兒童家具公司建筑工程實施方案（模板）

1、兒童家具公司建筑工程實施方案目錄第一章 公司概況3一、 公司基本信息3二、 公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)3第二章 項目基本情況5一、 項目概況5二、 結(jié)論分析5第三章 發(fā)承包階段工程計價8一、 招標(biāo)控制價8第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程10一、 開發(fā)建設(shè)10二、 前期準(zhǔn)備15第五章 建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)24一、 施工招標(biāo)方式和程序24二、 施工投標(biāo)報價策略26第六章 招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)34一、 招標(biāo)投標(biāo)法實施條例34二、 招標(biāo)投標(biāo)法48第七章 國際工程常用合同文本55一、 英國NEC和美國AIA合同文本55第八章 建設(shè)工程施工合同管理60一、 工程施工合同糾紛審理相關(guān)規(guī)定60第九章 建設(shè)工程監(jiān)理組織與規(guī)劃66一、

2、工程監(jiān)理實施細(xì)則66二、 工程監(jiān)理組織67第十章 建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式74一、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容74第十一章 建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式88一、 工程監(jiān)理工作內(nèi)容88第十二章 裝配式建筑評價102一、 評價單元及內(nèi)容102第十三章 裝配式建筑技術(shù)體系104一、 裝配化裝修體系104二、 鋼結(jié)構(gòu)體系111第一章 公司概況一、 公司基本信息1、公司名稱：xxx有限責(zé)任公司2、法定代表人：熊xx3、注冊資本：670萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機(jī)關(guān)：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2012-8-177、營業(yè)期限：2012-8-17至無固定期限8、注冊地址

3、：xx市xx區(qū)xx二、 公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額4660.763728.613495.57負(fù)債總額1673.211338.571254.91股東權(quán)益合計2987.552390.042240.66表格題目公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入15638.5012510.8011728.88營業(yè)利潤3499.302799.442624.48利潤總額3301.962641.572476.47凈利潤2476.471931.651783.06歸屬于母公司所有者的凈利潤2476.47193

4、1.651783.06第二章 項目基本情況一、 項目概況（一）項目投資人xxx有限責(zé)任公司（二）建設(shè)地點本期項目選址位于xxx（以最終選址方案為準(zhǔn)）。二、 結(jié)論分析（一）項目選址本期項目選址位于xxx（以最終選址方案為準(zhǔn)），占地面積約37.00畝。（二）項目實施進(jìn)度本期項目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)估算，項目總投資14318.79萬元，其中：建設(shè)投資11875.31萬元，占項目總投資的82.94%；建設(shè)期利息130.42萬元，占項目總投資的0.91%；流動資金2313.06萬元，占項目總投資的16.15%。（四）資金籌措項

5、目總投資14318.79萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx有限責(zé)任公司計劃自籌資金（資本金）8995.37萬元。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，本期工程項目申請銀行借款總額5323.42萬元。（五）經(jīng)濟(jì)評價1、項目達(dá)產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（SP）：26500.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：22635.30萬元。3、項目達(dá)產(chǎn)年凈利潤（NP）：2815.91萬元。4、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：13.41%。5、全部投資回收期（Pt）：6.59年（含建設(shè)期12個月）。6、達(dá)產(chǎn)年盈虧平衡點（BEP）：12002.72萬元（產(chǎn)值）。（六）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1占地面積24667.0

6、0約37.00畝1.1總建筑面積45434.52容積率1.841.2基底面積14553.53建筑系數(shù)59.00%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝313.452總投資萬元14318.792.1建設(shè)投資萬元11875.312.1.1工程費用萬元10511.822.1.2工程建設(shè)其他費用萬元1026.362.1.3預(yù)備費萬元337.132.2建設(shè)期利息萬元130.422.3流動資金萬元2313.063資金籌措萬元14318.793.1自籌資金萬元8995.373.2銀行貸款萬元5323.424營業(yè)收入萬元26500.00正常運營年份5總成本費用萬元22635.30""6利潤總額萬元3754

7、.55""7凈利潤萬元2815.91""8所得稅萬元938.64""9增值稅萬元917.90""10稅金及附加萬元110.15""11納稅總額萬元1966.69""12工業(yè)增加值萬元6972.76""13盈虧平衡點萬元12002.72產(chǎn)值14回收期年6.59含建設(shè)期12個月15財務(wù)內(nèi)部收益率13.41%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2190.52所得稅后第三章 發(fā)承包階段工程計價一、 招標(biāo)控制價招標(biāo)控制價是指招標(biāo)人根據(jù)國家或省級、行業(yè)建設(shè)主管部門頒發(fā)的有關(guān)計價

