房地產(chǎn)開發(fā)建安及配套費土地費

1、【精品文檔】如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)開發(fā)建安及配套費土地費.精品文檔.天津房地產(chǎn)開發(fā)建安及配套費土 地 費土地使用權轉讓費:開發(fā)商在項目開發(fā)征用土地的過程中，為獲得土地使用權所支付的費用。其具體數(shù)額和該地塊的等級有關。(土地等級請參見下表)天津市中心城區(qū)住宅用地基準地價表土地級別一二三四五六七八九十基準地價5370467037002950229016301180790480340其中具體數(shù)字除以開發(fā)項目的容積率即為每平方米建筑的土地使用轉讓費的參考價格。比如，一塊三級土地,新建項目的容積率定為3，則這塊地上每平方米建筑的土地使用轉讓費的價格即為3700/3=1233.3元

2、/平方米。土地征用相關費用1、土地出讓金：由開發(fā)商向土地局繳納的費用，就住宅而言，以樓面價格作為收費標準。天津市中心城區(qū)住宅用地分為十個等級（見上表），根據(jù)用地等級不同，土地出讓金從65320元/平方米不等。2、土地評估費：按天津市土地價格評估收費辦法，向土地評估所繳納的用于土地評估的費用，這筆費用從評估價格的0.14不等。3、土地交易費：全國的大中城市都有土地交易中心，負責收取土地交易費用。開發(fā)商買地、企業(yè)賣地都需要到土地交易中心辦理相關手續(xù)。根據(jù)交易額的不同，收費費率也不同。一般來講，評估值高的土地，費率低；反之，評估值低的土地，費率高。一般為評估價的23.5。4、土地公告費：開發(fā)商向土地

3、局交納的相關費用，基本在6000元左右。開發(fā)商在辦理征用土地手續(xù)的過程中，要取得建設規(guī)劃許可證，由土地局統(tǒng)一在媒體上進行公告，以表示該開發(fā)商取得了該土地的使用權。5、土地交易契稅：向財政局繳納的有關契稅，一般標準是以土地轉讓金、土地出讓金以及大配套費三項之和的3%交納。土地拆遷及有關費用1、原有建筑物/構筑物/市政設施/地上地下障礙拆除費：開發(fā)一個項目時，所征用地只要不是空地，就需要進行拆遷。該地塊房子叫做建筑物；煙囪、水塔等叫做構筑物；調壓站、變電站等叫做市政設施；樹木花草等叫地上障礙物；管網(wǎng)等叫做地下障礙物。為了清理地塊，需要找具有拆房資格的公司進行拆除工作，具體費用由甲乙雙方簽署的合同決

4、定。一般來講，費用標準和原有存在物的現(xiàn)狀情況有關，按結構不同、材料不同、新舊程度不同、難易程度不同而有很大差別。2、拆遷補償費：（1）綠化補償費：一般來講，開發(fā)商在開發(fā)用地范圍內(nèi)都會有樹木、草皮等存在，為了不妨礙新項目的進行，會對這些植物做一些清理工作。因為影響到城市綠化，所以要向主管綠化工作的園林局交納一定的補償費用。該項費用按占用綠地所處地域的土地價格、綠地建設費用以及地上綠化設施遷移費用的三項之和計收。（2）公廁拆除費：開發(fā)商由于拆除了用地上的公廁而向環(huán)衛(wèi)局交納的費用。天津市環(huán)衛(wèi)局是全市所有的公廁的管理部門，根據(jù)設施條件的不同把公廁分為各個等級，各個等級的公廁對應著相應的拆除費用。（3）

5、綠地建設費：各個區(qū)的園林局或城建局會統(tǒng)一安排每個開發(fā)項目的綠化建設。由開發(fā)商向各區(qū)綠化辦交納的相應費用，就是綠地建設費。費用在50元/平方米左右。（4）人防拆除補償費：如果開發(fā)商在新征土地上需要拆除原有的人防設施，則需要向人防辦繳納人防拆除補償費。費率依原人防建設的結構不同而不同；如果是磚混結構的，按1200/平方米收取；如果是鋼筋混凝土結構的，則按1700/平方米收取。（5）水電等市政設施：開發(fā)商如果要拆除征用地上原有的水電等市政設施，依據(jù)原水電設施的現(xiàn)狀情況與市政主管部門商定交納的賠償費用。前 期 費 用前期開發(fā)費用1、項目整體報建費：（1）規(guī)劃管理費：規(guī)劃局負責項目的規(guī)劃、設計的審批工作

