控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系與控制要素

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系和控制要素控制性詳細(xì)規(guī)劃(第二版)讀書筆記 紅字部分個(gè)人感受，黑字部分原文摘抄控規(guī)涵義：以總規(guī)為依據(jù)，以土地使用控制為重點(diǎn)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用 地性質(zhì)、使用強(qiáng)度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等等控制 性指標(biāo)?？匾?guī)特征：(1)控制引導(dǎo)性和靈活操作性(2)法律效應(yīng)指導(dǎo)城市建設(shè)的剛性作用！不得擅自更改土地出讓條件。(3)圖則標(biāo)定規(guī)劃內(nèi)容和法律效應(yīng)圖解化控規(guī)作用(1)承上啟下(規(guī)劃與管理兩個(gè)層面)(2)與管理、開發(fā)結(jié)合，作為管理的依據(jù)(三分規(guī)劃，七分管理！)(3)體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想(給城市設(shè)計(jì)制定大致風(fēng)格)(4)城市政策的載體(就是體現(xiàn)政府領(lǐng)導(dǎo)的各種政策)控制核心體系包括控制

2、內(nèi)容和控制方法基本構(gòu)成包括以下6個(gè)方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè) 計(jì)引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動(dòng)。不是每一個(gè)地塊都必須將其全部表現(xiàn)。1.用他而和 I土地使用 I控制規(guī)劃控制體系一、土地使用控制1.用地面積2.單位公頃，注意用地邊界和征地邊界的區(qū)別（征地面積 用地面積）用地邊界地塊的用地邊界原則（補(bǔ)充）1 .嚴(yán)格要求相關(guān)規(guī)劃、用地部門、單位劃分地塊（我覺得應(yīng)該2 .以單一性質(zhì)劃定地塊、一般一個(gè)地塊只用一種使用性質(zhì)把“使用”變成“用地”）3 .建議有一邊與城市道路相臨4 .結(jié)合自然邊界、行政界限劃分地塊5 .考慮地價(jià)的區(qū)位差6 .地塊大小應(yīng)與土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)7 .對(duì)于文物古跡風(fēng)貌保

3、護(hù)地段可單獨(dú)劃塊，不給指定指標(biāo)8 .滿足各種規(guī)劃線的退讓9 .尊重現(xiàn)有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)新區(qū)地塊規(guī)模35ha,老區(qū)地塊規(guī)模0.53ha二、土地使用性質(zhì)控制用地有大類、中類、小類，控規(guī)要求到小類三、土地使用兼容1 .用地兼容各地?cái)M定了土地使用性質(zhì)兼容表（比如說(shuō)上海）兼容用地和混合用地是兩個(gè)概念！兼容用地：一種用地性質(zhì)，兼多種用途?；旌嫌玫兀憾喾N性質(zhì)用地的混合。兼容用地在一個(gè)地塊中，混合用地是不同性質(zhì)的地塊組成的2 .建筑兼容在不同性質(zhì)的用地內(nèi)對(duì)建筑性質(zhì)有控制3 .兩者的思考用地兼容，我們給出允許（給出兼容比例區(qū)間），不允許，按條件允許（讓管理者自定）建筑兼容，我們給出允許，不允許，按條件允許（讓管

4、理者設(shè)定特定條件）四、環(huán)境容量控制分為自然環(huán)境（日照、通風(fēng)、綠化）和人工環(huán)境（市政、公共服務(wù)配套）兩個(gè)層面。1. 容積率（1）概念FAR建筑面積（減去停車庫(kù)、設(shè)備層、以及公共開發(fā)空間）/地塊面積（地塊用地邊界線范圍）一般制定上限和下限。（2）確定方法城市因素，城市平均容積率，1）地塊性質(zhì)2）地塊區(qū)位3）基礎(chǔ)設(shè)施條件4） 人口容量5）地塊空間環(huán)境 6） 土地出讓價(jià)格7）城市設(shè)計(jì)要求8）建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)9）地方相關(guān)規(guī)范（3）相關(guān)問(wèn)題1）容積率越高，開發(fā)商越賺錢，越有機(jī)2）過(guò)高引起各種環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展的問(wèn)題，要可持續(xù)發(fā)展3）容積率要有彈性（如相關(guān)規(guī)定中的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策）容積率這個(gè)東西

