評(píng)估考試講義

1、評(píng)估考試講義第一章總論第一章總論 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)重點(diǎn)內(nèi)容： BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估定義及其特點(diǎn) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型與評(píng)估目的 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) #BCb評(píng)估師考試網(wǎng)一、資產(chǎn)評(píng)估定義 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估是一種市場(chǎng)化的活動(dòng)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)有法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。 P1BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的要素：

2、 P1-2BCb評(píng)估師考試網(wǎng)一是評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)二是評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱為評(píng)估對(duì)象。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)三是評(píng)估依據(jù)，資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)四是評(píng)估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)五是評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)六是評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作對(duì)開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。 BC

3、b評(píng)估師考試網(wǎng)七是評(píng)估價(jià)值類型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)八是評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（新增）九是資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提假設(shè)條件。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（新增）十是資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)具有

4、的基本特征： P3BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 1 ）必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 2 ）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 資產(chǎn)的分類： P3-4BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 1 ）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有實(shí)物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 2 ）按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜

5、合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)； BCb評(píng)估師考試網(wǎng)整體資產(chǎn)是指一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有整體獲利的資產(chǎn)綜合體。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 3 ）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)； BCb評(píng)估師考試網(wǎng)不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 4 ）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資產(chǎn)，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具。又

6、可按是否對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中以外的資產(chǎn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 5 ）按企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其資產(chǎn)的流動(dòng)性分類，可分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（三）價(jià)格和價(jià)值 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是價(jià)格。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)二、資

7、產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類 （了解） BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看，目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1 ）評(píng)估類似我國(guó)目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和交易服務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2 ）評(píng)估復(fù)核是指評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行的評(píng)判分析和再評(píng)估。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3 ）評(píng)估咨詢是一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。它既可以是評(píng)估人員對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值提出咨詢意見(jiàn)，也可以是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場(chǎng)

8、分析、可行性研究等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 從評(píng)估面臨條件、評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全評(píng)估和限制評(píng)估。二者對(duì)評(píng)估結(jié)果的披露的程度和要求是不同的，限制性評(píng)估需要做更為詳盡的說(shuō)明和披露。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評(píng)估還可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) P6-7BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 市場(chǎng)性 。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 公正性 。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)： BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 1 ）資產(chǎn)評(píng)估按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為

9、規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 2 ）評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 專業(yè)性 。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 4. 咨詢性 。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估師只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于當(dāng)事人的決策動(dòng)機(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。 BCb評(píng)

10、估師考試網(wǎng)三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估功能 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用 （了解） BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 咨詢 的作用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 管理 的作用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)特定歷史時(shí)期的特定作用 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 鑒證 的作用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)鑒證由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成，資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)第二節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)一、資產(chǎn)評(píng)估

11、的價(jià)值類型 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型主要有以下幾種分類。 P10BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 1 ）以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 2 ）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括繼續(xù)使用

12、價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值三種。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 3 ）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分，評(píng)估的價(jià)值類型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（ 4 ）以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)注意：第四種劃分方法不僅注重了資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果適用范圍與評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配，而且通過(guò)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值概念的

13、提出，樹(shù)立了一個(gè)資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值則是資產(chǎn)公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 市場(chǎng)價(jià)值： BCb評(píng)估師考試網(wǎng)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義如下： “ 自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制。 ”BCb評(píng)估師考試網(wǎng)根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則 1 關(guān)于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的其他補(bǔ)充說(shuō)明，我們把資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值定義整理如下：資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資

14、產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（新增） 評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值依據(jù)的所有信息資料都來(lái)源于公開(kāi)市場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是市場(chǎng)價(jià)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值： P12BCb評(píng)估師考試網(wǎng)凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。例如，在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 二者劃分的標(biāo)準(zhǔn) P12BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1 ）市場(chǎng)條件：公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2 ）資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)

