的第一責(zé)任人，進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。3.2. 地產(chǎn)工程管理中心確保項目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)房屋交付前工程保修工作的統(tǒng)一安排、協(xié)調(diào)和物業(yè)交接；自房屋交付之日起，安排專職工程師配合物業(yè)集中入住整改；在保修期內(nèi)配合物業(yè)公司進行工程保修。3.3.物業(yè)事務(wù)部負(fù)責(zé)各服務(wù)中心工程保修工作的對接；行使物業(yè)公司與地產(chǎn)其他部門之間的總協(xié)調(diào)職責(zé)以及重大投訴的指導(dǎo)、處理。 4. 術(shù)語和定義4.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起按國家規(guī)定的期限。4.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。4.3.

14、房修工程師：指物業(yè)公司事務(wù)部房屋保修管理的專職工程師。4.4.地產(chǎn)工程師：指地產(chǎn)項目部派出，配合項目物業(yè)管理部處理房屋保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問題的工程師。5.項目集中交付階段5.1. 項目集中交付階段保修工作定義：指集中入住之日起三個月之內(nèi)，因房屋質(zhì)量引起的維修整改、投訴處理、索賠談判、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。5.2. 項目集中交付階段保修工作操作流程. 維修期限：土建、安裝項目7天；進戶門維修15天、調(diào)換30天；調(diào)換玻璃25天；鋁合金門窗五金件等7天。. 物業(yè)事務(wù)部配備專職質(zhì)量檢查人員，負(fù)責(zé)對完成整改后的房屋百分之百復(fù)查驗收。全裝修房的配備質(zhì)量檢查人員另計。. 集中入住之日起三個月之內(nèi)，地產(chǎn)

15、工程師全日在物業(yè)服務(wù)中心上班，直接接受物業(yè)事務(wù)經(jīng)理管理。.房修工程師負(fù)責(zé)在入住當(dāng)日將所有業(yè)戶“驗房問題整改通知單”分類匯總，與地產(chǎn)工程師共同審核整改內(nèi)容、確定整改完成日期、并與業(yè)主溝通確認(rèn)簽名。.保修單位按“驗房問題整改通知單”上的整改限期及時落實整改，完成整改、自查合格后向客戶、物業(yè)提交報驗單。.房修工程師組織100復(fù)查驗收。復(fù)驗合格的，房修工程師及時通知業(yè)主檢驗、業(yè)主確認(rèn)簽字后相關(guān)資料存檔。.整改限期內(nèi)沒有完成整改，或報驗后驗收合格率低于80的，對保修單位按200元/每條問題予以處罰；若同一問題二次整改仍不合格的，按500元/每條問題進行處罰；所有處罰需地產(chǎn)工程師核實并簽字后方可執(zhí)行。.

16、保修單位沒有按整改限期要求及時整改或報驗后驗收不合格、可能會涉及引發(fā)投訴、事態(tài)擴展的，房修工程師及時知會事務(wù)管理部經(jīng)理和地產(chǎn)工程師，并繼續(xù)跟蹤、督促完成整改。6.項目保修階段6.1. 項目保修階段工作定義：指集中入住三個月后至房屋保修期限內(nèi)，物業(yè)公司承接業(yè)主報修的房屋質(zhì)量問題，及其引發(fā)的投訴處理、索賠談判、維修整改、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。6.2. 項目保修階段保修工作操作流程.房修工程師接到業(yè)主報修，認(rèn)真解答業(yè)主詢問，作好記錄并填寫報修單。 會同保修單位、業(yè)主到現(xiàn)場查看，確定質(zhì)量問題性質(zhì)，進行協(xié)調(diào)處理。a. 判斷質(zhì)量問題避免含糊，避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，對質(zhì)量問題的判斷前

17、后要一致。b. 維修人員不得單獨到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題。屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時間，落實維修。c. 較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準(zhǔn)確后以書面形式答復(fù)業(yè)主（可以將質(zhì)量問題的結(jié)論、維修方案和合同約定的補償合并在一起），業(yè)主簽字確認(rèn)后實施維修。d. 屬業(yè)主裝修或使用不當(dāng)?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，及時取證，耐心解釋、溝通，按有償維修執(zhí)行。.對于正在裝修或已裝修完成房屋的維修，維修方案中應(yīng)明確成品保護所用材料、保護方法，在維修過程中予以監(jiān)督。.房修工程師必須每天進行現(xiàn)場巡視，重大質(zhì)量問題的隱蔽工程施工需安排人員旁站監(jiān)理，重點進行維修過程監(jiān)控和質(zhì)量驗

