房地產市場調控：完全市場化反思與重新定位

1、房地產市場調控：完全市場化反思與重新定位現(xiàn)階段造成我國房地產價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對房地產市場管理的定位 問題 。從 經(jīng)濟 學根本原理看，房地產并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的我國更是如此。但是從1998年放開房地產市場以來，對于房地產到底是按照完全競爭市場來管理，還是按政府參與的有限競爭市場來管理，并沒有從 理論 和指導思想上予以明確。在對房地產市場管理和政策的設計上，存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導思想和政策與房地產市場性質的錯位，使房地產的管理陷入被動的場面。一、我國房地產市場是一個有限競爭的市場由于房地產市場是基干土地資源的市場，由此決定

2、了房地產市場不同于一般的商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產市場有以下三大特征：第一，土地資源的不可再生性，決定了房地產市場是最容易形成泡沫的市場。這一特征決定了房地產市場價格的調節(jié)無法解決供應量的增加，只能通過價格的上升來調節(jié)供需矛盾。當價格上升到背離房地產實際價值時，誘發(fā)投機出現(xiàn)，房地產投機形成對資金的強大需求，投機資金的大量注入形成房地產泡沫。房地產泡沫一旦破裂，由此連帶引發(fā) 金融 危機，最終導致整個經(jīng)濟危機。房地產陷入泡沫的機理是：房地產供不應求價格上漲城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少價格輪番上漲投機需求膨脹房地產價格在炒作中攀升形成房地產泡沫資金供應鏈斷裂泡沫破裂

3、經(jīng)濟危機。這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經(jīng)濟的西方興隆國家還是后進入市場經(jīng)濟的 開展 中國 家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產市場泡沫的危害。而且房地產“泡沫破裂的危害甚至高于股市“泡沫破裂的危害。 20世紀90年代末，當日本尚未從房地產泡沫造成的經(jīng)濟損失中走出，被譽為創(chuàng)造了東亞奇跡的泰國、印尼和馬來西亞等國家，從20世紀80到90年代獲得了經(jīng)濟的高速增長后，步日本的后塵也同樣陷入了房地產泡沫的災難中。20世紀80年代，泰國為了開展外向型經(jīng)濟，在未形成完善的有效金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外資金大量進入其房地產市場。到1996年，該國房地產的外商直接投

4、資達188.1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。泰國金融機構實際貸給房地產業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產市場供應大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟泡沫。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。 進入21世紀以來，隨著高 科技 產業(yè)快速增長期完畢和高科技股行情下跌，在高科技領域集聚的資本和游資開始向房地產流動，由此導致了西方國家房地產價格的快速上升。進入21世紀以來，澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙和英國等房地產價格增長超過了50%，形成了房地產資產的“泡沫。第二，房地產在空間上的非流動性，決定了房地產市場無法通過土地

5、要素的流動來解決供求平衡。房地產市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產資源等產品也屬于不可再生的資源，但它們都可以通過跨國界流動來調節(jié)市場供需。糧食也像房地產一樣屬于依托土地資源的產品，但糧食本身也可以流動，唯獨房地產市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時，無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進展國際間流動，但資本是可以國際流動的，在這種情況下，假設把地域性封閉的房地產市場當作開放的、可流動的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產市場沖擊，給一個國家

6、造成房地產泡沫。泰國房地產泡沫的形成與破裂就是如此。 目前 ，我國允許外資進入國內的房地產市場，這是一個充滿風險的選擇，需要慎重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，決定了房地產是無法通過交易完全定價的商品。假設按照市場定價，美國擁有的購置力可以再購置一個或數(shù)個像美國一樣的國土。作為國家主權和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產也不是一個完全交易的產品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料的物品，也不是一般的商品。房地產開發(fā)包含了房地產商的投資，所以房地產具有商品特性，具有可交易性。但是房地產中土地作為國土資源，它的價值又具有不可交易性的