8、依據(jù)和辦法，以及擬定的招標(biāo)文件和招標(biāo)工程量清單，結(jié)合工程具體情況編制的招標(biāo)工程的最高投標(biāo)限價。招標(biāo)投標(biāo)法實施條例規(guī)定，招標(biāo)人設(shè)有最高投標(biāo)限價的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確最高投標(biāo)限價或者最高投標(biāo)限價的計算方法。建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2013）規(guī)定，國有資金投資的工程建設(shè)項目應(yīng)實行工程量清單招標(biāo)，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)控制價。招標(biāo)控制價按照計價規(guī)范的規(guī)定編制不應(yīng)上調(diào)或下浮。招標(biāo)控制價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費和稅金組成。各項費用的編制要求如下。（1）分部分項工程和措施項目中的單價項目，應(yīng)根據(jù)擬定的招標(biāo)文件和招標(biāo)工程量清單項目中的特征描述及有關(guān)要求確定綜合單價計算。

9、綜合單價中應(yīng)包括招標(biāo)文件中劃分的應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險范圍及費用。（2）措施項目中的總價項目，應(yīng)根據(jù)擬定的招標(biāo)文件中的措施項目清單，按照建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（CB50500-2013）中的相關(guān)規(guī)定計算。（3）其他項目應(yīng)按下列規(guī)定計價。1）暫列金額應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的金額填寫。2）暫估價中的材料、工程設(shè)備單價應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的單價計入綜合單價，暫估價中的專業(yè)工程金額應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的金額填寫。3）計日工應(yīng)按招標(biāo)工程量清單中列出的項目，根據(jù)工程特點和有關(guān)計價依據(jù)確定綜合單4）總承包服務(wù)費應(yīng)根據(jù)招標(biāo)工程量清單列出的內(nèi)容和要求估算。（4）規(guī)費和稅金應(yīng)按工程量清單計價規(guī)范相應(yīng)的

10、規(guī)定計算。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)實施階段的主要工作目標(biāo)是在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進(jìn)度計劃要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，保證項目按時保質(zhì)進(jìn)行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設(shè)單位項目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，也可委托工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理。（一）施工管理在項目施工階段，建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定，履行其項目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進(jìn)度控制職責(zé)，加強(qiáng)合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設(shè)單位除認(rèn)真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)外，還應(yīng)加強(qiáng)對施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督管理。（1）施工過程中加強(qiáng)施工巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問

11、題隨時指出并糾正。嚴(yán)格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗收記錄必須經(jīng)項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)等有關(guān)驗收單位簽字認(rèn)可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質(zhì)量控制工作落到實處，應(yīng)要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴(yán)格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計方案，對于重大或關(guān)鍵部位的施工，以及新技術(shù)新材料的使用，要提前制定具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施，進(jìn)行新技術(shù)新材料試驗，并將相關(guān)鑒定證明材料報建設(shè)單位、項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核。對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)置質(zhì)量管理點，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。2、安全及環(huán)保管理建設(shè)單位及項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過程中應(yīng)要求施工單位執(zhí)行國家關(guān)于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的

12、標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，并督促施工單位落實安全防護(hù)、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關(guān)鍵是對工程變更、簽證實行有效控制，對于涉及費用增減的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設(shè)單位要對施工索賠做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進(jìn)度控制（1）建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位圍繞工程進(jìn)度計劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實施。建設(shè)單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計方案，定期統(tǒng)計匯報，做到時間、進(jìn)度質(zhì)量三落實；對未能落實的項目，立即查明原因并

13、采取補救措施，確保階段計劃工期不被拖延。（2）建設(shè)單位管理人員對施工進(jìn)度的檢查與進(jìn)度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進(jìn)度計劃檢查，組織項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工及相關(guān)單位，及時采取有效措施控制工程進(jìn)度。（二）商品房預(yù)售商品房預(yù)售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。申請商品房預(yù)售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的房屋計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)

14、度和竣工交付日期。（4）各地根據(jù)情況要求的其他條件。（5）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。三）竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發(fā)建設(shè)過程的最后階段，是全面檢驗工程設(shè)計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇胀ㄟ^后，質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對于預(yù)售或預(yù)租的項目，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預(yù)付款外的款項。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于確已符合竣工驗收條件的項目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時組織竣工驗收?？⒐を炇粘M(jìn)行工程質(zhì)量綜合考核外，還應(yīng)對環(huán)保、消防等進(jìn)行檢查驗收。對于各專項的驗收，實行規(guī)劃、土地、消

15、防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計單位，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對工程進(jìn)行驗收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。工程竣工圖必須準(zhǔn)確、完整，當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準(zhǔn)確或有遺漏時，應(yīng)采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將工

16、程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產(chǎn)首次登記，是對竣工驗收合格的商品房依法進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列六種材料。（1）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。（2）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。（3）房屋已經(jīng)竣工的材料。（4）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告。（5）相關(guān)稅費繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)

17、施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。二、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計、申請規(guī)劃設(shè)計方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請施工許可等。（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種，即招標(biāo)，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅

18、等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地只有一個意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新

19、公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擬投資開發(fā)項目應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥

