新國(guó)八條應(yīng)對(duì)政策分析及應(yīng)對(duì)策略

1、新國(guó)八條應(yīng)對(duì)政策分析及應(yīng)對(duì)策略政策分析解讀:政策一:2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居 民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)解讀:本細(xì)則相較之前政策有所突破, 比較直接的給出了不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅的合理范圍。 而 其參考指標(biāo)則主要依據(jù)“地區(qū)的 GDP 、可支配收入、支付能力” ,就上海而言,按照上海十 二五規(guī)劃,未來(lái)五年上海 GDP 年均增長(zhǎng) 8%來(lái)判斷,在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況 下,至少房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng) 8%是完全可以接受的。具體來(lái)看,宏觀上來(lái)說(shuō),因其與“問(wèn)責(zé)機(jī)制”掛鉤,或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對(duì)不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的 把握,對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漲幅過(guò)

2、高的地區(qū)進(jìn)行控制,一定程度上遏制房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性 過(guò)快上漲。對(duì)于開發(fā)商而言,在年度價(jià)格控制目標(biāo)出來(lái)以后,其開發(fā)項(xiàng)目新開上市的產(chǎn)品價(jià)格 策略必會(huì)受到一定的影響,而在更大程度表現(xiàn)為價(jià)格預(yù)期下調(diào)。就購(gòu)房者來(lái)說(shuō),或?qū)⒎€(wěn)定其對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期,一定程度上緩解觀望情緒, 促進(jìn)其下定成交。政策二:對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利 率的 1.1倍解讀:相較之前的政策,二套房首付比例從不低于 50%上調(diào)至 60%,房貸進(jìn)一步收緊必然 會(huì)增加購(gòu)房的成本, 對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生消極影響。 其影響分兩個(gè)層面, 第一是實(shí)際層面, 即由于首付比例提高, 買房者無(wú)力承擔(dān)首付而放棄

3、購(gòu)房, 第二是心理層面, 由于對(duì)調(diào)控從緊 而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購(gòu)房。兩個(gè)層面的影響共同作用下,市場(chǎng)可能出現(xiàn)銷量下滑。 而是否能夠促動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào),則需要視銷量下降的程度而定。然而, 二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時(shí), 也或?qū)⒄`傷普通的改善型購(gòu)房需求, 甚至 于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。 由于投資投機(jī)購(gòu)房的購(gòu)買能力強(qiáng), 首付提 升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。 而普通的改善型需求, 完全是自住性的購(gòu)房, 他 們支付能力相對(duì)較弱,此番增加到了 60%,又將擱置部分此類住房需求的購(gòu)置計(jì)劃。由此, 我們認(rèn)為, 這一措施對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的影響將大于高端市場(chǎng)。 對(duì)中小面積的常規(guī)

4、二 房、三房的影響大于大戶型、豪宅。政策三:加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查, 重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查解讀:土地增值稅的清算,對(duì)于部分企業(yè)而言,可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮 土地增值稅的清算問(wèn)題, 在企業(yè)運(yùn)作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。 如果此 次嚴(yán)格清算土地增值稅, 對(duì)企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計(jì)劃外的支出, 對(duì)于企業(yè)的短期資 金流會(huì)產(chǎn)生不小的影響。從字面分析, 此條款的影響面不會(huì)很大, 其進(jìn)行清算的重點(diǎn)僅為 “定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水 平的項(xiàng)目” ,這基本是針對(duì)高端市場(chǎng),而對(duì)于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等項(xiàng)目影響不大。同時(shí),我們

5、也看到,本細(xì)則措辭尚留有余地,具體到落實(shí)執(zhí)行過(guò)程,何為“明顯超過(guò)” , “周邊房?jī)r(jià)水平” 又如何確定等, 或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿, 存在較大的可操作空間。政策四:各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,在一定時(shí)期內(nèi), 要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。解讀:細(xì)則中對(duì)限購(gòu)做出了具體指示, “原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能?提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu) 1套住房; 對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦?庭、 無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?

