房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護單位財產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹既定的管理方針等。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設和經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了應有的作用。為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內(nèi)部控制有效運行，就必須營造一個良好的控制環(huán)境，建立一個周密的會計系統(tǒng)， 按業(yè)務循環(huán)設計有效的內(nèi)部控制程序。一、控制環(huán)境的建立有良好的控制環(huán)境，才能使內(nèi)部控制有效運行?？刂骗h(huán)境指的是建立或?qū)嵤┠稠椪甙l(fā)生影響的各 種因素，主要反映

2、單位管理者和其他人員對控制的態(tài)度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作 風，單位組織結(jié)構(gòu)，人事工作方針及實施措施，影響本單位業(yè)務的各種外部關(guān)系等等。1、管理者的思想和經(jīng)營作風在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)營活動過程中，應樹立以下觀念：(1)宏觀經(jīng)濟觀念由于房地產(chǎn)的組成部分土地，是稀缺又不可替代的資源，屬國家所有。國家利用經(jīng)濟杠桿進行宏觀 調(diào)控，利用價值規(guī)律通過市場引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到供需平衡，保證消費者的利益。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn) 經(jīng)營的作用，比其它商品更為重要，也是企業(yè)最難以控制的風險。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，不僅受經(jīng)濟形勢變化的影響，而且會受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。又由于 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，

3、建設周期又長，資金周轉(zhuǎn)慢，隨著時間的推移，投資風險因素也會增加。如果從事 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的開發(fā)企業(yè)，資金不能按時收回，甚至因市場情況變化而賠本，就會影響企業(yè)的生存和發(fā) 展。特別是近年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各地房地產(chǎn)開發(fā)公司應運而生，行業(yè)競爭加劇，市場起伏不定， 從而使風險日益增大，所以房地產(chǎn)經(jīng)營者必須充分認識這一點，把握住風險，賺取更多利潤，實現(xiàn)房地產(chǎn) 經(jīng)營的良性循環(huán)。(2)市場經(jīng)營觀念企業(yè)是市場經(jīng)濟活動的主體，市場是企業(yè)生存的空間。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要根據(jù)市場需要，適應市場變化，開發(fā)建設適銷對路的房地產(chǎn)；另一方面要發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，開拓市場，引導消費。企業(yè)要樹立 消費者至上，信譽第一，為消

4、費者服務的思想；要隨著消費者的需要和意愿的不斷發(fā)展，調(diào)整自己的經(jīng)營 方式以滿足消費者的要求；要加強市場調(diào)查和預測，掌握市場的動態(tài)信息，編制以銷定建的開發(fā)建設、銷 售、租賃等經(jīng)營計劃。(3)競爭觀念競爭可以促進生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理的進步，可以使優(yōu)者勝，劣者敗。企業(yè)可以發(fā)揮自己的專長和優(yōu) 勢，敢于競爭，善于競爭。這種競爭，既是產(chǎn)品競爭，服務競爭，價格競爭，技術(shù)競爭，管理競爭，也是 人才競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房，在經(jīng)營方式、方法和銷售渠道等方面靈活多樣，便 民服務及時可靠等，才能取信于消費者，才能提高企業(yè)的知名度，最終在競爭中取勝。(4)創(chuàng)新觀念創(chuàng)新精神是企業(yè)最大的潛在精神力量，是企

5、業(yè)成功的秘訣。個性化是創(chuàng)新的特點。企業(yè)要贏得、鞏 固和擴大市場經(jīng)營，必須創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點，企業(yè)必須在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷創(chuàng)新。房 屋總是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境，不同的消費群體，不同的投 資數(shù)額和渠道，做出不同的規(guī)劃、設計、配套；即使在地點、功能、布局上完全一致，也應當在造型、體 量、色調(diào)上有所不同。隨著不斷開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營要素和經(jīng)營方式，也在變化協(xié)調(diào)之中，企業(yè)的整體運營也因此而與經(jīng)濟社會的發(fā)展協(xié)調(diào)起來。企業(yè)如能不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)并擁有一些帶頭暢銷的房地產(chǎn)商品，一旦受到市場的關(guān)注，企業(yè)的市場地位就會得到鞏固，企業(yè)對市場的影響就會持續(xù)不