20、是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目等非經(jīng)營性用地。（2）建設(shè)用地申請。需審批的建設(shè)項目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出申請；需核準(zhǔn)的建設(shè)項目在項目申請報告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出申請；需備案的建設(shè)項目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出申請。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依

21、法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項目，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年，自批準(zhǔn)之日起計算。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可。項目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。（二）委托場地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場地勘察，場地勘察的內(nèi)容包括以下五個方面。（1）地形測量。地形測量范圍包括整個建設(shè)工地及鄰

22、近有關(guān)的重要地段。通過地形測量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計使用。（2）工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計及各種管線設(shè)計的依據(jù)。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學(xué)成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科

23、學(xué)的功能布局，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低

24、。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居

25、住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計和組織建筑設(shè)計（1）組織規(guī)劃設(shè)計。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)建設(shè)項目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計方案（建設(shè)項目方案）編制，其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文件應(yīng)根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制，設(shè)計文件包括設(shè)計說明書和設(shè)計圖紙兩部分。1）設(shè)計說明書。設(shè)計說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請規(guī)劃設(shè)計方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，隨著項目規(guī)劃設(shè)計工作的推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用

26、、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評價在工程設(shè)計前完成；環(huán)境影響評價、節(jié)能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成；可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；供水、供電、燃?xì)?、熱力、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設(shè)計方案（建設(shè)項目方案）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位完成規(guī)劃設(shè)計方案（或稱建設(shè)項目方案、設(shè)計方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防

27、、城市管理、氣象等專項審查設(shè)計文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書；否則，應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表設(shè)計

28、方案審查意見、施工圖設(shè)計文件等，向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后，簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。（五）工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前，除完成勘察設(shè)計、規(guī)劃報建、相關(guān)行政許可等工作外，還應(yīng)為項目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。（1）組織準(zhǔn)備。根據(jù)項目建設(shè)計劃，采

29、用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位（如項目管理公司、造價咨詢機(jī)構(gòu)等）。（2）現(xiàn)場準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實施工現(xiàn)場的水、電，保證道路暢通和場地平整。（3）物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度落實物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購，安排短期和長期信貸等。（4）建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實建設(shè)單位職責(zé)，制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，洽談開發(fā)項目保險事宜等。（5）銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、售價或租金水平，為擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)購/租客戶。（六）申請施工許可開工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。

30、未取得施工許可證的工程不得擅自開工。第五章 建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)一、 施工招標(biāo)方式和程序（一）施工招標(biāo)方式根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法，工程施工招標(biāo)有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。1、公開招標(biāo)公開招標(biāo)又被稱為無限競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人按程序，通過報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，邀請具備條件的施工承包商投標(biāo)競爭，然后從中確定中標(biāo)者并與之簽訂施工合同的過程。公開招標(biāo)的優(yōu)點是，招標(biāo)人可在較廣范圍內(nèi)選擇承包商，投標(biāo)競爭激烈，擇優(yōu)率更高，有利于招標(biāo)人將工程項目交予可靠承包商實施，并獲得有競爭性的商業(yè)報價，同時也可在較大程度上避免招標(biāo)過程中的行為。因此，國際上政府采購?fù)ǔ２捎眠@種方式。公開招標(biāo)的缺點是，準(zhǔn)備招標(biāo)

31、、對投標(biāo)申請者進(jìn)行資格預(yù)審和評標(biāo)工作量大，招標(biāo)時間長費用高。同時，參加競爭的投標(biāo)者越多，中標(biāo)機(jī)會就越?。煌稑?biāo)風(fēng)險越大，損失的費用也就越多，而這種費用的損失必然會反映在標(biāo)價中，最終會由招標(biāo)人承擔(dān)，因此，這種方式在有些國家較少被采用。2、邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)也被稱為有限競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書形式邀請預(yù)先確定的若干家施工承包商投標(biāo)競爭，然后從中確定中標(biāo)者并與之簽訂施工合同的過程。采用邀請招標(biāo)方式時，邀請對象應(yīng)以510家為宜，不應(yīng)少于3家，否則就失去了競爭意義。與公開招標(biāo)相比，邀請招標(biāo)的優(yōu)點是不發(fā)布招標(biāo)公告，不進(jìn)行資格預(yù)審，簡化了招標(biāo)程序因而可節(jié)約招標(biāo)費用、縮短招標(biāo)時間。而且由于招標(biāo)人比較了解