18、收；增加的人員費用應(yīng)由保修單位支付。.事務(wù)管理部每月25日前向物業(yè)公司上報工程質(zhì)量保修記錄表、每月2日前上報房修工作月報，及時整理維修資料并存檔備查。 附房修工作月報樣表.按維修回訪制度進行房修回訪，處理有關(guān)事項，回訪記錄存檔；.除河北（石家莊）新建住宅質(zhì)量保證書外，一般不另外提供有關(guān)房屋質(zhì)量鑒定報告。.維保單位不得私自將維修費用直接賠付給業(yè)主，讓業(yè)主自己維修。.防止施工單位直接與業(yè)主談判、賠償，改變物業(yè)公司已確定的處理方案。7.地產(chǎn)與物業(yè)公司職能7.1.地產(chǎn)簽訂新項目施工總承包合同時，明確交付后總承包單位有義務(wù)接受物業(yè)公司的保修管理和督導(dǎo)，物業(yè)公司有權(quán)對保修單位的服務(wù)質(zhì)量進行評估和扣罰。7.

19、2.地產(chǎn)公司、物業(yè)公司、保修單位簽訂三方保修協(xié)議。政府質(zhì)監(jiān)部門驗收合格簽章之日起至房屋交付之間保修期的延期差額，由地產(chǎn)公司承擔(dān)。附：三方保修協(xié)議書樣本 7.3. 物業(yè)公司配置房修工程師，以10萬平米為基準(zhǔn)，第一年配4人，第二年至第五年配2人，確保項目保修管理工作的正常開展。7.4. 物業(yè)事務(wù)部牽頭負(fù)責(zé)質(zhì)量問題保修的補償談判，確定補償、維修方法、善后處理。一般質(zhì)量問題的維修補償為維修結(jié)算費用的10，由物業(yè)公司直接操作。對于業(yè)主提出的額外的補償，物業(yè)公司不宜輕易承諾。7.5. 重大質(zhì)量問題（裂縫、滲漏）保修的補償、實際損失超過維修費10的（需有有關(guān)證明），應(yīng)提交地產(chǎn)公司確定。7.6.物業(yè)公司事務(wù)部

20、負(fù)責(zé)房屋保修管理，協(xié)調(diào)處理業(yè)主提出的各類問題，落實維修整改；及時向地產(chǎn)提供房屋維修有關(guān)信息；建立房修檔案資料庫。7.7.在房屋質(zhì)量問題性質(zhì)、保修范圍、維修時間等問題與業(yè)主存在意見差異的，一周內(nèi)經(jīng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)無效果的，房修工程師必須及時上報事務(wù)部經(jīng)理，重大問題抄報地產(chǎn)公司。7.8.物業(yè)公司負(fù)責(zé)選定專業(yè)維修隊伍，在原保修施工單位違反保修協(xié)議規(guī)定、或無法及時保修的情況下，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其他專業(yè)維修隊伍進行及時維修。8. 房修工程師崗位職責(zé)8.1.負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房修工作；8.2.負(fù)責(zé)進行小區(qū)住宅有關(guān)圖紙、資料的收集管理，提供技術(shù)支持；8.3.負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房屋維修的報修接單、現(xiàn)場確診，與業(yè)

21、主及施工單位協(xié)調(diào)、處理業(yè)主投訴，作好協(xié)調(diào)記錄，落實維修事宜；8.4負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房修外委施工單位的施工管理。做好工程預(yù)算、設(shè)計審核、質(zhì)量檢查、安全管理、竣工驗收、業(yè)主確認(rèn)及房修檔案工作；8.5負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公建部位土建部分的報修接單、確認(rèn)、簽收，安排維修人員進行公建維修，督導(dǎo)維修人員進行巡視記錄，遵守維修操作規(guī)程；8.6監(jiān)督指導(dǎo)維修人員的日常維修、服務(wù)質(zhì)量工作，做好維修回訪；8.7負(fù)責(zé)對管理區(qū)域內(nèi)施工工地和臨時施工單位的管理及突發(fā)事件處理；8.8負(fù)責(zé)及時上報房修月報表、保修統(tǒng)計表；8.9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。9.物業(yè)公司房修師崗位職責(zé)9.1服從物業(yè)事務(wù)經(jīng)理的管理，配合完成入住期間驗房問題的整

