經(jīng)濟型酒店可行性研究課程設(shè)計

1、一、 項目總論項目名稱：碧海華庭經(jīng)濟型酒店項目地址：煙臺市萊山區(qū)迎春大街項目總投資：248萬元項目規(guī)模：總建筑面積1500平米 層數(shù)3層 客房數(shù)50間 員工人數(shù)10人 市場定位： 針對工薪層商務人士和旅游者的二三星級經(jīng)濟型酒店，每天每間標準間租金初步定價于188元，商務大床房租金初步定價于178元。方案介紹：項目總投資248萬元，其中建設(shè)投資162萬，流動資金86萬；248萬中有148萬通過銀行貸款取得，預計2年還清，另外100萬自有；該項目預計營業(yè)期第1年出租率可達65，以后每年按5速度遞增，第3年開始穩(wěn)定在75；故營業(yè)期第1年營業(yè)收入可達216.8萬，第二年營業(yè)收入可達233.5萬，第3年

2、開始穩(wěn)定在250.2萬。二、 市場分析1、 經(jīng)濟型酒店概念及定位隨著中國社會經(jīng)濟發(fā)展，與國際社會經(jīng)濟水平差距的縮短，經(jīng)濟型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機會。近期在中國發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是酒店的新機會。國內(nèi)的酒店集團，如錦江集團、新亞集團、首旅集團，在近年內(nèi)，已開始啟動發(fā)展經(jīng)濟型酒店并使之有品牌、連鎖的計劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會、市場的積極反應，獲得了經(jīng)濟效益。經(jīng)濟型酒店，英文為Ecnomy Hotel或Budget Hotel,定位于普通消費大眾，價格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟型酒店把客

3、房作為經(jīng)營的絕對重點，客房的條件可與三星級酒店媲美。同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費用，從而使房價降到合理的水平。另外，經(jīng)濟型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂設(shè)施、城市基礎(chǔ)建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。2、 煙臺市萊山區(qū)經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析（1）萊山區(qū)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟型酒店的消費空擋給經(jīng)濟型酒店的發(fā)展提供了大好機遇：萊山區(qū)目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小”的“啞鈴狀”的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價格高的高星級酒店和質(zhì)量次、價格低的社會旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價格較適中的經(jīng)濟型酒店很少。高星

4、級酒店（四星五星級酒店）固然硬件配套與服務都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費大眾望而卻步；社會旅館（一、二星級或者招待所）雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，服務質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費大眾。而中間硬件設(shè)備與價格都適中的經(jīng)濟型酒店（相當于三星級酒店）最能吸引大眾，卻基本處于真空狀態(tài)，經(jīng)過本人調(diào)查，全國知名的經(jīng)濟型連鎖品牌酒店在萊山區(qū)只有如家，錦江之星，7天連鎖三家，這一消費斷層,給經(jīng)濟型酒店在萊山區(qū)發(fā)展提供了大好機遇。（2）煙臺作為一個沿海開放城市，豐富的旅游資源吸引了大批游客和商務人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟型酒店發(fā)展的有利因素。另外，周邊城市自駕車游客，以及江蘇等地的自駕車游客也明顯

5、給煙臺酒店業(yè)帶來了客源。三、項目方案策劃與經(jīng)營項目經(jīng)營策略：（1） 簡化功能項目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費。把服務功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。除客房外沒有設(shè)置餐廳，不搞宴會、會議、娛樂設(shè)施。（2） 提高性價比項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。其服務宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。（3） 節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。

6、如：實行“一專多能，一職多崗”，要求每個員工熟練掌握多個崗位技能，對于某些職責相同、工作相似的崗位合并由一人承擔，員工與客房比例僅為0.2,是一般低星級酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20的成本。四、 投資估算和資金籌措1、 投資計劃與資金籌措（1）投資計劃：該項目總投資248萬，其中主要用于建設(shè)投資162萬，還包括86萬的流動資金。建設(shè)投資一次性投入，流動資金在經(jīng)營期開始投入。（詳見表1）（2）固定資產(chǎn)投資162萬中：包括設(shè)備購置費

