房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)及案例分析課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)及其案例分析2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)及其案例分析房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)及其案例分析總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務(wù)監(jiān)管處總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務(wù)監(jiān)管處 周文彪周文彪 樓鐵萍樓鐵萍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12內(nèi)容提要內(nèi)容提要房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)概論房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)概論 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)報(bào)告格式房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)

2、報(bào)告格式房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)概論房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)概論房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景項(xiàng)目貸款管理制度要求項(xiàng)目貸款管理制度要求中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目后評(píng)價(jià)辦法（農(nóng)銀發(fā)1997

3、222號(hào)）該辦法對(duì)中長(zhǎng)期貸款后評(píng)價(jià)的資格及基本內(nèi)容首次作出制度性規(guī)定。但過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏可操作性。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)200510號(hào)）該辦法2005年1月出臺(tái)，在第八章中對(duì)貸后管理及后評(píng)價(jià)提出了明確要求，提出中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款實(shí)行后評(píng)價(jià)制度。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管辦法（農(nóng)銀發(fā)2003 387號(hào)）該辦法2003年9月出臺(tái)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款貸后管理的主要辦法，在第六章中對(duì)后評(píng)價(jià)工作提出了原則要求，并設(shè)計(jì)了后評(píng)價(jià)表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景調(diào)查評(píng)估和貸

4、后監(jiān)管的需要調(diào)查評(píng)估和貸后監(jiān)管的需要房地產(chǎn)項(xiàng)目審批發(fā)放及運(yùn)作情況目前我行現(xiàn)有房地產(chǎn)法人貸款約2000億元左右，其中大多為項(xiàng)目貸款。截止今年9月，總行自2000年以來(lái)約審批同意發(fā)放300多筆房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，涉及金額1000億元以上?？傂忻堪肽晖ㄟ^(guò)NOTES要求分行上報(bào)一次項(xiàng)目貸款運(yùn)作情況表，要求每年至少一次上報(bào)項(xiàng)目貸款運(yùn)作情況報(bào)告。從部分分行上報(bào)的情況來(lái)看，一些項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作狀況與初期調(diào)查評(píng)估有很大出入，項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，有的歸于失敗。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和失敗的原因何在，從總行到分行都沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)的深入的總結(jié)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的監(jiān)管思路 為了加強(qiáng)項(xiàng)目貸款管理，總行房地產(chǎn)信貸部在2005年房地產(chǎn)信貸工作

5、要點(diǎn)和在上海召開(kāi)的房地產(chǎn)信貸工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，都提出房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款要建立后評(píng)價(jià)制度。擬下發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的通知，重點(diǎn)對(duì)2004年以來(lái)總行審批發(fā)放的項(xiàng)目貸款進(jìn)行后評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)問(wèn)題提出的背景金融機(jī)構(gòu)通行的做法金融機(jī)構(gòu)通行的做法世界銀行世行早在20世紀(jì)70年代就開(kāi)始對(duì)其貸款項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，現(xiàn)已形成了一整套完整的制度和方法，世界銀行將后評(píng)價(jià)的英文名稱(chēng)為“Audit”（其直譯為審計(jì)），由此可見(jiàn)后評(píng)價(jià)在世行中地位。按世行的評(píng)價(jià)方法，一般投資項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)分兩個(gè)階段進(jìn)行，一是在項(xiàng)目貸款

6、發(fā)放完畢后，由該項(xiàng)目貸款的銀行主管人員編制“項(xiàng)目完成報(bào)告”；二是由董事局主席指定專(zhuān)職董事負(fù)責(zé)的“業(yè)務(wù)評(píng)議局”對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的評(píng)價(jià)。 中國(guó)建設(shè)銀行建設(shè)銀行早在1995年9月就建立了項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法。后評(píng)價(jià)內(nèi)容主要包括借款人資信和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況分析、貸款使用和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施情況分析、借款人財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行開(kāi)發(fā)銀行也較早地建立了項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)制度。2001年4月出臺(tái)的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)辦法中，要求在項(xiàng)目貸款發(fā)放結(jié)束后三年，各有關(guān)主管部門(mén)要分別形成項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)報(bào)告，并由稽核部門(mén)進(jìn)行復(fù)核和評(píng)價(jià)；每年下達(dá)后評(píng)價(jià)年度計(jì)劃；后評(píng)價(jià)成果作為責(zé)任人業(yè)績(jī)考核的基礎(chǔ)材料之