6、衰。當然，脫離了廣大消費者的根本利益，異想天開，消費者沒有從中獲得新的消費享受，這種所謂的創(chuàng)新，必將不予承認，從而也使企業(yè)增大了市場風險。然而，企業(yè)長期墨守陳規(guī)，千篇一律，不創(chuàng)新，不改進，不經(jīng)營新品種，不開創(chuàng)新的服務領(lǐng)域和項目，滿足不了消費者日益增長的需要，也就無法占領(lǐng)市場，更談不上開拓新的市場。總之， 樹立正確的房地產(chǎn)經(jīng)營思想，必須以全心全意為消費者服務為宗旨；以提高經(jīng)濟效益為中心；以競爭和改善經(jīng)營管理為手段；以國家法律、政策為依據(jù)；以國家大局利益為準繩，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標。2 、組織結(jié)構(gòu)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性及其流通形式的復雜性，如土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流通形式組成

7、，房屋也有買賣、租賃和抵押等流通形式組成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設置時要注意除（1 ）不相容職務要分離；（2）組織機構(gòu)間要相互控制之外，還要考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設立如下：（ 1）董事會，負責一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營活動方案；包括土地的征購方案、施工方案、房屋設計方案、營銷方案、銷售價格。收支預算；利潤分配；勞動工資；停業(yè)；以及總經(jīng)理、總會計師、總工程師、內(nèi)部審計部負責人的任免。（ 2）董事長、總經(jīng)理，負責執(zhí)行董事會的重大決策，協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準本單位特定的各項規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限

8、和責任，每類經(jīng)濟的授權(quán)批準程序，建立必要的檢查制度，年度預算，實物控制的措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟業(yè)務處理的權(quán)力等級和批準條件超過某部某級的批準權(quán)限時，予以特定授權(quán)。例：貨幣資金業(yè)務由兩個以上的授權(quán)批準，重大貨幣支付特別是資本性貨幣資金支付要有上報董事會批準的程序。（ 3）內(nèi)部審計部，在董事會的授權(quán)下負責定期檢查各部門對各項規(guī)章制度執(zhí)行情況及任務完成情況進行檢查，幫助企業(yè)管理層監(jiān)督控制結(jié)構(gòu)，并提醒管理層注意內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)的強弱。（ 4）財務會計部，負責籌措建設資金、編制財務收支預算、監(jiān)督各項建設資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大，資金運動周期長，所以財務會計部要開辦低息貸款，抵押貸款以及信托

9、等特殊金融業(yè)務。此外，財務會計部還要進行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風險和經(jīng)營損益的核算。（ 5）人事部，負責單位干部、職工的培訓，重要崗位人員的定期輪崗，如，出納崗位的定期輪崗，注意職務分工的合理性，做到人盡其才。（ 6）企劃部，負責房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、可行性分析；負責市場調(diào)查；提出項目可行性開發(fā)的報告；提出生產(chǎn)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。（ 7）生產(chǎn)部，負責實施開發(fā)項目的建設，為消費者提供安全、舒適的商品房，保質(zhì)保量按期完成計劃開發(fā)任務。（ 8）營銷部，負責商品房的銷售工作。負責銷售策略的制定、宣傳、實施，開展有效的促銷活動，從而更加快、更加好地銷售商品房，實現(xiàn)快速回籠

