醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理方案7頁

1、【最新資料，Word版）可自由編輯！】目 錄第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的實施方案一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo) 二、“綜合一體化”物業(yè)管理 三、“一站式”物業(yè)服務(wù)平臺 四、完善物業(yè)管理運作機(jī)制 五、關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，注重服務(wù)的人性化、親情化、特色化第二節(jié)各項物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計劃方案 一、物業(yè)早期管理方案 二、設(shè)備設(shè)施管理方案 三、房屋管理方案四、公共秩序管理方案 五、清潔綠化管理方案 六、財務(wù)管理方案七、質(zhì)量管理方案八、開展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方案 第三節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員的配備 一、組織機(jī)構(gòu)及人員編制的設(shè)置 二、人員的配備第四節(jié)物資裝備配備計劃 第五節(jié) 第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)物業(yè)收支預(yù)算 一、第一六三醫(yī)院住

2、宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心控制成本的措施二、物業(yè)管理收入預(yù)算 三、物業(yè)管理費支出測算 四、收支情況說明 第六節(jié)物業(yè)管理人情況介紹一、湖南泰弘物業(yè)公司簡介 二、戴德梁行情況簡介 第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的實施方案我公司深知優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)是創(chuàng)建和諧的基本條件，提出突出企業(yè)的社會責(zé)任感，提倡環(huán)保理念，加強與業(yè)主、政府基層組織及社會各方的溝通，實現(xiàn)“人.社區(qū).環(huán)境”和諧發(fā)展的理念，并根據(jù)公司的實際情況制定了一套具有操作性的實施方案：一、服務(wù)的宗旨、方針及目標(biāo)（一）以“以人為本”為服務(wù)宗旨物業(yè)管理是以服務(wù)為中心，服務(wù)是以人為本，因此做好物業(yè)管理服務(wù)首先就要服務(wù)好人， 做好人的工作。堅持“以人為本”的服務(wù)宗旨主要體

3、現(xiàn)在兩方面：對內(nèi)體現(xiàn)我公司注重對各級 員工的關(guān)心、激勵，做到人盡其才；對外體現(xiàn)對業(yè)主、顧客的合理需求給予最大程度的滿足。 要求全體員工樹立良好的職業(yè)道德，做誠實的人、守信用的人，在服務(wù)的過程中都體現(xiàn)腳踏實 地、一步一個腳印的精神，以“老老實實做人、實實在在做事” 一貫的工作作風(fēng)，使企業(yè)的社 會效益得到充分發(fā)揮，更講求效益，狠抓現(xiàn)場的科學(xué)和規(guī)范有效管理。在物業(yè)管理的服務(wù)中物業(yè)公司更多的是面對業(yè)主，始終將業(yè)主的需求放在第一位，要想了 解業(yè)主的需求和感受就必須有一個暢通快捷的交流渠道，為此我公司在將在第一六三醫(yī)院經(jīng) 濟(jì)適用房住宅小區(qū)項目設(shè)立服務(wù)中心，制定“投訴受理-跟進(jìn)-回復(fù)-存檔”的工作流程， 每

4、月對各種投訴進(jìn)行統(tǒng)計分析，做出針對性改進(jìn)。形成一條快速解決業(yè)主投訴的渠道，力爭投 訴處理及時率達(dá)到100%投訴回訪率達(dá)100%業(yè)主對有效投訴的滿意率達(dá)到90%U上。（二）以“顧客滿意”為服務(wù)方針堅持“業(yè)主就是我們的顧客”，服務(wù)要關(guān)注顧客滿意，顧客滿意是唯一衡量管理服務(wù)水平 的標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)管理公司制定長遠(yuǎn)的顧客服務(wù)目標(biāo)及戰(zhàn)略的重要依據(jù)。因此關(guān)注顧客滿意是 “以人為本”的服務(wù)宗旨的延伸，我們知道，宗旨是為制定方針提供框架，因此從服務(wù)來講， 服務(wù)的精髓是以人為本，服務(wù)的具體實現(xiàn)是以顧客滿意為中心，在服務(wù)中，只有顧客感受到服 務(wù)的滿意，才體現(xiàn)出人本概念，體現(xiàn)出服務(wù)人性化。服務(wù)滿意又要從服務(wù)質(zhì)量著眼，

5、只有服務(wù) 質(zhì)量的提高、服務(wù)管理的規(guī)范、有效，就自然而然形成了顧客滿意。我公司在每年上下半年都將會開展一次顧客滿意度的調(diào)查活動，調(diào)查的覆蓋率達(dá) 85%Z 上，調(diào)查項目涉及保安、清潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、投訴處理、員工工作態(tài)度與工作效率等 多方面的內(nèi)容，以達(dá)到覆蓋面高、調(diào)查項目全的效果。對調(diào)查中業(yè)主反饋的問題公司都會進(jìn)行 詳盡地分析與及時的整改，對業(yè)主的可行性建議積極采納，暫時無法做到的會給予認(rèn)真耐心的 解釋。通過改進(jìn)和完善實現(xiàn)業(yè)主的滿意度。(三)“數(shù)據(jù)量化”管理目標(biāo)1、設(shè)備管理目標(biāo)確保設(shè)備設(shè)施狀態(tài)良好，運行正常，無重大管理責(zé)任事故；各設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、鼠害、蟲害等發(fā)生，各種設(shè)備設(shè)

