房地產(chǎn)基本知識

1、房地產(chǎn)基礎知識(一)基本概念1 、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 1 ) 土地2) 建筑物及地上附著物3) 房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等2、 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系及差異房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段)，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾

2、個方面：a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c) 從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的差異包括幾個方面：a) 二者屬性不同；b） 二者增值規(guī)律不同；c） 權屬性質(zhì)不同；d） 二者價格構成不同。3 、商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。（二）房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（ 1） 按照建筑物的用途劃分為1 居住物業(yè)：包括住宅、公寓、別墅等。2 商業(yè)物業(yè)：包括

3、直接用于營業(yè)活動的房屋，如寫字樓、商住樓 （東方名苑）、商場、酒店等；包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3 工業(yè)物業(yè)：包括廠房、車間、倉庫等。4 特殊物業(yè)：包括黨政機關辦公用房、博物館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（ 2） 按層數(shù)劃分 低層： 1-3 層，低于12 米的平房，別墅 多層： 4-6 層（ 6 躍 7） ，24 米 >h>12 米 小高層：7-13 層，高度超過24 米 高層： 14-24 層 超高層： 25 層以上，或者大于100 米（ 3） 按住宅結構分 磚混結構：磚砌體和鋼筋混凝土構件共同作用得結構形式。便于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和建

4、造成本，但墻體不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多層。 框架結構：由梁柱等線性桿件組成的一種結構體系?？蚣芙Y構布置靈活，可以獲得較大室內(nèi)空間，但承受水平荷載的能力較差，而且柱子的位置往往使得房間不完整，影響家具布置，造成使用率低。運用于多層工廠、購物中心。 剪力墻結構：由縱橫承重墻體組成的結構體系?？臻g整體性好，抗側(cè)力強度高，但不易布置成大空間，主要適用于高層住宅、公寓和旅館等。 框架剪力墻結構：是在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結構體系。既有框架結構使用的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，適用于各種超高層住宅和公共建筑。 框筒結構：設計成圓錐形狀，如上海

5、金茂大廈。（三）房地產(chǎn)的屬性1 自然屬性 固定性：屬于不動產(chǎn)。一般商品：生產(chǎn)場所固定，產(chǎn)品流通；房地產(chǎn)商品：生產(chǎn)過程流動，產(chǎn)品位置固定。 排他性： 房地產(chǎn)商品沒有兩個完全相同的（像樹葉一樣）， 最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風有差異，也是一房一價的基礎）。 永續(xù)性：只要是指房地產(chǎn)中的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)是可以被永續(xù)利用的（不會折舊或者報廢） ， 而且由于其自然供給的剛性（彈性很?。?即稀缺性， 使得土地權益將在資本的參與下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。2 經(jīng)濟屬性 準商品性：可以轉(zhuǎn)讓、出租等，但不具備商品的全部屬性，例如商品本身不能自由流通，只是產(chǎn)權的流動和交易。價值差異性：房地產(chǎn)的價

6、值和價格的影響因素很多，難以用簡單的投入產(chǎn)出或者成本加利潤的方法加以測定。更多的是非經(jīng)濟因素產(chǎn)生的價值偏離的結果，在市場經(jīng)濟不夠完善、房地產(chǎn)市場更不完善的中國市場就表現(xiàn)的更為明顯。包括政治形勢、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)劃規(guī)劃等政策因素、個別特殊因素的影響。使得房地產(chǎn)的價格差異很大，這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險性。增值性：房地產(chǎn)的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能， 因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還作為資本投入進行獲利和貨幣儲存。、居住區(qū)的基本概念1 容積率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的總建筑面積與總居住區(qū)占地面積的比值。從業(yè)主角度看，容積率一定程度上表征了居住區(qū)內(nèi)未來的生活舒適