10、資金的目標。（ 9）產(chǎn)權(quán)部，負責房屋、土地產(chǎn)權(quán)的交易登記，含樓宇按揭登記。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，交易過程非常復雜，加上房地產(chǎn)是一種高價值的、稀缺的、不可移動的且可以長期、永久使用的珍貴財產(chǎn)。為了保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，必須進行嚴格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理?？樂帐菫榱吮Ｕ戏课莸恼Ｊ褂霉δ埽ＷC用戶的住用安全；從經(jīng)濟效益方面考察，房屋修繕服務則是房地產(chǎn)生產(chǎn)在消費環(huán)節(jié)中的延續(xù)和價值的追加。良好的物業(yè)管理工作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)開發(fā)、品 牌的創(chuàng)立起著舉足輕重的作用。二、會計系統(tǒng)的建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個有效的會計系統(tǒng)應當能做到：（ 1）確認并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務。（ 2）及時并充分詳細地描述經(jīng)濟業(yè)務，以便在

11、財務會計報告中對經(jīng)濟業(yè)務做出適當?shù)姆诸?；?3）計量經(jīng)濟業(yè)務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當?shù)呢泿艃r值；（ 4）確定經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟業(yè)務記錄在適當?shù)臅嬈陂g；（ 5）在財務會計報告中適當?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務和披露相關(guān)事項；三、控制程序的建立控制程序的建立要圍繞如何將各種會計信息及時、完整、 真實地傳送到財務會計部這個信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務要分離，組織機構(gòu)之間要相互控制。例如，負責房屋造價預算和決算的職務要與房屋施工職務相分離。凡是涉及征地，土地開發(fā)，房屋建設等需大量建設資金的項目，以及涉及房屋售價的確定，房屋銷售信用政策的使用，都必須實行預算控制，授權(quán)批準控制，不

12、得濫用這些權(quán)限，防止影響貨幣資金的及時回籠。對實物控制要限制接近現(xiàn)金的人，以保證現(xiàn)金的安全；要進行定期財產(chǎn)清查，及時掌握土地存量和房屋存量與有關(guān)記錄是否一致，正確核算房屋，土地開發(fā)成本。實施有效的會計監(jiān)督控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制程序即業(yè)務循環(huán)過程如下：（ 1）董事長，總經(jīng)理室專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化，特別是宏觀（國家）政策的變化，中觀（本地區(qū)）政策的變化，調(diào)查、了解市場，研究競爭策略，對各部門報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會，確保提供的會計信息是真實的。嚴格把握住幾個關(guān)鍵的控制點，如，土地征購環(huán)節(jié)，商品房銷售價格及其價格折讓、價格浮動的幅度、浮動時機的確定，商品房的

13、規(guī)劃、設計、招投標確定承建商的環(huán)節(jié)等。（ 2）財務會計部及時籌措資金，保障房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用，對各職能部門提供的會計信息予以確認并記錄所有真實的經(jīng)濟業(yè)務；及時并充分詳細地描述經(jīng)濟業(yè)務；計量經(jīng)濟業(yè)務的價值；確定經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生的期間。（ 3）企劃部根據(jù)財務會計部提供的資金狀況，策劃新的開發(fā)項目，將項目的可行性報告，土地征購地段的選擇，價格的確定，規(guī)劃設計方案，房屋造價預算，營銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準；然后將批準的各個方案、預算分別交由財務會計部籌集安排資金，交給生產(chǎn)部安排報建、施工事宜，交給營銷部實施宣傳推廣等促銷工作。（ 4）生產(chǎn)部根據(jù)批準的施工預算方案，實施投標工作，組織施工力量，保證承建商所用的建筑材料安全無幅射，以保障消費的權(quán)益，并做到按時按質(zhì)完成施工任務。每月將完成的實際進度情況及時報告給營銷部門銷售之用，及時提供給財務會計部門安排資金以及進行成本核算用。對比生產(chǎn)與銷售的同步情況。（ 5）營銷部將達到可以預售的商品房及時推出銷售，并將市場反映情況迅速反饋給企劃部，以便制定包括價格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時調(diào)整施工進度，將