7、一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義項(xiàng)目管理的生命周期理論項(xiàng)目管理的生命周期理論根據(jù)項(xiàng)目管理的生命周期理論，因項(xiàng)目生命周期各階段的不同特點(diǎn)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)可以分為三部分內(nèi)容：即項(xiàng)目前評(píng)價(jià)（項(xiàng)目評(píng)估）、項(xiàng)目中評(píng)價(jià)、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。由于這三個(gè)階段項(xiàng)目管理內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)不同，其項(xiàng)目評(píng)價(jià)內(nèi)容也不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)是指對(duì)貸款到期安全收回或

8、到期未能正常收回后，有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款從調(diào)查、評(píng)估、決策、貸后管理等過(guò)程進(jìn)行全面分析評(píng)價(jià)的一種方式，是項(xiàng)目貸款管理周期的重要組成部分，也是項(xiàng)目貸款貸后管理的一個(gè)組成部分。它的主要著眼點(diǎn)在于，根據(jù)信貸資金的“三性”原則（流動(dòng)性、安全性、效益性），判斷項(xiàng)目貸款的清償能力，及項(xiàng)目評(píng)估時(shí)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等）的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施的實(shí)施效果等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)有其內(nèi)在的規(guī)律和特點(diǎn)，在原理、作用

9、和實(shí)施步驟上都有別于項(xiàng)目評(píng)估。其特點(diǎn)主要是： 現(xiàn)實(shí)性項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)分析的是項(xiàng)目實(shí)際情況，是項(xiàng)目完工或銷(xiāo)售完畢后的一定時(shí)期內(nèi)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果或根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況重新預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)，而項(xiàng)目評(píng)估是依據(jù)歷史和經(jīng)驗(yàn)性資料，對(duì)項(xiàng)目的前瞻性的一種預(yù)測(cè)。全面性在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，既要分析其投資過(guò)程，又要分析經(jīng)營(yíng)實(shí)施過(guò)程。不僅要分析項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益，而且要分析其經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)掘項(xiàng)目的潛力。探索性項(xiàng)目后評(píng)價(jià)要分析企業(yè)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并探索未來(lái)的發(fā)展方向，因而要求項(xiàng)目后評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì)和創(chuàng)造性，把握影響項(xiàng)目的主要因素，并提出切實(shí)可行的改進(jìn)措施。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.1220

10、05.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的定義項(xiàng)目評(píng)估與后評(píng)價(jià)的區(qū)別項(xiàng)目評(píng)估與后評(píng)價(jià)的區(qū)別在項(xiàng)目管理周期中所處在的階段不同項(xiàng)目評(píng)估屬于項(xiàng)目管理中的前期，后評(píng)價(jià)則是項(xiàng)目管理的延伸。比較的標(biāo)準(zhǔn)不同項(xiàng)目評(píng)估是依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的定額標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)或過(guò)去經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)衡量建設(shè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。后評(píng)價(jià)雖然也參照有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家參數(shù)，但它主要是直接與項(xiàng)目評(píng)估的預(yù)測(cè)情況或國(guó)內(nèi)外其它同類(lèi)項(xiàng)目的有關(guān)情況進(jìn)行對(duì)比，檢測(cè)項(xiàng)目的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)情況的差距，并分析其產(chǎn)生的原因，提出改進(jìn)措施。作用不同項(xiàng)目評(píng)估主要是幫助銀行用于信貸決策，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)主要提高銀行的信貸決策水平。評(píng)價(jià)的內(nèi)容不同項(xiàng)目評(píng)估的主要內(nèi)容是項(xiàng)目的

11、建設(shè)條件、投資環(huán)境、技術(shù)方案等，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)則是對(duì)上述內(nèi)容的再評(píng)價(jià)，以及對(duì)項(xiàng)目的貸后管理、貸款的綜合效益進(jìn)行總結(jié)和回顧。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義存在的認(rèn)識(shí)問(wèn)題存在的認(rèn)識(shí)問(wèn)題從目前我國(guó)的情況看，人們對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)問(wèn)題多集中在前評(píng)估上，對(duì)中評(píng)價(jià)和后評(píng)價(jià)則看的不是很重。目前主要存在兩種問(wèn)題：一是項(xiàng)目后評(píng)價(jià)無(wú)用論，認(rèn)為開(kāi)展此項(xiàng)工作會(huì)占用大量的工作時(shí)間和必要費(fèi)用，與項(xiàng)目評(píng)估相比不能產(chǎn)生效益；二是認(rèn)為開(kāi)展后評(píng)價(jià)是自我揭丑，是對(duì)前面項(xiàng)目評(píng)估的自我否定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培