6、施管理指標(biāo)要求保持在：(1)供水供電、電梯系統(tǒng)完好率 90%Z上；(2)排水排污系統(tǒng)完好率90%Z上；(3)消防系統(tǒng)完好率100%(4)零修、急修及時率90%Z上；(5)維修合格率100%(6)機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求，整潔率 90%Z上；業(yè)主對設(shè)備管理滿意率90%Z上。2、安全管理目標(biāo)(1)杜絕重大傷亡事故。無因管理責(zé)任引發(fā)的入內(nèi)盜竊案件、設(shè)備設(shè)施損壞事故和小區(qū)內(nèi) 交通事故。(2)力保無事故發(fā)生。做到無因管理原因造成的火警、火災(zāi)、刑事案件、惡性打人、傷人 事件發(fā)生。(3)制定和完善各項應(yīng)急方案。小區(qū)內(nèi)遇各類突發(fā)、緊急事件，保安人員 3分鐘內(nèi)到現(xiàn) 場。(4)業(yè)主對安全管理滿意率90項上。3、環(huán)境衛(wèi)

7、生管理目標(biāo)(1)制定相關(guān)規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做好各項考核檢查，保持衛(wèi)生保潔率 90%Z上，業(yè)主對 環(huán)境衛(wèi)生保潔的滿意率達(dá)到90%(2)小區(qū)環(huán)境消殺達(dá)標(biāo)率90%4、綠化養(yǎng)護(hù)目標(biāo)落實綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任制度，全面推行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程。制定工作計劃、制 度、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，實施專業(yè)化管理。堅持不間斷巡回養(yǎng)護(hù)、計劃養(yǎng)護(hù)及周期養(yǎng)護(hù)，并視季 節(jié)氣候進(jìn)行綠化植物修剪、施肥、殺蟲，確保植物常青，長勢良好，造型美觀。綠化養(yǎng)護(hù)指標(biāo)為：1）植物成活率90%Z上;2）業(yè)主對綠化滿意率90%U上。二、“綜合一體化”物業(yè)管理實行“綜合一體化”的物業(yè)管理方式，即對第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的房屋、 公用設(shè)施設(shè)備、消

8、防、安全防范、清潔衛(wèi)生、綠化保養(yǎng)、停車場管理、社區(qū)文化等，由物業(yè)服 務(wù)中心統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)，從總體管理機(jī)制上提高工作效率和管理效果。物業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)立工 程組、安管組、保潔綠化組、前臺四個服務(wù)組，實行直線型管理，并由這四個專業(yè)服務(wù)組對第 一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)實施全面有針對性的物業(yè)服務(wù)；同時，應(yīng)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì) 適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的需求，物業(yè)服務(wù)中心實行保安 24小時值班制度，為業(yè)主提供 “全天候”的保安服務(wù)。綜合一體化管理并不是一切事務(wù)均由物業(yè)服務(wù)中心大包大攬，服務(wù)中心在履行物業(yè)管 理基本職責(zé)的基礎(chǔ)上，在小區(qū)綜合管理方面應(yīng)發(fā)揮一個總體協(xié)調(diào)作用，因此，物業(yè)服務(wù)中 心擬與當(dāng)?shù)亟值?、?/p>

9、委會、派出所建立友好溝通關(guān)系，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)亟值?、居委會、派?所等單位的作用，動員各方面力量，齊抓共管，以收到標(biāo)本兼治的管理效果。三、“一站式”物業(yè)服務(wù)平臺我公司擬在實行“綜合一體化”的物業(yè)管理方式基礎(chǔ)上，服務(wù)中心將設(shè)立一個“一站 式”物業(yè)服務(wù)前臺，物業(yè)服務(wù)前臺每天上午 8: 30至下午5: 30提供現(xiàn)場服務(wù)，并公示24 小時投訴電話，為業(yè)主提供便捷的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)前臺將提供集客戶接待、電話 咨詢、電話投訴處理、業(yè)主室內(nèi)裝修受理、業(yè)主有償服務(wù)受理（含室內(nèi)鐘點清潔、復(fù)印、打印、傳真、工程安裝維修服務(wù)等）、房屋二手租賃代理、代訂報紙雜志等于一體的服務(wù)，以 滿足業(yè)主不同的服務(wù)需求，同時，物業(yè)

10、服務(wù)前臺將對為業(yè)主提供的各類服務(wù)進(jìn)行電話回 訪，對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量滿意度及時進(jìn)行調(diào)查了解，以改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。四、完善物業(yè)管理運作機(jī)制在我公司被委托直接對第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理后，將制定第一 六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理總體運作方案，并委派年富力強、富有責(zé)任心和工作 經(jīng)驗的服務(wù)中心經(jīng)理進(jìn)駐第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌管理及處理物業(yè)日常管 理事宜，同時，物業(yè)服務(wù)中心的其他管理人員將選擇富有經(jīng)驗的人員擔(dān)當(dāng)，力求能配合日常管 理事務(wù)運作。公司將與物業(yè)服務(wù)中心實行目標(biāo)管理責(zé)任制，落實目標(biāo)管理責(zé)任人，同時，物業(yè)服務(wù)中心 與下屬各部門也實行目標(biāo)管理責(zé)任制，確保各項工作計

11、劃落實到位，在此基礎(chǔ)上，將健全服務(wù) 中心的各崗位運作流程、激勵機(jī)制、信息反饋機(jī)制（一）物業(yè)管理運作流程第一六三反關(guān)行政主管 I部門委托管理直接負(fù)責(zé)及定期報告目標(biāo)管理責(zé)任制服務(wù)中心各組各項物業(yè)管理服務(wù)運作物業(yè)管理運作流程圖0（二）信息反饋機(jī)制為確保小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，使業(yè)戶綜合滿意率保持在85%以上，服務(wù)中心將設(shè)立多渠道的 信息反饋系統(tǒng)，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)信息反饋流程圖1、在小區(qū)設(shè)置一個業(yè)戶意見箱，服務(wù)中心經(jīng)理每周五定時開箱，搜集業(yè)戶意見。2、設(shè)立物業(yè)服務(wù)前臺，每天上午 8: 30至下午5: 30服務(wù)前臺現(xiàn)場接受業(yè)主投訴，同時設(shè) 立投訴熱線電話，24小時接受業(yè)戶投訴。3、每年做一次業(yè)戶意見調(diào)查，廣泛