22、改、，投訴處理、索賠談判等房屋保修工作。9.2負(fù)責(zé)保修單位整改的過程控制、報驗確認(rèn)和專業(yè)溝通，確保維修整改的質(zhì)量和時間。9.3負(fù)責(zé)與地產(chǎn)工程師就相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)溝通。 10交付后設(shè)計變更工作流程10.1定義：項目交付后發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)施、小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備、設(shè)施存在設(shè)計不合理，影響使用功能或物業(yè)管理，需要進行設(shè)計變更和整改的操作管理。10.2房修工程師接到業(yè)主報修后，上門檢查如確屬設(shè)計存在問題的，填寫房屋報修（整改）登記表報事務(wù)管理部，由事務(wù)管理部與地產(chǎn)公司聯(lián)系。10.3小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備設(shè)施，房屋公共部位存在設(shè)計不合理，影響使用功能和物業(yè)管理的，由物業(yè)事務(wù)管理部匯總相關(guān)情況，提出

23、意見上報地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)處理。10.4房修工程師陪同地產(chǎn)設(shè)計部工程師到現(xiàn)場進行勘查，由設(shè)計工程師出具圖紙，物業(yè)事務(wù)部安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。11. 保修單位違反保修協(xié)議，物業(yè)公司直接委托其它專業(yè)施工單位修繕的前提條件 11.1保修期間，如保修單位的保修質(zhì)量及服務(wù)不能滿足物業(yè)公司（保修協(xié)議）要求，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕，維修的費用及有關(guān)賠償由地產(chǎn)先行墊付。11.2經(jīng)歷兩次（含兩次）以上維修，仍然不能解決問題，物業(yè)公司有權(quán)另行聘請施工單位進行維修，由此引起的一切費用由地產(chǎn)先行墊付。11.3滲漏、墻面裂縫等質(zhì)量問題，維修后的保修期為1年（地產(chǎn)在新項目簽訂施工總承

24、包合同時明確）；維修后的保修期內(nèi)發(fā)生返修，由保修單位承擔(dān)責(zé)任；保修單位拒絕維修，物業(yè)有權(quán)另行聘請施工單位進行維修，由此引起的一切費用和責(zé)任由保修單位承擔(dān)。11.4急修項目滲水、漏水；給排水、供電設(shè)施、線路；燃?xì)獾染o急故障（如上水管爆裂；層漏；門窗滲漏；屋面漏水；漏、斷電；空調(diào)、熱水爐等）影響業(yè)主正常生活的情況，物業(yè)事務(wù)部應(yīng)在第一時間內(nèi)通知保修單位。在通知保修單位的同時，有權(quán)根據(jù)實際情況直接委托其它專業(yè)施工單位進行應(yīng)急搶修。搶修項目如屬原房屋施工質(zhì)量問題，搶修費用及相關(guān)損失費用由保修單位無條件承擔(dān)，地產(chǎn)先行墊付，后在保修金中扣除。影響業(yè)主正常生活的急修項目，保修單位須在接到通知4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場并

25、于6小時內(nèi)完成維修；保修單位接到通知不予答復(fù)或在約定時間內(nèi)，不能趕到現(xiàn)場維修的，物業(yè)有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕。相關(guān)損失費用由地產(chǎn)先行墊付，后在保修單位保修金中扣除。11.5一般保修項目物業(yè)公司以傳真、掛號郵寄或當(dāng)面遞交簽收的方式通知保修單位簽收維修整改通知，要求保修單位在24小時內(nèi)給予回復(fù)；保修單位在接到物業(yè)公司保修通知之時起，無論保修單位有什么原因，24小時內(nèi)不予回復(fù)并趕到現(xiàn)場組織維修的，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕。相關(guān)損失費用由地產(chǎn)先行墊付，后期地產(chǎn)在保修單位質(zhì)保金中扣除。一時不能判定責(zé)任歸屬的維修項目，保修單位應(yīng)服從物業(yè)公司的安排，先行組織維修，不得推諉。否則，物業(yè)

