太原棗園項目產品定位及形象塑造報告

1、山西太原棗園項目產品定位及形象塑造報告房地產營銷管理部2008/11/17第一部分：項目概況一、 地塊概況1、 位置本地塊位于太原市區(qū)東部，為東山的一部分，屬于太原市東擴的范圍。地塊正對長風大街，與舊城中心和省政府相距較近，地理位置優(yōu)越，交通便利。地塊地勢東北高西南低，邊界不規(guī)則，規(guī)劃用地為 6 平方公里，有良好的自然生態(tài)環(huán)境。2 、 開發(fā)背景根據 太原市總體規(guī)劃 （ 2006 2020） （目前正在修訂中），將太原市城市性質定位為中國歷史文化名城；新型能源和工業(yè)基地；承東啟西的區(qū)域性中心城市。都市圈形態(tài)為，一個核心，兩個圈層，指狀發(fā)展；城市規(guī)劃方向為南移西進，北展東擴，以長風大街為界限分為南

2、北兩區(qū)，重點發(fā)展南區(qū)。開發(fā)強度本項目目前為我司與政府協作開發(fā)項目，對產品的開發(fā)類型有一定的設想，但對容積率以及各個地塊的開發(fā)強度沒有明確的數據要求。根據產品類型的設想，以別墅類產品和少量的多層、高層為主，預計形成的整體容積率在 0.7 以下。三、SWO分析優(yōu)點：1) 地塊處在太原東部的地坎上，環(huán)境、空氣質量優(yōu)越，具備營造高端項目的外部環(huán)境和資源。2) 項目的規(guī)模優(yōu)勢有利于項目形象品牌的迅速建立。3) 地塊內有一定的文物資源，對項目塑造人文氣質有較大幫助。劣勢1) 地塊內有較多的自然村落、 發(fā)電廠、磚場分布，拆遷量比較大。2) 配套條件不成熟，市政、商業(yè)等都要依靠自身營造。3) 地塊內無產業(yè)支持

3、，人流導入難度大。機會1) 太原市城市整體發(fā)展中的北展東擴為項目的發(fā)展提供了發(fā)展空間。2) 目前太原市場上沒有類似的規(guī)模項目，存在市場空缺。威脅1) 一般城市印象對東區(qū)的片區(qū)形象較差， 對塑造高端的城市形象有較大的阻 礙。2) 大規(guī)模的產品量對客戶群體有較大 的要求，市場基數壓力大。3) 開發(fā)模式一二級多種形式，操作難 度大?？偨Y：整體上看，本項目的利益點與風險點同樣地突出，開發(fā)商面臨的問題是一塊生地、新地上的城市建造問題，在沖突如此明顯的條件下，建議抓住機會，規(guī)避風險，合理運營項目。第二部分市場狀況一、 整體態(tài)勢和較發(fā)達的地區(qū)相比太原市的房地產市場還比較落后，從供應角度看，雖然近幾年太原市的

4、房地產市場有了很大發(fā)展，但缺乏創(chuàng)新，市場上推出的樓盤具有較大的雷同感, 沒有個性。整個市場還處于功能產品時代，也就是說房地產開發(fā)還停留在只能滿足一般 居住需求。功能性產品經過一段時間的發(fā)展后就應 該細分市場，產品檔次有所提升，從功能產 品向建筑產品過渡。也就是說，房子要具有 兩個功能：商品性和文化性。房地產市場既 要有滿足低收入階層的功能性產品，也要有 滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位 的產品。正是因為太原房地產還處于功能性 產品時代，還沒有真正的高端產品； 落后意味著機會，本項目對綠地而言有 良好的發(fā)展機遇。二、市場特點太原房地產目前還處于初級階段，市場 沒有劃分，競爭不激烈，發(fā)展空間

5、很大。首先表現在產品的品牌效應上。對于目 前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地 產品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空 間。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進行城市大規(guī)模成片開發(fā)， 本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣 勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市 場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后， 開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡， 可能會增加現房存量，開發(fā)風險加大。對本項目而言，相對于6.5平方公里的 開發(fā)規(guī)模而言，太原市300萬的常駐人口， 顯然不足以支撐如此大規(guī)模的住宅量，需要 著力吸引山西省的高檔居住人群。三、類型市場太原市目前