12、征求小區(qū)業(yè)戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編成質(zhì)量管理 標(biāo)志圖，指導(dǎo)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。4、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理保持與業(yè)戶的經(jīng)常聯(lián)系，定期有意識地征求業(yè)戶對物業(yè)服務(wù)中心工作的意見和建議。五、關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，注重服務(wù)的人性化、親情化、特色化物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，人是有情感的，人的感覺更是不容忽視的，提出精細(xì)管理的理念，制定服務(wù)提升明細(xì)方案，從儀容儀表、禮儀禮貌、情感服務(wù)、內(nèi)部管理、配套措施幾方面對我們的服務(wù)進(jìn)行提升，精心策劃服務(wù)流程和項目，規(guī)范員工接待顧客的標(biāo)準(zhǔn) 語言，著裝的統(tǒng)一。力求將服務(wù)做到精益求精，為業(yè)戶提供質(zhì)量一流的服務(wù)第二節(jié)各項物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計劃方案小區(qū)的物業(yè)管理涉及面很廣，在實際操作中，應(yīng)根

13、據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟 逐項落實。一、物業(yè)早期管理方案(一)早期介入方案1、介入內(nèi)容：(1)從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；(2)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建 議。2、管理措施(1)熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策；(2)學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；(3)制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；(4)參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；(5)深入基層，刻苦鉆研，確保顧問咨詢質(zhì)量。(二)接管驗收管理方案1、管理內(nèi)容：(1) 了解接管物業(yè)的基本情況；(2)編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排

14、；(3)與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在 物業(yè)交接驗收表上，同時協(xié)調(diào)施工單位對驗收中存在的問題整 改；(4)與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)物業(yè)交接； 核對、接收各類房屋和鑰匙； 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對、接收各類標(biāo)識。2、管理措施：(1)組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)小區(qū)的接管驗收工作；(2)制定接管驗收規(guī)程；(3)掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；(4)按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。(三)業(yè)主入伙管理方案1、管理內(nèi)容：(1)在業(yè)主收房時將所有資料準(zhǔn)備齊全。(2)憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資

15、料。(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。(4)辦理收房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入業(yè)主驗 收交接表。(6)對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，及時反饋，盡早協(xié)調(diào)解決。2、管理措施：(1)制定業(yè)主領(lǐng)房程序；(2)按照業(yè)主收房程序，安排工作流程；(3)按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。二、設(shè)備設(shè)施管理方案根據(jù)我公司管理小區(qū)的工作經(jīng)驗及實際情況，在完善補充的基礎(chǔ)上，制定出切實可行 的適合第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案，以利于員工根據(jù)設(shè)施設(shè)備 管理和維修保養(yǎng)方案進(jìn)行工作。(一)對供配電系統(tǒng)的運行管理和維護(hù)保養(yǎng)1、建立嚴(yán)格的配送電制度和電氣維修制度。

16、2、值班人員、維修人員必須接受過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。3、加強日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄 范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備 安全高效運行。4、加強公共區(qū)域照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作。5、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運行。6、合理輪換使用供配電設(shè)備，減少空載損耗及延長使用壽命。7、遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時，建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供 電部門做好安全用電的有關(guān)工作。(二)給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容(1)建立正常用水、供水、

17、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行(2)供水管道、水表、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；定期對排 水管道、化糞便池進(jìn)行維護(hù)、泊渣、清通(由市政環(huán)衛(wèi)清運)，防止阻塞。(3)每周1次巡查給排水設(shè)施，并記錄設(shè)施相關(guān)情況。(4)每月檢查維護(hù)給排水設(shè)施，確保設(shè)施正?？煽窟\行。（5）每半年對水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，防止二次供水污染。（6）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（7）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴(kuò)大。2、排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度（三）消防系統(tǒng)1、建立消防管理制度、操作規(guī)程、消防設(shè)備設(shè)施日常

18、檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。2、制定應(yīng)急搶險措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場撲救、緊急 疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損 失降到最低。3、做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng) （控制計算機(jī)除外），并做好有關(guān)記錄 備查。（四）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)的日常運作管理及其維護(hù)保養(yǎng)均采取外包的形式委托給專業(yè)電梯公司進(jìn)行，我公司擬采取如下措施進(jìn)行監(jiān)督管理：1、建立健全電梯維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)管制度。2、制定電梯維護(hù)保養(yǎng)檢查計劃表，物業(yè)服務(wù)中心工程組人員根據(jù)檢查計劃表做好日常巡查及監(jiān)管工作，并作好記錄。3、物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)主管人員將定期及不定期

19、地對電梯維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在問題，擬以書面形式要求限期進(jìn)行整改。4、物業(yè)服務(wù)中心工程組人員會同外包電梯公司制定電梯困人等電梯安全方面的緊急處理程序。三、房屋管理方案房屋共用部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主（物業(yè)使用人）已收房和空置房。1、業(yè)主己收房：a、住宅：房屋交付時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)及時與業(yè)主 （物業(yè)使用人）簽訂物業(yè)管理公約，書 面告知裝修管理規(guī)定，督促用戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。對違章裝修 或搭建的和由于裝修而造成房屋外立面改變或破損的，須及時予以制止，并提請有關(guān)行政 管理部門依法處理。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)

20、根 據(jù)用戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促業(yè)主和裝修隊在裝修 施工時保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的 養(yǎng)護(hù)和修繕。2、空置房：空置房（含業(yè)主托管房）移交后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次，并對 房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快 處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。四、公共秩序管理方案我公司擬在第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)的公共秩序維護(hù)管理以“群防為 主，物防為輔、全面防范”為整體安全管理原則，以下