6、，開發(fā)商為此交納的相應費用叫做規(guī)劃管理費，一般是建筑安裝造價的13。（2）人防押金：人防辦公室為了保證住宅人防設施的建設，統(tǒng)一向開發(fā)商收取的建設押金。開發(fā)商順利建成人防設施后，人防辦會返還全部押金。一般按建筑面積收費，費率為1000元/100平方米。（3）墻改基金：長期以來，我國的基本墻體建筑材料都是粘土燒制而成的磚，為了保護農(nóng)田土地資源，國家有關部門要求推廣新型、高效、節(jié)能、輕質、保溫好的墻體材料。為了支持這一舉措，開發(fā)商向墻改辦交納的相應費用就是墻改基金。該費用按建筑面積收費，費率為8元/平方米。根據(jù)項目實際應用新材料的比例進行返還。（4）招投標管理費：為了保證房屋的建筑質量。防止“豆腐渣

7、”工程的出現(xiàn)，國家要求開發(fā)商通過招標來確定新項目的設計、施工單位。這項工作由政府有關部門統(tǒng)一組織安排，為此向招標辦交納的管理費用是招投標管理服務費，按招標形式不同，費率一般為建筑安裝造價的0.2%0.3%。（5）合同審查費（施工合同、設計、勘察合同）：開發(fā)商簽署的設計、施工、勘察合同需要交到“建交中心：審查。政府部門會依據(jù)指導價格，審查合同價格的合理性，保證住宅建設的質量，以及甲乙雙方的利益。合同審查費按合同價格的0.3收取，其中甲乙雙方各承擔0.15。2、設計費：開發(fā)商向建筑設計單位支付的建筑設計費用，主要包括規(guī)劃設計、單體設計、管線綜合、設計、模型制作、方案評審、人防與其他專業(yè)設計費。一般

8、為建筑安裝造價的2%5%。3、勘測費：開發(fā)商向勘測單位交納的相關費用。（1）地形測繪：向測繪院交納的用于地形測繪的費用，按土地面積的大小來收費。（2）管網(wǎng)勘測：向測繪院交納的相關費用，也按土地面積的大小來收費。4、地名費：給一個項目起名字，要符合政府部門的要求，并經(jīng)過地名辦公室的同意，為此需向地名辦交納一定的管理費。費率為0.7元/平方米。5、銷售許可證公告費：任何一個開發(fā)商在銷售自己產(chǎn)品之前，都需要得到天津市產(chǎn)權管理處的同意，由產(chǎn)權處審核開發(fā)商提交的各種文件、證書、批文等等，以保證購房者的利益。通過審批后，方可得到銷售許可證，再由產(chǎn)權處統(tǒng)一安排在媒體上進行公告。該項費用一般為6000元。6、

9、戶外廣告管理費：向市容管理委員會交納的用于戶外廣告管理的費用。費用價格根據(jù)廣告內(nèi)容的性質及廣告牌的面積來計算。目前，市容委強調戶外廣告都要有夜景燈光。7建檔保證金：每個建設項目，從第一個文件的簽署開始，一直到最后完成的竣工圖紙，都要交給城建檔案館進行存檔，以滿足城市管理的要求和方便相關從業(yè)人員及后人的查閱。收取工程準為1.5%，但最高均不超過12萬元。該費用在竣工資料交齊后反還。工程前期費1臨時設施費：臨時設施主要指臨時用電和臨時用水。根據(jù)用途的不同，電價、水價會有很大不同，新項目施工時，需到有關政府部門辦理相應的施工用水、施工用電手續(xù)，交納一定的費用。2預算編審費：每個新項目在開工之前都需要

10、做出預算，交給建交中心審查，以保證房屋建設施工具有合理的投入。開發(fā)商向建交中心交納一定的管理費用，以保證此項工作的順利進行。3質量監(jiān)督費/工程監(jiān)理費：一般來講，質量監(jiān)督屬于政府行為，由市、區(qū)兩級監(jiān)督部門代表政府監(jiān)督住宅的建設質量，以保證廣大住戶的切身利益；社會力量的監(jiān)督叫監(jiān)理，就是說，除了政府監(jiān)督之外，政府部門還要求開發(fā)商委托工程監(jiān)理公司代表業(yè)主依據(jù)國家有關規(guī)定對建筑成本、建筑質量、工程進度等進行監(jiān)督、管理。為此開發(fā)商所交納的費用就是質量監(jiān)督、監(jiān)理費。建 安 費建安費用包括土建工程費用及設備安裝費用。1、土建工程費：建筑結構工程的施工所用的費用。包括基礎、主體、梁、內(nèi)墻、外墻、屋面、地面等的施