6、暫停在本 行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 ”由此,不難看出,限購(gòu)出現(xiàn)了國(guó)家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件,同時(shí),明顯 擴(kuò)大了限購(gòu)范圍, “各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市” ,據(jù)不 確定消息,或?qū)⒂?60個(gè)城市將加入限購(gòu)行列。就上海而言,相較滬版限購(gòu)條例,本細(xì)則明顯更加嚴(yán)格,而其影響也更大。具體來(lái)看,一方 面,一手市場(chǎng)(包括二手市場(chǎng) 可能出現(xiàn)成交急劇萎縮, 不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打 壓,改善型購(gòu)房家庭恐怕也幾乎不能再通過(guò)“賣小買大、買大賣小,合二為一”等方式來(lái)改 善家庭的居住條件。 另一方面, 二手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。 由于新買房受限,手 中有房的投資客或?qū)⒉辉冈诔鍪鄯吭?。政?/p>

7、五:未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、 新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò) 年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、 市人民政府, 要向國(guó)務(wù)院作 出報(bào)告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。解讀:新國(guó)八條延續(xù)了之前政策中的政府問(wèn)責(zé)機(jī)制, 并對(duì)問(wèn)責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定, 除 “未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、 新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控 制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)” 外, 對(duì)于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不 到位, 房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力, 以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后” 等也可問(wèn)責(zé), 由此可見, 中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)

8、任, 杜絕地方政府受土地財(cái)政等影響出現(xiàn)不 作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問(wèn)責(zé)中,國(guó)家土地總督察對(duì)全國(guó)的 12個(gè)土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)主要負(fù) 責(zé)人進(jìn)行了約談,可見問(wèn)責(zé)機(jī)制絕非只是簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)而已。綜合來(lái)看, 本細(xì)則更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的責(zé)任感, 同時(shí)也向公眾 傳達(dá)了中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心。整體分析:相較之前出臺(tái)的政策,新“國(guó)八條”的力度有所加大,但本質(zhì)上依舊是前期 政策的延續(xù)和已有成果的鞏固,即調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,而非房?jī)r(jià)下降;房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要穩(wěn)定,而非快速、過(guò)熱。同時(shí), 我們可看到, 雖然本輪調(diào)控的重點(diǎn)依舊是打壓投機(jī)、

9、 投資性需求, 但相較之前的政策, 改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷。政策應(yīng)對(duì)策略:1. 根據(jù)金色漫香郡項(xiàng)目特點(diǎn),新國(guó)八條主要影響的還是投資型需求以及改善性需求,根據(jù) 項(xiàng)目主要是剛需首次職業(yè)的客群構(gòu)成特點(diǎn),這部分客群所產(chǎn)生的影響并不會(huì)特別明顯; 2. 限購(gòu)政策將極大影響項(xiàng)目改善性的置業(yè)客群, 因此對(duì)于項(xiàng)目改善性的三居戶型的推售將 帶來(lái)一定困難,因此,整體在銷售中引導(dǎo)置業(yè)客群購(gòu)買該戶型成為關(guān)鍵;3. 根據(jù)項(xiàng)目 2011年整體營(yíng)銷策略,在政策應(yīng)對(duì)上應(yīng)著重考慮幾點(diǎn),首先,整體蓄客給予部分優(yōu)惠,并且保證蓄客量的充足,并且針對(duì)南區(qū)三居產(chǎn)品增多的情況,在價(jià)格制定中 注意總價(jià)控制;其次,在項(xiàng)目推廣過(guò)程中,注意著重推廣項(xiàng)目大面積戶型;第三,在銷 售過(guò)程中注意對(duì)于客戶需求的引導(dǎo)及客戶置業(yè)情況的排查;第四,應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)細(xì)則 政策的出臺(tái),后續(xù)的細(xì)則政策對(duì)于整體項(xiàng)目的影響所產(chǎn)生的作用將會(huì)更加直接;中廣信觀點(diǎn):總體而言,我司認(rèn)為在 929新政施行不過(guò) 3個(gè)