土地儲備供應(yīng)任務(wù)情況匯報030925

1、2003年土地資產(chǎn)經(jīng)營工作情況匯報2003年，我市首次根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中長期計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及土地市場供需情況制定了較為系統(tǒng)、全面的土地儲備供應(yīng)計(jì)劃。半年多來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在相關(guān)部門的大力支持和協(xié)助下，土地儲備供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施順利，推動了我市土地資產(chǎn)經(jīng)營工作，促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)將今年1-9月份計(jì)劃實(shí)施情況及土地資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)工作匯報如下：一、2003年土地資產(chǎn)經(jīng)營狀況（一）土地儲備工作穩(wěn)步推進(jìn)2003年計(jì)劃儲備土地面積約1.46萬畝，投入資金58.6億元。其中舊城改造（含舊城拆遷和宗地收購）計(jì)劃中心內(nèi)部制定的舊城改造（含舊城拆遷和宗地收購）計(jì)劃為530

2、0畝.億元。其中舊城改造（含舊城拆遷和宗地收購）計(jì)劃中心內(nèi)部制定的舊城改造（含舊城拆遷和宗地收購）計(jì)劃為5300畝.儲備土地約2600畝，投入資金46.5億元；新增建設(shè)用地計(jì)劃儲備土地約12000畝，投入資金12.1億元。截止目前，已實(shí)際投入資金約34億元含協(xié)議供地收入7億元.,儲備土地面積5098畝，其中舊城改造累計(jì)投入資金約31.5億元，完成舊城拆遷儲備土地面積約2554余畝；新增地累計(jì)投入約2.5億元，儲備土地面積2544畝。（二）土地供應(yīng)工作有序開展2003年計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營性土地約6000畝，總收入為40.9億元，可實(shí)現(xiàn)土地增值收益6億元（不含出讓金、配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)）。截止目前，通過土地有

3、形市場供應(yīng)土地55宗，面積3847畝，成交總額40.8億元，實(shí)現(xiàn)土地收益土地收益包括：土地出讓金2.7億元，"一費(fèi)制"收費(fèi)1.1億元,土地增值收益8,2億元.12億元。從土地資產(chǎn)運(yùn)行效益看，目前的供地平均價為每畝106萬元，每畝平均土地收益31萬元，比去年增漲15%。（三）配套政策體系更加完善為切實(shí)解決土地資產(chǎn)經(jīng)營管理工作中出現(xiàn)的一些新情況、新問題，進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場秩序，促進(jìn)全市土地資產(chǎn)經(jīng)營工作和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)健康發(fā)展，繼續(xù)加強(qiáng)政策研究，陸續(xù)出臺了市人民政府關(guān)于加強(qiáng)危房改造項(xiàng)目建設(shè)用地管理的通知、市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善中心城區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目建設(shè)用地管理

4、的通知、市人民政府關(guān)于支持制造業(yè)項(xiàng)目用地的通知等3個文件。同時，為切實(shí)做好城中村綜合改造項(xiàng)目的征地拆遷工作，促進(jìn)土地資產(chǎn)經(jīng)營工作的順利開展同時保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利，目前正在研究制定城中村改造相關(guān)政策。另外，閑置土地處置辦法及經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策也正在醞釀中。（四）土地經(jīng)營方式創(chuàng)新效果顯著目前，土地儲備量較少，土地儲備周期較長，“整地”供應(yīng)不能有效滿足市場需求，已經(jīng)成為我市土地資產(chǎn)經(jīng)營中一個瓶頸。為此，我們打破了原有的拆遷（收購、征地）整理供應(yīng)的工作模式，提出了“提前招商、承諾交地、再行整理”土地預(yù)出讓的思路。在市土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會的大力支持下，在8月份的供地

5、中有選擇性地進(jìn)行了試點(diǎn)并取得成功。在今后的1-2年內(nèi)，預(yù)出讓仍將成為緩解熟地供應(yīng)與土地需求量這對矛盾的有效手段。（五）招標(biāo)供地模式實(shí)踐成效卓然我市土地資產(chǎn)經(jīng)營制度的建立僅有兩年多的時間，土地市場在逐步步入規(guī)范化、有序化的進(jìn)程中，依然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在土地市場尚不成熟、開發(fā)商對市場前景和風(fēng)險把握不足等，致使因競價導(dǎo)致土地成本過高而遲遲不進(jìn)場開發(fā)，造成了土地的閑置浪費(fèi)，目前正采取相關(guān)措施避免上述現(xiàn)象，一是合理確定出讓地塊規(guī)模，兼顧大、中、小房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力，在引進(jìn)大型開發(fā)企業(yè)的同時積極培育本地房地產(chǎn)企業(yè)；二是合理選擇招標(biāo)拍賣掛牌供地方式，綜合考慮地價、地塊開發(fā)的社會及環(huán)境效益，在堅(jiān)持“價