21、是我公司擬設(shè)的公共秩序管理措 施：1、提供24小時保安值班服務(wù)，安管員按兩班制值班，在小區(qū)出入口設(shè)置固定值班 崗，小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)置巡邏崗，以維護(hù)小區(qū)公共秩序。2、外來人員、小區(qū)業(yè)戶裝修施工人員均在小區(qū)出入口進(jìn)行登記，特別施工人員及裝修 材料的出入，必須要有施工許可證及出入證及經(jīng)與業(yè)主核實確認(rèn)后方可給予出入。4、小區(qū)車輛的出入實行發(fā)卡制，臨時出入小區(qū)的車輛在進(jìn)入小區(qū)時，在車庫入口進(jìn)行 登記，然后發(fā)放臨時車輛出入卡，臨時車輛出小區(qū)時憑發(fā)放的臨時車輛出入卡放行。所有 的車輛出入均需進(jìn)行嚴(yán)格的登記，出入登記記錄作為公共秩序管理原始資料存檔。5、對于保安人員，將統(tǒng)一標(biāo)識、服飾等，建立出入、交接崗、內(nèi)務(wù)管理

22、等制度，規(guī)范 管理，提高小區(qū)的整體形象。6、物業(yè)服務(wù)中心將成立義務(wù)消防隊，服務(wù)中心所有人員均為義務(wù)消防隊員，每年定期 開展消防基本防火常識、消防器械使用等的培訓(xùn)以及定期進(jìn)行消防演習(xí)。五、清潔綠化管理方案（一）管理模式及人員配置根據(jù)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)需求，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理直 接對小區(qū)的清潔綠化工作實施監(jiān)督管理，每天負(fù)責(zé)對小區(qū)的清潔綠化工作進(jìn)行巡檢，以及 對清潔綠化人員的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)有不符合清潔綠化管理要求之處，立即通知清 潔綠化人員進(jìn)行改進(jìn)。服務(wù)中心人員架構(gòu)及監(jiān)督管理模式如下:物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心經(jīng)理保潔綠化組保潔員4人（二）清潔工作范圍1、第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)

23、適用房住宅小區(qū)各棟樓的樓面、樓梯、樓梯扶手、玻璃以及小區(qū)公共區(qū)域的道路廣場、停車場等的清潔保潔；2、各棟樓的電梯、電梯轎廂的清潔保潔；3、綠化帶、綠化地的清潔保潔；4、沙井、排水溝、垃圾房、垃圾桶的清潔保潔；5、公告欄、保安崗?fù)で鍧嵄崳?、消防栓、管、電表箱、信報箱7、小區(qū)垃圾的清運及公共區(qū)域的環(huán)境消殺等。（三）清潔保潔作業(yè)的管理措施為加強小區(qū)公共區(qū)域和作業(yè)現(xiàn)場的有效管理，實施現(xiàn)場檢查和跟蹤清潔工作目標(biāo)的落 實，及時糾正不合格服務(wù)，擬采取如下措施進(jìn)行管理：1、根據(jù)小區(qū)清潔工作的總體范圍和程序細(xì)則，制訂一份清潔工作計劃表，詳細(xì)列明各 項清潔項目及時間安排。保潔員根據(jù)清潔工作計劃表實施清潔保潔作

24、業(yè)。2、為確保清潔保潔的質(zhì)量和工作效率，公司管理人員和相關(guān)清潔作業(yè)監(jiān)管人員需按要 求填寫“衛(wèi)生檢查表”、“投訴處理單”、“交接班本”等，完善管理制度。3、定期的清潔大做工作要求按照操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范作業(yè)，并落實安全作業(yè)管理措施， 做到安全、文明作業(yè)。4、各項已完成的定期清潔工作項目，要求及時向管理部門或客戶申報接受檢查。5、保潔員在實施清潔保潔作業(yè)時，要求在作業(yè)范圍設(shè)置明顯的告示牌或標(biāo)志，如“小心地 滑”、“高空作業(yè)”、“清潔進(jìn)行中”等，以確保安全作業(yè)。6、在作業(yè)過程中，必須愛護(hù)場內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，有義務(wù)維護(hù)設(shè)備、設(shè)施的安全，節(jié)約使用 水電資源。7、所有的清潔大做項目如打蠟、洗地氈等及有礙正常秩序

25、的工作，應(yīng)在出入人多時間以外 進(jìn)行，以保障樓內(nèi)正常秩序，已獲客戶特別同意的清潔項目除外。8、在節(jié)、假日期間，安排適當(dāng)人員在樓內(nèi)清潔值班。如有特別需要(可預(yù)見災(zāi)害如臺風(fēng)、 暴雨)協(xié)助做好預(yù)防工作措施。突發(fā)災(zāi)害事故(爆管、水浸等)，將安排保潔員以及器械到 現(xiàn)場幫助解救工作。(三)綠化管理措施：住宅小區(qū)的綠化是小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。由于人類對大自然特別是綠化有一 種天然的親近感，綠化帶來的是清新的空氣和夏天的陰涼，因此在視覺上業(yè)主對家居環(huán)境 首要的要求就是一個良好的綠化環(huán)境，綠化的規(guī)劃和視覺效果有時直接決定了小區(qū)的檔 次。我公司擬將小區(qū)的綠化管理維護(hù)擺到一個重要的位置上，并擬采取如下管理措施：

26、1、 日常綠化維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容及工作頻度：(1)綠化園林植物的整形與造型：每年進(jìn)行 2次；(2)綠化園林植物及綠化地的施肥：每年 1次；(3)澆水：因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；(4)除雜草：平時1遍/月，下雨除外；(5)補缺視缺苗情況及時補缺；(6)消殺1遍/月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅；(7 )綠化地的保潔：要求隨時保持綠化地干凈。2、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理及清潔綠化領(lǐng)班每天對小區(qū)的綠化管理工作進(jìn)行巡檢，要求巡檢 內(nèi)容主要如下：(1)喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；(2)灌木、綠籬、樹木、草地、花卉澆水；(3)除雜草、補種、治病殺蟲；(4)清理枯枝落葉、綠地石塊，松土，防

