萬(wàn)科房地產(chǎn)成本核算規(guī)范

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)成本核算規(guī)范房地產(chǎn),萬(wàn)科,成本核算,規(guī)范第一章總則1-1為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算，正確計(jì)算庫(kù)存商品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及公司董事會(huì)和集團(tuán)公司的管理要求，制定本規(guī)范。1-2公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配生產(chǎn)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，尋求降低成本的途徑。1-3各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)公司成本管理的要求，正確組織成本核算工

2、作，并自覺(jué)接受集團(tuán)公司的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集生產(chǎn)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的生產(chǎn)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目生產(chǎn)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建庫(kù)存商品之間的生產(chǎn)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工庫(kù)存商品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積

3、應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工庫(kù)存商品的銷(xiāo)售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第三章成本核算對(duì)象的確定3-1成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1) 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。(2)在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施

4、工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。5E,w4J:.(3)對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。A、成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。B、同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。C、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 (4)根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸葞?kù)存商品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等

5、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。第四章成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1庫(kù)存商品成本核算應(yīng)視庫(kù)存商品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。為了加強(qiáng)庫(kù)存商品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，正確核算庫(kù)存商品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算庫(kù)存商品的成本，必須明確庫(kù)存商品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。庫(kù)存商品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。庫(kù)存商品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)：1、土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

6、用支出。2、房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入庫(kù)存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4、代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類(lèi)庫(kù)存商品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2)前期工程費(fèi)3)建筑安裝工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4-2各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：

7、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)，主要包括以下內(nèi)容：一）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。二）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。三）紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。前期工程費(fèi)：指在

8、取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1） 報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消

9、防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三）“三通一平”費(fèi)：1）臨時(shí)道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2）臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3）臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4）場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。四）臨

10、時(shí)設(shè)施費(fèi)1）臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用3）臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。主要包括：基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門(mén)窗工程主要包括室外門(mén)窗、戶(hù)門(mén)、防火門(mén)的費(fèi)用四）公共部位精裝修

11、費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。六）室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)；室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水排水直飲水熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶(hù)燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及安裝費(fèi)；消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；背景音樂(lè)及安裝費(fèi)八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用；電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；衛(wèi)星電視費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括

12、供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)!主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線(xiàn)路工程、低壓線(xiàn)路工程、配電站、開(kāi)閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng).七）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)八）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等十一）圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍

13、欄及大門(mén)十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂(lè)十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)(1)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出。(2)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。 (3)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配

14、套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。 (4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置兒童游樂(lè)設(shè)施車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)

15、節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售有關(guān)但發(fā)生在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。）一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)。4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，主要包括：1） 媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互

16、聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷(xiāo)售模型費(fèi)13）展銷(xiāo)費(fèi)：展位費(fèi)、

17、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。四）物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類(lèi)，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見(jiàn)費(fèi)用核算辦法。三類(lèi)期間費(fèi)用與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見(jiàn)費(fèi)用核算辦法。第五章會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置5-1“生產(chǎn)成本”科目：核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。:Dh0Rw)s

18、-m.在各級(jí)明細(xì)科目下，再按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。項(xiàng)目在建一期住宅2y)m7V3C#-P裙樓地下室在建二期9i*R)I(H8ID+待開(kāi)發(fā)土地)T&Ih75C:Z2t跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開(kāi)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“待開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自“待開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。6J7r-r0Mv0r0Q5-2“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤(pán)推

19、廣銷(xiāo)售有關(guān)并發(fā)生在開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。）這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。0T7*u8J#e0?5-3“預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等庫(kù)存商品時(shí)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對(duì)于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中“生產(chǎn)成本-各