7、53.5萬，裝修費用100萬，遞延資產(chǎn)投資重要指項目籌建開辦費，約8.5萬。（詳見表2）（3）資金籌措計劃：248萬總投資中自有資金100萬，長期借款102萬。流動資金借款46萬。長期借款利率為8%，流動資金借款利率為6%（詳見表1）投資計劃與資金籌措表表1 單位：萬元 序號項目合計1總資金2481.1建設(shè)投資1621.2建設(shè)期利息01.3流動資金862資金籌措2482.1自有資金1002.1.1用于流動資金402.1.2用于建設(shè)期投資602.2借款1482.2.1長期借款：用于建設(shè)投資1022.2.2長期借款：用于建設(shè)期利息02.2.3流動資金借款46固定資產(chǎn)投資估算表表2 單位：萬元 序號

8、工程或費用名稱估算價值占總值比/%備注1建設(shè)投資153.594.81.1設(shè)備購置53.51.1.1單人床2.88600×2×24=2.88萬1.1.2雙人床3.121200×26=3.12萬1.1.3電腦153000×50=15萬1.1.4電視機102000×50=10萬1.1.5空調(diào)102000×50=10萬1.1.6其他12.52500×50=12.5萬1.2裝修費用10020000×50=100萬2遞延資產(chǎn)投資8.55.22.1營業(yè)執(zhí)照52.2開辦費3.5合計（1+2）162100流動資金估算表表3 單位：萬

9、元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)金額1流動資產(chǎn)861.1現(xiàn)金3031.2員工工資301.91.3燃料及動力費301.11.4租金365802流動負債03流動資金（1-2）86五、財務評價1、 年營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)對全國各著名經(jīng)濟型連鎖酒店的各加盟店的調(diào)查數(shù)據(jù)，有80%以上的客房平均出租率，再結(jié)合煙臺市萊山區(qū)的實際情況，我們預測營業(yè)期第一年出租率可達65%，以后每年以5%的速度遞增，第二、三年分別為70%、75%，從第三年開始穩(wěn)定在75%。酒店客房價格定為：標準間188元/天，商務大床房為178元/天。則客房收入：第一年：（188×24×65%+178×26&

10、#215;65%）×365=216.8萬元營業(yè)稅：216.8×5%=10.84萬元 城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅：10.84×4%=0.43萬元教育費附加：10.84×1%=0.11萬元第二年：（188×24×70%+178×26×70%）×365=233.5萬元營業(yè)稅：233.5×5%=11.68萬元城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅：11.68×4%=0.47萬元教育費附加：11.68×1%=0.12萬元第三年：（188×24×75%+178×26×75%）

11、5;365=250.2萬元營業(yè)稅：250.2×5%=12.51萬元城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅：12.51×4%=0.50萬元教育稅附加：12.51×1%=0.13萬元第四年到第十年同第三年。年營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加估算見表4營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表表4 單位：萬元 序號項目經(jīng)營期123456789101營業(yè)收入216.8233.5250.2250.2250.2250.2250.2250.2250.2250.22營業(yè)稅金及附加11.3812.2713.1413.1413.1413.1413.1413.1413.1413.142.1營業(yè)稅（5%）10.8411.6812

12、.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.512.2城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅（4%）0.430.470.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 2.3教育費附加（1%）0.110.120.130.130.130.130.130.130.130.132、 成本費用估算（1） 營業(yè)成本及費用其中：租金：70萬元/年 員工工資及福利：店長工資3600元/月（共1人） 前臺工資1800元/月（共2人） 服務人員工資1600元/月（共5人） 保安工資1900元/月（共2人） 3600×1×12+1800×2×

13、12+1600×5×12+1900×2×12=22.8萬元燃料及動力費：約占營業(yè)額的6%其他費用：2萬/年（2） 管理費用 其中：1）固定資產(chǎn)折舊（直線折舊法，不考慮資金時間價值） 固定資產(chǎn)原值：153.5萬元 固定資產(chǎn)殘值：153.5×4%=6.14萬元（見表5） 折舊年限：10年 每年折舊費：（153.5-6.14）/10=14.74萬元2）遞延資產(chǎn)攤銷：遞延資產(chǎn)原值=營業(yè)執(zhí)照+開辦費=5+3.5=8.5萬元遞延資產(chǎn)分5年攤銷：每年攤銷費=8.5/5=1.7萬元(見表6)（3） 財務費用主要是借款利息（詳見表7，表8）固定資產(chǎn)折舊估算表表5