6、高者得”的前提下與“質(zhì)優(yōu)者得”有機(jī)結(jié)合。如在今年的供地中，我們采取了綜合評標(biāo)的方式對漢正街、龍王廟和珞獅南路南湖新城（2塊）等四個地塊進(jìn)行出讓，有效地兼顧了社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。對于開發(fā)商而言，采取招標(biāo)方式供地，可有效避免競價過程中的惡性競爭，有利于他們在理性的環(huán)境中做出最客觀的決策，從而降低投資風(fēng)險，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。對于政府而言，采取招標(biāo)方式供地，在合理確定招標(biāo)標(biāo)底的前提下，一是可以確保土地收益不流失；二是可有效抑制競價過程中價格的惡性競爭，促進(jìn)土地市場的健康、持續(xù)發(fā)展，規(guī)范土地市場，形成一個理性的競爭環(huán)境；三是吸引有實(shí)力、創(chuàng)品牌的外地開發(fā)商前來投資。因此，采取招標(biāo)方式供地，是實(shí)

7、現(xiàn)政府和開發(fā)商雙贏的一種舉措，更是謀求土地資產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營的一種舉措。（六）運(yùn)用土地儲備“孵化”中小企業(yè)我市結(jié)合實(shí)際情況，在市政府大力發(fā)展制造業(yè)的政策要求下，決定充分利用現(xiàn)有的工業(yè)資源，盤活國有資產(chǎn)存量，在改善設(shè)施、改造廠房的基礎(chǔ)上，啟動漢正街工業(yè)園583畝土地，因地制宜發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)，為民營中小型企業(yè)提供“孵化器”，同時增加就業(yè)，改善當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境，成為靈活運(yùn)用土地儲備制度支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典范。1439.79萬平方（七）土地市場調(diào)控水平明顯提高據(jù)有關(guān)資料表明,今年我市房地產(chǎn)市場在大量存量土地進(jìn)入市場的情況下仍保持平穩(wěn)增長勢頭，主要表現(xiàn)在一是房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資

8、61.47億元，同比增長8.33%。二是房地產(chǎn)開發(fā)仍保持較大規(guī)模，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)米，同比增長3.22。三是房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求比較旺盛，上半年全市共銷（預(yù)）售商品房384.69萬平方米，銷售收入49.17億元，分別比去年同期增長7.07%和10.13%。四是住宅銷售價格穩(wěn)步上揚(yáng)，商品房價格同比增長2%。以上表明，土地市場調(diào)控能力明顯增強(qiáng)，同時市政府舊城改造政策成功地激活了市場的潛在需求，房地產(chǎn)開發(fā)市場也由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。（八）加速城市建設(shè)模式突變在啟動的舊城成片改造項(xiàng)目中，有許多大項(xiàng)目是以往城市建設(shè)中難以做到的，如計(jì)劃將月湖地區(qū)1992畝土地變成集文化、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)

9、代文化藝術(shù)中心，規(guī)劃在南湖新城集中600余畝土地建設(shè)綠化休閑公園。這些項(xiàng)目的實(shí)施，將大大改變城市面貌，并徹底改變?nèi)藗円酝某鞘薪ㄔO(shè)觀念及城市建設(shè)模式，即變分散的、零星的、漸進(jìn)的城市建設(shè)為集中的、成片的、快速的城市建設(shè)，有利于更好地實(shí)施城市規(guī)劃，從而保證城市交通、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地，改善城市交通和環(huán)境狀況，優(yōu)化城市的空間環(huán)境，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（九）促進(jìn)城市文明建設(shè)更上臺階2003年計(jì)劃舊城成片改造儲備土地面積3145畝，拆遷建筑面積250萬平方米，拆遷1.37萬戶居民。大規(guī)模的成片舊城改造，打破了市民原有的社會關(guān)系并改變其生活居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人口大量的跨區(qū)域流