5、的重要性不言而喻，太剛性的話，確實(shí)不利于現(xiàn)實(shí)的操作性。彈性是對(duì)的！但是就怕規(guī)劃局的人頂不住開發(fā)商的誘惑??！作為我們編制者的角度還是要在規(guī)劃中有總體控制，不能讓管理者太自由！不能讓彈性的容積率全部都往最高的走！2 .建筑密度建筑密度=建筑基地面積/用地面積規(guī)劃控制其上限，保證開敞空間和綠地率。3 .居住人口密度居住人口密度=地塊內(nèi)總?cè)丝跀?shù)/地塊面積4 .綠地率1）綠地率二地塊綠地總面積/地塊面積規(guī)劃控制其下限2）綠化覆蓋率 綠化率綠地率公共綠地率（每個(gè)定義不一樣，不懂就 被開發(fā)商坑爹了） 五、建筑建造控制1 .建筑限高(1)影響因素經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件規(guī)劃控制上限(特殊地塊有下限)對(duì)其控

6、制要滿足日照、消防、文保要求、道路控制等各種要求。1)各種類型建筑高度計(jì)算2)沿路建筑高度要求3)建筑高度控制視線分析2 .建筑后退(1)概念建筑物相對(duì)于規(guī)劃地塊邊界的后退距離，規(guī)劃對(duì)其下限進(jìn)行控制(2)意義保證日照采光、通風(fēng)等城市有序建設(shè)。保證必要安全距離保證城市公共空間和城市景觀(3)退讓標(biāo)準(zhǔn)要退城市七線、地塊邊界、道路紅線、總之是各種標(biāo)準(zhǔn)各種退啊3 .建筑間距建筑物外墻面之間的最小的垂直距離。其他都是浮云，就要滿足日照要求。六、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)概念：提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則，把握規(guī)劃地區(qū)與城市整體空間的關(guān)系和特色。內(nèi)容：確定規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)骨架、各地塊的用地功能風(fēng)

7、貌、道路綠 化系統(tǒng)、空間序列關(guān)系，形成城市設(shè)計(jì)總體概念與結(jié)構(gòu)。同時(shí)，將空間 形態(tài)、建筑風(fēng)貌、的要求以指標(biāo)的形式確定?，F(xiàn)在城市設(shè)計(jì)都是單獨(dú)拿出來(lái)做了， 游離于規(guī)劃和建筑之間的一個(gè)設(shè)計(jì), 城市設(shè)計(jì)也可以給指標(biāo)！不過(guò)木有法律效應(yīng)啊！1 .建筑體量、建筑形式與建筑色彩控制(1)建筑體量建筑豎向尺度、建筑橫向尺度和建筑形體三方面，規(guī)劃控制上限。(2)建筑形式主體結(jié)構(gòu)形式、屋頂形式等。(3)建筑色彩色調(diào)、明度和彩度。建筑主體色譜、點(diǎn)綴色譜、組合色譜2 .建筑空間組合控制(1)建筑群空間組合形式：封閉空間形態(tài)、半開放空間形態(tài)、全開放空間形態(tài)(2)開敞空間的長(zhǎng)寬比值、街道空間的高寬比值、建筑輪廓線3 .建筑小

8、品綠化小品、商業(yè)廣告、指示標(biāo)牌七、配套設(shè)施控制配套設(shè)施是生產(chǎn)生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對(duì)公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置要求1 .公共設(shè)施配套控制公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施，按照具體的項(xiàng)目特點(diǎn)可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、交通、體育、社會(huì)福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等。（1）城市層面上的公共服務(wù)設(shè)施配套要求主要依據(jù)總歸和分規(guī)上位規(guī)劃的確定的公共服務(wù)設(shè)施配置要求，將上層次規(guī)劃用文字規(guī)定的公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容落實(shí)到用地和具體位 置上。（2）不同性質(zhì)用地上的公共服務(wù)設(shè)施配套要求1）居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（下面都是居住區(qū)中的規(guī)模！ ！ ！

