合同法案例答案學習資料

1、案例12003 年9月，某資產管理公司聘請王某為其總經理，王某在商談聘用合同 時提出需要解決住房問題，資產管理公司遂于當年10月購買了一套住宅低價租給王某使用，雙方訂立了租賃合同，合同中約定租期為5年，并約定“如果乙方（即王某）不愿意再受聘于甲方（即資產管理公司），則解除租賃合同”。一年 以后，資產管理公司發(fā)現(xiàn)王某能力有限，不能滿足資產管理公司對總經理管理 水平的要求，遂提出不再聘請王某，王某也表示同意，但提出房屋租期未滿， 不能交回房屋。資產管理公司多次要王某交房，遭王某拒絕，后資產管理公司 于2004年11月將該房賣給本廠職工李某并辦理了登記手續(xù)，李某當時并不知 情，事后才得知該房屋已出租

2、于王某，但李某因急需住房，不愿再次買房，故 其多次要求王某搬出，王某不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求王某歸還房 屋。本案主要涉及的問題是約定解除條款的效力以及買賣對租賃合同的影響?！痉ɡ砗头煞治觥吭诒景钢校_定王某是否應當交房，關鍵在于確定王某與資產管理公司之間的租賃合同是否 已經解除。合同解除是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時， 因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系自始消滅或向將來消滅的一種行為。合同解除方式可分為法定解除和意定解除，意定解除又可以分為協(xié)議解除和約定解除權的解除方式。本案涉及的是事先約定解除權的方式。所謂事先約定解除權， 是指合同成立以后，在沒有履行或沒有完全

3、履行之 前，由當事人一方行使合同解除權，而使合同關系消滅的方式。在本案中，王某與資產管理公司在租賃合同中明確約定， 如果王某“不愿意再受聘”于資產管理公司，則解除租賃合同。這就屬于事先約定解除權的解除方式。根據(jù)民法通則第62條和合同法第93條的規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。解除條件是指民事法律行為中所確定 的民事權利和民事義務應當在所附條件成就時失去法律效力的條件。在此案中，王某“不愿意再受聘”于資產管理公司即是租賃合同所附的解除條件。該解除條件并無違法之處，但是在此案中，該條件并沒有成就。 因為合同約定只有在王某“不愿意再受聘”時，才可以

4、認為條件成就。但事實上，王某是愿意繼續(xù)受聘的，而只是資產管理公司認為王某能力有限，決 定不再聘用王某。所以， 從本案看，王某“不愿意再受聘”的事實沒有發(fā)生，條件并沒有成 就，資產管理公司無權行使解除合同的權利。在合同不能解除而租期尚未屆滿的情況下，王某有權繼續(xù)租用房屋。當然，資產管理公司作為出租人在將房屋出租給王某以后，并沒有喪失對租賃財產的所有權，其仍然享有對出租財產的處分權。也就是說，其完全有權將其出租的財產轉讓給他人。但根據(jù)合同法第229條的規(guī)定，出租房屋的轉讓不應影響租賃關系的效力，這就是“買賣不破租賃”原則。根據(jù)這一原則，在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不

5、產生任何影響。 買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存 在并要求承相返還租賃物。從本案來看，盡管資產管理公司已將出租給王某的房屋轉讓給本 廣職工李某，但由于資產管理公司與王某之間的租賃關系不應解除，而應繼續(xù)有效，因此王某所享有的租賃權可以對抗租賃物的新的所有人即李某，這樣在承相人王某與受讓人李某之間，無須另外訂立租賃合同，而因租賃物的所有權的移轉自然發(fā)生租賃關系。李某成為出租人，而王某仍為承租人，租金的數(shù)額及支付方法應維持不變。如果王某曾向原出租人即資產5年租期也管理公司交付了押金的，王某也無須再向李某交付押金。原租賃合同所約定的應保持不變，但在租賃物轉讓以前已經經過的期限應

6、當予以扣除。在本案中，需要解決的另外一個問題是承租人的優(yōu)先購買權問題。根據(jù)合同法第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的， 應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。而根據(jù)民通意見第118條和城市私有房屋管理條例第 11條的規(guī)定，此合理期限一般可以認定為“三個月”。但在本案中，資產管理公司在出售房屋給李某時并未在合理期限內事先通知王某，實際上損害了王某的優(yōu)先購買權，因此，如果王某也想要以同等條件購買此房屋，其可以根據(jù)民通意見第118條的規(guī)定，請求人民法院宣告該買賣合同無效。但是，宣告該買賣合同無效并不意味著王某可以以同等條件購買到此房屋的所有權。在此必須明確，由于