26、公司有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕，相關(guān)損失費用由地產(chǎn)先行墊付，但此費用保修單位無條件承擔(dān)，在保修金中扣除；一時未判定責(zé)任歸屬的維修項目，保修單位先行維修中，經(jīng)物業(yè)公司、地產(chǎn)公司和保修單位三方最終確認(rèn)，非保修單位原施工質(zhì)量問題造成，則給以簽證，按實結(jié)算。12. 房屋保修扣款流程12.1物業(yè)管理部注意保存維修整改通知底單、掛號信憑證、電話記錄單等書面證據(jù)，作為質(zhì)量維修有關(guān)費用在保修單位保修金中扣除的依據(jù)；12.2物業(yè)公司直接委托其它施工單位修繕，簽發(fā)知會書面報地產(chǎn)公司審核、備案。維修總額（含維修補償）高于5000元的，需同時附報維修方案；12.3地產(chǎn)相關(guān)部門需在24小時內(nèi)給予書面批復(fù)。12.4

27、物業(yè)事務(wù)部在每季度第一個月15日前上報上季度的維修結(jié)算審批表（采用物業(yè)格式），按不同維修單位或費用支付單位分類整理審批表，經(jīng)事務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批簽字后，交報地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批結(jié)算?？劭钪獣?HCYJ-ZY-GC-43-7項目工程結(jié)算審批表 HCYJ-ZY-GC-43-8房屋保修扣款通知單 HCYJ-ZY-GC-43-9遠(yuǎn)見小區(qū)維修程序根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司人員所反映的問題，將維修內(nèi)容劃分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩個部分，分別逐步填制戶內(nèi)和公共區(qū)域單項維修工作會簽單（表單附后）。具體維修程序分為以下四步：1、責(zé)任鑒定；2、制定維修方案；3、驗收結(jié)果；4、簽字確認(rèn)。業(yè)主、施工單位、物業(yè)、聚和地產(chǎn)四方代表相互配

28、合，根據(jù)表單要求認(rèn)真檢查，詳細(xì)填寫并簽字確認(rèn)，經(jīng)驗收合格、已到維保期限的單項項目，視為已履行完維保職責(zé)，自簽字之日起轉(zhuǎn)由物業(yè)行使職責(zé)。零星工程批復(fù)授權(quán)流程5000元以下（含5000元）由物業(yè)總經(jīng)理審批即可物業(yè)總經(jīng)理地產(chǎn)成本審核物業(yè)事務(wù)部申報5000元以上3萬元以下（含3萬）的批復(fù)物業(yè)事務(wù)部申報地產(chǎn)工程師確認(rèn)、成本財務(wù)審核物業(yè)總經(jīng)理審批地產(chǎn)常務(wù)總經(jīng)理核準(zhǔn)執(zhí)行地產(chǎn)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理地產(chǎn)工程師確認(rèn)成本財務(wù)核算物業(yè)事務(wù)部申報3萬元以上10萬元以下（含10萬）的批復(fù)物業(yè)事務(wù)部申報地產(chǎn)工程師確認(rèn)、成本財務(wù)審核物業(yè)總經(jīng)理審批地產(chǎn)常務(wù)總經(jīng)理審批總裁核準(zhǔn)執(zhí)行地產(chǎn)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理地產(chǎn)工程師確認(rèn)成本財務(wù)核算物業(yè)事務(wù)部

29、申報總裁10萬元以上批復(fù)物業(yè)事務(wù)部申報地產(chǎn)工程師確認(rèn)、成本財務(wù)審核物業(yè)總經(jīng)理審批地產(chǎn)常務(wù)總經(jīng)理審批總裁審批董事長核準(zhǔn)執(zhí)行地產(chǎn)總經(jīng)理物業(yè)總經(jīng)理地產(chǎn)工程師確認(rèn)成本財務(wù)核算物業(yè)事務(wù)部申報總裁董事長附件一付 款 審 批 表 項目名稱： 合同金額 萬元收款單位已付金額 萬元財務(wù)審核 萬元審核人本次付款 萬元財務(wù)審核 萬元主辦部門主 辦 人呈報時間 年 月 日付款方式 （轉(zhuǎn)賬/電匯/現(xiàn)金/其他） 內(nèi) 容: 事務(wù)負(fù)責(zé)人：物業(yè)總經(jīng)理：審核成本部財務(wù)部 部分管副總審批總經(jīng)理 董事長備注：單項工作審批權(quán)限劃分：5000元以下（含5000元）簽至物業(yè)總經(jīng)理；5000元以上3萬元以下（含3萬元）簽至分管常務(wù)總經(jīng)理；3