6、沒有成規(guī)模的別墅類項目， 只在幾個規(guī)模較大的項目中存在極少數量的 別墅，在產品類型上，高端別墅類是個空白 點。由于城市條件的限制，高層、小高層建 筑是目前市場上的主流，多層也并不多見。 僅就產品類型而言，本項目有較大的發(fā) 展空間1、 建 筑類型太原市的住宅產品水平偏低，高品質物業(yè)缺乏。市場結構分布不合理，居住類型集中在高層公寓上，多層住宅物業(yè)缺乏。也缺乏別墅類產品。70%以上為中高端（4000 元/ 平方米以上）大戶型產品。一般民眾對戶型的認知為150 以上才為大戶型， 120 平方米的三房只是標準產品而已。對復式當地市場稱為“樓中樓”，很有追捧的熱情。最大的一套做到了三層帶空中游泳池， 59

7、0 平方米，號稱亞洲最大。2、 價格分布所調查樓盤主要集中在小店區(qū)域，價格范圍集中在4500 5000， 價格差異性不是很大，最低價格處在3800，最高為5300。個人認為主要體現的是地段價值，在產品趨同的基礎上，產品面的潛力并沒有得到反映。6、 品 牌從參與調研的項目來看，在未來一兩年內，南區(qū)、西區(qū)將會有大量的酒店寫字樓項目推出。目前太原市的唯一一家五星級的酒店為國貿。除假日酒店外尚無其他品牌酒店管理集團進入。4、 客 戶分布太原房地產市場消費存在“兩頭大、中間小”的現象，以外城市到省會購房的煤炭及相關行業(yè)高端客戶和以年輕人為主的低端客戶為購房主體，沒有出現類似其他城市以城市中產階級和白領等

8、中端客戶為購房主體。 因此， 帶動了市場上90 平方米以下的小戶型和 140 平方米以上的大戶型產品比較熱銷。5、 規(guī)模效應在項目開發(fā)比較集中的南區(qū)，大的開發(fā)項目基本沒有，大多是百畝左右的中小型項目， 最大的項目奧林匹克花園整體也僅有27萬方。太原市場開發(fā)商以本地為主，品牌開發(fā)商尚未大量進入。前期進入多采取與本地開發(fā)商合資的形式，較有實力的是太重大唐房地產，由廈門大唐房地產開發(fā)公司和太重房地產公司合資組建，開發(fā)大唐世家、大唐長風、奧林匹克花園等項目（這也是唯一一個全國性地產品牌項目）。廣州合富輝煌做為代理行業(yè)的品牌企業(yè)是目前在太原的唯一品牌中介機構。四、 戶型特點太原房地產市場上， 戶型的成熟

9、度偏低，有許多基本的功能問題解決的尚不是非常完善，本項目存在巨大的改進空間。1 . 面寬由于太原緯度偏高，對日照間距比例的要求為 1.54 ，相對于南方地區(qū)偏大，為了爭取容積率，在戶型選擇上，相對的小面寬大進深成為最佳的選擇。一些 140 平方米的戶型面寬只有8 米。2 . 黑衛(wèi)生間面寬資源的緊缺無法保證所有房間的直接采光，在大套型里兩個衛(wèi)生間，總會出現 一個黑衛(wèi)生間。3 .餐廳與客廳在餐廳和客廳經常做為整體處理，沒有 明顯分割。餐廳多通過客廳或廚房二次采光， 在高級住宅中，容易引起氣味的干擾，降低 居住品質。4 .陽臺大多房型只有一個陽臺甚至無陽臺，有時 安置在主臥區(qū)域，缺乏工作陽臺，不便于

10、生活 功能的解決。5 .朝向由于地域的氣侯條件因素，朝向問題在太 原相當重要。純北向的套型基本無法滿足生活 需求。6 .建筑形象如前所述，太原市的房地產開發(fā)在產品面 上尚處于一個較低的層次，風格特征尚處于缺 位狀態(tài)，大部分的建筑形象都比較粗陋。圖為冰原箔沖敦府集資項目:逋金交事 24層。一J fl圖削上加軀新啕啰工一普.一 , kLLl W :太原地處山西省腹部，位于東經111°30'至113°09和北緯37 27'至38°25之間。市區(qū)座落于海拔800米的汾河河谷平原上。東部為太行 山，西部為呂梁山，云中、系舟二山合抱于北， 晉中平原展布于南，汾