32、投標(biāo)人以往的業(yè)績和履約能力，從而可減少合同履行過程中承包商違約的風(fēng)險。對于采購標(biāo)的較小的工程項目，采用邀請招標(biāo)方式比較有利。此外，有些工程項目的專業(yè)性強(qiáng)，有資格承接的潛在投標(biāo)人較少或者需要在短時間內(nèi)完成任務(wù)等，不宜采用公開招標(biāo)方式的，也應(yīng)采用邀請招標(biāo)方式。值得注意的是盡管邀請招標(biāo)不進(jìn)行資格預(yù)審，但為了體現(xiàn)公平競爭和便于招標(biāo)人對各投標(biāo)人的綜合能力進(jìn)行比較，仍要求投標(biāo)人按招標(biāo)文件有關(guān)要求，在投標(biāo)文件中提供有關(guān)資格審查資料，在評標(biāo)時以資格后審的形式作為評審內(nèi)容之一。邀請招標(biāo)的缺點是，由于投標(biāo)競爭的激烈程度較差，有可能會提高中標(biāo)合同價，也有可能會排除某些在技術(shù)上或報價上有競爭力的承包商參與投標(biāo)。（二）

33、施工招標(biāo)程序公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)在程序上的主要差異，一是使施工承包商獲得招標(biāo)信息的方式不同二是對投標(biāo)人資格審查的方式不同。但是，兩種招標(biāo)方式均要經(jīng)過招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)過程、決標(biāo)成交三個階段。二、 施工投標(biāo)報價策略投標(biāo)報價策略是指投標(biāo)單位在投標(biāo)競爭中的系統(tǒng)工作部署及參與投標(biāo)競爭的方式和手段。對投標(biāo)單位而言，投標(biāo)報價策略是投標(biāo)取勝的重要方式、手段和藝術(shù)。投標(biāo)報價策略可分為基本策略和報價技巧兩個層面。（一）基本策略投標(biāo)報價的基本策略主要是指投標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的不同特點，并考慮自身的優(yōu)勢和劣勢，選擇不同的報價。1、可選擇報高價的情形投標(biāo)單位遇下列情形時，其報價可高一些：施工條件差的工程（如條件艱苦、場地

34、狹小或地處交通要道等）；專業(yè)要求高的技術(shù)密集型工程，且投標(biāo)單位在這方面有專長，聲望也較高；總價低的小工程，以及投標(biāo)單位不愿做而被邀請投標(biāo)，又不便不投標(biāo)的工程；特殊工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；投標(biāo)對手少的工程；工期要求緊的工程；支付條件不理想的工程。2、可選擇報低價的情形投標(biāo)單位遇下列情形時，其報價可低一些：施工條件好的工程；工作簡單、工程量大而其他投標(biāo)人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投標(biāo)單位急于打入某市場、某一地區(qū)，或雖已在某一地區(qū)經(jīng)營多年，但即將面臨沒有工程的情況，機(jī)械設(shè)備無工地轉(zhuǎn)移時；附近有工程而本項目可利用該工程的機(jī)械設(shè)備、勞務(wù)或有條件短期內(nèi)突擊完成的工程；

35、投標(biāo)對手多、競爭激烈的工程；非急需工程；支付條件好的工程。（二）報價技巧報價技巧是指投標(biāo)中具體采用的對策和方法，常用的報價技巧有不平衡報價法、多方案報價法、保本報價法和突然降價法等。此外，對于計日工、暫定金額、可供選擇的項目等也有相應(yīng)的報價技巧。1、不平衡報價法不平衡報價法是指在不影響工程總報價的前提下，通過調(diào)整內(nèi)部各個項目的報價，以達(dá)到既不提高總報價、不影響中標(biāo)，又能在結(jié)算時得到更理想收益的報價方法。不平衡報價法適用于以下六種情況。（1）能夠早日結(jié)算的項目（如前期措施費、基礎(chǔ)工程、土石方工程等）可以適當(dāng)提高報價以利于資金周轉(zhuǎn)，提高資金時間價值。后期工程項目（如設(shè)備安裝、裝飾工程等）的報價可適

36、當(dāng)降低。（2）經(jīng)過工程量核算，預(yù)計今后工程量會增加的項目，適當(dāng)提高單價，這樣在最終結(jié)算時可多盈利；而對于將來工程量有可能減少的項目，適當(dāng)降低單價，這樣在工程結(jié)算時不會有太大損失。（3）設(shè)計圖紙不明確、估計修改后工程量要增加的，可以提高單價；而工程內(nèi)容說明不清楚的，則可降低單價，在工程實施階段通過索賠再尋求提高單價的機(jī)會。（4）對暫定項目要作具體分析。因這一類項目要在開工后由建設(shè)單位研究決定是否實施，以及由哪一家承包單位實施。如果工程不分標(biāo)，不會另由一家承包單位施工，則其中肯定需要施工的單價可報高些，不一定需要施工的則應(yīng)報低些。如果工程分標(biāo)，該暫定項目也可能由其他承包單位施工時，則不宜報高價，以