20、成本核算對(duì)象的貸方余額”，存貨取帳套“生產(chǎn)成本-各成本核算對(duì)象的借方余額”。5-4“待攤費(fèi)用”科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢(xún)?nèi)的費(fèi)用。5-5“庫(kù)存商品”科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的庫(kù)存商品的實(shí)際成本。$t4j+j)E(Q9L-K&:i/各單位在進(jìn)行“庫(kù)存商品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶(hù)的可售面積構(gòu)成、銷(xiāo)售及其回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注9a)g$l$X/Aw7o+I/G生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。前期工程費(fèi)按前述明細(xì)按前

21、述明細(xì)各成本核算對(duì)象#Y9v$Q*.r&x:p%I建筑安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象5C*i.Y94T!z1+U4n建筑安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對(duì)象0e;a.b5q!y*Z0k1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目&v,h:E8Q,o3L#v+H開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本9o&57L:O$e;|*%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他庫(kù)存商品項(xiàng)目名稱(chēng)成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金

22、額帳第六章成本費(fèi)用的歸集與分配&s4-y.O6#q#土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法為：A、按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：$Z;Y),g7f;d1a8j方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、

23、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的生產(chǎn)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方渝-一笑(498868131)13:51:070Oy0!T!a/d.j魯1126自強(qiáng)(120559761)13:51:22-/n/V3fV$E&A方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。B、按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)?。前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施

24、費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。6786v6B.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)A、應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。B、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資本化A、借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；B、可資本化的借款費(fèi)用包括：

25、與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；r)t6W)x(b*C、可確定借款用途并專(zhuān)款專(zhuān)用于某特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?$I3NN0L92D)_#M6S)o-j0j*第七章附則8O.L.O#|-g0RE!E8-1本規(guī)范適用于公司全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。8-2本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)公司有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。8-3本規(guī)范自2007年1月1日起執(zhí)行。/W*p;FG

26、8-&p#附：“生產(chǎn)成本”科目編號(hào)一覽表%-S;l!3y&A科目名稱(chēng)編號(hào)4d.u-2J)n.生產(chǎn)成本4101土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)410105.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)410105.01.01合作款項(xiàng)410105.01.02紅線(xiàn)外市政配套費(fèi)410105.01.03c6o7X;_7X(g0D拆遷補(bǔ)償費(fèi)410105.01.04*-R7V&p6?前期工程費(fèi)410105.02勘察設(shè)計(jì)費(fèi)410105.02.01!p&b8Hc-f;p-Z3e)_勘察丈量費(fèi)410105.02.01.01(g!T:O$f8R規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)410105.02.01.02建筑研究用房410105.02.01.03/t+o,D+W3$_

27、7/Rb報(bào)批報(bào)建費(fèi)410105.02.02&_59T$P8p%|4b政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)410105.02.02.019O:U&t(x2G增容費(fèi)410105.02.02.02.Y&1b2_$V/u*9I三通一平費(fèi)410105.02.03臨時(shí)道路410105.02.03.01(j$%Zdw7Xk臨時(shí)用電410105.02.03.02臨時(shí)用水410105.02.03.03u;hy7M2O(Ez;8c場(chǎng)地平整費(fèi)410105.02.03.046F$+n.q#Y!bN臨時(shí)設(shè)施費(fèi)410105.02.04臨時(shí)圍墻410105.02.04.01臨時(shí)辦公室410105.02.04.02臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)410105.02

28、.04.035Sf/2O+y+X#m臨時(shí)圍板410105.02.04.04建筑安裝工程費(fèi)410105.03基礎(chǔ)工程410105.03.01土方410105.03.01.01護(hù)壁（坡）410105.03.01.02:I-Y.m6d4f,9d樁基410105.03.01.03)T#_-_-g4Y6x.oj!T4x74s樁基檢測(cè)410105.03.01.04#P&o/T2f-H/A7y8r2Y$Y降水410105.03.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程410105.03.02門(mén)窗工程410105.03.03&U:p&ES5R+o5G).H+9*k室外門(mén)窗410105.03.03.01戶(hù)門(mén)410105.03