12、訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義后評(píng)價(jià)的核心是后評(píng)價(jià)的核心是“溫故而知新溫故而知新”，就是總結(jié)過(guò)去，吸收經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，就是總結(jié)過(guò)去，吸收經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，得到啟示，指導(dǎo)未來(lái)。得到啟示，指導(dǎo)未來(lái)。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)在貸款調(diào)查、評(píng)估、決策、貸后管理等過(guò)程中的問(wèn)題，總結(jié)貸款準(zhǔn)入、管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我行調(diào)整信貸政策、改進(jìn)和完善項(xiàng)目貸款管理提供借鑒。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)，可以進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估人員的責(zé)任感，促使評(píng)估人員努力做好本職工作，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的決策管理水平。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)，可以進(jìn)一步加深銀企合作

13、關(guān)系，挖掘合作潛力，提高銀行的綜合收益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)的目的和意義 資料：20世紀(jì)70年代末，英國(guó)海外開(kāi)發(fā)署對(duì)全世界24個(gè)多邊金融機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的研究，研究表明項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是一種全新的并迅速發(fā)展的活動(dòng)，當(dāng)時(shí)所調(diào)查的24個(gè)組織每年花費(fèi)3600萬(wàn)美元用于后評(píng)價(jià)，而同期的資金總投入約為210億美元，即評(píng)價(jià)費(fèi)用約占同期總投資的0.17。同時(shí)也為促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)

14、價(jià)內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)內(nèi)容借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià) 項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中存項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中存在的問(wèn)題及貸款安全性分析在的問(wèn)題及貸款安全性分析貸款的綜合效益分析貸款的綜合效益分析總結(jié)與評(píng)價(jià)總結(jié)與評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)主要調(diào)查分析借款人的財(cái)務(wù)狀況、償債能力，借款人和經(jīng)營(yíng)者有否發(fā)生不利于銀行貸款安全的行為；調(diào)查分析借款人的信用狀況、信用等級(jí)、還本付息等情況。如調(diào)查分析借款人在貸款期內(nèi)有否發(fā)

15、生財(cái)務(wù)報(bào)表不真實(shí)，股東變更、公司章程修改、實(shí)收資本變動(dòng)，對(duì)外重大投資或?qū)ν獯箢~擔(dān)保等重大事項(xiàng)，借款人和經(jīng)營(yíng)者有否發(fā)生不利于我行貸款安全的行為等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)具體來(lái)說(shuō)，對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)價(jià)主要包括：對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)價(jià)主要包括：評(píng)價(jià)借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益、存貨、評(píng)價(jià)借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益、存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)收帳款、銀行借款、對(duì)外擔(dān)保及其它或有負(fù)債的規(guī)模、構(gòu)應(yīng)收帳款、預(yù)收帳款、銀行借款、對(duì)外擔(dān)保及其它或有負(fù)債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變動(dòng)情況

16、，成和增減變動(dòng)情況，據(jù)此判斷借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性及財(cái)務(wù)處理的合理性、準(zhǔn)確性。計(jì)算的指標(biāo)主要是：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、存貨周轉(zhuǎn)率。 評(píng)價(jià)借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的銷(xiāo)售收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流評(píng)價(jià)借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的銷(xiāo)售收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出等，據(jù)此評(píng)價(jià)借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。出等，據(jù)此評(píng)價(jià)借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。計(jì)算的指標(biāo)主要是：銷(xiāo)售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)另外，還可以用以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行補(bǔ)充評(píng)價(jià)：另外，還可以用以

17、下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行補(bǔ)充評(píng)價(jià)：預(yù)收帳款存貨比率（預(yù)收帳款/存貨）100在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，存貨、預(yù)收帳款分別在流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債中占有較大比重，且預(yù)收帳款多以存貨來(lái)償付，預(yù)收帳款存貨比可反映企業(yè)預(yù)售和生產(chǎn)的配合狀況。如果預(yù)收帳款存貨比太小，說(shuō)明企業(yè)的預(yù)售情況不佳，主要靠自有資金和融資性債務(wù)組織生產(chǎn)。如果預(yù)收帳款存貨比過(guò)大，說(shuō)明企業(yè)的生產(chǎn)跟不上銷(xiāo)售，有可能不能如約以完成開(kāi)發(fā)的物業(yè)償付預(yù)收帳款，或說(shuō)明企業(yè)將預(yù)收帳款挪作他用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重（存貨/流動(dòng)資產(chǎn)）100預(yù)收帳款占流動(dòng)負(fù)債比重（預(yù)收帳款