14、 單位：萬元 序號項目計算期123456789101.1原值153.51.2折舊費14.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.74凈值138.76124.02109.2894.5479.865.0650.3235.5820.846.1遞延資產(chǎn)攤銷估算表表6 單位：萬元序號項目攤銷年限原值計算期123451遞延資產(chǎn)58.51.1攤銷1.71.71.71.71.71.2凈值6.85.13.41.7總成本費用估算表表7 單位：萬元 序號項目經(jīng)營期123456789101營業(yè)成本及費用107.81108.81109.81109.81109.81109

15、.81109.81109.81109.81109.811.1租金707070707070707070701.2員工工資與福利22.822.822.822.822.822.822.822.822.822.81.3燃料動力費13.0114.0115.0115.0115.0115.0115.0115.0115.0115.011.4其他營業(yè)費用22222222222管理費用16.4416.4416.4416.4416.4414.7414.7414.7414.7414.742.1固定資產(chǎn)折舊14.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.7414.742.2無形及遞

16、延資產(chǎn)攤銷1.71.71.71.71.7000003財務費用10.925.392.762.762.762.762.762.762.762.763.1長期借款利息8.162.63000000003.2流動資金利息2.762.762.762.762.762.762.762.762.762.764總成本費用135.17130.64129.01129.01129.01127.31127.31127.31127.31127.314.1固定成本120.16114.63112112112110.3110.3110.3110.3110.34.2可變成本15.0116.0117.0117.0117.0117.0

17、117.0117.0117.0117.01借款還本付息計算表表8 單位：萬元序號項目計算期121借款1.1年初借款本息余額32.871.2本年借款1021.3本年借款應計利息8.162.631.4本年還本付息77.2935.5其中：還本69.1332.87付息8.162.631.5年末本息余額32.872還本資金來源69.1384.382.1當年可用于還本的未分配利潤52.6967.942.2當年用于還本的折舊和攤銷16.4416.443、 利潤估算 （1）利潤總額=營業(yè)總收入總成本費用營業(yè)稅金及附加 其中，營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅，城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅以及教育費附加，營業(yè)稅稅率為5%，城鄉(xiāng)維護建設(shè)

18、稅稅率為4%，教育稅附加稅率為1%（2）稅后利潤=利潤總額所得稅 其中，所得稅稅率為25% 利潤及利潤分配表表9 單位：萬元 序號項目經(jīng)營期123456789101營業(yè)總收入216.8233.5250.2250.2250.2250.2250.2250.2250.2250.22總成本費用135.17130.64129.01129.01129.01127.31127.31127.31127.31127.313營業(yè)稅金及附加11.3812.2713.1413.1413.1413.1413.1413.1413.1413.144利潤總額（1-2-3）70.2590.59108.05108.05108.0

19、5109.75109.75109.75109.75109.755所得稅17.5622.65 27.0127.0127.0127.4427.4427.4427.4427.446凈利潤（4-5）52.6967.94 81.0481.0481.0482.3182.3182.3182.3182.317可供分配利潤52.6967.94 81.0481.0481.0482.3182.3182.3182.3182.318累計未分配利潤52.69120.63 201.67 282.71 363.75 446.06 528.37 610.68 692.99 775.30 4、 財務盈利能力分析（1） 財務現(xiàn)金流

20、量表（全部投資）見表10。根據(jù)該表計算以下財務評價指標：所得稅后財務內(nèi)部收益率（FIRR）為36%，財務凈現(xiàn)值（ic=12%）為320.78萬元。所得稅前財務內(nèi)部收益率為45%，財務凈現(xiàn)值（ic=12%）為462.36萬元。財務內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準收益率12%，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求;財務凈現(xiàn)值均大于零，表明該項目在財務上市可以考慮接受的。所得稅后的投資回收期為2.78年，所得稅前投資回收期為2.30年，均小于行業(yè)基準投資回收期10年，表明項目投資能按時收回。全部投資的累計凈現(xiàn)金流量圖見下圖 （2） 財務現(xiàn)金流量表（自有資金）見表11。根據(jù)該表計算以下指標：自有資金財務內(nèi)部收益率為

