謝祥德談寬窄巷子的運(yùn)營

1、成都望巷商業(yè)經(jīng)營管理公司執(zhí)行董事（前寬窄巷子運(yùn)營管理公司常務(wù)副總經(jīng)理）謝祥德先生分享內(nèi)容目前國內(nèi)對歷史街區(qū)的定義，在不同的層次定義不一樣，有一定的保護(hù)的文化，有傳統(tǒng)的建筑，體現(xiàn)了一定的歷史風(fēng)貌，還有傳統(tǒng)的商業(yè)街，有一定的文化。目前全國所有的城市，所有的縣城，都在做這樣的項(xiàng)目，但在做商業(yè)的過程中遇到的最主要的問題，也是寬窄巷子曾經(jīng)面臨的問題，第一個就是這個產(chǎn)業(yè)是很新的，沒有標(biāo)準(zhǔn)，比如說消防的標(biāo)準(zhǔn)要求，歷史文化街區(qū)的開發(fā)管理沒有很好的標(biāo)準(zhǔn)，第二個這樣的歷史街區(qū)都是有人居住，第三投資比較大，在短期無法平衡收益，第四個，可以做規(guī)劃、可以做設(shè)計，但是不知道怎么管理它。對文化的理解以及闡述文化項(xiàng)目的重要性

2、，我們認(rèn)為，作為一個開發(fā)企業(yè)來講，作為運(yùn)營企業(yè)來講，文化暫行放下，我們首先考慮的是，這樣的項(xiàng)目做出來如何運(yùn)營，所有的項(xiàng)目經(jīng)營是一個核心，這個是我們要思考的問題。第二個就是怎么處理好幾個關(guān)系，可能每個地方、每個城市都因?yàn)樽约核幍膮^(qū)域位置不一樣，面臨的問題有所差異，但是根據(jù)我們自己做的經(jīng)驗(yàn)，我們覺得會面臨幾個問題，建筑尺度與商業(yè)的問題，文化保護(hù)、旅游開發(fā)、是否銷售物業(yè)，這都跟我們有關(guān)系，這些是我們面臨的問題。第三個就是怎么應(yīng)用這些資源，第四個，怎么讓非典型的業(yè)態(tài)進(jìn)入這些文化項(xiàng)目中。接下來就是怎么樣進(jìn)行二次創(chuàng)意，寬窄巷子運(yùn)營的成功，不僅是開發(fā)者的成功，更多的還有商戶的入駐，給這個項(xiàng)目有了機(jī)會成功。

3、我接下來就講寬窄項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的分享，在座的很多朋友都去過寬窄巷子，整個寬窄巷子是占地108畝，距離成都市中心很近，是一個國有企業(yè)負(fù)責(zé)寬窄巷子的開發(fā)操作，一個市場管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，首先從發(fā)展定位講，我們從開始就確定了是傳統(tǒng)的歷史文化街區(qū)，寬窄巷子開業(yè)之前，其他兩個歷史文化街區(qū)就開業(yè)了，我們定位的時候要做情景式的歷史街區(qū)，希望是本土市民消費(fèi)的場所，當(dāng)時提出的口號，就是寬窄巷子最成都。第四個是精準(zhǔn)市場定位，我想因?yàn)榻裉鞎r間的關(guān)系，不具體每個環(huán)節(jié)展開分享不管從招商、運(yùn)營、后期的營銷，整個公司當(dāng)時的策略，是把一點(diǎn)抓的很好，今天的成功是有一定的偶然性，就像劉總說的一樣，失敗是必然的，成功是偶然的，我們

4、自己當(dāng)時也沒有想到會帶來這個效果。第一個是商業(yè)規(guī)劃，用的是三個字，就是閑、品、泡，閑在寬巷子、品在窄巷子，泡在井巷子，我們把一些有情趣、有品味的業(yè)態(tài)放在窄巷子，井巷子放多了更多民俗、茶館、演藝類的業(yè)態(tài)。第二個就是招商策略，做了點(diǎn)對點(diǎn)的招商，我們不是鋪開的招商，更多的是我們想要什么業(yè)態(tài)，這個點(diǎn)需要什么業(yè)態(tài)，我們做了點(diǎn)對點(diǎn)的招商。第三點(diǎn)就是跨界招商，怎么把文化、藝術(shù)、設(shè)計建筑領(lǐng)域等非傳統(tǒng)領(lǐng)域引入這個巷子里面做生意，這是寬窄巷子在經(jīng)營過程中成功的因素之一。第四個就是本土化，實(shí)際上我們打破了很多傳統(tǒng)的項(xiàng)目，就是找很多外國的品牌、高大上的品牌，寬窄巷子沒有這么做，你們只看到一個連鎖品牌，就是星巴克，90