18、/流動(dòng)負(fù)債）100這兩個(gè)指標(biāo)都屬于結(jié)構(gòu)比重指標(biāo)，可以反映未來(lái)的獲利能力和銷(xiāo)售水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)對(duì)借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級(jí)、還本付息對(duì)借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級(jí)、還本付息等情況的調(diào)查分析：等情況的調(diào)查分析：評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是貸款付息率、到期貸款收回率、存貸比率、銷(xiāo)售歸行率。 累計(jì)收回貸款金額其中：到期貸款收回率100 貸款總金額 企業(yè)在銀行存款 存貸比率 100 企業(yè)在銀行貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12借款人資信評(píng)價(jià)借款人資信評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)

19、項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是做好項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的回顧，可以判斷項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的核心是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)前景的估計(jì)，主要有以下內(nèi)容：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)影響的預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè)房地產(chǎn)生命周期預(yù)測(cè)供給能力預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)具體操作時(shí)，可以了解項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，銷(xiāo)預(yù)售計(jì)劃是否得到執(zhí)行；過(guò)去幾年當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)情況；SWOT分析中同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)前景的實(shí)際威脅情況；本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)項(xiàng)

20、目實(shí)施后評(píng)價(jià)核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；核實(shí)工程項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行情況；核實(shí)項(xiàng)目實(shí)際總投資、資金來(lái)源和使用情況；并與項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告進(jìn)行比較，分析形成差異的原因。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)具體來(lái)說(shuō)，主要包括：核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要是總建筑面積、分類(lèi)建筑面積、綠化率、建筑密度、容積率等；如果超規(guī)劃許可證中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的，借款人有否到當(dāng)?shù)爻且?guī)部門(mén)辦理變更手續(xù)。國(guó)家規(guī)定：建設(shè)工程規(guī)劃許可證中核定的建筑面積與辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)時(shí)國(guó)家規(guī)定：建設(shè)工程規(guī)劃許可

21、證中核定的建筑面積與辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)時(shí)核定的建筑面積允許有核定的建筑面積允許有3 3的誤差。的誤差。核實(shí)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度與投資進(jìn)度是否相符，項(xiàng)目建設(shè)條件的實(shí)際落實(shí)核實(shí)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度與投資進(jìn)度是否相符，項(xiàng)目建設(shè)條件的實(shí)際落實(shí)情況。情況。核實(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行情況，核實(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行情況，說(shuō)明項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格定位、物業(yè)檔次、戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售對(duì)象是否符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求，銷(xiāo)售計(jì)劃是否按評(píng)估報(bào)告中的計(jì)劃進(jìn)行。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)核實(shí)項(xiàng)目實(shí)際總投資，核實(shí)項(xiàng)目實(shí)際總投資，主要是：前期工程費(fèi)用、基

22、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、公建配套費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；核實(shí)資金來(lái)源情況及比例，核實(shí)資金來(lái)源情況及比例，主要是：項(xiàng)目資本金實(shí)際到位情況、銀行借款、預(yù)收帳款轉(zhuǎn)投入的真實(shí)情況；核實(shí)項(xiàng)目資金使用情況，核實(shí)項(xiàng)目資金使用情況，資金使用是否與項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目形象進(jìn)度相銜接，用款計(jì)劃安排是否與資金來(lái)源適應(yīng)；以上要求與項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中的概（預(yù)）算數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，分析形成差異的原因。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)其關(guān)鍵點(diǎn)是根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)施情況測(cè)算項(xiàng)目真實(shí)的其關(guān)鍵點(diǎn)是

23、根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)施情況測(cè)算項(xiàng)目真實(shí)的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量?？梢栽O(shè)定兩類(lèi)指標(biāo)：一類(lèi)是反映項(xiàng)目實(shí)際財(cái)務(wù)成果的指標(biāo)，主要是：實(shí)際投資利潤(rùn)率、實(shí)際凈現(xiàn)金流量、實(shí)際內(nèi)部收益率、實(shí)際財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、實(shí)際貸款償還期等。 實(shí)際利潤(rùn)總額實(shí)際投資利潤(rùn)率100 實(shí)際投資總額 n實(shí)際財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算公式：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 t=1式中：CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量（CI-CO）t第t期的凈現(xiàn)金流量；n開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可采用試差法求取。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)

24、目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中，一般采用按季度編制的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，其（CI-CO）t計(jì)算也以季度為準(zhǔn)。因此計(jì)算出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，換算公式為：FIRR年（1FIRR季）100 n實(shí)際財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：(CI-CO)t(1+ic)-t t=1實(shí)際貸款償還期：Pd=（貸款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)開(kāi)始貸款期數(shù)） （上期償還貸款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）實(shí)際計(jì)算時(shí)可以采用資金來(lái)源與運(yùn)用表或貸款還本付息計(jì)算表進(jìn)行計(jì)算。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)另一類(lèi)是反映財(cái)務(wù)效益前后評(píng)