27、風(fēng)防澇；3、建立健全綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定及綠化人員的考核制度。六、財務(wù)管理方案1、管理內(nèi)容：(1)加強現(xiàn)金收支管理;(2)搞好財務(wù)核算；(3)財務(wù)收支狀況每年公布一次；(4)做好年度預(yù)算和決算工作；(5)認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費用報銷；(6)及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。2、管理措施：(1)根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；(2)財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；(3)抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；(4)加強成本控制；(5)加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。七、質(zhì)量管理方案1、管理內(nèi)容：(1)按照IS09001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定小區(qū)質(zhì)量工作計劃；(2)實施所制訂的工作計劃

28、和措施；(3)對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在的問題；(4)根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。2、管理措施：(1)抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；(2)制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；(3)接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；(4)配合公司開展質(zhì)量體系審核。八、開展社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃方案開展社區(qū)文化建設(shè)，對于促進(jìn)社會主義精神文明建設(shè)，活躍社區(qū)氛圍，豐富業(yè)主生 活，陶冶業(yè)主情操，具有重大意義。因此，要根據(jù)小區(qū)業(yè)主的需求，充分考慮各年齡層 次、職業(yè)層次特點，與居委會配合開展各種社區(qū)活動。通過社區(qū)文化建設(shè)，使廣大業(yè)主有 共同的追求目標(biāo)，有正

29、確的價值觀念、價值判斷、價值標(biāo)準(zhǔn)和價值取向，有現(xiàn)代的社區(qū)意 識，有較強的社區(qū)精神。社區(qū)文化建設(shè)從廣義上大約可分為以下幾項：(一)環(huán)境建設(shè)：1、道路整潔，綠化茂盛，空氣清新，房屋外觀統(tǒng)一和諧章搭建，配套設(shè)施齊全。2、各類標(biāo)識(警示、導(dǎo)向)設(shè)計美觀，布局合理，功能全面。3、告示牌、宣傳牌、宣傳欄的設(shè)置賞心悅目，內(nèi)容健康向上。(二)精神文明建設(shè)1、綠化自然，如開展認(rèn)養(yǎng)樹木活動。2、保護(hù)環(huán)境，如開展收集廢電池活動。3、宏揚公德，如開展尊老愛幼人活動。4、發(fā)揚傳統(tǒng)，如開展軍民共建活動。（三）文化建設(shè)從小區(qū)實際出發(fā)，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。1、每年組織不少于1次活動，如新春元宵聯(lián)歡、五一游園、中秋賞月

30、等等。2、各類競賽，具體內(nèi)容將視會所配套而定。第三節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員的配備一、組織機(jī)構(gòu)及人員編制的設(shè)置為實現(xiàn)對第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理項目各項管理質(zhì)量目標(biāo)的承諾， 我公司擬本著“精干、高效、以事定崗、以崗定人”的原則來確定人員編制。根據(jù)第一六 三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的物業(yè)狀況和管理需求，第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物 業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)工程組、安管組、保潔綠化組和接待前臺四個服務(wù)組，物業(yè)服務(wù)中心的客 戶投訴/接待、業(yè)務(wù)經(jīng)營、清潔、綠化、社區(qū)文化建設(shè)等由服務(wù)中心統(tǒng)一管理。1、物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制：2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說明：組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。物業(yè)服務(wù)

31、中心內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少 管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。服務(wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制。服務(wù)中心設(shè) 工程組、安管組、保潔綠化組、服務(wù)前臺四個服務(wù)組。3、服務(wù)中心各職能部門的工作職責(zé)具體分工如下：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：(1) 執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)日常工作的整體計劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進(jìn)落實；(2)對項目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營成本進(jìn)行目標(biāo)控制；(3)制定各部門目標(biāo)管理責(zé)任計劃及管理質(zhì)量目標(biāo)，并監(jiān)督各部門落實執(zhí)行；(4)參照住宅小區(qū)相關(guān)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對項目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查及督導(dǎo)落 實整改；(5)每月對小區(qū)的管理實效進(jìn)行綜合評審考核，并對存在問題組織及時、有效的專

32、項 整改，保障高質(zhì)量的社區(qū)管理及服務(wù)；(6)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心系統(tǒng)培訓(xùn)計劃的制定及培訓(xùn)工作的組織和落實；及時統(tǒng)籌調(diào)動人力資源，配合開發(fā)商相關(guān)部門完成各項專項服務(wù)?？蛻舴?wù)前臺：(1)接受業(yè)戶咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作；(2)接受業(yè)戶的零星報修工作，并及時反饋工程組，安排維修人員及時上門進(jìn)行維修服 務(wù)；(3)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；(4)負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理費的收繳、催繳工作；(5)負(fù)責(zé)社區(qū)文化建設(shè)；(6)負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清潔、保潔、環(huán)境消殺、垃圾清運工作；(7)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)園林綠化的養(yǎng)護(hù)工作。工程組：(1)按有關(guān)公共設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)，建立

33、設(shè)施設(shè)備臺帳，制定小區(qū)公共設(shè)備設(shè) 施、系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)計劃；(2)每月按維護(hù)、保養(yǎng)計劃及驗收標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行有效維護(hù)，以延長設(shè)備的使 用壽命，并作好保養(yǎng)記錄，存檔；(3)每日對小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行運行巡檢，作好運行記錄，確保其正常運行；(4)對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)，做好檢修記錄和保養(yǎng)記錄；(5)根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修 范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使 用計劃，向相關(guān)主管部門提出報告與建議，根據(jù)上級部門的決定，組織維修；(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的裝修審核、監(jiān)督管理工作；(7)協(xié)助開發(fā)商相關(guān)部門有