11、水自北向南縱貫全境。圖為太原項目北美新天地地理形成合抱洼地之勢，造成太原的城市 污染比較嚴重，造成太原城市整體色調偏于灰 沉，市區(qū)建筑形象上沒有明顯的地方特色。在這種市場情況下，建筑形象的塑造就顯 得尤為重要。只有自身性格鮮明，形象突出， 才能從眾多面貌模糊的項目中跳出來。圖為太原建成項目陽光地帶第三部分項目定位一、 項目定位項目定位：以高檔低密度居住區(qū)為主，結合休閑商業(yè)，人文旅游和牛態(tài)度假、 運動產綜合性城市新區(qū)開發(fā)形象定位：清新自然生態(tài)的歐式現代化小鎮(zhèn)開發(fā)要點1. 城市開發(fā)運營就本項目的規(guī)模，運營方式來說，決不僅僅是一個大規(guī)模地產項目的操作，而是一個新型城市區(qū)域開發(fā)。從這個角度，綠地的角色

12、不僅是房地產的制造者， 更是與政府攜手規(guī)劃城市戰(zhàn)略發(fā)展的指揮者 。所需要考慮的問題，就不局限在資本運營的利潤追求上，同時要考慮區(qū)域的城市形象、社會生態(tài)等問題。2. 品牌開發(fā)商的引入目前的太原房地產市場上，基本沒有知名房地產商的進入，在早期的輿論上，順馳與首創(chuàng)都曾經有過覬覦。但從目前來看，只有奧林匹克花園的品牌導入。本地發(fā)展商也只有大唐地產等一兩家稍具規(guī)模。本項目的規(guī)模決定了其開發(fā)方式將為產品的開發(fā)與土地的開發(fā)相聯動。在此點上，在開發(fā)商的選擇上可以考慮以國內品牌開發(fā)商的定向引進為為考慮點 。營造本區(qū)域的良性競爭空 間，炒熱相對印象度偏低的區(qū)域概念。6. 生態(tài)系統(tǒng)就本項目的大規(guī)模而言，居住功能只是

13、定位其中的主體部分，相對于一般意義上的大盤，在功能的完備性上要豐富的多。本項目不是要塑造一個臥城，還要考慮到社會生態(tài)各個方面的功能組合 ，在居住之外，政府管理、產業(yè)支持等都必須在考慮的范圍之內。4. 開發(fā)模式本項目的規(guī)模決定開發(fā)模式是造城，是以土地運營為主導的房地產開發(fā)。所以在前期建設中， 對板塊的預熱炒作遠重于對連續(xù)性開發(fā)的考慮。5. 土地分割在一級土地開發(fā)中，土地的分割對二級住宅的開發(fā)有巨大的影響力，在一定程度上也決定了其他開發(fā)商進入棗園的可能性和積極性。譬如：在高爾夫項目的開發(fā)周邊必須配套有一定量的高端別墅，以保證開發(fā)者的利益所得，吸引進入。合理地土地分割是本項目成功地關鍵因在本項目的操

14、作中，出于環(huán)保等個方面的考慮，建議將生態(tài)性做為開發(fā)主題加以考慮，在能源的使用上考慮可再生能源：風能、太陽能、地熱、中水回收、中空玻璃、戶式中央空調、內外墻保溫等。并考慮資源的循環(huán)利用 , 以無污染的生態(tài)化做為本項目的賣點。三、 功能設置及規(guī)劃建議前提 : 本項目地塊人流不大，引入人流成為本項目成功的關鍵因素。1. 行政中心及市民廣場做為新區(qū)的管理中心，行政級別為街道居委會一級。占地： 100 畝。容積率： 0.8 1.0高度：不超過5 層。用途： 行政辦公， 市民集會、 公益活動 （焰火）等。功能：包括行政辦公場所、市民廣場、快捷酒店、醫(yī)療、銀行、郵局等。2. 奧林匹克中心占地： 100 畝意