30、萬元以上10萬元以下（含10萬元）簽至總裁；10萬以上的由董事長決定；業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)費由分管常務(wù)總經(jīng)理審批。 財 務(wù) 回 執(zhí) 單 回執(zhí)時間： 年 月 日項目名稱合同名稱已付金額 萬元收款單位 本次付款 萬元回執(zhí)單送達(dá)部門 附件二零星工程修繕協(xié)議書 甲方（全稱）：河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司 乙方（全稱）： 甲方、乙方根據(jù)中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，經(jīng)協(xié)商一致，對 住宅 工程簽訂工程質(zhì)量修繕協(xié)議書。一、零星工程修繕范圍和內(nèi)容 工程范圍及通知：單體、室外的零星修繕工程以及質(zhì)量返修工程，以甲方的電話通知、書面通知、數(shù)據(jù)電文為準(zhǔn)。甲方電話通知的，雙方應(yīng)補制生成書面通

31、知；甲方書面通知的，乙方應(yīng)在書面通知上簽收；甲方以數(shù)據(jù)電文形式傳遞的，以甲方向乙方指定的特定系統(tǒng)傳遞的時間為準(zhǔn)。1、滲水、漏水、給排水、帶電設(shè)施及線路出現(xiàn)故障等影響住戶正常生活的項目，在甲方通知后4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場并于6小時完成維修，特殊情況除外。2、發(fā)生緊急搶修的，乙方在接到修繕通知后，應(yīng)在合理的時間內(nèi)立即到達(dá)事故現(xiàn)場搶修。 3、其他維修項目乙方須在甲方通知（含電話、書面）后24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，并于到場之日起二日內(nèi)完成通知所涉及之保修、維修項目。4、每個維修項目完成后，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)、甲方代表驗收并簽字認(rèn)可后，視為該維修項目完成。該維修項目在保修期屆滿之日起六個月內(nèi)再次出現(xiàn)同一缺陷的，乙方負(fù)有無

32、償修繕義務(wù)。5、修繕工程完成后，乙方負(fù)責(zé)將施工現(xiàn)場清理干凈；修繕過程中給業(yè)主、其他第三人或自身造成人身、財產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任和法律責(zé)任。修繕過程中由于乙方技術(shù)、流程、規(guī)范等原因造成修繕部位以外的物體、設(shè)施并發(fā)、新發(fā)質(zhì)量問題或其他缺陷的，乙方負(fù)有無償修繕義務(wù)，并承擔(dān)全部賠償責(zé)任和法律責(zé)任。6、對有可能導(dǎo)致地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)安全的修繕工程，應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出修繕方案，乙方實施。7、乙方應(yīng)按本協(xié)議約定的時間內(nèi)到場修繕，修繕完成后須經(jīng)甲方主管人員書面驗收合格后方可撤離修繕工區(qū)。乙方未按協(xié)議約定的時間內(nèi)到

33、場修繕，或修繕未完，未經(jīng)甲方主管人員批準(zhǔn)離場，視為違約，每發(fā)生一次，乙方向甲方支付違約金1000元/次。 二、安全措施和責(zé)任乙方嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，在施工過程中強化安全意識并采取行之有效的安全防范措施，否則，一旦發(fā)生安全事故，造成的損失及相關(guān)費用由乙方全部承擔(dān)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。三、質(zhì)量保修期 本修繕工程的質(zhì)量保修期，自修繕工程竣工合格之日起計算。乙方在修繕質(zhì)量保修期內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔(dān)施工方合同約定的所有施工承包范圍內(nèi)工程質(zhì)量的修繕責(zé)任。1、屋面防水工程、衛(wèi)生間、陽臺和外墻的防滲漏（包括臺風(fēng)、暴雨等自然條件下的影響）自維修完畢、驗收合格起為5年；2、安裝和裝