29、.03.02#a0K/m8V.F2S3D防火門(mén)410105.03.03.034T:Z&l*vs*j!E%K公共部位精裝修410105.03.04大堂精裝修410105.03.04.01!1V.T*O&t*|(樓梯間精裝修410105.03.04.02屋面精裝修410105.03.04.037Q5(4E.u外立面精裝修410105.03.04.04室內(nèi)裝修410105.03.05廚房精裝修410105.03.05.010d1n:x9G*A,D$l8,O(d/B衛(wèi)生間精裝修410105.03.05.022I1DK6Hy*I8m6l%T廳房精裝修410105.03.05.03陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修4101

30、05.03.05.04室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)410105.03.06室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.01室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.024g1Ys4g.u.|5B+u/室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)410105.03.06.035q9A0x,X!x$_.8室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.04-lX/u*B%Q)u.4W6M)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)410105.03.07空調(diào)及其安裝費(fèi)410105.03.07.01A#i&k($電梯及其安裝費(fèi)410105.03.07.02.I7q.M*L$3o9:_3P(7I)T發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)410105.03.07.03高低壓配電及其安裝費(fèi)4101

31、05.03.07.04消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)410105.03.07.05背景音樂(lè)及其安裝費(fèi)410105.03.07.06室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)410105.03.08保安監(jiān)控及停車(chē)管理費(fèi)用410105.03.08.01435h&o2O7i3&電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用410105.03.08.02衛(wèi)星電視費(fèi)用410105.03.08.03,v&e%A;#x0q+j3Z/y三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用410105.03.08.043Y!0I:z3g6L;Q&z)D7I&e:家居智能化費(fèi)用410105.03.08.05基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)410105.04%H$eY!1+o8室外給排水系統(tǒng)費(fèi)410105.04.015R5z-|)!X8r4K自來(lái)

32、水系統(tǒng)410105.04.01.01雨污水系統(tǒng)410105.04.01.02直飲水系統(tǒng)410105.04.01.03熱水系統(tǒng)410105.04.01.04室外采暖系統(tǒng)費(fèi)410105.04.02%o&v9|$O(DH管道系統(tǒng)410105.04.02.01!V0d&c(LN5K4熱交換站410105.04.02.028t#s(k(e1f:A鍋爐房410105.04.02.03室外燃?xì)庀到y(tǒng)410105.04.03$W5m%e$r2Y6T%A管道系統(tǒng)410105.04.03.01T(O&_*/1b;r._調(diào)壓站410105.04.03.02室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)410105.04.04&-4-x5Bi.R*

33、v)X高壓線(xiàn)路工程410105.04.04.0141l/Z-V.FW低壓線(xiàn)路工程410105.04.04.02&Y9A(B3-配電室410105.04.04.03開(kāi)閉站410105.04.04.04._;k4k&x2e+J&Hi4&_室外消防系統(tǒng)費(fèi)410105.04.0522Fo)V&P&c#室外智能化系統(tǒng)費(fèi)410105.04.06電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)410105.04.06.01小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)410105.04.06.02電子巡更系統(tǒng)410105.04.06.03圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)410105.04.06.04&m1_!D*a(j環(huán)境設(shè)計(jì)410105.04.078C-s$J#f!n*8U:i:m綠

34、化建設(shè)費(fèi)410105.04.08)P%9O%(ZP建筑小品410105.04.09Y0C0C8S!Q6j#i道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)410105.04.108U&o-D#$q;0M圍墻建造費(fèi)410105.04.11(X+q$E79g1d%F1u室外照明410105.04.12室外背景音樂(lè)410105.04.13室外零星設(shè)施410105.04.14配套設(shè)施費(fèi)410105.05游泳池410105.05.01會(huì)所410105.05.02幼兒園410105.05.03學(xué)校410105.05.04網(wǎng)球場(chǎng)410105.05.05#d+D8C*q666I-.w9o:x;f2?1g開(kāi)發(fā)間接費(fèi)410105.063M!6U1c-b%y05!u8z工程