15、義：中心集中式運動場館做為舉辦省市級運動會，各種球類比賽，演唱會等使用，分散在地塊內的小型活動場地做為居民社區(qū)運動活動使用。經營方式：政府投資經營。參考案例 : 上海奧林匹克花園內的體育運動設施。5. 餐飲中心兩個市政公園，開放式、公益性占地：各 250 畝左右，共500 畝。用途：改善居住生態(tài)環(huán)境，增加居民休閑去處，增加居住景觀效應，對高品質住宅提供價格支撐。經營方式：公益開放，無門票，政府投資經營。4. 購物中心：休閑購物主題城占地：約 100 畝容積率： 0.3 0.4建筑形態(tài)：別墅式生態(tài)小景模式，不超過三聯排。建筑高度：不超過三層。單套面積： 200 平方米左右參考案例：奧特萊斯 OU

16、TLE窯品折扣店。經營方式：市場化運作，招商經營，先租后售。參考圖片：建筑形態(tài)：街區(qū)，兩條街區(qū)，一條亞洲之旅美食街，經營亞洲各地區(qū)的特色餐飲，一條為中華饕界，經營中國特色美食餐飲。占地： 50 畝容積率： 0.4 0.6建制形態(tài)：雙拼加聯排別墅式商業(yè)，帶狀布置。高度：不超過兩層參考案例：西安饕界項目，上海大拇指廣場。經營方式：市場化運作，專業(yè)招商經營管理，先租后售。參考圖片：6. 高球中心高爾夫球場及別墅占地：1300 畝（其中球場800 畝，獨棟別墅用地 500 畝。）。規(guī)格：18 洞、會所、一座五星級別墅酒店、一座四星級酒店式公寓。別墅用地容積率： 0.2 。經營方式：定向土地招商，別墅開

17、發(fā)及球場聯建。參考案例：深圳觀瀾湖、佘山高爾夫、昆山大上海高爾夫。參考圖片：7. 教育中心一個高中、一個小學、兩個幼兒園。占地：共 300 畝。容積率： 1.0 。建筑形態(tài)：多層。參考案例：同濟交大的建筑方式。建筑高度：不超過四層。經營方式：與太原知名學校合作經營或引入貴族寄宿制學校。第四部分：產品形象定位定位主題1、形象描述英倫鄉(xiāng)村田園風格古典而純樸以暗紅基調為主的都鐸式建筑英式果樹園為主體風格特征瓜田李下的悠閑生活伸手可及的各色溫帶水果點綴在萬綠叢中,飄香四溢當時鐘敲響四下時，世上的一切瞬間為茶而停莎翁的文學經典在這里一脈相承英格蘭斯特拉斯福stratford小鎮(zhèn)全景展現埃文河畔鵝聲犬吠、

18、平湖泛舟的水響露天表演秀的蘇格蘭長笛樂聲劃破小鎮(zhèn)的 平靜幽雅、尊貴的生活及居住環(huán)境是現代都市 人所追求的一種生活，以濃郁的英倫鄉(xiāng)村情調 為主題，對項目作特色化的包裝，充分體現物 業(yè)的品味和檔次是項目的核心。形象定位A.案名建議: 埃文河谷-一英國都鐸式風 情小鎮(zhèn)B.斯特班公館三、緣起1、 埃文河銀光閃閃的埃文河，你 在緩緩流去，在你河畔，莎士比亞常 夢到不朽的萬物；借著月光，仙女們繞著 他的綠床起舞，因為他頭枕的芳草地是 一片圣土。一一伽里克而埃文河上那棟中世紀留下來的拱橋，應 是小鎮(zhèn)更為古老的見證。腳下，埃文河水靜靜 地流淌，成群的天鵝和野鴨在河中追逐嬉戲。 教堂的鐘聲響起，蕩開河面層層漣漪