9、）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 規(guī)定居住區(qū)中公共服務(wù)設(shè)施面積與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)。占居住區(qū)總用地的不低于 15%集中配置在居住區(qū)核心區(qū)域（交通便利、人流集中、主要道路）滿足服務(wù)半徑。文化設(shè)施：文化科技站、圖書館、青少年活動(dòng)設(shè)施體育設(shè)施：學(xué)校體育場(chǎng)在規(guī)定條件下可計(jì)入運(yùn)動(dòng)場(chǎng)面積指標(biāo)教育設(shè)施：細(xì)化至幼兒園，中學(xué)用地 3ha,小學(xué)用地社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：門診所、衛(wèi)生站、醫(yī)院商業(yè)設(shè)施：指導(dǎo)性指標(biāo)？分類宜粗不宜細(xì)行政管理設(shè)施：不需落實(shí)用地，但圖則中有符號(hào)以上設(shè)施對(duì)居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三個(gè)層次都有不同的配建標(biāo)準(zhǔn)2）其他用地公共服務(wù)設(shè)施配建工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)按生產(chǎn)、生活服務(wù)中心設(shè)置，設(shè)置項(xiàng)目、規(guī)模視情況而定。2 .市政

10、設(shè)施配套控制定義：市政設(shè)施是指有市政府出資建造的公共設(shè)施，一般指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各種建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備等。城市道路（含橋梁）、城市軌道交通、供水、排水、燃?xì)狻崃Α?園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、道路照明、工業(yè)垃圾醫(yī)療垃圾、生活垃處理設(shè)備、場(chǎng)地等設(shè)施及附屬設(shè)施。作用：市政基礎(chǔ)設(shè)施是保證城市生存、持續(xù)發(fā)展的支撐體系，是建設(shè)城市物質(zhì)文明和精神文明的最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)（1）控規(guī)中市政設(shè)施控制的主要內(nèi)容1）市政設(shè)施用地控制總體和地塊兩個(gè)層次控制到中類和小類，劃定用地邊界，引導(dǎo)地面上構(gòu)筑物的位置、體量和數(shù)量。2）市政管線控制確定工程管線的走向、管徑、管底標(biāo)高、溝徑、管井、檢查井、地下、地面構(gòu)筑物，各管線空間管線。（2）

11、各專項(xiàng)規(guī)劃的主要內(nèi)容1）給水工程計(jì)算用水量、提出對(duì)水質(zhì)、水壓的要求城市單位建設(shè)用地綜合用水量指標(biāo)（萬(wàn) m3/（k m2*d）城市單位人口綜合用水量指標(biāo)（萬(wàn) m3/（萬(wàn)人*d）人均綜合生活用水量指標(biāo)（L/（人* d）單位公共設(shè)施用地用水量指標(biāo)（萬(wàn) m3/（k m2*d ）單位工業(yè)用地用水量指標(biāo)（萬(wàn) m3/（k nf*d）單位其他用地用水量指標(biāo)（萬(wàn) m3/（k nf*d）上面的指標(biāo)我們應(yīng)該了解，具體內(nèi)容我不詳述了。（偷懶了，表格太多了）布置給水設(shè)施和給水管網(wǎng)給水干管宜避開城市交通主干道（這條我很疑惑啊！這個(gè)不是與布置用水量大的道路上的要求相悖嗎？）宜在隔離帶、人行道、非機(jī)動(dòng)車道下，管網(wǎng)宜布置成環(huán)，

12、 干管宜布置在兩側(cè)用水量較大的道路 上。干管間距500800M連通管間距8001000M.給水泵站宜布置在用水集中地區(qū)，結(jié)合城市綠化建設(shè)。計(jì)算管徑，核對(duì)配水量和水壓D=4Q/VD-管徑Q-最高日最高時(shí)各管段的計(jì)算流量 V-管內(nèi)流速2）排水工程 污水排放量和雨水量計(jì)算城市污水量=城市綜合用水量*城市污水排放系數(shù)（0.7-0.8 ）綜合生活污水=綜合生活用水量*綜合生活污水排放系數(shù)（0.8-0.9 ）綜合工業(yè)廢水=綜合工業(yè)用水量*綜合工業(yè)廢水排放系數(shù)（0.7-0.9 ）雨水量（L/s）Q=q中Fq-暴雨強(qiáng)度中-徑流系數(shù)F-匯水面積（ha）排水系統(tǒng)布局，管線走向、管徑、管線平面位置、控制點(diǎn)標(biāo)高污水系