7、一面。一國國民在本國土地上的居住權是一國公民根本權利的一部分。他可能沒有才能購置附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或 農村 的居住權不能因為沒有購置力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可易性的雙重特性，決定了房地產市場是一個有限競爭市場。假設將房地產市場交給完全競爭的市場來調節(jié)，那么以單一購置力決定的房地產資源的分配，就有可能使許多沒有購置力的公民失去居住權。因為市場調節(jié)只成認購置力，不成認公平的居住權。房地產產品具有的雙重性，決定了單純通過市場調節(jié)無法保證公民的居住權，需要政府參與市場的調節(jié)。二、我國房地產市場調控管理的反思：完全市場化陷阱我國的房地產市場化改革開始于1998年，其

8、根本性的標志，是?國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知?的公布。該文件關于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目的定位是：“停頓住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。既然1998年啟動的房地產市場的供應體系，是以經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應體系，這也就意味當時國務院一開始把我國的房地產市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務院從一開始在操作層面上沒有把房地產市場完全交給市場來調節(jié)。但在指導思想上只是提出了推進住房商品化、社會化的改革

9、，并沒有明確將房地產市場界定為有限競爭的市場來對待。但是，在實際執(zhí)行中各級地方政府并沒有把工作的重點放在對經(jīng)濟適用房的供應上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照該文件要求，以供應經(jīng)濟適用房為主的房地產市場，從比例上看，經(jīng)濟適用房應當在60%以上。但實際上，一些城市連1%都不到。我國房地產日益遠離要求，向完全市場化快速滑動，導致我國房地產價格開始逐步攀升。然而，2003年，國務院頒發(fā)?國務院關于促進房地產市場持續(xù)安康開展的通知?，使我國房地產市場的定位發(fā)生了很大改變。在?國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立的通知?中，提出的以經(jīng)濟適用房為主的房地產市場的定位，在?

10、國務院關于促進房地產市場持續(xù)安康開展的通知?中，那么變成了“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購置或承租普通商品住房，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房開展，進步其在市場供應中的比例。從經(jīng)濟適用房為主導到以普通商品房供應為主，這說明國務院對我國房地產市場定位態(tài)度，已經(jīng)從1998年的有限市場轉向了一般市場來對待。嚴格地講，這實際上是對已經(jīng)存在的房地產市場現(xiàn)狀的認可。因為1998年國務院所確立的以經(jīng)濟適用房為主的房地產市場并未真正實現(xiàn)，而真正存在的是一個普通商品房越來越占主導地位的市場。自從2003年房地產行業(yè)過熱以來，國內對房地產到底是否存在泡沫 問題 進展了劇烈的爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產市

11、場存在問題的高度重視，但對于造成我國房地產價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務院文件并沒有明確提出將我國房地產完全交給市場來調節(jié)，但在實際操作中，存在著把房地產市場向完全市場化推進的趨向。不可否認，鑒于方案體制下的住房制度而言，住房改革的市場化、商品化的趨向沒有錯。但是把我國的房地產市場同其他商品市場一樣，向完全市場化推進，這在認識上存在一定的偏向。 直到2005年4月底的“國八條和2006年5月的“國六條，才再次將調整供房構造，重點開展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地產調控的主要 內容 來對待。盡管房地產相關文件中，沒有明確提出我國房地產市場性質定 位，

12、但從有關出臺的房地產政策看，中央政府越來越 將房地產作為一個特殊的產品和市場來對待。三、我國房地產市場調控的四個定位鑒于房地產市場的根本 理論 ，以及房地產市場管 理經(jīng)歷和教訓，我國在對房地產市場的管理中，要明 確以下四個方面的定位： 土地資源的嚴重短缺，決定了我國的房地產市場 將會是世界上管理難度最大和對我國經(jīng)濟帶來風險 最大的市場。假設在房地產市場管理的定位上出現(xiàn) 偏向，將有可能引發(fā)房地產泡沫危機。無論20世紀 80年代日本的 金融 危機，還是 90年代東南亞的金融 風暴，以及1929年的美國經(jīng)濟危機，其危機發(fā)生的機 理，都是先產生房地產泡沫，然后才導致金融危機。勿庸置疑，能源與環(huán)境是我國