21、52%，自有資金財務凈現(xiàn)值（ic=12%）為341.06萬元。(3) 根據(jù)利潤及利潤分配表和固定資產(chǎn)投資估算表計算一下指標 投資利潤率=年利潤總額/總資金×100% =109.75/（162+86）×100% =44.3% 投資利稅率=年利稅總額/總資金×100% =（109.75+13.14）/（162+86）×100% =49.6%該項目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率和平均利稅率，說明該投資對國家積累的工資按水平達到了本行業(yè)的平均水平。資本金利潤率=年利潤總額/資本金總額×100% =109.75/100=109.8% （4）

22、清償能力分析清償能力分析是通過對“借款還本付息計算表”、“資金來源與運用表”、“資產(chǎn)負債表”的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的財務狀況及償債能力，并計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率和固定資產(chǎn)投資借款償還期。資金來源與運用計算見表12，資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率的指標計算見資產(chǎn)負債表（表13）償還借款的資金來源按最大還款能力（未分配利潤、折舊費、攤銷費）歸還本金。償還期為2年，能滿足貸款機構(gòu)要求的期限。項目具有償債能力。財務評價所涉及的各表格及數(shù)據(jù)見附表六、不確定性分析1、 盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點，其計算公式為：BEP=年固定總成本/（年營業(yè)總收入-年可變總成本-年營業(yè)稅金

23、及附加）×100%=110.3/（250.2-17.01-13.14）×100%=50%計算結(jié)果表明，該項目只要客房入住率達到50%，酒店就可以保本。這表明該項目風險較小。盈虧平衡圖見下圖：2、 敏感性分析該項目作了所得稅后全部投資的NPV單因素敏感性分析?；痉桨傅膬衄F(xiàn)值為320.78萬元，投資回收期為2.78年，均滿足財務基準值的要求?？紤]項目實施過程中的一些不定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入作了提高10%和降低10%的單因素變化對凈現(xiàn)值、投資回收期影響的敏感性分析。敏感性分析見表14財務敏感性分析表表14 單位：萬元 序號項目基本方案投資經(jīng)營成本營

24、業(yè)收入+10%-10%+10%-10%+10%-10%1凈現(xiàn)值（NPV）¥320.78304.58336.98274.44367.11418.16223.48較基本方案增減¥-16.20¥16.20¥-46.34¥46.33¥97.38¥-97.302投資回收期（年）2.782.942.623.032.572.393.34從表14可以看出，各因素的變化都不同程度的影響凈現(xiàn)值以及投資回收期，其中營業(yè)收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之，投資最不敏感。敏感性分析圖見下圖：3、 概率分析本方案選擇年凈現(xiàn)值作為不確定性因素，運用蒙

25、特卡洛模擬方法對風險進行概率分析。蒙特卡洛模擬概率計算見下表表15 單位：萬元序號凈現(xiàn)值序號凈現(xiàn)值序號凈現(xiàn)值序號凈現(xiàn)值1164.54 2682.7644651139.239276282.0764293.8594427174.695452272.779877178.32373134.717728348.959953275.419678241.8493453.8088829231.868854318.283779351.130753.29025630233.818955-32.571180135.28946262.967331165.730756122.983381-98.36457338.833

26、732284.69957114.895382343.89928145.019833340.663358302.550183195.08279371.053234443.985359168.957384325.126610369.265535153.83056075.327385440.58971154.2077336346.2161276.43198612.2750212391.67237175.972562141.27887192.193313136.26838547.875963237.76188865.752241441.5768339239.886364266.13889158.009

27、915276.5240180.673965-145.69290320.405216121.924641-43.173166210.891291213.776717227.879842118.416767193.750792161.63218335.92684383.7929868319.603693246.00441965.4379944187.199669-92.06999418.8940420304.79484583.9189170166.727595163.882521133.43434678.2645771164.630796261.003522234.304547298.3327281.9207797208.98522381.1331948306.034673372.918598335.952624-96.591649245.507574-65.546299290.807325164.72450247.65817512.6827100274.1099平均值191.86 方