34、效落實物業(yè)的質(zhì)量返修工作；(8)定期對小區(qū)的能源消耗進(jìn)行檢查、分析及調(diào)整，降低小區(qū)公共損耗；(9)結(jié)合業(yè)戶的實際需求，為業(yè)戶提供物業(yè)裝修設(shè)計、施工外聯(lián)、方案審定，以及日常 的家居維修等各類專項服務(wù)，增加有償經(jīng)營收入；(10)提供零星急修上門服務(wù)，做好完整的報修、維修和回訪記錄。安管組：(1)落實小區(qū)的安全防范、消防、交通等管理，制定小區(qū)公共安防、交通管理及巡更 等設(shè)備、設(shè)施、器材的定期保養(yǎng)計劃，并組織有效落實；(2)定期組織各類治安、消防公益宣傳，引導(dǎo)業(yè)戶正視家居治安、消防自我防護(hù)，確 保小區(qū)整體安全；(3)處理各種突發(fā)事件并協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破發(fā)生的治安、刑事案件；(4)小區(qū)主出入口 24小時值

35、勤，對重點區(qū)域、重點部位每 2小時至少巡查1次;(5)對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；(6)對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員及大件物品實行臨時出入證管理；(7)每年對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事 發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。二、人員的配備結(jié)合第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)實際服務(wù)需求以及物業(yè)服務(wù)中心各職能部門的 分工，我公司擬以“精干、高效、敬業(yè)”的原則，配備人員采用規(guī)范化管理和人性化管理 相結(jié)合的方式，運用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性。嚴(yán)格考核，確保管理目 標(biāo)得以實現(xiàn)。對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備暫作

36、如下安排：1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：物業(yè)服務(wù)中心實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，按淺縱深垂直職能管理，成立第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心湖南泰弘物業(yè)管理有限公司戴德梁行顧問公I(xiàn)I第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅司科管里接兼案理接待兼出納人1司根據(jù)以上服務(wù)中心各職能部門的組織機(jī)構(gòu)及人員配備，服務(wù)中心共設(shè)置21人1、人員配備標(biāo)準(zhǔn)：（1）配備人員17人：其中：服務(wù)中心經(jīng)理1人；客服服務(wù)前臺2人：接待兼文案管理1人；接待兼出納1人；工程組（2人）：水電技工2人；安管組（7人）：領(lǐng)班兼機(jī)動1人，門崗安管員2人（分2班，共4人）；巡邏崗1人（分2班，共2人）。清潔綠化班（5人）保潔員4人；綠化工1人三、服務(wù)中心各崗位人員的任職

37、條件要求及主要工作職責(zé)1、服務(wù)中心經(jīng)理：任職要求：(1)大專以上學(xué)歷，具有小區(qū)/小區(qū)物業(yè)管理整體運作管理工作經(jīng)驗 5年以上;(2)熟悉物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律知識和法律處理程序;(3)具有獨擋一面的領(lǐng)導(dǎo)能力、溝通協(xié)調(diào)能力；(4)持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書。主要職責(zé)：(1)主要負(fù)責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體運作管理，監(jiān)督指導(dǎo)各 部門工作；(2)負(fù)責(zé)服務(wù)中心的人員培訓(xùn)、考核和管理工作；(3)負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門、街道、派出所、供水和供電部門以及開發(fā)商 業(yè)主委員會、公司等的協(xié)調(diào)溝通工作；(5)負(fù)責(zé)服務(wù)中心各類管理規(guī)章制度的制定工作；(6)負(fù)責(zé)小區(qū)的投訴處

38、理、服務(wù)接待等工作。2、出納：任職要求：(1)中專以上文化，須有長沙市戶口人士提供擔(dān)保；(2)具有財務(wù)收費工作經(jīng)驗；(3)細(xì)心、責(zé)任感強。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的收費、現(xiàn)金管理、費用的支付(報銷)工(2)負(fù)責(zé)服務(wù)中心的稅務(wù)辦理、各類費用控制等工作。3、接待員：任職要求：(1)大專以上文化，物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)先；(2)具有物業(yè)管理工作經(jīng)驗；(3)有銷售樓宇經(jīng)驗者優(yōu)先；(4)熟悉電腦辦公軟件操作。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)服務(wù)中心客戶服務(wù)接待、投訴處理等；(2)負(fù)責(zé)業(yè)戶二次裝修管理；(3)負(fù)責(zé)對服務(wù)中心各崗位質(zhì)量的跟蹤、監(jiān)督；(4)社區(qū)文化建設(shè)，配合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)搞好各項群眾性文化娛樂

39、活動。(5)負(fù)責(zé)服務(wù)中心所有檔案管理。4、保潔員：任職要求：(1)初中以上學(xué)歷，健康、勤勞，為人老實；(2)有小區(qū)/大廈清潔保潔作業(yè)工作經(jīng)驗；(3)熟悉清潔作業(yè)程序以及清潔器械、材料使用特性。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各道路、廣場、綠化地、沙井、樓道、樓梯及扶手、電梯、停車場、天 臺、魚池等的清潔保潔工作；(2)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境消殺和垃圾清運等工作。5、綠化工任職要求：(1)中專以上學(xué)歷，有小區(qū)園林綠化維護(hù)保養(yǎng)工作經(jīng)驗；(2)熟悉剪草機(jī)、高枝剪等綠化工具的操作技能。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)園林植物、綠化帶、草皮等養(yǎng)護(hù)工作。6、工程技工：任職要求：男，高中或中專以上文化

40、，持有電工及其它特種作業(yè)操作證，具有物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備維 護(hù)保養(yǎng)工作經(jīng)驗。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)小區(qū)的各公用設(shè)施及設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作；(2)負(fù)責(zé)小區(qū)各業(yè)主服務(wù)的需求提供各類小修、零修服務(wù)。7、安全領(lǐng)班：任職要求：(1)大專以上文化，持有退伍證，具有 3年以上小區(qū)保安管理經(jīng)驗；(2)能獨立處理應(yīng)付各種突發(fā)事件。主要職責(zé)：(1)負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、秩序管理工作；(2)負(fù)責(zé)小區(qū)安管隊伍建設(shè)、領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。8、安管員：任職要求：(1)男，高中以上文化，身體健康，身高 1.73m以上，有退伍證；(2)有小區(qū)/大廈物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗，安全防范意識強，具有高度警覺性和責(zé)任工作職責(zé)：負(fù)責(zé)小區(qū)安全防范、車輛管理