19、，向人們 心靈深處傳遞著悠揚的靜謐。2、 埃文河畔斯特拉斯福(stratford upavon)美麗的莎翁故居世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng)是艾瑪河畔 斯特拉斯福。人口僅2萬，但游客每年達 150 萬人次。a) 位置斯特拉夫德在曼城與牛津之間，是典型的 英國南部古鎮(zhèn)。遠望古鎮(zhèn)，在丘陵起伏的綠色 原野上，奔來一片濃綠的島嶼，濃綠襯托下， 遠近相連的陡尖的屋頂泛著陳年葡萄酒的殷 紅。古鎮(zhèn)方圓不足兩公里，穿鎮(zhèn)而過的埃文河 兩岸，林木染翠。 都鐸式建筑的陡峻與厚重， 哥特式建筑的俏麗和奇幻、歷史悠久的普通民 居的粗獷和古樸，書寫著古鎮(zhèn)的歷史滄桑，莎 士比亞的故居坐落在亨利街，它是一幢典型的 都鐸式的兩層木

20、房，古雅莊重。b）游覽勝地、自然環(huán)境、生活場景英格蘭中部的埃文河畔斯特拉特福小鎮(zhèn)， 被認為是世界文學巨匠威廉 莎士比亞的故鄉(xiāng)。 小鎮(zhèn)擁有一條秀美的埃文河，河上 多天鵝，多 野鴨，多游艇；河畔多大樹，多狗、多雕塑， 多鮮花。秋風拂面、秋雨蒙蒙，天空中不時有 成群的大雁排成人字形向南飛去。c）名人故居（莎翁和約翰哈佛）斯特拉特福是如雷貫耳的大文豪莎士比亞 的故鄉(xiāng)；哈佛大學的創(chuàng)始人約翰哈佛的故居也 在這個美麗的小鎮(zhèn)。1564年莎士比亞出生在埃文河上的斯特拉 特福。莎士比亞的父親是第一代從農村進城經 營羊皮生意的商人，母親是農場主的女兒。莎 士比亞出生地在博物館旁，一座帶閣樓的三層 橡木與石頭的都鐸式

21、建筑，是當時這座只有2000人口的小鎮(zhèn)上最漂亮的建筑之一。河畔鮮花環(huán)繞的綠地里，最顯眼的一組雕 塑是莎士比亞和他塑造的4個人物。居中端坐 在高高紀念碑座上的是默默沉思的莎翁本人， 周圍是富有勇氣的霍爾王子（即位后為亨利五 世）、質疑人生的哈姆雷特、野心勃勃的麥克白夫人以及好自吹自擂的福斯塔夫。據說雕塑家以此4人象征莎劇的4個基本類別：歷史劇、哲理劇、悲劇和喜劇。d) 建筑特征這是座一半木結構的在伊麗莎白時代相當普通的房屋，主要是用橡木，這種木料象鋼材一樣堅固，地板略有腐蝕，方形的大柱子黑黝黝 地發(fā)光，敲上去錚錚有聲。嵌入磚墻，框架外露，構成縱橫疏密的花紋。門墻上有銘文，有浮雕，屬于宗教性質。英

22、國的建筑大部分是 尖斯特拉特福有的用傳眼的卻是木牛”很密如保國看厚,軸L-頂的，屋角有方形的或者長方形的磚砌煙囪，英國的都鐸式建筑風格都鐸式(Tudor)建筑是指十六世紀前半葉風行的英國建筑，大約風行于14851558年之間, 約亨利七世、愛德華六世在位期間，那是介于歌德垂直式(GothicPerpendicular )與帕轉型期風格。1 -a）來源根據建筑史料，都鐸式的起源是在公元1534年英國都鐸王朝的亨利八世為了婚姻問題 和羅馬天主教庭決裂，此后一段時期大型的宗 教建筑活動因此停止，新貴族們開始建造舒適 的官邸，這種情況下， 混合著傳統(tǒng)的歌德式和 文藝復興風格的都鐸建筑應運而生，最初是為

23、有錢人家或貴族建造的，以后才陸續(xù)被民間廣 泛采用。都鐸建筑形體復雜起伏，保留了歌特 式建筑的塔樓，但構圖中間突出，兩旁對稱， 是文藝復興建筑的特點。此外，都鐸時期出現 了許多露木結構的民間住宅，這種建筑深色的 外露木構架和白色的墻壁形成鮮明的對比，極 具民族特色。b）風格特征般來說，都鐸式特點為有突出的交叉骨架山墻，也有兩個或者三個磚石砌的大煙囪，并 有裝飾線腳；墻體采用暗紅色磚石及抹灰等材 料組合而成，這類建筑 喜用凸窗，用狹長的窗料砌成拱形邊框，非常特別。*1 胃扇組成，雙懸式或棱形窗也較普遍 ，入口用石四、開發(fā)經濟指標1.經濟技術指標及開發(fā)順序建議（低密度、檔次層級走高）e） 一期指標用