10、動，導(dǎo)致大量的居民由原來狹小、破舊、環(huán)境惡劣的生活空間搬遷至寬敞、舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、文化生活豐富的新型居住小區(qū)，這不僅體現(xiàn)了城市物質(zhì)文明的飛躍，同時也促進(jìn)城市精神文明的健康積極發(fā)展。二、亟待進(jìn)一步明確和完善的幾個問題及建議（一）統(tǒng)一口徑，用全面的觀點(diǎn)理解土地收益。一般地，土地收益就是土地資產(chǎn)經(jīng)營的“毛利潤”。在土地收益中減去土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金就得到土地凈收益，即土地增值收益。土地中心成立以前，政府的收益只有土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。土地中心成立以后，通過土地資產(chǎn)經(jīng)營，在原收益的基礎(chǔ)上形成了一部分市場增值，即土地增值收益。但隨著土地資產(chǎn)經(jīng)營的不斷深入，土地資產(chǎn)經(jīng)營的

11、成效不僅僅反映在土地增值收益方面，還反映在由于土地資產(chǎn)經(jīng)營，使原來對出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金的征收率從原來不足50到現(xiàn)在100征收，從根本上確保了政府對土地收益控制。此外，我市對土地收益的統(tǒng)計(jì)范圍也僅限于我中心直接管轄的7個中心城區(qū)。這一做法掩蓋了土地經(jīng)營工作的整體效果，不能夠全面反映我市土地經(jīng)營成果。所以全口徑統(tǒng)計(jì)土地收益，不僅可以客觀正確地評價土地資產(chǎn)經(jīng)營效果，也有利于和上海、廣州、杭州等同類城市比較。（二）面向市場，調(diào)整“一費(fèi)制”收費(fèi)方法政府將“一費(fèi)制”計(jì)價方法與“招拍掛”出讓方式相結(jié)合，旨在確保土地開發(fā)成本回收的基礎(chǔ)上，通過需求者在土地有形市場的競價顯化土地價值，積累城市建設(shè)資金。

12、同時，提高辦事效率，改善投資環(huán)境?！耙毁M(fèi)制”在實(shí)際工作中也的確發(fā)揮了巨大效用，受到廣泛好評?，F(xiàn)在形成的局面是凡土地中心經(jīng)營的項(xiàng)目，不僅要代征代拆道路（本該從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中支出），所有的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金一概不能減免，導(dǎo)致這類項(xiàng)目的成本和市場嚴(yán)重背離。例如，9月17日掛牌的“二七路地塊”，其地理位置雖然被多家大開發(fā)商看好，但是由于拆遷成本偏高，再加上“一費(fèi)制”的項(xiàng)目收費(fèi)，形成開發(fā)商“進(jìn)入壁壘，”導(dǎo)致無人競價。為此，建議理順政府部門職責(zé)，合理歸集投資項(xiàng)目，該由政府投資的不能進(jìn)入土地成本，對舊城改造這類項(xiàng)目，以市場供求確定價格，減少人為干預(yù)。將“一費(fèi)制”類目中比例收費(fèi)按土地評估價測算，將費(fèi)用部

13、分與契稅等單獨(dú)收取。（三）理順關(guān)系，加快土地預(yù)熱進(jìn)度受多方面因素影響，我市儲備土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作進(jìn)展緩慢，包括備受關(guān)注的已供沙湖地塊道路修建、后湖拍賣地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套等項(xiàng)目未取得明顯進(jìn)展。這樣下去，不僅會影響投資者的信心，而且會影響市政府的誠信，影響整個投資環(huán)境。為改變這一局面，建議：第一，做好城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃和土地儲備供應(yīng)計(jì)劃的銜接，做到定時投入，最大限度產(chǎn)生效益。第二，明確部門職責(zé)，以土地的儲備供應(yīng)為中心環(huán)節(jié)，相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合。（四）計(jì)劃先導(dǎo)，培育和規(guī)范土地市場。加強(qiáng)計(jì)劃管理是土地經(jīng)營工作的必然要求。科學(xué)的計(jì)劃是事業(yè)成功的基礎(chǔ)，當(dāng)然計(jì)劃也不是一成不變的，客觀情況的變化和實(shí)際工作的需