7、度，在售價等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越小，生活舒適度增加。從開發(fā)商角度看，容積率直接決定了固定土地面積上可出售的建筑面積，也就決定了項目開發(fā)的投資收益水平，在售價、 銷售率等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越高，可銷售面積越多，項目利潤空間越大。但小區(qū)容積率受到規(guī)劃局控制性規(guī)劃設計的容積率最高限制。但房地產(chǎn)市場到今天的發(fā)育程度和競爭激烈程度，以上關系都不是絕對的，而是相對的。一般情況下在南京別墅區(qū)：0.3-0.8 之間普通多層+小高層混合社區(qū)：0.8-1.5 之間小高層為主的社區(qū)：1.5-2.2 之間市區(qū)單體高層物業(yè)（寫字樓、商住樓、高層住宅樓等）： 3-16 ，如商茂世紀廣場容積率為

8、16.72 建筑密度 （覆蓋率）： 居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。建筑密度在一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度，與樓間距、視野開闊度、綠化率等有直接關系。一般混合社區(qū)建筑密度為20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50% 甚至 70%3 綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居住區(qū)總占地面積的比率。定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量04 樓間距：確保1 樓在每年冬至日的直接日照時間不少于2 小時。建筑間距系數(shù)：指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪標高的垂直距離之比南京市城市規(guī)劃條例實施細則1998.7.15 修改（ 1） 位于生活居住建筑面南且

9、與之平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西00 至 300 的，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于1.0，在新區(qū)不得小于1.2； 建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西300 至 450， 建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于0.9， 在新區(qū)不得小于1.1 。 依據(jù)上述規(guī)定計算間距小于15 米的，按 15 米執(zhí)行；（ 2） 位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一）項規(guī)定執(zhí)行，但計算距離以最小端為準；（ 3） 單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應當符合下列要求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長度，計算間距小于30 米的按 30 米

10、執(zhí)行；三、關于住宅套型的基本概念1 套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結構和類型。側(cè)重于從面積和結構角度來描述。小二房：70-85 nf,經(jīng)濟適用，在南京郊區(qū)一般較受歡迎大二房：85-100 m2 ,寬敞舒適，在南京高房價樓盤較適合小三房：100-115褶，經(jīng)濟實用型普通三房：115-125褶，舒適型大三房：125-140 m2,寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級經(jīng)濟緊湊。每個城市因房價水平、居住習慣等原因，面積標準不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1 個臺階、 3 個臺階、10 個臺階（上海明珠花園）躍層：較為完整的2 層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓下看不到樓上。躍層住宅一般位于

11、樓頂。復式：由躍層設計啟發(fā)而來，不完整的2 層，上層層次較低，實際是把層高較高（一般 4.3 米以下）隔成2 層用，樓下可以看到樓上（客廳挑高），復式住宅一般位于樓頂或1 樓（如澳麗嘉園）。樓中樓、疊中疊：2 層中設夾層，用于廚房、餐廳功能，一般位于中間層，如方圓綠茵。2 戶型： 是共同占有一套單元住宅的一組社會成員特征的“一種表征”， 如單身戶、三口戶之家、三代同堂戶，側(cè)重于從家庭人口結構來描述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起?？梢愿鶕?jù)不同側(cè)重點來有所選擇。3 開間：一個房間的兩道橫墻的軸線之間的距離，較小的開間有利于增強住宅的穩(wěn)定性和抗震性，但不利于房間的通風、采光和景觀視野開

12、闊。4 進深：房間的進深是指房間的兩道縱墻軸線之間的距離。一幢住宅樓的進深是指住宅的兩道外縱墻的外界面之間的距離。較大的進深設計有利于住宅區(qū)容積率的提高，但將使距離門窗較遠的室內(nèi)空間采光通風不足。如果加以分割，將 會使朝南的房間較少，甚至形成部分黑房間。5 層高與凈高：層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的距離；凈高是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。關系：凈高= 層高樓板厚度開間、進深、層高是構成住宅立體空間的三個測量參數(shù)，一般情況下，開間、層高越大，成本造價越高，結構穩(wěn)定性也越差，但居住的舒適性增強，產(chǎn)品更易受市場歡迎。所以，住宅設計要處理好這種關系。6 臥室： 供居住者睡眠、

13、休息使用的空間。可分為主臥室、雙人臥室、單人臥室、兒童臥室（兒童房）、傭人臥室等。7 起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活動使用的空間。也稱為起居廳、客廳，大戶型有休閑娛樂廳。8 地下室與半地下室：地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2 的空間。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高1/3 ，但低于1/2的空間。9 朝向、日照與通風朝向與景觀視野、朝向與小區(qū)整體規(guī)劃的矛盾，南京人重視朝向，朝東南通風：穿堂風四、關于面積商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則1995.12.11 建筑面積：住宅標準層的建筑面積按外墻結構外表面、柱外沿、相鄰住戶界墻中心線所圍合的