25、價(jià)的偏離度指標(biāo)，主要是：實(shí)際投資利潤(rùn)率變化率、實(shí)際內(nèi)部收益率變化率、實(shí)際凈現(xiàn)值變化率、實(shí)際貸款償還期變化率。計(jì)算公式： 實(shí)際投資利潤(rùn)率評(píng)估時(shí)投資利潤(rùn)率 實(shí)際投資利潤(rùn)率變化率 100 評(píng)估時(shí)投資利潤(rùn)率其它指標(biāo)的計(jì)算方式類(lèi)似。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益后評(píng)價(jià)注意點(diǎn)：注意點(diǎn)：有些項(xiàng)目本身無(wú)償債能力，但是整個(gè)企業(yè)的信譽(yù)好、償債有些項(xiàng)目本身無(wú)償債能力，但是整個(gè)企業(yè)的信譽(yù)好、償債能力強(qiáng)，使貸款按期歸還；有時(shí)雖然項(xiàng)目有償債能力，但企業(yè)整體能力強(qiáng)，使貸款按期歸還；有時(shí)雖然項(xiàng)目有償債能力，但企業(yè)整體信譽(yù)較差、負(fù)債高、償債能力弱、本

26、項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流被移用于其信譽(yù)較差、負(fù)債高、償債能力弱、本項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流被移用于其它方面，致使到期貸款無(wú)法歸還。因此，在分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的同它方面，致使到期貸款無(wú)法歸還。因此，在分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的同時(shí)，也要對(duì)企業(yè)的整體償債能力進(jìn)行分析，特別是存量貸款的還貸時(shí)，也要對(duì)企業(yè)的整體償債能力進(jìn)行分析，特別是存量貸款的還貸情況。情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中存在的問(wèn)題及貸款安全性分析管過(guò)程中存在的問(wèn)題及貸款安全性分析對(duì)項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中存在的問(wèn)題

27、分析，主要從項(xiàng)目資金支付使用和預(yù)銷(xiāo)售資金回籠兩方面進(jìn)行分析。 對(duì)貸款安全性分析，是在貸款還沒(méi)有安全收回的情況下進(jìn)行的一種安全性后評(píng)價(jià)，主要是對(duì)貸款的保全措施進(jìn)行評(píng)價(jià)，如第二還款來(lái)源是否充足、貸款手續(xù)是否完整等。在對(duì)項(xiàng)目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中存在的問(wèn)題及貸款安全性分析的基礎(chǔ)上，還要提出加快貸款收回、控制和化解風(fēng)險(xiǎn)的建議和措施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12貸款的綜合效益分析貸款的綜合效益分析具體分析貸款進(jìn)入后，給銀行帶來(lái)的利息收入、按揭貸款、日均存款、銀行卡等業(yè)務(wù)；具備條件的也可以運(yùn)用客戶(hù)盈利能力分析法進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)回顧。房地產(chǎn)開(kāi)

28、發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12總結(jié)與評(píng)價(jià)總結(jié)與評(píng)價(jià)總結(jié)項(xiàng)目評(píng)估、信貸決策及貸后管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出相應(yīng)的政策建議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)，我們會(huì)得到一些有益的經(jīng)驗(yàn)： 項(xiàng)目評(píng)估時(shí)對(duì)市場(chǎng)分析的準(zhǔn)確性把握。項(xiàng)目評(píng)估時(shí)對(duì)市場(chǎng)分析的準(zhǔn)確性把握。行業(yè)分析是信貸管理的基礎(chǔ)，市場(chǎng)分析準(zhǔn)確與否對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要，直接關(guān)系到項(xiàng)目評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。目前市場(chǎng)分析是我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的薄弱環(huán)節(jié)，常被人忽視。前幾年我行房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問(wèn)題，許多是當(dāng)時(shí)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析判斷不準(zhǔn)

29、造成的。在項(xiàng)目后評(píng)價(jià)時(shí)，通過(guò)回顧當(dāng)?shù)剡^(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目本身的銷(xiāo)售情況以及當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，可以判斷項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告時(shí)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性及項(xiàng)目市場(chǎng)定位的合理性。常見(jiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析思路主要是現(xiàn)狀類(lèi)推法，通過(guò)對(duì)過(guò)去幾年及當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀的定量分析，并假設(shè)未來(lái)幾年的市場(chǎng)條件仍將繼續(xù)，推導(dǎo)出未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。因此，通過(guò)后評(píng)價(jià)不僅可以檢驗(yàn)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)分析的準(zhǔn)確性，也可以為今后開(kāi)展類(lèi)似項(xiàng)目貸款評(píng)估時(shí)積累一些市場(chǎng)分析資料和提高市場(chǎng)分析水平。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示檢驗(yàn)項(xiàng)目評(píng)估中采集數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。檢驗(yàn)項(xiàng)目評(píng)估中采

