開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須有

1、開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須有“四書(shū)一證一表 ”：（住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定 書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表、 面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)收房的程序和注意事項(xiàng)一、最佳收房流程1、核驗(yàn)業(yè)主材料2、業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅 質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明，竣工驗(yàn)收備案 表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)必須為原件而不是復(fù)印件。3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū)4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收5、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案6、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在 15 日內(nèi)解決的，雙

2、方應(yīng) 當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議8、業(yè)主簽署入住交接單二、收房注意事項(xiàng)1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理開(kāi)發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金 （房屋總額的 2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入 住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物 業(yè)慢慢維修。在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件向業(yè)主交付符合合同約 定的房屋，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的 責(zé)任。無(wú)論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契 稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付

3、房屋的前提。在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維 修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、收房不應(yīng)以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi) 用）為前提，開(kāi)發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共 維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦 費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi) 用。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開(kāi)發(fā)商以此為由拒絕向 業(yè)主交付房屋的，由

4、此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。其他問(wèn)題有：面積誤差問(wèn)題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配 套和共用設(shè)施不健全。3、購(gòu)房簽約時(shí)細(xì)化條款在此，律師提醒購(gòu)房人，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項(xiàng)目延期交房極 為普遍，因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)，關(guān)于此方面的條款如入住時(shí)間、違約處罰等務(wù) 求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn) 題。購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出 現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。簽訂合同時(shí)應(yīng)明確 約定公攤的具體項(xiàng)目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 （如規(guī)定：合

5、同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出 3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退 房。）4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件律師告訴記者，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：第一是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國(guó)家強(qiáng)制 要求的。第二是我們常說(shuō)的 "兩書(shū) "-" 質(zhì)量保證書(shū) "和 "使用說(shuō)明書(shū) "，這是建設(shè)部商 品房銷(xiāo)售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)提供。第三是開(kāi)發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否 與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。驗(yàn)房過(guò)程中的六大問(wèn)題買(mǎi)房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自

6、己的住房，購(gòu)房者往往 要花費(fèi)好幾年甚至是一輩子的積蓄。買(mǎi)房的任何一個(gè)步驟都是經(jīng)過(guò)精心考慮 的?？蓪?duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而 來(lái)。交房程序如何？常見(jiàn)的交房陷阱有哪些？交房時(shí)又該注意些什么？為此， 本刊針對(duì)房屋驗(yàn)收過(guò)程中常見(jiàn)的一些問(wèn)題，教你見(jiàn)招拆招，輕松入住新房。問(wèn)題一：未能按時(shí)交房按合同約定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞 給買(mǎi)家，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在 收樓通知書(shū)寄出 30 天內(nèi)，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用，買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后 期限之日

7、起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫(xiě)清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收 的地點(diǎn)。問(wèn)題二：開(kāi)發(fā)商證書(shū)不全驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)，索取住宅使用說(shuō) 明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格 證，竣工驗(yàn)收備案表（簡(jiǎn)稱(chēng) “三書(shū)一證一表 ”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表 格，如住戶(hù)驗(yàn)房交接表、驗(yàn)收意見(jiàn)表（如樓宇驗(yàn)收記錄表）等。只有 證件齊全了，才能簽署入住單。時(shí)下不少樓盤(pán) “三書(shū)一證一表 ”不齊全，特別是建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，這是因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完 成，有關(guān)部門(mén)無(wú)法驗(yàn)收。對(duì)策：遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房

8、。如果確實(shí)被要求收房，也要在住 戶(hù)驗(yàn)房交接表、驗(yàn)房記錄表等相關(guān)文件中寫(xiě)明未見(jiàn)X文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。問(wèn)題三：先簽文件后驗(yàn)房先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商 采取先繳錢(qián)填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如 當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明 “未驗(yàn)房 ”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn) 情況，也可與發(fā)展商討說(shuō)法。問(wèn)題四：開(kāi)發(fā)商大事化小對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu) 性問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè) 法

9、不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。對(duì)策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登 記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。問(wèn)題五：小區(qū)配套不 xx驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi)，對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合 合同約定，如同期建設(shè)的車(chē)庫(kù)、會(huì)所、景觀(guān)園林等。對(duì)策：在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同條款中，并保存好所有可 作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)即可按合同所載的條文及開(kāi)發(fā)商在 售樓時(shí)的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商協(xié)商解決。問(wèn)題六：巧立名目亂收費(fèi)雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別發(fā)展商到交房時(shí)仍巧 立名目進(jìn)行收費(fèi)。對(duì)策：收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要 求的款項(xiàng)相對(duì)照。最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向 發(fā)展商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，一定要先簽訂 物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納