41、以及消防安全管理等工作。第四節(jié) 物資裝備配備計劃物質(zhì)裝備計劃必須按照必需、實用、節(jié)儉的原則，取之于物業(yè)，用之于物業(yè)，根據(jù)第 一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的物業(yè)類型及我公司在物業(yè)管理行業(yè)的實踐經(jīng)驗，擬作如 下物質(zhì)裝備計劃：名稱數(shù)量預(yù)算金額用途一、辦公開辦物品電腦2臺10000辦公用佳能彩色噴墨打印機(jī)1臺2600辦公用對講機(jī)（含電池、沖電器）4臺2400工作聯(lián)絡(luò)用現(xiàn)金保險箱1臺1600現(xiàn)金管理用辦公桌5張2000辦公用辦公椅5張500辦公用接待桌1張800接待用接待椅2張120接待用茶幾1張150接待用沙發(fā)1套800接待用標(biāo)識1批1000小區(qū)形象管理用飲水機(jī)1臺300接待用報紙架1個50接待用白板

42、1塊50工作通知用空調(diào)1臺2000辦公用電話機(jī)4臺800辦公用小計25170二、維修工器具開辦物品名稱數(shù)量預(yù)算金額用途公制套筒1套800工程維修用日立手電鉆1臺300工程維修用雙梅花扳手1套300工程維修用上海龍牌切割機(jī)1把480工程維修用液壓導(dǎo)線鉗1套250工程維修用鋁合金梯1把300工程維修用萬用表1個1200工程維修用鉗表1個130工程維修用兆歐表1個130工程維修用高壓兆歐表1個270工程維修用泥瓦、木工、電工工具1套500工程維修用安全帽2頂100工程維修用小計4760三、消防安全管理裝備雨衣/雨鞋3套300保安工作用警棍3根150安防用消防斧頭1批300消防防范用防毒面具1批300

43、消防防范用滅火器1批400消防防范用小計1450四、保安宿舍裝備鐵床7張2100保安生活用桌椅2套300保安生活用衣柜5個500保安生活用熱水器1臺350保安生活用小計3250保安生活用以上合計：34630元。裝備配備說明：1、對于服務(wù)中心需求的部分非每日常用的大件裝備由我公司根據(jù)其實際需求統(tǒng)一調(diào)配，如：管道清疏機(jī)、剪草機(jī)、手提砂輪機(jī)、電鋸等，因此，此裝備配備計劃中未作計劃。2、根據(jù)上述物質(zhì)裝備配備計劃，我公司接管后，前期需投入34630元的物質(zhì)裝備,以使第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作正常運行，此項前期投入費用擬在 物業(yè)管理費中分三年進(jìn)行攤分。第五節(jié)第一六三醫(yī)院住宅小區(qū) 物業(yè)收支

44、預(yù)算一、第一六三醫(yī)院住宅小區(qū) 物業(yè)服務(wù)中心控制成本的主要措施物業(yè)管理作為微利行業(yè)，主要靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的成本控制來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效 益。特別是針對第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)這類智能建筑型物業(yè)，如何充分利用有限的管理費 用提供更全面、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是非常重要而實際的問題，我公司擬將采取如下做 法：1、合理安排維修資金的使用，保證第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)項目物業(yè)維修、改造工程良 性運作。2、通過精確的測算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運行公共能源費 用，減少第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)項目的物業(yè)服務(wù)運行開支。3、充分利用我公司豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗以及設(shè)備專業(yè)管理人才，盡可能利用自身資源 實施設(shè)備的

45、維護(hù)及大、中修改造，減少外包項目，有效降低設(shè)備保養(yǎng)費用和運行費用。4、加強員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量精簡人員。5、利用公司的財務(wù)預(yù)算控制體系，采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理收支 年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡；同 時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè) 管理全員、全要素、全過程中。6、服務(wù)中心物質(zhì)實行合格長期供用商供應(yīng)制度。所有材料均到合格供應(yīng)商處采購，同 時，與合格供應(yīng)商簽訂供貨協(xié)議，要求其價格必須低于市場同類產(chǎn)品的價格且必須是正 品。這樣，既能保證產(chǎn)品質(zhì)量，亦可大大降低

46、成本費用。7、加強對所有服務(wù)項目的日常巡視。對可能存在故障隱患之處加強巡視，提前發(fā)現(xiàn)提 前處理，將故障發(fā)生消滅在萌芽狀態(tài)，以降低運行及維修成本。8、充分有效發(fā)揮第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的功能，對各設(shè)備系統(tǒng)的運行參數(shù) 適時調(diào)整，使其既達(dá)到最佳使用效果，以減少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減少維修費用及 水、電運行成本。通過以上成本控制措施，服務(wù)中心將節(jié)約下來的費用用于進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)水 平的工作中，實現(xiàn)管理水平不斷提升的良性循環(huán)。二、物業(yè)管理收入預(yù)算廳P項目每月收入 金額（元）說明1住宅物業(yè) 服務(wù)費 收入45562高層住宅面積：40983.51平方米 收費標(biāo)準(zhǔn)：1.1元/平方米/月 管理費收

