諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、一、諸城都市概況諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2010年4月1、都市要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概述諸都市地處魯東南，總面積2183平方公里，人口107萬，是國(guó)務(wù)院確定的全國(guó)沿海對(duì)外開放都市、綜合改革試點(diǎn)市和鄉(xiāng)村都市化試點(diǎn)市，和中國(guó)優(yōu)秀旅行都市。2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值估量超過294億元，同比增長(zhǎng)18%：財(cái)政總收入估量超過28億元，其中地點(diǎn)財(cái)政收入16.3億元，分別增長(zhǎng)36.集和34.7%0綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在2009年度全國(guó)百強(qiáng)縣（市）中列第35位，被省委、省政府表彰為“縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展先進(jìn)單位”，屬山東省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力30強(qiáng)。2、都市產(chǎn)業(yè)進(jìn)展自然資源豐富。全市耕地而積160萬畝：水資源總量6億立方米：境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20

2、余種，總儲(chǔ)量1.3億噸以上，其中沸石巖、明磯石、金紅石儲(chǔ)量豐富，且為山東所獨(dú)有,極具開采價(jià)值。工業(yè)進(jìn)展迅速。成功培養(yǎng)起了汽車及零部件、食品加工、紡織服裝三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、利稅分別占全市工業(yè)總量的85席以上。同時(shí)，著力培植了精細(xì)化工、裝備制造、電子信息、造紙包裝、木器家具、建筑建材等新興產(chǎn)業(yè)，形成了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2007年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)進(jìn)展到602家，規(guī)模以上企業(yè)估量完成增加值151億元，利彳兌過千萬元的企業(yè)達(dá)到75家。截至2009年全巾擁有中國(guó)馳名商標(biāo)14件、中國(guó)名牌13件、國(guó)家免檢產(chǎn)品13件，山東名牌41件、山東省聞名商標(biāo)29件，省級(jí)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌2件。品牌產(chǎn)品和企業(yè)迅速膨脹，叫

3、響了以諸城外貿(mào)為主的外貿(mào)城、以福田公司為主的汽車城、以新郎公司為主的紡織服裝城、以得利斯集團(tuán)為主的食品加工城。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。諸城是全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)源地，全國(guó)糧食、主料煙、瘦肉型豬生產(chǎn)基地,現(xiàn)已進(jìn)展起肉雞、生豬、黃煙、糧油、蔬菜、棉花、淡水養(yǎng)殖、桑蠶、食用菌、萬壽菊等十二大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2007年估量實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入906億元，農(nóng)民人均純收入6787元,分別增長(zhǎng)22.6席和12乳目前已與60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。2007年引進(jìn)招商引資項(xiàng)目270個(gè)，到位資金54億元，其中實(shí)際利用境外資金6300萬美元；外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到6.8億美元，增長(zhǎng)15$,其中出口5.8億美元，增長(zhǎng)16機(jī)2010年，

4、4月21日，諸都市喜獲農(nóng)業(yè)部露地蔬菜標(biāo)準(zhǔn)園建設(shè)項(xiàng)目，打算創(chuàng)建1個(gè)面積1100畝的露地蔬菜標(biāo)準(zhǔn)園，項(xiàng)目估量總投資600萬元，建成后將帶動(dòng)周邊相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“品牌化銷售”，最終實(shí)現(xiàn)全市蔬菜產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。進(jìn)展旅行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。先后建起了龍都市場(chǎng)、密州商城、九龍商貿(mào)城、龍海水產(chǎn)城等一大批科干市場(chǎng)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其中龍海水產(chǎn)城規(guī)模居全國(guó)同行業(yè)第一。2007年，估量實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額72億元，同比增長(zhǎng)15.7S加快進(jìn)展現(xiàn)代旅行業(yè)，拉起了以恐龍文化為主調(diào)、名人文化為主線、以“六山七水八I園”為主體的現(xiàn)代旅行都市框架,3、都市以后進(jìn)展重點(diǎn)1）都市以后進(jìn)展規(guī)劃核心，要緊劃分為三個(gè)板塊：以開發(fā)區(qū)為中心的工業(yè)園區(qū)；以東

5、城為方向的新城區(qū)（生活區(qū)）；以三里莊水庫為龍頭，九龍河、恐龍公園、開發(fā)區(qū)濰河段為補(bǔ)充的休閑娛樂區(qū)。2）要緊功能區(qū)分布：由四大商圈共同構(gòu)成諸城商業(yè)區(qū)以利群為中心，與商業(yè)大廈、人民商場(chǎng)組成的利群商圈四大區(qū)域組成諸城旅行產(chǎn)業(yè)核心區(qū)以恐龍公園為中心的恐龍文化區(qū)3）都市交通概述立體高速交通網(wǎng)構(gòu)筑2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。以222省道、329省道、206國(guó)道、青紅高速組成立體的周邊交通網(wǎng)，與以后的濰坊一一日照高速，同煙臺(tái)、青島、濰坊、日照、濟(jì)南組成2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)一步加強(qiáng)了區(qū)域間、都市間的經(jīng)濟(jì)交流與產(chǎn)業(yè)溝通。鐵路交通加強(qiáng)省外經(jīng)濟(jì)交流。坐擁以膠新鐵路為中心的鐵路交通網(wǎng)，連接煙大輪渡、藍(lán)煙線，及南下廣州、深圳、上海、杭州