30、集數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目評(píng)估時(shí)一般是在假設(shè)條件下對(duì)借款人和項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)大量的項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以有效把握房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流規(guī)律，該行業(yè)總體財(cái)務(wù)及比率標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確判斷單個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況在行業(yè)中的地位，對(duì)今后項(xiàng)目評(píng)估參數(shù)的修正具有指導(dǎo)意義。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，后評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)情況回顧并與項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告比較，也可以得出建安費(fèi)用變化、利率、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期等到底哪一個(gè)對(duì)項(xiàng)目投資效益最為敏感。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)行更好地開(kāi)展貸后管理。指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)行更好地開(kāi)展貸后管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目貸后管理的著力點(diǎn)要

31、抓住項(xiàng)目建設(shè)期和銷(xiāo)售期兩個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目資金使用、銷(xiāo)（預(yù)）售款回籠進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，通過(guò)大量的后評(píng)價(jià)可以較為準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目資金使用進(jìn)度以及預(yù)銷(xiāo)售款回籠時(shí)間，對(duì)經(jīng)營(yíng)行制定更加合理的貸后管理方案具有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示資料：資料： 對(duì)于建安成本，在工程開(kāi)始時(shí)其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的，甚至因?yàn)楣こ虊|資，在工程開(kāi)始時(shí)開(kāi)發(fā)商根本不需要支付建安工程款，人們經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查，當(dāng)達(dá)到合同工期的60時(shí)，這種增長(zhǎng)速度達(dá)到峰值，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，40的建安成本發(fā)生在建設(shè)期中部，而不是我們?cè)陧?xiàng)目評(píng)估時(shí)假設(shè)的勻速支付，

32、即工程進(jìn)行到一半時(shí)，建設(shè)費(fèi)用也支付到一半。（見(jiàn)下表）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示累計(jì)成本投入00.10.20.30.40.50.60.70.80.911 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111累計(jì)成本投入累計(jì)成本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12幾點(diǎn)啟示幾點(diǎn)啟示而對(duì)于一些滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（例如成片開(kāi)發(fā)或大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，工程一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工），通過(guò)后評(píng)價(jià)可以更精確地得出項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、流出的時(shí)間和數(shù)量，從而為項(xiàng)目資金貸后監(jiān)管提供思路。

33、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法前后對(duì)比法：前后對(duì)比法：將項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告的預(yù)測(cè)結(jié)論與項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行結(jié)果進(jìn)行定性和定量的比較，發(fā)現(xiàn)變化，分析原因。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟有無(wú)對(duì)比法：有無(wú)對(duì)比法：將貸款項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無(wú)此項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)影響和作用，對(duì)比的重點(diǎn)是要分清項(xiàng)目作用的影響與項(xiàng)目以外作用的影響，它主要有用于項(xiàng)目的

34、效益評(píng)價(jià)和影響評(píng)價(jià)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟目標(biāo)樹(shù)目標(biāo)樹(shù)邏輯框架法：邏輯框架法：它是由美國(guó)國(guó)際發(fā)展署于1970年提出的一種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工具，用于項(xiàng)目的規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)督和評(píng)價(jià)，它可以用來(lái)總結(jié)一個(gè)項(xiàng)目的諸多因素之間的因果關(guān)系，該方法有助于評(píng)價(jià)者“思考和策劃”側(cè)重于分析項(xiàng)目的運(yùn)作，如項(xiàng)目的對(duì)象、目的、進(jìn)行時(shí)間和方式等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)主要采用“前后對(duì)比

35、法”。其主要步驟主要步驟如下：1、確定評(píng)價(jià)對(duì)象，落實(shí)評(píng)價(jià)人員。每一個(gè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員至少為2人，確定1人為評(píng)價(jià)負(fù)責(zé)人，評(píng)估人員要實(shí)行回避制度，不宜參加自己評(píng)估項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟2、查閱項(xiàng)目的信貸文件、調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告，貸后管理資料，企業(yè)帳戶(hù)監(jiān)管資料；走訪項(xiàng)目承貸主體（企業(yè)）和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，收集貸款發(fā)放前后的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，掌握第一手資料，主要是承貸主體的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)報(bào)表，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況資料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款