37、免抬高總報價。（5）單價與包干混合制合同中，招標(biāo)人要求有些項目采用包干報價時，宜報高價。一則這類項目多半有風(fēng)險，二則這類項目在完成后可全部按報價結(jié)算。對于其余單價項目，則可適當(dāng)降低報價。（6）有時招標(biāo)文件要求投標(biāo)人對工程量大的項目報“綜合單價分析表”，投標(biāo)時可將單價分析表中的人工費及機(jī)械設(shè)備費報得高一些，而材料費報得低一些。這主要是為了在今后補充項目報價時，可以參考選用“綜合單價分析表”中較高的人工費和機(jī)械使用費，而材料則往往采用市場價，因而可獲得較高收益。2、多方案報價法多方案報價法是指在投標(biāo)文件中報兩個價：一個是按招標(biāo)文件條件報一個價；另一個是加注解的報價，即如果某條款作某些改動時，報價可

38、降低多少。這樣，可降低總報價，以此吸引招標(biāo)人。多方案報價法適用于招標(biāo)文件中工程范圍不明確、條款不清楚或不公正，或技術(shù)規(guī)范要求過于苛刻的工程。采用多方案報價法，可降低投標(biāo)風(fēng)險，但投標(biāo)工作量較大3、保本報價法對于缺乏競爭優(yōu)勢的承包單位，在不得已時可采用根本不考慮利潤的報價方法，以獲得中標(biāo)機(jī)會。保本報價法通常在下列情形時采用。（1）有可能在中標(biāo)后，將大部分工程分包給索價較低的一些分包商。（2）對于分期建設(shè)的工程項目，先以低價獲得首期工程，而后贏得機(jī)會創(chuàng)造第二期工程中的競爭優(yōu)勢，并在以后的工程實施中獲得盈利。（3）較長時期內(nèi)，投標(biāo)單位沒有在建工程項目，如果再不中標(biāo)，就難以維持生存。4、突然降價法突然降

39、價法是指先按一般情況報價或表現(xiàn)出自己對該工程興趣不大，等到投標(biāo)快要截止時，再突然降價。采用突然降價法，可以迷惑對手，提高中標(biāo)概率。但對投標(biāo)單位的分析判斷和決策能力要求很高，要求投標(biāo)單位能全面掌握和分析信息，作出正確判斷。5、其他報價技巧（1）計日工單價的報價。如果是單純報計日工單價，且不計入總報價中，則可報高些，以便在建設(shè)單位額外用工或使用施工機(jī)械時多盈利。但如果計日工單價要計入總報價時，則需具體分析是否報高價，以免抬高總報價?？傊?，要分析建設(shè)單位在開工后可能使用的計日工數(shù)量，再來確定報價策略。（2）暫定金額的報價。暫定金額的報價有以下三種情形。1）招標(biāo)單位規(guī)定了暫定金額的分項內(nèi)容和暫定總價款

40、，并規(guī)定所有投標(biāo)單位都必須在總報價中加入這筆固定金額，但由于分項工程量不是很準(zhǔn)確，允許將來按投標(biāo)單位所報單價和實際完成的工程量付款。在這種情況下，由于暫定總價款是固定的，對各投標(biāo)單位的總報價水平?jīng)]有任何影響，因此，投標(biāo)時應(yīng)適當(dāng)提高暫定金額的單價。2）招標(biāo)單位列出了暫定金額的項目和數(shù)量，但并沒有限制這些工程量的估算總價，要求投標(biāo)單位既列出單價，也應(yīng)按暫定項目的數(shù)量計算總價，當(dāng)將來結(jié)算付款時可按實際完成的工程量和所報單價支付。在這種情況下，投標(biāo)單位必須慎重考慮。如果單價定得高，與其他工程量計價一樣，將會增大總報價，影響投標(biāo)報價的競爭力；如果單價定得低，將來這類工程量增大，會影響收益。一般來說，這類

41、工程量可以采用正常價格。如果投標(biāo)單位預(yù)計今后實際工程量肯定會增大，則可適當(dāng)提高單價，以期在將來增加額外收益。3）只有暫定金額的一筆固定總金額，將來這筆金額做什么用，由招標(biāo)單位確定。這種情況對投標(biāo)競爭沒有實際意義，按招標(biāo)文件要求將規(guī)定的暫定金額列入總報價即可。（3）可供選擇項目的報價。有些工程項目的分項工程，招標(biāo)單位可能要求按某一方案報價，然后再提供幾種可供選擇方案的比較報價。投標(biāo)時，應(yīng)對不同規(guī)格情況下的價格進(jìn)行調(diào)查，對于將來有可能被選擇使用的規(guī)格應(yīng)適當(dāng)提高其報價；對于技術(shù)難度大或其他原因?qū)е碌碾y以實現(xiàn)的規(guī)格，可將價格有意抬高得更多一些，以促使招標(biāo)單位棄用。但是，所謂“可供選擇項目”，是由招標(biāo)單