6、等要緊鐵路線，為諸城產(chǎn)業(yè)對(duì)外進(jìn)展提供了絕佳的窗口。二、諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、諸城房地產(chǎn)格局概述供求格局：土地供應(yīng)充分住房供需平穩(wěn)2006年，諸城通過掛牌拍賣的出讓土地達(dá)2000余畝，是過去五年之和，2007年土地供應(yīng)仍舊充足，有1500畝左右的土地供應(yīng)市場(chǎng)。近幾年，諸城的土地開發(fā)仍舊保持著充足的供應(yīng)量，大量新盤涌現(xiàn)。居住板塊格局：“東部宜居”的都市房產(chǎn)格局已形成都市.進(jìn)展整體規(guī)劃為東移北擴(kuò)，東移向東南進(jìn)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開發(fā)，整個(gè)都市已形成從老城向新城遷移的格局，東部逐步成為宜居生活區(qū)，涌現(xiàn)了大量高品質(zhì)、品牌樓盤。東部自然也就成了諸城品質(zhì)樓盤的集合地。房?jī)r(jià)格局：2006年諸城新建商品房全

7、年平均價(jià)格在2000元/平方米左右，2007年房?jī)r(jià)在2300元/平米左右，2008年為2700元/平方米，2009年-2010年為3000元/平方米左右，平均每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在16.5%,房?jī)r(jià)呈螺旋式上漲態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品行局：多層仍為香惇惇高層潛力仍需考察帶有政績(jī)工程形象工程的樓宇經(jīng)濟(jì)，直截了當(dāng)擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展規(guī)律。人們關(guān)于高層的認(rèn)可態(tài)度仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)要落后于多層。2009年，隨著大量高層和小高層項(xiàng)目的集中投放市場(chǎng)，高層產(chǎn)品顯現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)象,必定進(jìn)入混戰(zhàn)狀態(tài)，以后高層市場(chǎng)供應(yīng)必將長(zhǎng)時(shí)刻的遭到銷售的遏止現(xiàn)象，高層的升值空間將在長(zhǎng)時(shí)刻不被看好。開發(fā)格局：中小盤占主流開發(fā)模式亟待升級(jí)從目前來看，諸城

8、房地產(chǎn)項(xiàng)目以中、小型樓盤為主，專門是屬于樓宇經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目大都沿街而建（比如市和平路），只有幾幢樓（比如“丹桂軒”、“繁榮苑”、“福源小區(qū)”等），開發(fā)規(guī)模除個(gè)別10萬左右的樓盤外，要緊都在5萬、甚至2-3萬平方米以下。大盤相對(duì)較少，在較大程度上專門難發(fā)揮著引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展的作用，這也阻礙整個(gè)諸都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。大盤、名盤的入駐將會(huì)是諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的重要拐點(diǎn)。2、諸城消費(fèi)者購房心理洞悉對(duì)戶型要求高：比如南向的客廳和臥房、衛(wèi)生間的布局。對(duì)小區(qū)配套要求較高。喜愛小區(qū)規(guī)模較大，配套全，物業(yè)治理規(guī)范的房子，注重小區(qū)周邊配套完善，小孩上學(xué)、購物等便利。都市目前工作時(shí)刻偏早，7點(diǎn)半上班，中午一點(diǎn)半上班

9、,晚上不敢玩的太晚，購買力沒有得到開釋，消費(fèi)空間沒有，消費(fèi)半徑較小，市民的選擇是十分實(shí)際的。注重小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，有物業(yè)服務(wù)概念。對(duì)物業(yè)要求較高，溫馨安全，期望安靜和空間,期望得到心靈空間的開釋。價(jià)格敏銳度高，購房?jī)?nèi)心現(xiàn)實(shí)。價(jià)格廉價(jià)，三線都市的價(jià)格的敏銳度專門強(qiáng)，價(jià)格對(duì)巾場(chǎng)的引導(dǎo)作用專門大，“聰慧的諸城人喜愛有廉價(jià)賺的房子3、房地產(chǎn)市場(chǎng)以后進(jìn)展都市規(guī)劃建設(shè)提升都市形象，諸城將更宜居2007年諸城榮獲山東省政府頒發(fā)的“山東省適合人居環(huán)境獎(jiǎng)”是濰坊地區(qū)唯獨(dú)獲獎(jiǎng)的縣級(jí)都市，作為“中國(guó)優(yōu)秀旅行都市”的諸城，2007年投資1000萬升級(jí)改造恐龍公園，2008年將投3個(gè)億進(jìn)行濰河綜合治理工程等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，專門是濰河綜合治理工程作為市委市政府2008年的重點(diǎn)工程，政府力圖把濰河打造成為一條生態(tài)河、景觀河和效益河，諸城“住在諸城”將逐步形成。2009年政府先后對(duì)在東、西大型商業(yè)區(qū)作為重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，為以后都市進(jìn)展的2個(gè)新商業(yè)核心