13、經(jīng)濟可持續(xù)開展的 兩大硬約束，東南亞地區(qū)在經(jīng)濟起飛過程中，均遭受 了房地產泡沫的厄運，我國要跳過這個厄運，那么在其 房地產市場管理上，就必須走出完全市場化陷阱，以 此來控制和切斷房地產泡沫成長營養(yǎng)源。將房地產 市場作為一個有限競爭的市場來對待。建立一個符合我國國情的、政府主導的、有限競爭的房地產市場， 這是我國轉型期在市場體制改革中遇到的新難題和 新挑戰(zhàn)。第二，房地產功能的定位。我國房地產市場必須 承擔起產業(yè)開展與社會效勞的雙重功能。房地產具 有可交易性與不可交易性的特征，決定了房地產的雙 重功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸顯房地產所承擔的社會效勞功能，越需要政府加大對房

14、地產市場補貼和調控的力度。即使在土地資源豐富的美國，房地產市場也是由政府補貼和干預的市場。我國作為土地資源高度稀缺的國家，要使房地產承擔起社會效勞的功能，就需要政府有更多作為和對市場進展更強的調控管理。然而，現(xiàn)階段我國房地產市場中存在的最大問題，恰恰是各級地方政府強調的是房地產的產業(yè)開展功能，特別是在推進城市化中，各地政府不僅沒有高度重視房地產所應承擔的社會效勞功能，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產確實是對經(jīng)濟增長具有強大拉動效應的產業(yè)，但是必須清楚地認識到，我國的房地產也承擔著13億人口的公平居住權的功能。假設忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會的根底

15、，同時還將遭遇房地產市場泡沫帶來的危害。從房地產具有的雙重功能出發(fā)來管理房地產市場，不僅有助于建立和諧社會，也會抑制房地產泡沫，使房地產市場安康開展。第三，房地產調控目的的定位。我國房地產市場的特點和功能，決定了我國房地產市場目的定位的上限和下限。房地產市場管理的上限，就是不能使房地產市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進展約束性調控：對購房者的行為，要使購房者不是為了投資而購置，而是為了居住而購置；對房地產商，不能使房地產行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)，而應當是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產產業(yè)在我國安康開展的上限調控目的。我國房地產調控的下限目的是

16、，無論房地產價格如何變化，必須是所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的居住標準。另一方面，無論多么富有的人，有多么強大的購置力，也只能購置有限面積的住房。在住房標準上，我國不可能像美國那樣，中產家庭都可以購置獨立別墅的標準。要使低收入者可以住上房，使中等收入可以買得起房，使高收入者購有限的房，實現(xiàn)住房的大體均等化，這應當成為我國房地產調控的目的。假設我國的房地產在動態(tài)上可以不斷接近這兩個目的，我國的房地產就可以完成其承擔的產業(yè)開展與社會效勞的功能。第四，房地產調控管理形式定位。我國房地產調控形式總體定位應當可以走具有中國特色政府主導型市場化管理形式。政府主導的調控形式，并不是要

17、使我國的房地產回到方案經(jīng)濟時期。為系統(tǒng)解決房地產問題，我國的房地產管理形式應從以下幾個方面著手：在戰(zhàn)略管理層上，圍繞土地資源約束，重新考慮我國的城市化形式。理論證明，在東亞和拉美地區(qū) 工業(yè) 化過程中形成的人口過度集中的大城市化開展形式，是推動房地產價格上漲的主要原因之一。西歐也屬于人均土地稀缺的國家，但西歐走的是中小城市均等化城市開展形式，所以西歐的土地并沒有出現(xiàn)像東京、漢城那樣的高地價。我國作為13億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過度集中的大城市化形式，應當走城鄉(xiāng)協(xié)調、大中小城市平衡開展的形式。要解決這個問題，在產業(yè)布局上，就要改變目前存在的大城市傾斜的問題，改變財政的公共投資、 教育 、文化、醫(yī)療等資源過度集中在大城市的問題。在宏觀調控上，圍繞調控目的，強化對房地產市場的構造控制。要使我國的房地產真正成為政府調控下的有限競爭的市場，就必須降低我國房地產市場的競爭強度。在短期內無法改變房地產供應總量的前提下，降低房地產市場競爭強度的最