42、位進(jìn)行選擇，并非由投標(biāo)單位任意選擇。因此，雖然適當(dāng)提高可供選擇項目的報價，并不意味著肯定可以取得較好收益，只是提供了一種可能性，一旦招標(biāo)單位今后選用，投標(biāo)單位才可得到額外利益。（4）增加建議方案。招標(biāo)文件中有時規(guī)定，可提一個建議方案，即可以修改原設(shè)計方案，提出投標(biāo)單位的方案。這時，投標(biāo)單位應(yīng)抓住機(jī)會，組織一批有經(jīng)驗的設(shè)計人員和施工工程師，仔細(xì)研究招標(biāo)文件中的設(shè)計和施工方案，提出更為合理的方案以吸引建設(shè)單位，促成自己的方案中標(biāo)。這種新建議方案可以降低總造價或縮短工期，或使工程實施方案更為合理。但要注意，對原招標(biāo)方案一定也要報價。建議方案不要寫得太具體，要保留方案的技術(shù)關(guān)鍵，防止招標(biāo)單位將此方案交

43、給其他投標(biāo)單位。同時要強(qiáng)調(diào)的是，建議方案一定要比較成熟，具有較強(qiáng)的可操作性。（5）采用分包商的報價?？偝邪掏ǔ?yīng)在投標(biāo)前先取得分包商的報價，并增加總承包商攤?cè)说墓芾碣M，將其作為自己投標(biāo)總價的一個組成部分一并列入報價單中。應(yīng)當(dāng)注意，分包商在投標(biāo)前可能同意接受總承包商壓低其報價的要求，但等總承包商中標(biāo)后，他們常以種種理由要求提高分包價格，這將使總承包商處于十分被動的地位。因此，總承包商應(yīng)在投標(biāo)前找?guī)准曳职谭謩e報價，然后選擇其中一家信譽較好、實力較強(qiáng)和報價合理的分包商簽訂協(xié)議，同意該分包商作為分包工程的唯一合作者，并將分包商的姓名列到投標(biāo)文件中，同時要求該分包商提交投標(biāo)保函。如果該分包商認(rèn)為總承

44、包商確實有可能中標(biāo)，也許愿意接受這一條件。這種將分包商的利益與投標(biāo)單位捆在一起的做法，不但可以防止分包商事后反悔和漲價，還會追使分包商報出較合理的價格，以便共同爭取中標(biāo)。（6）許諾優(yōu)惠條件。投標(biāo)報價中附帶優(yōu)惠條件是一種行之有效的手段。招標(biāo)單位在評標(biāo)時，除了主要考慮報價和技術(shù)方案外，還要分析其他條件，如工期、支付條件等。因此，在投標(biāo)時主動提出提前竣工、低息貸款、贈給施工設(shè)備、免費轉(zhuǎn)讓新技術(shù)或某種技術(shù)專利、免費技術(shù)協(xié)作、代為培訓(xùn)人員等，均是吸引招標(biāo)單位、利于中標(biāo)的輔助手段。第六章 招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)一、 招標(biāo)投標(biāo)法實施條例為了規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)投標(biāo)法實施條例進(jìn)一步明確了招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中

45、標(biāo)以及投訴與處理等方面內(nèi)容，并鼓勵利用信息網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電子招標(biāo)投標(biāo)。（一）招標(biāo)1、招標(biāo)范圍和方式按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項目審批、核準(zhǔn)手續(xù)的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式應(yīng)當(dāng)報項目審批，由核準(zhǔn)部門審批、核準(zhǔn)。核準(zhǔn)部門應(yīng)當(dāng)及時將審批、核準(zhǔn)確定的招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式通報有關(guān)行政監(jiān)督部門。（1）可以邀請招標(biāo)的項目。國有資金占控股或者主導(dǎo)地位的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)；但有下列情形之一的，可以邀請招標(biāo)1）技術(shù)復(fù)雜、有特殊要求或者受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇。2）采用公開招標(biāo)方式的費用占項目合同金額的比例過大。（2）可以不招標(biāo)的項目。有下列情形

46、之一的，可以不進(jìn)行招標(biāo)：1）需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)。2）采購人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供。3）已通過招標(biāo)方式選定的特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供。4）需要向原中標(biāo)人采購工程、貨物或者服務(wù)，否則將影響施工或者功能配套要求。5）國家規(guī)定的其他特殊情形。2、招標(biāo)文件與資格審查（1）資格預(yù)審公告和招標(biāo)公告。公開招標(biāo)的項目，應(yīng)當(dāng)依照招標(biāo)投標(biāo)法和招標(biāo)投標(biāo)法實施條例的規(guī)定發(fā)布招標(biāo)公告、編制招標(biāo)文件。招標(biāo)人采用資格預(yù)審辦法對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布資格預(yù)審公告、編制資格預(yù)審文件。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的資格預(yù)審公告和招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)在國家發(fā)展改革委依法指定的媒介發(fā)布。