14、水平投影面積計算。當外墻設保溫層時（聚福園的外墻外保溫技術） ，按保溫層外表面計算。坡屋頂?shù)拿娣e另行計算：2.2 米以下部分不算建筑面積。2 套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)使用面積+ 套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積3 . 套內(nèi)使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4 套內(nèi)墻體面積= 公用墻（商品房各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、外墻（山墻）均為公用墻）墻體水平投影面積的一半*非公用墻體水平投影面積的全部。5 陽臺建筑面積：封閉式陽臺按其水平投影面積計算非封閉式陽臺（挑陽臺）按水平投影面積的一半計算6 公用建筑面積：（ 1） 范圍（定義）：以一幢住宅樓為對象，共用建筑面積由以下2 部分組成：電梯井

15、、樓梯間、垃圾道、變電室、設備問、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。（ 2） 公用建筑面積計算原則整棟建筑物的公用建筑面積= 整棟建筑物的建筑面積整棟建筑物各套（單元） 套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（ 3） 公用建筑面積分攤系數(shù)對于單一功能建筑：公用建筑面積分攤系數(shù)= 整棟建筑物的公用面積/ 整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和對于多功能建筑：為哪部分功能服務的公共面積，就算哪部分公用分攤面

16、積例如：商茂世紀廣場，11 層設備層為商場服務，算商場公用分攤面積；32 層設備層和1 樓大堂主要為寫字樓服務，算寫字樓公用分攤面積；寫字樓的得房率和商場的得房率是不一樣的。東方名苑的商場和住宅的得房率也是分開計算。（ 4） 公用建筑面積分攤計算各套 （單元） 的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。各套分攤的公用建筑面積= 公用建筑面積分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。7 銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積得房率：以一幢住宅樓為對象，得房率= 套內(nèi)建筑面積總和/總建筑面積注： 公用建筑面積分攤系數(shù)、得房率等參數(shù)都是以整幢住宅樓為對象計算出來的。五、房地產(chǎn)

17、交易1 房地產(chǎn)交易方式：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、信托、典當?shù)确康禺a(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。典當：轉(zhuǎn)移占有方式，房不起租，錢不起息；典當期滿不兌現(xiàn)，沒收房產(chǎn)。信托：房地產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信任，將其房地產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為，主要包括資金信托業(yè)務、財產(chǎn)信托業(yè)務等。自益信托：委托者同時又是受益者；他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權利人通過買賣、交換、

18、贈與或其他合法方式，將其擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括以下方式：買賣交換贈與：遺產(chǎn)稅，簽合同時寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親50%+25% ，子女 25%父親名 + 子女名：父親去世后，母親25% ，子女 50%+25%依此原則類推房地產(chǎn)作價入股：作為出資或合作的條件；國有企業(yè)改制過程企業(yè)兼并或合并時，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的以產(chǎn)權調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的，即實物拆遷（現(xiàn)在主要貨幣拆遷）按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房的：房改房上市3 房地產(chǎn)市場通常叫 3 個級別的市場一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌/./ .、 r、等方式二級市場：土地使用權轉(zhuǎn)讓

19、；新建商品房第一次交易三級市場：通過轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，如二手房交易、租賃4 房屋分類商品房：房地產(chǎn)開發(fā)公司按市場標準新建并按市場標準出售、出租的房屋，內(nèi)銷 /外銷經(jīng)濟適用房：政府廉租房、解困房單位自建房、統(tǒng)建房、自用房拆遷安置房、復建房；實物安置市中心拆平平房業(yè)主的房子二手房六、商品房預售與銷售城市商品房預售管理辦法2001.8.15 修改城市商品房銷售管理辦法2002.6.11 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2 商品房預售應當符合下列條件：（ 1） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（ 2） 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3） 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投 資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3 售樓廣告和說明書必須載明商品房預售許可證的批準文號4 商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給