47、入：44180元/月（98%）會所面積:691.11平方米收費標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/平方米/月 管理費收入:1382元/月2室內(nèi)汽車車 位管理費收 入3255室內(nèi)汽車車位數(shù)：155個產(chǎn)權(quán)車位收費標(biāo)準(zhǔn)：30元/個/月（70%管理費收入3255元/月3車位臨保費收入1000按湖南省相關(guān)法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)每月按1000元計（含摩托車臨保費）收入合計498171+2+3說明：以上住宅管理費按 98%車輛停車費收入按100%攵繳率進(jìn)行測算的，測算時，住宅管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)按 長沙市相同檔次的物業(yè)收費 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；三、物業(yè)管理費支出測算（一）物業(yè)管理費支出測算總表在舁 廳P款項內(nèi)容每月金額（元）備注1人員工資、福利、保險

48、258012辦公費用15033公共設(shè)施設(shè)備運行及保養(yǎng)費用48874綠化維護(hù)保養(yǎng)費1005清潔、保潔、消殺費11616公共秩序維護(hù)費1057公共水電費78758固定資產(chǎn)折舊費10009公共責(zé)任險、財產(chǎn)險、意外險100010小區(qū)節(jié)日裝飾及社區(qū)文化活動費16711/、口預(yù)見費用42211稅金及其它附加費301512管理利潤269213支出總計49728包干制說明：1、以上支出測算不含小區(qū)大、中修、翻新改造產(chǎn)生的費用及外墻清洗費用的支 出，小區(qū)大、中修、翻新改造產(chǎn)生的費用由第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)的專項維修資金 中列支；2、以上支出測算不含小區(qū)二次供水用水費用，此費用由小區(qū)業(yè)主每月分?jǐn)偅?、以上支出測算包

49、含公共照明、電梯運行用電、清潔綠化、辦公產(chǎn)生的水電費 用；（二）物業(yè)管理費支出測算明細(xì)表在舁 廳P項目月金額（元）備注1人員工資、福利、保險A人員工資管理處共21人1)管理處經(jīng)理18001人，1800元/人/月2)出納、接待員24002人，1200元/人/月3)保潔員32004人，800元/人/月4)綠化員10001人，1000元/人/月5)工程技H24002人，1200元/人/月6)安管領(lǐng)班14001人，1400元/人/月7)安管員78006人，1300元/人/月小 計20000B社會保險2088共17人，比率按31 %購買，按公司比例348元/人/月.C員工人身意外傷害險等213共17人，

50、按150元/人/年D員工福利及津貼3200根據(jù)相關(guān)法規(guī),按，資總額的16%+提E員工培訓(xùn)招聘費300根據(jù)相關(guān)法規(guī),按，資總額的1.5%計提小 計合 計258012辦公費用A辦公用品費200按管理人員40元/人/月，含耗材B固定電話費500 4部電話，125元/月C通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)費90D直飲水費150E辦公設(shè)備維護(hù)費50F辦公水電費200G業(yè)務(wù)交通費100H員工服裝折舊213平均按300元/人/兩年，17人，共5100元/2年，平均213元/月攤銷3合 計公共設(shè)施設(shè)備運行及保養(yǎng)費用1503A日常共用設(shè)施維護(hù)費200B設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)44871)消防系統(tǒng)1002)給排水系統(tǒng)1250a.消防水泵維護(hù)保養(yǎng)

51、100b.生活水泵維護(hù)保養(yǎng)300c.排污泵維護(hù)保養(yǎng)100d.管道的維護(hù)100含管道疏通、上漆等e.化糞池的清理600f.生活水池的清洗、消毒、檢測50按半年消淤-次3)供配電系統(tǒng)400a.配電柜的維護(hù)保養(yǎng)50b.變壓器的維護(hù)保養(yǎng)、檢測費100c.樓梯燈的維護(hù)和更換費50d.路燈的維護(hù)和更換費50e.園景燈的維護(hù)和更換費50f.綠化燈的維護(hù)和更換費50g.供電線路維護(hù)費504)電梯系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及年檢費2450共12臺電梯，保養(yǎng)費按100元/臺/月，年檢費1250元/臺/年5)弱電系統(tǒng)對講、智能化系統(tǒng)287287戶，按1元/戶/月C防雷檢測費200一年檢測一次，2400元/年合 計48874綠化

52、維護(hù)保養(yǎng)費A綠化工具消耗費50B補苗、施肥、病蟲害防治費50合 計1005清潔、保潔、消殺費A清潔材料消耗費200200元/月B消殺費100C垃圾清運費8613元/戶/月合 計11616公共秩序維護(hù)費A安全防范費105共7人,15元/人/月，含保 安用品、安防消耗品，保 安聯(lián)防費用等合 計1057公共水電費A公共照明用電費300B清潔綠化用水電費200C電梯運行用電費717525元/戶/月D車庫照明用電費200合 計78758固定資產(chǎn)折舊費1000前期投入，按三年攤銷9公共責(zé)任險、財產(chǎn)險、意 外險100012000元/年10小區(qū)節(jié)日裝飾及社區(qū)文化活動費167每年元旦、春節(jié)、五一、中秋、國慶、圣

53、誕節(jié)日裝2000 元/年11/、口預(yù)見開支422以上幾項的1%12稅金及其它附加費3015按管理費收入的5.6 %測算13管理利潤2491按管理費收入的5%測算支出總計49527四、收支情況說明序號項目內(nèi)容金額 (元/月)備注1每月管理費收入49817詳見管理費收入預(yù)算袋2每月管理費支出49527詳見管理費支出測算表收支對比+290五、需要開發(fā)公司給予的支持1 .管理用房、生活用房按相關(guān)法規(guī)規(guī)定設(shè)計、預(yù)留足夠的物業(yè)管理用房，在交房前兩個月裝修完畢，能 夠投入使用2 .前期物業(yè)管理服務(wù)開辦費用投入1) 物業(yè)管理辦公、服務(wù)提供所需資產(chǎn)由我公司投入，不需要開發(fā)公司開支；2) 前期物業(yè)介入階段，無服務(wù)收入經(jīng)費，為保證前期介入的作用，需要開發(fā)公司每月給予5000元經(jīng)費補貼，其余