7、不動產登記存在公信力（指的是不動產的存在以登記為表征，即使登記的情況與實際權利不符，對于信賴登記的人也不發(fā)生任何影響，善意第三人仍可依據(jù)登記取得權 利），在此案中，李某明顯屬于善意第三人，因此，雖然買賣合同可因王某主張優(yōu)先購買權 而被撤銷，但李某基于善意基于登記的公信力仍然可以取得房屋的所有權。當然，如果李某屬于惡意為之，則王某在撤銷買賣合同的同時也可以申請撤銷房屋所有權的移轉登記?？偟膩碚f，我們必須明確一點， 債權的產生和消滅與物權的移轉是相互區(qū)分的，在買賣合同無效或被撤銷的場合下，對于動產來說，在標的物已交付的情況下，如果第三人是善意的，第三人可以依據(jù)善意取得制度取得動產的所有權；對于不動

8、產來說。在已登記的情況下，如果第三人是善意的，第三人可以依據(jù)登記的公信力取得不動產的所有權。案例2.房屋買賣合同糾紛案【案情簡介】2004年1月，甲、乙公司簽訂了一項房屋買賣合同，合同約定甲公司于當年 9月1日向乙公司交付房屋100套，并辦理登記手續(xù)，乙公司則向甲公司分三次付 款：第一期支付2 000萬元，第二期支付3 000萬元，第三期則在2004年 9月 1日 甲公司向乙公司交付房屋時支付5 000萬元。在簽訂合同后，乙公司按期支付了 第一期、第二期款項共5 000萬元。2004年9月 1日，甲公司將房屋的鑰匙移交給 乙公司，但并未立即辦理房產所有權移轉登記手續(xù)。因此，乙公司表示剩余款 項

9、在登記手續(xù)辦理完畢后再付。在合同約定付款日期（2004年9月 1日）7日后，乙公司仍然沒有付款，甲公司遂以乙公司違約為由訴至法院，請求乙公司承擔違 約責任。甲公司則以乙公司未按期辦理房產所有權移轉登記手續(xù)為由抗辯。本案涉及同時行使履行抗辯權的條件和法律后果。【法理和法律分析】在本案中，從表面看， 甲公司違背合同約定，未按期辦理房地產所有權移轉登記手續(xù)，已構成違約；而乙公司也違背了合同約定，在合同約定付款日期7日后仍然沒有付款，構成5 000萬元。并無違約情了履行遲延。但是，在考慮其是否應當承擔違約責任時，尚應考慮其是否享有法定的抗辯權。從本案情況看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款項共

10、形，甲公司并無理由行使后履行抗辯權，因此，其未按期辦理房產所有權移轉登記手續(xù)屬于違約行為，應當承擔相應的違約責任。但對乙公司而言，由于其第三期款項的支付與甲公司交付房屋并辦理房產所有權移轉登記手 續(xù)是應當同時履行的義務。由于本案中合同標的物是房屋，房屋屬于不動產。與動產買賣合同不同，不動產的買賣中出賣人除負有交付標的物的義務之外，還應當完成產權移轉登記， 才真正履行完給付義務。由于不動產所有權的變動以登記為要件，盡管當事人未辦理登記手續(xù)并不影響合同本身的效力，但是因為沒有辦理登記， 房屋的所有權不能發(fā)生移轉，買受人不能因出賣人的交付而獲得房產的所有權。因此，辦理登記是房屋買賣合同的主給付義務。

11、可見，在本案中，由于甲公司的行為有可能導致乙公司的合同目的不能實現(xiàn)，根據(jù)合同法第66條的規(guī)定，其有權拒絕支付剩余款項。案例3.趙某孤身一人，因外出打工，將一祖?zhèn)鞴哦挥舌従渝X某保管。錢某因 結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000 元。孫某因資金周轉需要，向李某借款 20000元，雙方約定將該古董押給李某， 如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。在趙某外出打工期間，其住房有倒塌危 險，因此房與錢某的房屋相鄰，如該房屋倒塌，有危及錢某房屋之虞。錢某遂 請施工隊修繕趙某的房屋，并約定，施工費用待趙某回來后由趙某付款。房屋 修繕以后，因遇百年不遇的臺風而倒塌。年末，趙