13、統(tǒng)根據(jù)污水受納體、污水處理廠、道路分布、坡向結(jié)合豎向布雨水系統(tǒng)就近分散、自然排放進(jìn)行流域劃分，必要時(shí)可建人工調(diào)節(jié)池。提出基建投資估算。3）供電工程確定用電指標(biāo)規(guī)劃單位建筑面積符合指標(biāo)建筑用地類別單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)（WM）居住建筑用電2060 （1.44KW/P）公共建筑用電30120工業(yè)建筑用地2080規(guī)劃單位建設(shè)用地符合指標(biāo)城市建設(shè)用地類別單位建設(shè)用地負(fù)荷指標(biāo)（kW/ha）居住用地用電100400（1.44KW/戶）公共設(shè)施用地用電3001200工業(yè)用地用地200800確定規(guī)劃區(qū)供電電源的容量、數(shù)量、位置及用地預(yù)留城市變電所的用地面積35KV110K渡電所規(guī)劃用地面積控制指標(biāo)（標(biāo)高高于洪水

14、頻率水位）220KV550K渡電所規(guī)劃用地面積控制指標(biāo)（標(biāo)高高于洪水頻率水位）（繼續(xù)偷懶）確定中高壓電力線路的路徑、敷設(shè)方式及高壓走廊寬度線路電壓等級(jí)（KM高壓線走廊寬度（M500607533035452%勺高1%勺高22030401106615253512204）通信工程計(jì)算通信負(fù)荷（郵政需求量、電話需求量、移動(dòng)通信系統(tǒng)容量）確定郵政電信局、所等設(shè)施的具體位置、規(guī)模；確定通信線路的位置、 敷設(shè)方式、管孔數(shù)、管道埋深。宜敷設(shè)在人行道下或非機(jī)動(dòng)車道下，管 道中心線應(yīng)與道路中心線或建筑紅線平行。與電桿位于同側(cè)，埋深不小于0.8M,不超過(guò)1.2M.劃定規(guī)劃范圍內(nèi)電臺(tái)、微波站、衛(wèi)星通信設(shè)施控制保護(hù)線5

15、）燃?xì)夤こ逃?jì)算燃?xì)庥昧恳?guī)劃布局燃?xì)廨斉湓O(shè)施，確定位置、容量、用地規(guī)劃布局燃?xì)廨斉涔芫W(wǎng)、計(jì)算管徑，避免與高壓電纜平行敷設(shè)。（那要是在共同溝里怎么整呢？有人回答說(shuō)不能同溝。）估算造價(jià)6）供熱工程計(jì)算規(guī)劃范圍內(nèi)的熱負(fù)荷規(guī)劃布局供熱設(shè)施和供熱管網(wǎng)供熱設(shè)施主要指熱電廠和鍋爐房供熱管網(wǎng)避開交通干道和繁華街道，宜敷設(shè)早人行道和非機(jī)動(dòng)車道下計(jì)算供熱管道管徑估算造價(jià)7）管線綜合（這個(gè)圖解部分沒看懂?。?！ ！ ?。└鞣N管線在平面和豎向上的布置，尤其是交叉口處管線的三維關(guān)系檢查規(guī)劃范圍內(nèi)各專業(yè)工程詳細(xì)規(guī)劃的矛盾。確定各種工程管線的平面分布位置。確定規(guī)劃范圍內(nèi)道路橫斷面和管線排列位置。8）環(huán)衛(wèi)工程具有生活廢棄物轉(zhuǎn)運(yùn)

16、、處理及處置功能的較大規(guī)模的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施稱為環(huán)境衛(wèi)生工程設(shè)施。估算規(guī)劃范圍內(nèi)固體廢棄物產(chǎn)量城市生活垃圾產(chǎn)量和工業(yè)固體廢物產(chǎn)量布局廢物箱、垃圾收集點(diǎn)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁、環(huán)衛(wèi)管理機(jī)構(gòu)等9）防災(zāi)規(guī)劃（逐漸被重視了！其實(shí)我感覺把防災(zāi)從市政里單獨(dú)拿出來(lái)比較好，成立一個(gè)綜合防災(zāi)章節(jié)）消防規(guī)劃道路消防要求、建筑物消防間距、消防設(shè)施（相關(guān)要求我們應(yīng)該掌握）防洪規(guī)劃城市、江河港口、海港、民用機(jī)場(chǎng)、火電廠等設(shè)施的防洪標(biāo)準(zhǔn)防洪、防澇工程設(shè)施 人防規(guī)劃（我強(qiáng)項(xiàng)?。∵@個(gè)我自由發(fā)揮了哈） 三大體系：城市防護(hù)體系（可與抗震等其他防災(zāi)規(guī)劃一起考慮）、人防 工程控制體系（確定總的量和各工程的量）、人防工程體系（人防工程 的布局