11、工費用。2、設備安裝費用：包括給排水、消防、采暖、電氣照明、通風、電梯等的安裝費用。目前市場建安費用綜合價格為：磚混住宅650元/平方米1000元/平方米；框架高層住宅為1500元/平方米1800元/平方米。配 套 費區(qū)外配套費：1、非營業(yè)性配套（小配套）費：配套費屬于建筑取費，專項用于居民區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共服務設施的建設，范圍包括：文教衛(wèi)生、行政管理、市政公用設施、社區(qū)服務和專項費用，費用按建筑面積計算，為70元/平方米。2、市政大配套費：紅線外工程，包括：污水、雨水、燃氣、自來水、道路、綠地等項目?；臼召M標準普通住宅項目為165元/平方米。3、供熱費：為解決住宅供熱辦交納的費用，按建筑面積

12、收取，普通住宅該項費用的價格為80元/平方米；公建部分的價格為130元/平方米。4、供電費：為完成住宅的供電，向電力公司交納的供電貼費和相關的工程費，按建筑面積收取，收費標準為100元/平方米160元/平方米。區(qū)內(nèi)配套費：1、 給水管網(wǎng)施工費：向自來水公司交納的施工費用，按建筑收費標準為29元/平方米。3、供熱管網(wǎng)施工費：供熱管道的鋪裝費用，根據(jù)實際情況確定費用金額。4、煤氣費：（1）增容費：20元/平方米（2）工程費：28元/平方米（不含表灶費）5、路燈及庭院燈費：有關小區(qū)院內(nèi)照明設施的工程費用。6、各類業(yè)主活動球場、兒童活動場：用于修建各種業(yè)主活動場所的費用，費用金額視實際情況而定。7、區(qū)

13、內(nèi)物業(yè)設備：住宅小區(qū)內(nèi)部修建公共物業(yè)設備的費用，具體金額根據(jù)實際情況而定。8、圍墻與大門：按照有關政府部門的要求，修建圍墻與大門的費用。9、變電站、調壓站及換熱站土建工程費用：按有關部門的要求修建此類設備的費用。10、各類泵房/水池的全部安裝費：按照規(guī)范和有關部門的要求，修建各類泵房、水池的費用。11弱電系統(tǒng)設備線路及安裝費：電力系統(tǒng)分為強電、弱電，主要是按電壓區(qū)分的。強電包括照明用電，電壓為220伏及動力用電，電壓為380伏，如電梯、泵房用電等；弱電系統(tǒng)包括：如欲留電話、有線電視、網(wǎng)絡、對講機、安全監(jiān)控系統(tǒng)等設施。收費金額根據(jù)實際情況而定，收費范圍是主體樓與小區(qū)內(nèi)全部弱電系統(tǒng)。其 他 開 發(fā)

14、 成 本物業(yè)維修基金雖然開發(fā)商會向業(yè)主收取一定的物業(yè)管理費用，但這些管理費對于維修小區(qū)內(nèi)有些大型的公共設施來講，可以說是杯水車薪。為了妥善維護公社設施，政府要求開發(fā)商拿出建安費用的2%，交給物業(yè)管理公司作為維修基金，以便更好地為業(yè)主服務。營 業(yè) 稅 及 附 加營業(yè)稅由于商品房銷售活動向稅務部門交納的相關稅款，金額為商品房銷售額的5%。城建稅為城市建設向稅務部門交納的相關稅款，金額為營業(yè)稅的7%。教育費為支援教育事業(yè)向稅務部門交納的相關稅款，金額為營業(yè)稅額的3%。防洪費為了大家共同的利益，防洪搶險人人有責。為了防備不時之需，稅務部門向開發(fā)商征收的相關稅款，為營業(yè)稅額的1%銷 售 費 用銷售費用包括各種廣告費、樣板間裝修裝飾費及相關家具、家飾費、售樓中心建安維修費用，這筆費用一般為商品房銷售額的2%5%。管 理 費 用管理費用主要指開發(fā)商維持本公司正常運轉所需的