15、 3 ）信息和參數(shù)來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)信息還是非公開(kāi)市場(chǎng)信息。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）明確資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 這種分類方法和概念界定有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 這種分類方法及概念界定便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)二、資產(chǎn)評(píng)估目的 P15BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估一般目的 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊需求，資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)

16、現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 企業(yè)兼并。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 企業(yè)出售。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 4. 企業(yè)聯(lián)營(yíng)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 5. 股份經(jīng)營(yíng)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 6. 中外合資、合作。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 7. 企業(yè)清算。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 8. 擔(dān)保。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 9. 企業(yè)租賃。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 10. 債務(wù)重組。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（三）資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)

17、行為所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要的影響。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估特定目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（四）關(guān)于價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件的關(guān)系 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 關(guān)于價(jià)值類型的選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握。 P18-19BCb評(píng)估師考試網(wǎng)其一要從正確選擇價(jià)值類型的角度，來(lái)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件對(duì)所選擇價(jià)值類型的影響。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)其二要從價(jià)值類型的選擇對(duì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來(lái)關(guān)注價(jià)值類型的正確選擇。

18、BCb評(píng)估師考試網(wǎng)例如：一般來(lái)說(shuō)什么樣的業(yè)務(wù)具體評(píng)估目的就應(yīng)該選擇什么樣的價(jià)值類型。但由于各種條件的限制如時(shí)間、地點(diǎn)各種因素的制約、各種變量的限制，不一定能夠選擇相應(yīng)的價(jià)值類型。由于這種價(jià)值類型需要某些資料，而這些資料有時(shí)是無(wú)法得到的，所以應(yīng)該選擇其他的價(jià)值類型 .BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素： BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1 ）內(nèi)因：自身功能、使用方式和利用狀態(tài) BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2 ）外因：市場(chǎng)條件及交易條件 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用如下： BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1 ）市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是兩

19、個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值是一個(gè)一般層次的概念 , 它包括了正常市場(chǎng)條件和非正常市場(chǎng)條件兩種情況下的合理評(píng)估結(jié)果； BCb評(píng)估師考試網(wǎng)而資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值只是正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評(píng)估結(jié)果。相對(duì)于公允價(jià)值而言，市場(chǎng)價(jià)值更為具體，條件更為明確，在實(shí)踐中評(píng)估人員更易把握。它是資產(chǎn)評(píng)估中最為典型的公允價(jià)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2 ）市場(chǎng)價(jià)值是在其評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，對(duì)任何交易當(dāng)事人都是相對(duì)合理和公允的。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) P23-26BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）交易假設(shè) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)交易假設(shè)是資產(chǎn)

20、評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)其他假設(shè)都是以公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（三）持續(xù)使用假設(shè) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用

21、狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。假設(shè)可以按交易現(xiàn)有用途繼續(xù)使用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)該假設(shè)細(xì)分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（四）清算假設(shè) BCb評(píng)估師考試網(wǎng)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算評(píng)估值通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)二、資產(chǎn)評(píng)估的原則 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一） 資產(chǎn)評(píng)估工作原則（ 3 個(gè)） P26-27BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 獨(dú)立性原則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 客觀公正性原則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)客觀公正性原

22、則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 科學(xué)性原則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 P27-28BCb評(píng)估師考試網(wǎng)在資產(chǎn)在評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 預(yù)期收益原則 。是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 供求原則 。假定在其他條件不變的提下，商品價(jià)格隨著需求的

23、增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 貢獻(xiàn)原則 。主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 4. 替代原則 。作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 5. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 。評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須要有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)BCb評(píng)估師考試網(wǎng)一、資產(chǎn)評(píng)

24、估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論； BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對(duì)委托方申報(bào)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行核實(shí)和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法，具有 “ 事實(shí)判斷 ” 的性質(zhì)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)要求，流動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍之內(nèi)，而流動(dòng)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)