47、指定媒介發(fā)布依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的境內(nèi)資格預(yù)審公告、招標(biāo)公告，不得收取費用。編制依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件，應(yīng)當(dāng)使用國家發(fā)展改革委會同有關(guān)行政監(jiān)督部門制定的標(biāo)準(zhǔn)文本。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照資格預(yù)審公告、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售資格預(yù)審文件或者招標(biāo)文件。資格預(yù)審文件或者招標(biāo)文件的發(fā)售期不得少于5日。招標(biāo)人發(fā)售資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件收取的費用應(yīng)當(dāng)限于補償印刷、郵寄的成本支出，不得以營利為目的。如潛在投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對資格預(yù)審文件有異議，應(yīng)當(dāng)在提交資格預(yù)審申請文件截止時間2日前提出；如對招標(biāo)文件有異議，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時間的10日前提出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日

48、起3日內(nèi)作出答復(fù)；作出答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動。如招標(biāo)人編制的資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反公開、公平、公正和誠信原則，影響資格預(yù)審結(jié)果或者潛在投標(biāo)人投標(biāo)，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在修改資格預(yù)審文件或者招標(biāo)文件后重新招標(biāo)。（2）資格預(yù)審。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理確定提交資格預(yù)審申請文件的時間。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目提交資格預(yù)審申請文件的時間，自資格預(yù)審文件停止發(fā)售之日起不得少于5日。資格預(yù)審應(yīng)當(dāng)按照資格預(yù)審文件載明的標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行。國有資金占控股或者主導(dǎo)地位的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)組建資格審查委員會審查資格預(yù)審申請文件。資格預(yù)審結(jié)束后，招標(biāo)人應(yīng)

49、當(dāng)及時向資格預(yù)審申請人發(fā)出資格預(yù)審結(jié)果通知書。未通過資格預(yù)審的申請人不具有投標(biāo)資格。通過資格預(yù)審的申請人少于3個的，應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。招標(biāo)人可以對已發(fā)出的資格預(yù)審文件或者招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改。如澄清或者修改的內(nèi)容可能影響資格預(yù)審申請文件或者投標(biāo)文件編制，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在提交資格預(yù)審申請文件截止時間3日之前，或者投標(biāo)截止時間15日之前，以書面形式通知所有獲取資格預(yù)審文件或者招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人；不足3日或者15日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交資格預(yù)審申請文件或者投標(biāo)文件的截止時間。如招標(biāo)人采用資格后審辦法對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)后由評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)人的資格進(jìn)行審

50、查。3、招標(biāo)工作的實施（1）禁止投標(biāo)限制。招標(biāo)人如對招標(biāo)項目劃分標(biāo)段，應(yīng)當(dāng)遵守招標(biāo)投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，不得利用劃分標(biāo)段限制或者排斥潛在投標(biāo)人。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的招標(biāo)人不得利用劃分標(biāo)段規(guī)避招標(biāo)。招標(biāo)人不得以不合理的條件限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人。招標(biāo)人有下列行為之一的，屬于以不合理條件限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人1）就同一招標(biāo)項目向潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人提供有差別的項目信息。2）設(shè)定的資格、技術(shù)、商務(wù)條件與招標(biāo)項目的具體特點和實際需要不相適應(yīng)或者與合同履行無關(guān)。3）依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分條件或者中標(biāo)條件。4）對潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人采取不同的資

51、格審查或者評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。5）限定或者指定特定的專利、商標(biāo)、品牌、原產(chǎn)地或者供應(yīng)商。6）依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目非法限定潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人的所有制形式或者組織形式7）以其他不合理條件限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人。招標(biāo)人不得組織單個或者部分潛在投標(biāo)人踏勘項目現(xiàn)場。（2）總承包招標(biāo)。招標(biāo)人可以依法對工程以及與工程建設(shè)有關(guān)的貨物、服務(wù)全部或者部分實行總承包招標(biāo)。以暫估價（指總承包招標(biāo)時不能確定價格而由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中暫時估定的工程、貨物、服務(wù)的金額）形式包括在總承包范圍內(nèi)的工程、貨物、服務(wù)屬于依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍且達(dá)到國家規(guī)定規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行招標(biāo)。（3）兩階段招標(biāo)。對技術(shù)復(fù)雜或者無法精確

52、擬定技術(shù)規(guī)格的項目，招標(biāo)人可以分兩個階段進(jìn)行招標(biāo)。第一階段，投標(biāo)人按照招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書的要求提交不帶報價的技術(shù)建議，招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人提交的技術(shù)建議確定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，編制招標(biāo)文件。第二階段，招標(biāo)人向在第一階段提交技術(shù)建議的投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求提交包括最終技術(shù)方案和投標(biāo)報價的投標(biāo)文件。如果招標(biāo)人要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金，應(yīng)當(dāng)在第二階段提出。（4）投標(biāo)有效期。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明投標(biāo)有效期。投標(biāo)有效期從提交投標(biāo)文件的截止之日起計算。（5）投標(biāo)保證金。如果招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金不得超過招標(biāo)項目估算價的2%。投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)