36、后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟3、收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的信息資料，主要是貸款期內(nèi)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化情況，包括國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、金融政策等，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的供求狀況及變化情況，同類(lèi)物業(yè)的供求情況，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資主體、消費(fèi)主體結(jié)構(gòu)情況以及房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟4、根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析、認(rèn)證和評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)

37、方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟5、比較分析各項(xiàng)指標(biāo)形成差異的各種原因，說(shuō)明對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目貸款決策和信貸管理的借鑒意義并提出建議。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)方法和步驟6、形成后評(píng)價(jià)報(bào)告。注意點(diǎn)：注意點(diǎn)：項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)需要把握兩個(gè)原則：一是獨(dú)立性原則，一是獨(dú)立性原則，在評(píng)價(jià)過(guò)程中，不受外來(lái)干擾，自已動(dòng)手，不受前面評(píng)估報(bào)告的影響。二是可信性原則，二是可信性原則，對(duì)項(xiàng)目真實(shí)情況客觀公正地進(jìn)行總結(jié)調(diào)查和評(píng)價(jià)。 后評(píng)價(jià)報(bào)告中使用的表格，參照附表1-7。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)

38、班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)報(bào)告格式房地產(chǎn)項(xiàng)目

39、貸款后評(píng)價(jià)報(bào)告格式1、封面：后評(píng)價(jià)報(bào)告名稱(chēng)，編號(hào)、評(píng)估時(shí)間2、扉頁(yè)：參加后評(píng)價(jià)人員的姓名、單位、職務(wù)、職稱(chēng)等3、目錄：按上述后評(píng)價(jià)內(nèi)容的章節(jié)排列4、正文：同上5、附件：后評(píng)價(jià)報(bào)告的常用表格、文件等6、封底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：一、項(xiàng)目基本情況介紹：一、項(xiàng)目基本情況介紹：東北某濱海城市的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱(chēng)為新世紀(jì)家園，開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)為寶玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。項(xiàng)目位于XX市濱海廣場(chǎng)周邊，地理位置十分優(yōu)越，周邊配套設(shè)施十分完善。項(xiàng)目占地11977平方米，建筑面積72174平方米，由寶玉公

40、司和XX金世紀(jì)公司合作開(kāi)發(fā)，其中金世紀(jì)公司主要負(fù)責(zé)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)和土地出讓金，寶玉公司負(fù)責(zé)出資建設(shè)。雙方按65%：35%的比例進(jìn)行建筑面積和土地面積分配，即寶玉公司得建筑面積46913.7平方米，土地面積7785.52平方米。項(xiàng)目已經(jīng)取得“四證”。用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證辦理在金世紀(jì)公司名下，施工許可證辦理在寶玉公司名下。項(xiàng)目計(jì)劃于2002年9月完工，并從2002年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售計(jì)劃如下：2002年4月至2002年9月為銷(xiāo)售的第一階段，銷(xiāo)售計(jì)劃完成30；2002年10月至2003年3月為銷(xiāo)售的第二階段，銷(xiāo)售計(jì)劃完成70；2003年4月至2003年9月為銷(xiāo)售的第三階段

41、，銷(xiāo)售計(jì)劃完成95。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：戶(hù)型以三室二廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi)為主，戶(hù)型面積在160-300平方米，銷(xiāo)售對(duì)象為來(lái)XX市投資、渡假和海內(nèi)外及本地的富裕階層，屬高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目總投資估算為43530.68萬(wàn)元，其中寶玉公司自籌資金5500萬(wàn)元，計(jì)劃向農(nóng)行融資16000萬(wàn)元，剩余22031萬(wàn)元用銷(xiāo)售資金來(lái)補(bǔ)充。項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售定價(jià)為：公寓均價(jià)8600元/平方米，公建均價(jià)10000元/平方米，在銷(xiāo)售率達(dá)到95%時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入55791萬(wàn)元，凈

42、利潤(rùn)為6158.51萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率14.33%，內(nèi)部收益率13.04%，靜態(tài)投資回收期2.83年，動(dòng)態(tài)投資回收期限3.06年，進(jìn)行不確定分析時(shí)，項(xiàng)目保本銷(xiāo)售率78%，保本銷(xiāo)售價(jià)格為6031元/平方米。項(xiàng)目對(duì)外界不利變化的抵抗能力較強(qiáng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：二、項(xiàng)目現(xiàn)狀二、項(xiàng)目現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)有權(quán)審批行審批，XX分行于2002年9月一次性發(fā)放貸款16000萬(wàn)元，期限二年。借款人從2004年3月開(kāi)始欠息，共積欠利息1000多萬(wàn)元，目前貸款形態(tài)四級(jí)分類(lèi)已為呆滯?，F(xiàn)項(xiàng)目主體已全部完工，周邊配套設(shè)