25、 3. 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 會(huì)計(jì) 是一項(xiàng)以記賬、算賬和報(bào)賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)收支及其成果的一種社會(huì)活動(dòng)。反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能； BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值判斷活動(dòng)，評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 會(huì)計(jì) 記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以可以可靠計(jì)量的歷史成本為依據(jù)的。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評(píng)價(jià)主要是以其具有效用和市場(chǎng)價(jià)值為

26、依據(jù)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 會(huì)計(jì) 中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要采有核算方法。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類比等多種技術(shù)方法。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 4. 會(huì)計(jì) 工作的總體目標(biāo)是為企業(yè)管理服務(wù)。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估的總體目標(biāo)是為資產(chǎn)交易服務(wù)的。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 1. 審計(jì) 是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公證性特征。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充公發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的

27、需要，旨在為委托人與相關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 2. 審計(jì) 人員貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)而資產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則 。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 3. 審計(jì) 工作是會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)， BCb評(píng)估師考試網(wǎng)而資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等知識(shí)組成外，工程外技術(shù)方面的知識(shí)，也是其重要的組成部分。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng) 4. 審計(jì) 主要是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)，審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的，而與資產(chǎn)評(píng)估卻是大相徑庭，例如市場(chǎng)價(jià)值與歷

28、史成本等。 BCb評(píng)估師考試網(wǎng)講義第五章房地產(chǎn)評(píng)估第五章房地產(chǎn)評(píng)估 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)本章重點(diǎn)： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法9g3評(píng)估師考試網(wǎng)第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述 #9g3評(píng)估師考試網(wǎng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)一、土地的特性 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）土地的供給9g3評(píng)估師考試網(wǎng)自然供給：地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量9g3評(píng)估師考試網(wǎng)經(jīng)濟(jì)供給：在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（二）土地的特性 P163-1649g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.土地的自然特性

29、 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）土地資源的不可再生性。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）土地效用的永續(xù)性。只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地

30、位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）土地效益的級(jí)差性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地質(zhì)量的差異性不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)二、土地使用權(quán) P164-1669g3評(píng)估師考試網(wǎng)我國(guó)城市

31、土地的所有權(quán)屬于國(guó)家； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）居住用地 70 年； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）工業(yè)用

32、地 50 年； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（5）綜合或者其他用地 50 年。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨

33、同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家

34、無(wú)償收回。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)三、房地產(chǎn)及其特性 P166-1689g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)一般具有如下特性： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.位置固定性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.供求區(qū)域性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)3.長(zhǎng)期使用性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)4.大量投資性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)5.保值與增值性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)一般物品在使用過(guò)

35、程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)而從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)原因：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2）對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較在。主地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1） 房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如

36、果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2） 房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)3） 自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)7.不易變現(xiàn)性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng) 由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)8.政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等

37、都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 P168-1699g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）最有效使用原則 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。不同用途帶來(lái)的收益也不一樣。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)注意：房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（二）合法原則 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合

38、法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)五、房地產(chǎn)評(píng)估程序 P169-1729g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行：5項(xiàng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)明確評(píng)估基本事項(xiàng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)制定工作計(jì)劃9g3評(píng)估師考試網(wǎng)實(shí)地勘察與收集資料9g3評(píng)估師考試網(wǎng)測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值9g3評(píng)估師考試網(wǎng)確定評(píng)估結(jié)果和撰寫評(píng)估報(bào)告。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.明確評(píng)估目的。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)明確價(jià)值內(nèi)涵。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.了解

39、評(píng)估對(duì)象。即了解被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)3.確定評(píng)估基準(zhǔn)日。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)4.簽訂評(píng)估合同。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)在明確評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評(píng)估合同，用法律的形式保護(hù)各自的權(quán)益。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估合同是委托方和受理方就評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事宜的約定。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（二）制定工作計(jì)劃 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)制定工作計(jì)劃，就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（三）實(shí)地勘察與收集資料