34、修工程，為2年；3、其他項目的保修期為2年。四、結(jié)算方式1、工程量按甲方出具的修繕任務(wù)單計算；價款由甲乙雙方商定。 2、甲乙雙方根據(jù)修繕任務(wù)單結(jié)合現(xiàn)場實際情況確定工程量，商定工程造價。遇搶修項目乙方邊施工邊確定工程量，商定工程造價。五、付款方式1、修繕工程竣工驗收合格后，依照上述結(jié)算方式的約定，每月結(jié)算一次，結(jié)算完成后10個工作日內(nèi)支付修繕工程款。2、每次付款時，乙方必須提供正式的合格發(fā)票，否則甲方不予支付工程款。若發(fā)現(xiàn)一次假發(fā)票罰款人民幣1萬元。六、其它雙方約定的其它工程質(zhì)量保修事項： 七、合同簽訂后，乙方應(yīng)將修繕聯(lián)絡(luò)人的姓名、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、數(shù)據(jù)電文接收系統(tǒng)書面報送給甲方備案。上述備案內(nèi)容

35、發(fā)生變更的，乙方必須及時變更備案。乙方未及時變更備案的，應(yīng)承擔(dān)聯(lián)絡(luò)不暢的法律后果。八、本協(xié)議書自上述雙方共同簽署后生效；本協(xié)議書一式四份，雙方各兩份。九、如因履行本協(xié)議引發(fā)糾紛的，由上述雙方協(xié)商解決，解決不成的，任何一方可向甲方所在地人民法院提起訴訟。 甲方(公章)： 乙方（公章）： 法定代表人（簽字）： 法定代表人（簽字）： 年 月 日附件三工程質(zhì)量保修協(xié)議書發(fā)包方（全稱）：河北和創(chuàng)遠(yuǎn)見物業(yè)服務(wù)有限公司承包方（全稱）： 發(fā)包方、承包方根據(jù)中華人民共和國建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法，經(jīng)協(xié)商一致，對 工程 簽訂工程質(zhì)量保修書。 一、工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容1、承包方在質(zhì)量

36、保修期內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔(dān)施工方合同約定的所有施工承包范圍內(nèi)工程質(zhì)量保修責(zé)任。2、凡屬于承包方原因造成的各部位的質(zhì)量問題或其他缺陷，即由于承包方維修造成業(yè)主的相關(guān)損失，均屬于承包方保修責(zé)任范圍；不屬于承包方責(zé)任，但是經(jīng)由雙方協(xié)商由承包方施工的，承包方應(yīng)配合維修，費用由責(zé)任方承擔(dān)。二、質(zhì)量保修期雙方根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例及相關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期的工程已通過驗收，完善整改意見并正式移交發(fā)包方，雙方在移交書上簽字之日起計算，保修期限為：1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑工程的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的（50年、70年、100年）的合理使用年限；2、

37、屋面防水工程、衛(wèi)生間、廚房、陽臺和外墻的防滲漏（包括臺風(fēng)、暴雨等自然條件下的影響）為5年；3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；4、住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程，為2年；5、供熱及制供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；6、其他項目的保修期為2年。三、質(zhì)量保修責(zé)任1、保修期的頭六個月內(nèi)，承包方應(yīng)派足夠的維修和管理人員常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修工作，認(rèn)真履行保修責(zé)任，做到服務(wù)周到，隨叫隨到，此后應(yīng)在發(fā)包方通知2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修，履行保修義務(wù)，保證維修的質(zhì)量及效果。發(fā)生緊急搶修事故的，承包方在接到事故通知后，應(yīng)當(dāng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場進行搶修。2、承包方在維修過程中，需要更換零部件