53、有效期一致。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的境內(nèi)投標(biāo)單位，以現(xiàn)金或者支票形式提交的投標(biāo)保證金應(yīng)當(dāng)從其基本賬戶轉(zhuǎn)出。招標(biāo)人不得挪用投標(biāo)保證金。如果招標(biāo)人終止招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布公告，或者以書面形式通知被邀請的或者已經(jīng)獲取資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人。如果已經(jīng)發(fā)售資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件或者已經(jīng)收取投標(biāo)保證金，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)及時退還所收取的資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的費用，以及所收取的投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息。（6）標(biāo)底及投標(biāo)限價。招標(biāo)人可以自行決定是否編制標(biāo)底。一個招標(biāo)項目只能有一個標(biāo)底。標(biāo)底必須保密。接受委托編制標(biāo)底的中介機(jī)構(gòu)不得參加受托編制標(biāo)底項目的投標(biāo)，也不得為該項目的投標(biāo)人編制投標(biāo)文件或者提供咨詢

54、。如果招標(biāo)人設(shè)有最高投標(biāo)限價，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確最高投標(biāo)限價或者最高投標(biāo)限價的計算方法。招標(biāo)人不得規(guī)定最低投標(biāo)限價。（二）投標(biāo)1、投標(biāo)基本要求投標(biāo)人參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目的投標(biāo)，不受地區(qū)或者部門的限制，任何單位和個人不得非法干涉。與招標(biāo)人存在利害關(guān)系可能影響招標(biāo)公正性的法人、其他組織或者個人，不得參加投標(biāo)。單位負(fù)責(zé)人為同一人或者存在控股或管理關(guān)系的不同單位，不得參加同一標(biāo)段投標(biāo)或者未劃分標(biāo)段的同一招標(biāo)項目投標(biāo)。投標(biāo)人撤回已提交的投標(biāo)文件，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時間前書面通知招標(biāo)人。招標(biāo)人已收取投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)自收到投標(biāo)人書面撤回通知之日起5日內(nèi)退還。投標(biāo)截止后投標(biāo)人撤銷投標(biāo)文件的，招標(biāo)人可以不

55、退還投標(biāo)保證金。未通過資格預(yù)審的申請人提交的投標(biāo)文件，以及逾期送達(dá)或者不按照招標(biāo)文件要求密封的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)如實記載投標(biāo)文件送達(dá)的時間和密封情況，并存檔備查。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審公告、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明是否接受聯(lián)合體投標(biāo)。招標(biāo)人接受聯(lián)合體投標(biāo)并進(jìn)行資格預(yù)審的，聯(lián)合體應(yīng)當(dāng)在提交資格預(yù)審申請文件前組成。資格預(yù)審后聯(lián)合體增減、更換成員的，其投標(biāo)無效。如果聯(lián)合體各方在同一招標(biāo)項目中以自己名義單獨投標(biāo)或者參加其他聯(lián)合體投標(biāo)，相關(guān)投標(biāo)均無效。投標(biāo)人發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)等重大變化，應(yīng)當(dāng)及時書面告知招標(biāo)人。如果投標(biāo)人不再具備資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件或者其投標(biāo)影響招標(biāo)

56、公正性，其投標(biāo)無效。2、申通投標(biāo)和弄虛作假情形（1）投標(biāo)人相互串通投標(biāo)情形。1）有下列情形之一的，屬于投標(biāo)人相互串通投標(biāo)：投標(biāo)人之間協(xié)商投標(biāo)報價等投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容；投標(biāo)人之間約定中標(biāo)人；投標(biāo)人之間約定部分投標(biāo)人放棄投標(biāo)或者中標(biāo)；屬于同一集團(tuán)、協(xié)會、商會等組織成員的投標(biāo)人按照該組織要求協(xié)同投標(biāo)；投標(biāo)人之間為謀取中標(biāo)或者排斥特定投標(biāo)人而采取的其他聯(lián)合行動。2）有下列情形之一的，視為投標(biāo)人相互串通投標(biāo)不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件由同一單位或者個人編制。不同投標(biāo)人委托同一單位或者個人辦理投標(biāo)事宜；3不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件載明的項目管理成員為同一人。不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件異常一致或者投標(biāo)報價呈規(guī)律性差異。不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件相互混裝。不同投標(biāo)人的投標(biāo)保證金從同一單位或者個人的賬戶轉(zhuǎn)出。（2）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)情形。有下列情形之一的，屬于招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)：1）招標(biāo)人在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件并將有關(guān)信息泄露給投標(biāo)人。2）招標(biāo)人直接或者間接向投標(biāo)人泄露標(biāo)底、評標(biāo)委員會成員等信息。3）招標(biāo)人明示或者暗示投標(biāo)人壓低或者抬高投標(biāo)報價。4）招標(biāo)人授意投標(biāo)人撤換、修改投標(biāo)文件。5）招標(biāo)人明示或者暗示投標(biāo)人為特定投標(biāo)人中標(biāo)提供方便。6）招標(biāo)人與投標(biāo)人為謀求特定投標(biāo)人中標(biāo)而采取的其他串通行為。（3）弄虛作假情形。投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)