43、施正在施工中。因聯(lián)建雙方（金世紀(jì)公司、寶玉公司）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺乏信任，在以下幾方面產(chǎn)生糾紛，項(xiàng)目沒(méi)有按照施工進(jìn)度在可以具備領(lǐng)取預(yù)售許可證的條件下，及時(shí)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)遲遲未啟動(dòng)。至2004年12月，項(xiàng)目只收取9戶(hù)定金45萬(wàn)元，尚未有正式的銷(xiāo)售記錄。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：目前項(xiàng)目實(shí)際投入資金25158萬(wàn)元左右（項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中，土建成本按1500元/平方米計(jì)，考慮材料上漲因素，土建成本按1800元/平方米計(jì)），主要是：支付寶玉建設(shè)有限公司3183萬(wàn)元、支付施工單

44、位（永嘉建設(shè)、渤海建設(shè)）7577.9萬(wàn)元、支付土地款8040萬(wàn)元、支付設(shè)備費(fèi)3356.6萬(wàn)元、支付其它費(fèi)用919萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用2081.5萬(wàn)元。實(shí)際項(xiàng)目資金來(lái)源為：金世紀(jì)公司實(shí)際投入4890萬(wàn)元、寶玉公司自有資金投入1600多萬(wàn)元、農(nóng)行貸款18650萬(wàn)元（含存量流動(dòng)資金貸款2650萬(wàn)元）。銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)投入建設(shè)項(xiàng)目的17000多萬(wàn)元資金未到位，整個(gè)項(xiàng)目資本金比例僅為15，土建部分尚欠工程款6000多萬(wàn)元，項(xiàng)目原來(lái)的精裝修計(jì)劃已放棄。另外，該項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，按照原來(lái)的投資總額，尚有資金缺口17000多萬(wàn)元；考慮企業(yè)多付的財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用，按照原來(lái)的投資總額在不考慮精裝修的情況下，尚有資金缺口90

45、00多萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：在后評(píng)價(jià)過(guò)程中，我們查閱項(xiàng)目的信貸文件、調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、貸后管理資料等，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行了收集。按照附表1-7的要求對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析和認(rèn)證評(píng)價(jià)（附表略），并與項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告進(jìn)行了比較分析，認(rèn)為該項(xiàng)目失敗的原因主要有以下幾方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：（一）對(duì)企業(yè)資信管理不嚴(yán)，客戶(hù)信用等級(jí)評(píng)定不真實(shí)。（一）對(duì)企業(yè)資信管理不嚴(yán)，客戶(hù)信用

46、等級(jí)評(píng)定不真實(shí)。XX行對(duì)該公司1999年12月發(fā)放的2650萬(wàn)元流動(dòng)資金貸款，在2001年3月26日后曾出現(xiàn)逾期和欠息記錄，但XX行在對(duì)16000萬(wàn)元項(xiàng)目貸款進(jìn)行調(diào)查時(shí)，沒(méi)有如實(shí)陳述這一不良信用記錄，2002年初XX行對(duì)該客戶(hù)信用等級(jí)評(píng)定為AAA，沒(méi)有做降級(jí)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2005.122005.12房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款后評(píng)價(jià)案例 案例1：（二）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)調(diào)查不深入、項(xiàng)目自有資金認(rèn)定不真實(shí)。（二）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)調(diào)查不深入、項(xiàng)目自有資金認(rèn)定不真實(shí)。該企業(yè)原注冊(cè)資本1500萬(wàn)元，其中法人代表XX占90、XX占5、XX占5；2001年10月公司以實(shí)物方式增資10500萬(wàn)元，其增資來(lái)源為：寶玉公司投入新世紀(jì)家園的在建工程帳面價(jià)值5954萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估增值為7157萬(wàn)元，該部分在建工程大部分為施工企業(yè)墊資；其它為寶玉公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)寶玉建設(shè)有限公司、寶玉苑大酒店的實(shí)物資產(chǎn)，在增資過(guò)程中均以三人的名義投入。通過(guò)增資粉飾了財(cái)務(wù)報(bào)表，但是上述增資過(guò)程和增資來(lái)源明顯不符合有關(guān)法律規(guī)定。評(píng)估人員只是簡(jiǎn)單地陳述金世紀(jì)公司、寶玉公司已投入自有資金16