17、規(guī)劃）抗震規(guī)劃（這個(gè)越來(lái)越重要了，宜結(jié)合人防共同規(guī)劃）城市抗震標(biāo)準(zhǔn)：6度開始設(shè)防城市抗震設(shè)施：疏散通道、疏散場(chǎng)地八、行為活動(dòng)控制1.交通活動(dòng)控制對(duì)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化、對(duì)道路交通設(shè)施和停車場(chǎng)的控制；定道路紅線、橫 截面、道路主要控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高、交叉口形式；對(duì)交通方式、出入 口設(shè)置進(jìn)行規(guī)定；對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)進(jìn)行定位、定量、定界控制；對(duì)配建停 車場(chǎng)進(jìn)行定量、定點(diǎn)控制（配建停車場(chǎng)能做到定點(diǎn)控制嗎？定量的引導(dǎo) 差不多吧?。?）交通方式人和車交通分行、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車交通分道，合理組織人流、車流、 貨流。（2）出入口方位、數(shù)量主要考慮周圍道路等級(jí)及該地塊的用地性質(zhì)。（查閱各省、地方種控規(guī)編制技術(shù)中的規(guī)定）（

18、3）停車泊位對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)進(jìn)行定位、定量、定界控制；對(duì)大型公建項(xiàng)目和住宅的配 建停車場(chǎng)進(jìn)行定量、定點(diǎn)控制（配建停車場(chǎng)能做到定點(diǎn)控制嗎？我感覺 只能做到引導(dǎo)性的定量差不多吧?。?）其他交通設(shè)施主要包括大型社會(huì)停車場(chǎng)、公交站點(diǎn)停保場(chǎng)、輕軌站場(chǎng)、加油站（ 現(xiàn)在 加油站是B41!）公共停車場(chǎng)面積計(jì)算：城市每人 0.81.0 m2,地面停車場(chǎng)每車位 2530 m2,地下停車場(chǎng)每車位 3035 * 公共停車場(chǎng)服務(wù)半徑 200MH 300M書 上是寫錯(cuò)了，我查規(guī)范了 ）2.環(huán)境保護(hù)規(guī)定大氣環(huán)境保護(hù)、水環(huán)境保護(hù)、噪音保護(hù)、固體廢棄物控制等內(nèi)容（歷史文化保護(hù)規(guī)定書上沒有啊！ 本書作者之一的田寶江老師在微博上回應(yīng)我：關(guān)于歷史保護(hù)（包括現(xiàn)狀建成須保留的地段，）一般控規(guī)不再 制定控制指標(biāo)。歷史保護(hù)地段應(yīng)編制專門的保護(hù)規(guī)劃， 其目的在于保護(hù)， 相關(guān)內(nèi)容納入控規(guī)。即控規(guī)應(yīng)尊重保護(hù)規(guī)劃內(nèi)容， 不必另行規(guī)定控制內(nèi) 容。我個(gè)人還是覺得要加上，怎么處理開發(fā)與保護(hù)的關(guān)系??？）本篇小結(jié)一、指標(biāo)類型控規(guī)指標(biāo)剛性與彈性相結(jié)合，控規(guī)才有操作性。（但是指導(dǎo)性的指標(biāo)管理者或者開發(fā)商根本無(wú)視怎么辦？因?yàn)椴蛔袷貨]有任何責(zé)任??！如何將指導(dǎo)性的指標(biāo)能納入管理和土地開發(fā)是個(gè)問(wèn)題?。。┮m當(dāng)站在管理角度看問(wèn)題，以有利于管理為準(zhǔn)則建立指標(biāo)體系，不是 指標(biāo)越多就說(shuō)明規(guī)劃深度越深。1 .規(guī)定性指標(biāo)（指令性指標(biāo)）