24、地面積：250畝，166750平方米容積率：0.75建筑面積：125000平方米建筑形態(tài)：四聯排別墅+花園洋房物業(yè)形態(tài)組成 聯排別墅：23層，以四聯排為主。占地：100畝容積率：0.5總建筑面積為：33350平方米。單套面積控制在220 300平方米（約135套）?；▓@洋房（5層電梯）類似聯排別墅占地：150畝，100050平方米。容積率：0.8總建筑面積：80040平方米。單套面積控制在120180平方米，約550套。類似聯排，有坡屋頂，層層退臺，每戶有露臺， 底層有花園。f） 二期指標用地面積：400畝，容積率：0.5建筑面積：133300平方米建筑形態(tài)：雙拼別墅（二層）+聯排別墅（三層）

25、單套面積：雙拼別墅（180 230平方米）、聯排別墅（230 250平方米）g）三期指標用地面積：550畝，容積率：0.4建筑面積：146668平方米建筑形態(tài)：以小面積獨棟別墅（二層）+部分雙拼別墅（二層）單套面積：獨棟別墅（300 350平方米）、聯排別墅（250 280平方米）五、目標客戶群分析本項目的客戶基本特質為：有較高的文化 素質，有一定經濟實力，接受新事物，比較注 重對精神生活的追求。主力客戶群一：別墅物業(yè)，主力客戶 為太 原新富階層，職業(yè)為私營業(yè)主（煤老板），企 業(yè)高管和職業(yè)經理人，以及高收入的公務員。 年齡在35-45歲左右，家庭年收入在20萬元以 上，屬于多次置業(yè)者。他們對居

26、住環(huán)境要求較 高，體現身份地位的高檔物業(yè)對其吸引力很強。 這批人屬于財富增長最快的一群。主力客戶群二：花園洋房的購房者屬于城 市中上層收入者，最少是二次置業(yè)者。他們是 太原近年來隨著產業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的一批 城 市中產階級，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè) 家等各個行業(yè)的精英，年紀在30-40歲之間， 他們收入穩(wěn)定、品位高雅，追求別墅式的寬敞 舒適的居住環(huán)境，但是受別墅過高總價的限制， 轉而投向具有相對獨立性，并可以親近自然的 花園洋房物業(yè)。主力客戶群三： 白領階層，特別是在太原 東區(qū)工作的白領、是本項目花園洋房的目標客 戶。他們一般文化程度比較高，有相當的審美 和時尚觀點。工作年限比較短，家庭儲

27、蓄少， 但對未來有較高的預期，敢于提前享受生活。他們面臨結婚或一次換房，有較強的購房需求。另外，對太原看好的境外人士 ，外地投資 客也是本項目的潛在客源。六、建筑風格2.主體建筑風格（擁有獨具風格的建筑）建筑設計提取歐洲英式都鐸式建筑外立面裝飾的部分元素，如墻面、線腳等，并將其明朗 化、簡潔化、概念化，在外觀方面重點強調建筑的外觀輪廓線，既強調建筑的個性與識別性, 又以不同方位造型的穿插組合與外立面及屋頂色彩的有序變化，打破了單調元素的面積相同色彩、材質所造成的沉悶感呈現出原汁原味的英國小鎮(zhèn)的建筑風貌 ， 體現了英國傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心不同年代的建筑物， 仿佛一幅即將完成的油畫，都鐸王朝時期的華 貴與

