存量房（二手房）交易注意事項

1、存量房（二手房）交易注意事項（一） 查明真實情況1.憑身份證去不動產(chǎn)登記部門查詢房屋真實信息2.一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人身份，看他的身份證3.查看房產(chǎn)證、土地證或不動產(chǎn)權(quán)證是否齊全。（二）注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰到不動產(chǎn)登記部門查驗賣方房產(chǎn)證。查看以下幾個關(guān)鍵點：1. 產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證、不動產(chǎn)權(quán)證上的房層所有人是否一致2. 產(chǎn)權(quán)證、不動產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處3. 如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，須經(jīng)賣方配偶書面同意；如房屋已

2、出租，則須提供承租人同意出售的書面意見（三）房屋是否允許買賣以下情況的房屋千萬不要買：1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋2.被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋3.屬違法或違章建筑的房屋此外，如要購買公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，必須要原單位蓋章后才能出讓。（四）注意交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證、不動產(chǎn)權(quán)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房

3、產(chǎn)。因為房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（五）明確成交價格和稅費責(zé)任。在簽訂合同中一定要注明正式的成交價格，還有交易的時間，交易稅費負擔(dān)方式。（六）明確付款方式和時間。雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權(quán)益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進行確認。（七）過戶時間要明確。過戶時間要明確，買

4、房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準確的時限。（八）注意付款方式目前，購房款一般分為三筆支付，定金之外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。付款方式：一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購房的方式交易，對沒有申請到預(yù)期貸款的解決方法，要先前進行特別約定，以免因約定不明面產(chǎn)生糾紛。建議：在支付房款時，在銀行做“資金監(jiān)管”，不要把首付直接打給業(yè)主。（九）確定交房時間和條件房屋買賣合同中應(yīng)明確約定交房時間、交房條件及水、電、煤氣、維修基金相關(guān)費用的負擔(dān)。對于延期交房，應(yīng)當明確

5、約定違約金，如每天按房款的百分之幾支付違約金，防止賣方拖延。（十）搞清戶口問題首先，如果房內(nèi)戶口未遷移，則新戶口入存在障礙。其次，戶口對房屋本身的財產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響，如未來拆遷補償分配問題。因此，在購買二手房前，一定要確認房內(nèi)戶口狀況。（十一）當心維修基金被“黑吃”按規(guī)定，征收的房屋維修基金，都在產(chǎn)權(quán)人名下，沒有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，該基金任何人無法使用。如果只辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而沒有辦理房屋維修基金過戶，那么，維修金戶名與新產(chǎn)權(quán)人不符，導(dǎo)致維修金無法正常使用。房產(chǎn)過戶時，應(yīng)帶著身份證，一并將房屋維修金過戶到自己名下。（十二）重視違約和爭議解決方式確定違約責(zé)任條款，有利于防止違約行為的發(fā)生。房屋買賣合同應(yīng)對違約行為、如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金或賠償金的計算或給付、免責(zé)情形等明確約定。而一方違約后的救濟方式通常包括控制論或仲裁，買賣雙方可以選擇使用。（十三）如何選擇正規(guī)的中介服務(wù)機構(gòu)在二手房市場里，中介起到一個信息整合、資源匯總的作用，同時中介還肩負著買賣雙方共同的責(zé)任和風(fēng)險，所以，在買賣二手房的過程中選擇中介很重要，如何選擇一個正規(guī)的中介更加重要。1.查看工商營業(yè)執(zhí)照及中介機構(gòu)備案證書申辦房產(chǎn)中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照及中介機構(gòu)備案證書。未在佛山市內(nèi)備案的中介機構(gòu)不能取得網(wǎng)簽資格，千萬不要委托其辦理業(yè)務(wù)。2.已辦理誠信備案，接受行政主管部門的監(jiān)管