12、某回村，因古董和房屋修繕 款與錢某發(fā)生糾紛。請回答下列問題：(1)錢某與孫某之間的買賣合同效力如何？為什么?v孫某能否取得該古董的所有權？為什么?v(3) 孫某將古董當給李某，形成何種法律關系 ？v(4) 孫某與李某之間約定孫某到期不回贖，古董歸李某所有，該約定效 力如何？為什么?v(5) 錢某請施工隊加固趙某的房屋，這一事實在錢某和趙某之間形成何 種法律關系？v(6) 若趙某拒絕向施工隊付款，施工隊應向誰請求付款？為什么?v(7) 趙某對錢某擅自出賣古董之行為，可提出何種之訴？v1、合同的效力未定，因為錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產生的合 同效力未定。v2、孫某能取得古董所有權，因

13、為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取 得而取得所有權。v3、 孫某與李某之間形成動產質押法律關系。v4、 該約定無效，因為這一約定屬于流質條款，是法律禁止的。v5、 錢某和趙某之間形成無因管理之債。v6、 施工隊應向趙某請求付款。因為施工隊與趙某之間存在合同關系。v7、 趙某可以對錢某提起違約之訴或侵權之訴，因為趙某的違約行為侵犯了錢某的財產權。V案例四.甲與乙訂立了一份賣牛合同，合同約定甲向乙交付 5 頭牛，分別為牛 1、牛2、牛 3、牛 4, 牛 5，總價款為 1萬元; 乙向甲交付定金 3千元，余下款項由乙在 半年內付清。雙方還約定，在乙向甲付清牛款之前，甲保留該 5 頭牛的所有權

14、。 甲向乙交付了該 5 頭牛。根據(jù)合同法及相關法律回答下列問題：1. 設在牛款付清之前，牛1被雷電擊死，該損失由誰承擔？為什么?v2. 設在牛款付清之前，牛 2 生下一小牛，該小牛由誰享有所有權 ?為什么 ?3. 設在?？罡肚逯?，牛 3 踢傷丙，丙花去醫(yī)藥費和誤工損失共計 1 千元， 該損失應由誰承擔 ?為什么?4. 設在?？罡肚逯埃遗c丁達成一項轉讓牛 4的合同，在向丁交付牛 4 之前， 該合同的效力如何 ?為什么 ?5. 設在?？罡肚逯埃〔恢妆Ａ袅舜伺５乃袡?，乙與丁達成一轉讓 牛 4 的合同，作價 2 千元且將牛 4 交付丁。丁能否據(jù)此取得該牛所有權 ?為什么 ?6. 設在?？?/p>

15、付清之前，乙將牛 5 租與戍，租期 3 個月，租金 200 元。該租賃協(xié) 議是否有效 ?租金應如何處理 ?7. 合同中的定金條款效力如何 ?為什么 ?v1、該損失由乙承擔。因為根據(jù)合同法規(guī)定，買賣合同標的物毀損、滅失的 風險，自標的物交付時起由買方承擔。 v2、由乙享有所有權。因為根據(jù)合同法規(guī)定，標的物在交付之后產生的孳息， 歸買受人所有。 v3、該損失應當由乙承擔。因為根據(jù)民法通則規(guī)定，飼養(yǎng)的動物造成他人損害 的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔民事責任。 vv 4 、該合同效力未定。 因為在?？罡肚逯?， 牛 4 的所有權屬于甲， 乙無權處分。 根據(jù)合同法規(guī)定，無處分權的人處分他人財產的，經權

16、利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，合同有效。5、 丁可以取得該牛的所有權。因為丁是從合法占有人處善意、有償取得牛4，根 據(jù)民法有關善意取得的原理，丁可以取得所有權。 v6、該租賃協(xié)議效力未定。租金視為孳息，歸乙所有。 v7、合同中的定金條款部分無效。因為根據(jù)擔保法的規(guī)定，定金數(shù)額不得超過 主合同標的額的 20%。案例五： 2005年 1 月 1 日，甲與乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期為五 年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時，乙告訴甲屋頂有漏水現(xiàn)象。 為了盡快與女友丙結婚共同生活，甲對此未置可否，付清租金后與丙入住并辦 理了結婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求