28、英國現代建筑的創(chuàng)新在這里交匯，飄有威 士忌淳香的酒吧和夜晚朦朧的燈光使這里充滿 了詩情畫意。埃文河谷建筑形式的豐富性、層 次感、文化感，包涵英倫小鎮(zhèn)的所有韻味：寧 靜、安恬、舒適、優(yōu)雅，尊貴 更因建筑師 在色彩、造型、材質上的妙手生輝而顯得韻味 綿長，內涵深遠。3.售樓處風格建議（仿莎翁故居）售樓處面積建議控制在500平米。翁故居，位于布侖河邊O 一棟古舊的二,坐北朝南，臨街O門樓上掛一鐵牌，標明1531年。走進屋勺，便進入了當年莎翁的生活。壁爐中的牛排和刀叉之類擺在餐桌上,咖啡壺和杯子帶有幾分粗糊。所有這些, 向造訪者傳達著古典的溫馨 二樓作為臥室和書房。書房塑 有莎翁的蠟像。一切偉大的藝

29、術創(chuàng)造，無不來自寂寞和孤獨莎士比亞的許多膾炙人口的偉 大作品，就是在這間書房里完 成的h)外觀形象：莎翁別墅i)內裝飾風格示意4.會所風格建議j）運動型會所外觀形象：牛津大學標志性建筑之一（雷得克利夫圖書館1739）k）內在功能定位為運動型功能的俱樂部，對外經營設置項目以運動健康為主體，具體包括：半露 天游泳池、羽毛球室、乒乓室、壁球室、臺球室、親子樂園、棋牌室、小型圖書閱覽室、更 衣室（帶沖淋房）、多功能舞廳、頂層布置網 球場、親子樂園、社區(qū)服務中心 通過身心 的豐富交流，展現貴族生活魅力，滿足紳士的 休閑保健，享受運動中的英倫旋律。建筑面積：3500-4000平米。著作展建座、棋牌室、餐主

30、要有莎翁、親子樂:2000-2500n）教堂建議-小鎮(zhèn)的精神性地標和人氣聚集的中心（市民廣場旁）還可以導入婚慶服務的內容用立線冷噴彩繪玻璃濃縮百個個傳奇的宗教故事。來自英國的教堂設計，不僅僅是宗教場所的簡單復制，除了延續(xù)建筑上的經典構思外,牛津-牛津大學教堂5.精神堡壘建議建議一：大本鐘（BigBen）倫敦的標志建筑。位于議會大廈的北角，鐘樓高79米。大本鐘鑲嵌在鐘樓的上部，大目前上海已經有多個房地產項目采用教堂作為精神性地標建筑（例如松江泰晤士小鎮(zhèn)、安亭新鎮(zhèn)等）教堂是供居民和游客休息與交流的空間，哥 特式建筑風格的教堂可以設立在本案的市民廣 場上，并希望創(chuàng)造太原教堂之最，不僅功能上 是一座宗

31、教建筑，也成為英式風貌的象征符號 和視覺中心，成為棗園項目的標志性地標建筑。鐘總重21噸。建于1859年是由當時的工務大 臣本杰明霍爾爵士監(jiān)制的，為了紀念他的功績， 取名"大本"鐘。大本鐘根據格林威治時間每隔 一小時就敲響一次。建議二：斯特拉特福噴泉 (Americanfountain ), 位于小鎮(zhèn)的中心位置，屬于地標建筑。6. 商業(yè)街建議建議商業(yè)街的建筑類型為 2 - 3層別墅式外觀 商業(yè)，最好2層采用退臺式，4 6棟為一聯7. 主入口大門建議采用大氣磅礴的中庭式門頭樣式。七、園林景觀的性格特征以果樹中喬木灌木為主體的景觀特征，以 英國文學藝術形象的經典名畫、名人為雕塑小 品為藍本，以結合英倫鄉(xiāng)村音樂為背景樂，為 精神主線作為小區(qū)的軟形象塑造。園林觀果樹種以果實為觀賞對象的觀賞植物，其果實多形 狀、巨大，色彩鮮艷，結果豐碩而又能滿足園 林綠化與美化功能。觀果樹在居住區(qū)內片植成 林，不僅能達到景觀美化效果，還可形成生態(tài) 植物群落，發(fā)揮出一定的保健功能，提高整個 住區(qū)綠化環(huán)境的質量。1、觀果樹在主體園林景觀中運用的優(yōu)占八、o）絢美常用的景觀樹種，紅綠相間p）綠化環(huán)境、降塵減噪、調節(jié)小氣候等作用 q）花果飄香的優(yōu)美環(huán)境里，