5、%商戶都是本土、本地經(jīng)營的商家，我們自己認(rèn)為沒有任何一個外地人，了解本地市場的需求。運(yùn)營管理方面，我們首先把商場的精細(xì)化管理導(dǎo)入街區(qū)里面，把商場管理里面的注重細(xì)節(jié)的東西，引入到這個街區(qū)管理中。比如說隨便看一些圖片，我們強(qiáng)調(diào)商戶怎么做外板，怎么做插花，用什么樣的景觀小品，像星巴克的門頭，他們堅持用自己LOGO的東西，我們就不同意，我們希望他們用符合我們的風(fēng)格，星巴克第一次在國內(nèi)用這樣裝修的店，當(dāng)時我們要求不允許掛紅燈籠，還有很詳細(xì)仔細(xì)的規(guī)范。第二點(diǎn)就是樹立自有體系的營銷策略，站在營銷的高度，擁有自己品牌的營銷活動。比如說寬窄巷子每年做跨年音樂晚會（雖然我到現(xiàn)在依舊不同意做這樣的活動），這個活動也

6、是從2008年開始，到現(xiàn)在每年都會做的活動，還有創(chuàng)意詩集、寬窄讀書會等，這些活動都是寬窄巷子一直做的。寬窄巷子的成功給我們帶來的啟示，供大家做歷史文化街區(qū)、古鎮(zhèn)項(xiàng)目中作為參考。我覺得最重要的，第一就是模式的問題，很多開發(fā)企業(yè)、開發(fā)商、政府做這樣的項(xiàng)目，首先要想到模式的問題，自己在戰(zhàn)略方面怎么樣定位，我指的模式是管理方面的模式，比如說開發(fā)管理一體的就是上海新天地、成都寬窄巷子，開發(fā)、運(yùn)營管理都是一個單位，或者是一個集團(tuán)公司。第二個邀請專業(yè)的運(yùn)營管理公司，物業(yè)的持有者、開發(fā)者，跟后期經(jīng)營管理的團(tuán)隊不是一個，比如說南京的1912、成都的錦里。第三個就是管委會，政府全面介入，比如說成都的琴臺路、北京南

7、鑼鼓巷，政府主導(dǎo)管理的，要么成立一個管委會，要么是街道辦管理的。第四個就是民間參與，自然集市的街區(qū)，比如說上海的田子坊，是自然集市的，通過商業(yè)微循環(huán)成為了今天的情況還有成都的小通巷，靠近寬窄巷子北邊第三個巷子，也是民間自發(fā)參與、自然集市的街區(qū)，很有特點(diǎn)的街區(qū)。第二點(diǎn)，寬窄巷子能夠有今天的情況，給我們的啟示，就是標(biāo)準(zhǔn)，前期做什么樣的規(guī)劃、策劃標(biāo)準(zhǔn)，以及定位的標(biāo)準(zhǔn)，以及管理的標(biāo)準(zhǔn)，有了好的模式，制定什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，是我們項(xiàng)目成功的重要因素，這個標(biāo)準(zhǔn)會細(xì)到街區(qū)物流怎么做，可能要細(xì)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，不同的標(biāo)準(zhǔn)要求，可能會帶來結(jié)果的導(dǎo)向是不一樣的，這個是我們感受到的第二點(diǎn)。第三點(diǎn)，堅持，我想這是很多開發(fā)商蠻難做到的，文旅性的項(xiàng)目、歷史文化街區(qū)的項(xiàng)目，要想成功，最終要想獲得收益，堅持是一定要付出的，之前很多人，包括我們自己也在總結(jié)，這樣的歷史文化街區(qū)的項(xiàng)目，怎么樣體態(tài)合一，我們現(xiàn)在要加一個態(tài)，就是心態(tài)合一，政府和開發(fā)企業(yè)以什么樣的心態(tài)堅持它，這是非常重要的因素。第四點(diǎn)就是創(chuàng)新，這是個很普通的詞匯，現(xiàn)在大眾創(chuàng)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+都說創(chuàng)新，我指的創(chuàng)新不是這一點(diǎn)，就像我們當(dāng)初做這個項(xiàng)目的時候，遇到一些問題，當(dāng)時也有一些經(jīng)驗(yàn)，基本上我們摒棄了當(dāng)時成熟的一些經(jīng)驗(yàn)，以及一些操作的方式，自己做了很多創(chuàng)新。我舉一個例子，當(dāng)時招商過程中，就完全沒有去遵循市場的