40、9g3評(píng)估師考試網(wǎng)雖然受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)評(píng)估師已通過(guò)對(duì)方提供的資料大體了解到評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)評(píng)估師仍需要親臨現(xiàn)場(chǎng)勘察。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估資料的收集包括： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）評(píng)估對(duì)象的基本情況； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如獲市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等等； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）國(guó)家和地主涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（四）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。評(píng)估的基本方法有

41、：成本法、市場(chǎng)法和收益法。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評(píng)估方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值往往不一致，需要進(jìn)行綜合分析。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)綜合分析是對(duì)所選用的評(píng)估方法、資料及評(píng)估程序的各階段，做客觀的分析和檢查。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)注意以下幾點(diǎn)：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估師考試網(wǎng),歡迎訪問(wèn) 所選用的資料是否適當(dāng)；評(píng)估原估原則的運(yùn)用是否適當(dāng)；對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（六）撰寫評(píng)估報(bào)告 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映，通過(guò)評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)

42、程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)9g3評(píng)估師考試網(wǎng)一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 P172-1759g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（二）形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格9g3評(píng)估師考試網(wǎng)市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)評(píng)估價(jià)

43、格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地評(píng)估以城市為單位進(jìn)行。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)

44、市場(chǎng)中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以通過(guò)市場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)建筑物價(jià)格是指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積9g3評(píng)估師考試網(wǎng)因?yàn)?，容積率=

45、建筑總面積/土地總面積9g3評(píng)估師考試網(wǎng)所以，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（五）其他價(jià)格類型 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)申報(bào)地價(jià)，是土地所有人或使用人參照公告地價(jià)向政府申報(bào)的土地價(jià)格。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)權(quán)益價(jià)格；用途相關(guān)；個(gè)別性；可比性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 P176-1849g3評(píng)估師考試網(wǎng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）一般因素9g3評(píng)

46、估師考試網(wǎng)主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.經(jīng)濟(jì)因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）財(cái)政金融因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.社會(huì)因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）人口因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）家庭規(guī)模因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）教育科研水平和治安因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（5）社會(huì)福利因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)3.行政因素。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。9g3評(píng)

47、估師考試網(wǎng)（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）行政隸屬關(guān)系變更。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（5）交通管制。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)4.心理因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（二）區(qū)域因素9g3評(píng)估師考試網(wǎng)區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。 9g3評(píng)

48、估師考試網(wǎng)3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)4.城市設(shè)施狀況因素。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）文化娛樂(lè)設(shè)施：主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)5.環(huán)境狀況因素。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)

49、價(jià)格水平較低。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（三）個(gè)別因素 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.土地的個(gè)別因素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來(lái)說(shuō)，宗地面積必須適宜，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則

50、土地的地價(jià)也可能畸高。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（6）用途因素。土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價(jià)不相同。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同五宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.建筑物的個(gè)別因

51、素。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（5）建筑物是否與周

52、圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)建筑密度9g3評(píng)估師考試網(wǎng)第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 #9g3評(píng)估師考試網(wǎng)一、基本思路 P184-1859g3評(píng)估師考試網(wǎng)收益法在國(guó)外被廣泛運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國(guó)也是最常用的評(píng)估方法之一。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)總收入-總費(fèi)用=凈收益9g3評(píng)估師考試網(wǎng) 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率 （5-1）9g3評(píng)估師考試網(wǎng)這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）凈收益每年不變

53、； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）資本化率固定； 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）收益為無(wú)限年期。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先要求取凈收益，通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為： 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（1）凈收益每年不變；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（2）資本化率固定且大于零；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)（3）收益年期有限為n。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)二、適用范圍 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、

54、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)三、凈收益 P185-1879g3評(píng)估師考試網(wǎng)（一）凈收益的含義 9g3評(píng)估師考試網(wǎng)凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。9g3評(píng)估師考試網(wǎng)例如：9g3評(píng)估師考試網(wǎng)1.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)2.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)3.收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；9g3評(píng)估師考試網(wǎng)4.土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，無(wú)當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、費(fèi)，凈收益為負(fù)值。由于評(píng)估的結(jié)果是用來(lái)作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益