14、要，往往需要調(diào)整計(jì)劃，如月湖地區(qū)由于八藝節(jié)場館建設(shè)的需要，實(shí)際拆改規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2003年土地儲備計(jì)劃實(shí)施規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年年底，僅該項(xiàng)目就將計(jì)劃外占用資金近16億元，占計(jì)劃投入資金的28。這就需要擴(kuò)大投資規(guī)?；蛘{(diào)整投資計(jì)劃。為此，建議今后的工作中，第一，確立計(jì)劃應(yīng)有的制度地位。市政府和管委會對土地儲備供應(yīng)計(jì)劃審核批準(zhǔn)后以正式文件或規(guī)定方式向各相關(guān)部門發(fā)放，強(qiáng)化計(jì)劃的制度地位。第二，嚴(yán)格規(guī)范調(diào)整計(jì)劃的程序。對計(jì)劃的調(diào)整設(shè)置必要的審批程序。第三，明確計(jì)劃的執(zhí)行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。第四，擴(kuò)大計(jì)劃的涵蓋范圍。將郊區(qū)和開發(fā)區(qū)范圍土地也逐步納入統(tǒng)一的土地市場，列入儲備供應(yīng)計(jì)劃，逐步將爛尾樓等閑置用地、城

15、中村用地以及經(jīng)濟(jì)適用房用地等都納入儲備計(jì)劃，增強(qiáng)計(jì)劃的整體調(diào)控功能。此外，我們還將把已批租的存量土地納入計(jì)劃管理，對未列入計(jì)劃的已批租存量土地，不予進(jìn)行規(guī)劃審批。第五，建立多方參與的協(xié)商機(jī)制，盡可能權(quán)衡各方面利益，調(diào)動相關(guān)主體積極性，從根本上推進(jìn)土地儲備供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施。（五）確保穩(wěn)定，妥善解決“雙困戶”安置問題建國以來，我市最大規(guī)模的舊城改造工程已于今年全面展開，根據(jù)計(jì)劃，今年拆遷房屋總面積將達(dá)到250萬平方米，約有30000動遷戶需要安置。截至目前，江岸永清、漢陽月湖、武昌積玉橋等舊城改造項(xiàng)目已相繼啟動并取得積極進(jìn)展。然而，舊城改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及方方面面的問題和矛盾，如何維護(hù)群眾利

16、益，妥善解決中低收入家庭居住問題，特別是“雙困戶”問題，便是一個十分突出而重要的問題。中央一再強(qiáng)調(diào)，舊城改造拆遷，不能拆掉群眾利益。市政府高度關(guān)注舊城改造中的低收入群體，特別是“雙困戶”的安置問題，政府各部門也應(yīng)積極采取措施，合力解決這一問題。為此建議：第一，堅(jiān)持從老百姓的切身利益出發(fā)，積極推進(jìn)動遷商品房建設(shè)，每年依據(jù)舊城改造計(jì)劃興建一定規(guī)模的動遷商品房，切實(shí)解決部分中低收入家庭的住房問題；第二，由市財政部門從土地經(jīng)營收益中劃撥一定比例的資金，作為解決“雙困戶”安置問題的專項(xiàng)資金，由市民政部門按規(guī)定補(bǔ)助給舊城改造中的“雙困戶”；第三，研究制訂對“雙困戶”采用等面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的指導(dǎo)政策。（六）

17、明確職責(zé)，充分發(fā)揮管委會的決策和監(jiān)管作用2003年7月，我市成立了土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會（簡稱管委會）。從過去的工作情況看，管委會未能充分發(fā)揮其作用。一是決策前期工作不夠充分，特別是經(jīng)濟(jì)分析和市場把握不夠，政策配套（如舊城改造扶持政策）也未能及時跟上。二是土地經(jīng)營審批效率有待提高。首先是重復(fù)審批，在管委會上決定出讓的項(xiàng)目與市政府土地出讓審批并行；其次是審批滯后。三是政策督查落實(shí)力度不夠。由于監(jiān)督力度不大，去年出臺的11個政策文件，落實(shí)上都不同程度打了折扣。管委會是全市土地經(jīng)營決策、監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在制訂政策、集體決策、把握市場、實(shí)施協(xié)調(diào)等方面，起著舉足輕重的作用。為充分發(fā)揮管委會的監(jiān)管作用，建議：第一，加強(qiáng)集體決策一是堅(jiān)持管委會例會制度，力爭每月集中一次，及時聽取土地經(jīng)營工作建議，定期掌握土地經(jīng)營進(jìn)展情況和存在的問題，形成統(tǒng)一意見。二是規(guī)范項(xiàng)目決策。決策之前，應(yīng)認(rèn)真房分析研究地產(chǎn)市場的形勢特點(diǎn)，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性