17、乙進行維修，乙認為在訂立合同時 已對漏水問題提前作了告知，甲當時并無異議，仍同意承租，故現(xiàn)在乙不應承 擔維修義務。于是，甲自購了一批瓦片，找到朋友開的丁裝修公司免費維修。 丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時按照甲的意思對別墅進行了較大裝修。 更換瓦片大約花了 1 0天時間，裝修則用了一個月，乙不知情。更換瓦片時，一 名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費數(shù)千元。2005年 6月，由于新?lián)Q瓦片質量問題，別墅屋頂出現(xiàn)大面積漏水，造成甲 一萬余元財產損失。2006年 4月，甲遇車禍去世，丙回娘家居住。半年后丙返回別墅，發(fā)現(xiàn)戊 已占用別墅。原來， 2004 年 12 月甲曾向戊借款 10 萬元，并親筆寫了借條，

18、借 條中承諾在不能還款時該別墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的親筆承諾后，乙 同意戊使用該別墅，將房屋的備用鑰匙交付于戊。1甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與甲 的租賃合同，應如何行使權利？2別墅維修及費用負擔問題應如何處理？理由是什么？ 3甲丁之間存有什么法律關系？其內容和適用規(guī)則如何？摔傷工人的醫(yī)藥 費用、損失應如何處理？理由是什么？4別墅裝修問題應如何處理？理由是什么？5甲是否有權請求乙賠償因 2005年 6月屋頂漏水所受損失？理由是什么？6丙可否行使對別墅的承租使用權？理由是什么？7丙應如何向戊主張自己的權利？理由是什么？ 1為不定期租賃。租賃期限六個月以上，當事人未

19、采取書面形式的，視為不定期租賃。乙 可以隨時解除合同，但應當在合理期限前通知承租人。2（1）甲有權要求乙在合理期限內維修。乙未履行維修義務，甲可以自行維修，維修 費用由乙負擔。（2）甲的維修屬于無因管理人的行為，由乙承擔其支出的必要費用。瓦片質量問題不 影響乙對該項義務的承擔。（3）因維修影響了甲的使用，應當相應減少租金或延長租期。但裝修期間不在延長租 期的范圍。3（1）甲丁之間屬于無名合同，應適用合同法總則的相關規(guī)定，并可參照合同 法分則或其他法律最相類似的規(guī)定，例如， 費用承擔問題適用贈與合同的規(guī)則， 完成工作 問題適用承攬合同規(guī)則。（2）應由丁承擔。因為丁為雇主，應對雇員在從事雇用活動中

20、遭受的人身損害承擔賠 償責任。4乙可以要求甲恢復原狀或賠償損失。理由是承租人未經出租人同意，對租賃物進行 改裝或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。5無權。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙無過錯，因此損失應由甲自行承擔。6丙有權對乙主張自己基于原租賃合同對該別墅的承租使用權。因為承租人在房屋租 賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。7丙有權請求戊返還原物。因為丙根據(jù)合同法的規(guī)定是合法占有人，有權請求侵 占人返還原物。案例六 . ? 案情：王某與張某育有二子， 長子王甲，次子王乙。 王甲娶妻李 某，并于 1995年生有一子王小甲。 王甲于 1999年 5

21、月遇車禍身亡。王某于 2000 年 10 月病故，留有與張某婚后修建的面積相同的房屋 6 間。王某過世后張某隨 兒媳李某生活，該 6 間房屋暫時由次子王乙使用。?2000 年 11 月，王乙與曹某簽訂售房協(xié)議，以 12 萬元的價格將該 6間房屋賣給曹某。張某和李某知悉后表示異議，后因王乙答應取得售房款后在 所有繼承人間合理分配，張某和李某方表示同意。王乙遂與曹某辦理了過戶登 記手續(xù)，曹某當即支付購房款 5 萬元，并答應 6 個月后付清余款。曹某取得房 屋后，又與朱某簽訂房屋轉讓協(xié)議，約定以 15 萬元的價格將房屋賣給朱某。在 雙方正式辦理過戶登記及付款前，曹某又與錢某簽訂了房屋轉讓協(xié)議，以18 萬元的價格將房屋賣給錢某，并辦理了過戶手續(xù)。?2001 年 5 月，曹某應向王乙支付 7 萬元的購房余款時， 曹某因生意虧損，已無支付能力。但曹某有一筆可向趙某主張的到期貨款 5 萬元，因曹