38、的必須使用符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、有檢驗合格證書的。如因業(yè)主使用不當(dāng)造成零部件損壞的，由承包方向業(yè)主當(dāng)面說明情況，維修單注明，雙方認(rèn)可，協(xié)商更換；承包方購買發(fā)包方指定的及發(fā)包方提供的產(chǎn)品、材料，承包方應(yīng)嚴(yán)格按照發(fā)包方進場標(biāo)準(zhǔn)、要求執(zhí)行，有監(jiān)管產(chǎn)品質(zhì)量進場的權(quán)利和義務(wù)，需更換的，材料、人工等費用，由承包方承擔(dān)；3、承包方鄭重承諾：為維護業(yè)主的合法權(quán)益，承包方未能及時進場維修或不能維修或未能在發(fā)包方指定期限內(nèi)維修完好或經(jīng)過兩次維修都未能修好的，發(fā)包方有權(quán)自行委托第三人進行維修。維修的價格以發(fā)包方與委托的第三人所簽訂的維修協(xié)議確定的價格為準(zhǔn)。所有修復(fù)費用及賠償費用及發(fā)包方加收的管理費（修復(fù)及賠償費的15%

39、），發(fā)包方有權(quán)從支付承包方的任何款項中扣除。上述承諾并不意味著減輕或解除承包方的任何法律責(zé)任。 4、承包方鄭重承諾：由于承包方的施工質(zhì)量原因，導(dǎo)致業(yè)主退房、補償?shù)热控?zé)任、費用及發(fā)包方的損失均由承包方承擔(dān)。承包方可以發(fā)包方的名義與相關(guān)業(yè)主就維修事宜進行協(xié)商。承包方應(yīng)在發(fā)包方通知相關(guān)費用的三日內(nèi)向發(fā)包方支付，否則發(fā)包方另加15%的違約金從保修金中扣除，承包方應(yīng)在接到發(fā)包方書面通知后三日內(nèi)補齊保修金。本條約定補齊質(zhì)保金條款，適用于承包方承建的所有建筑物及配套設(shè)施、公共設(shè)施。5、承包方每次維修完畢，應(yīng)負(fù)責(zé)將施工現(xiàn)場清理干凈并在完成后取得業(yè)主和發(fā)包方的驗收簽字，該維修項目在保修期屆滿之日起六個月內(nèi)再次

40、出現(xiàn)同一缺陷的，乙方負(fù)有無償維修義務(wù)。 6、地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)或潛在著質(zhì)量缺陷和安全隱患的，承包方應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，并及時采取安全防范措施；對有可能導(dǎo)致地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)安全的維修工程，承包方應(yīng)當(dāng)按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，報請原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出維修方案后，方可實施。 7、在保修期內(nèi)，因承包方原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，承包方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟與法律責(zé)任；如因房屋所有人、使用人或者第三方向發(fā)包方索賠而使發(fā)包方遭受損失的，發(fā)包方有權(quán)向承包方索賠。8、因承包方未按

41、有關(guān)規(guī)定和合同約定及時履行保修義務(wù)而造成新的人身、財產(chǎn)損害的，承包方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。9、質(zhì)量保修完成后，由發(fā)包方組織驗收。四、質(zhì)量保修金的數(shù)額及支付方式質(zhì)量保修金為工程結(jié)算總價的5%；質(zhì)量保修金預(yù)留期間不計息。質(zhì)量保修金的支付方式為：1、保修期屆滿一年后，物業(yè)管理單位及發(fā)包方對工程質(zhì)量無異議后30天內(nèi)支付承包方工程質(zhì)量保修金總價30%。2、保修期屆滿兩年后，物業(yè)管理單位及發(fā)包方對工程質(zhì)量無異議后30天內(nèi)支付承包方工程質(zhì)量保修金總價的40%。3、保修期滿五年后，物業(yè)管理單位及發(fā)包方對工程質(zhì)量無異議后30天內(nèi) 進行保修金結(jié)算。發(fā)包方在收到完整的結(jié)算手續(xù)后支付承包方工程質(zhì)量保修金總價30%。4、發(fā)包方在返還保修金時，有權(quán)將應(yīng)由承包方承擔(dān)但已由發(fā)包方墊付的款項從中直接予以抵扣，如保修金余額不足以抵扣，承包方須在接到發(fā)包方書面通知后10日內(nèi)償付發(fā)包方，否則，每逾期一日，承包方應(yīng)按應(yīng)付款項的萬分之四向發(fā)包方支付滯納金。五、保修程序1、工程竣工前，承包方應(yīng)將履行