2008金融街物業(yè)財務(wù)管控項目建議書

1、 2004 Capgemini - All rights reserved20082008年年9 9月月 北京北京金融街物業(yè)財務(wù)管控項目建議書金融街物業(yè)財務(wù)管控項目建議書*保密 請勿外傳2 2007BEXCEL - All rights reserved目錄目錄 物業(yè)行業(yè)基本特征介紹物業(yè)行業(yè)基本特征介紹 陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹 遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解 項目工作方式及收費項目工作方式及收費 項目組成員介紹項目組成員介紹*保密 請勿外傳3 2007BEXCEL - All rights reserved伴隨房地產(chǎn)市場的高速

2、發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正逐步獨立化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展伴隨房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正逐步獨立化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)配套房地產(chǎn)開發(fā)配套初步市場化發(fā)展初步市場化發(fā)展規(guī)模化、集團化發(fā)展規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展 從屬于房地產(chǎn)開發(fā)商 配套開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展，多作為開發(fā)商成本性業(yè)務(wù)單元 物業(yè)管理企業(yè)受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益要求，面臨眾多無法克服的發(fā)展障礙 伴隨物業(yè)市場規(guī)模的擴張，業(yè)務(wù)維權(quán)意識覺醒，政府相關(guān)管理部門對物業(yè)行業(yè)加強規(guī)范性管理 受外部環(huán)境及潛在利益沖突影響，房地產(chǎn)公司逐步將物業(yè)管理公司獨立化發(fā)展 物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展條件更趨成熟 未來35年物業(yè)公司專業(yè)化、規(guī)?；?、集團化發(fā)展將逐步提速*保密 請勿外傳4

3、2007BEXCEL - All rights reserved現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展有如下發(fā)展趨勢：現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展有如下發(fā)展趨勢： 從自建自管到建管分離從自建自管到建管分離 物業(yè)管理公司角色轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司角色轉(zhuǎn)變 行業(yè)兼并整合加速行業(yè)兼并整合加速 產(chǎn)業(yè)盈利能力逐步提升產(chǎn)業(yè)盈利能力逐步提升*保密 請勿外傳5 2007BEXCEL - All rights reserved物業(yè)管理行業(yè)逐步實現(xiàn)建管分離，物業(yè)管理公司將也甲方物業(yè)向第三方物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)逐步實現(xiàn)建管分離，物業(yè)管理公司將也甲方物業(yè)向第三方物業(yè)轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變國家建設(shè)部、地方房地產(chǎn)主管部門積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度 對

4、開發(fā)商而言，建管分離方式更有益成本較低服務(wù)意識不強管理經(jīng)驗不足前期介入專業(yè)知識不夠 能基本完成物管服務(wù)工作 不能促進后期銷售 限于服務(wù)管理規(guī)模及收費標準，虧本的可能性較大成本適中 服務(wù)意識實力較強管理經(jīng)驗豐富前期介入可提出促進銷售的專業(yè)建議 客戶資源的整合、共享提升企業(yè)及物業(yè)品牌形象對消費者購買具促進作用國際經(jīng)驗也表明第三方物業(yè)更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿γ绹~約、芝加哥85%的物業(yè)企業(yè)采用第三方物業(yè)管理模式；我國的香港，95%的物業(yè)由“第三方”管理 VS 受政策、開發(fā)商傾向以及行業(yè)自身發(fā)展?jié)摿θ矫嬉蛩赜绊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)分離將成為趨勢 物業(yè)管理公司獲取項目方式由自建自管向建管分離轉(zhuǎn)變*

5、保密 請勿外傳6 2007BEXCEL - All rights reserved物業(yè)管理公司正由服務(wù)者向管理者的角色轉(zhuǎn)變，未來可能還會成為經(jīng)營者物業(yè)管理公司正由服務(wù)者向管理者的角色轉(zhuǎn)變，未來可能還會成為經(jīng)營者服務(wù)者服務(wù)者管理者管理者經(jīng)營者經(jīng)營者 從1981年深圳設(shè)立第一家物業(yè)管理公司以來，物業(yè)管理公司主要從事著保安、保潔、代收費用等基礎(chǔ)服務(wù) 行業(yè)處于微利狀態(tài)，半數(shù)以上不盈利 行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)管理公司已經(jīng)基本完成或正在進行從服務(wù)者向管理者轉(zhuǎn)變，將技術(shù)含量低的基礎(chǔ)服物業(yè)分離，物業(yè)管理公司專注于管理 角色轉(zhuǎn)變使公司的獲利能力大大提高 國內(nèi)龍頭物業(yè)管理公司的獲利能力較國際領(lǐng)先水平仍有差距，為提高獲利能

6、力，物業(yè)管理公司開始經(jīng)營創(chuàng)新型增值業(yè)務(wù)，角色可能再次從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者*保密 請勿外傳7 2007BEXCEL - All rights reserved物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合加速，預計未來產(chǎn)業(yè)集中度將進一步提高物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合加速，預計未來產(chǎn)業(yè)集中度將進一步提高三級及以下資質(zhì)物業(yè)公司占絕大部分三級及以下資質(zhì)物業(yè)公司占絕大部分平均管理面積小，兩極分化嚴重平均管理面積小，兩極分化嚴重*物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積單位：萬平方米單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：全國物業(yè)管理公司生存狀況調(diào)查，范圍涵蓋包括協(xié)會會員及其他物業(yè)管理公司的合計4600個企業(yè)*說明說明由于很

7、多非會員的小型公司沒有參加此次調(diào)查，因此根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果得出的二、三級單位數(shù)量會高于實際情況一級物業(yè)公司的平均管理面積遠高于三級公司平均值，而陸家嘴等收入過億的國內(nèi)頂級公司的管理面積是三級平均水平的100倍以上各級資質(zhì)物業(yè)公司數(shù)量各級資質(zhì)物業(yè)公司數(shù)量*保密 請勿外傳8 2007BEXCEL - All rights reserved附：物業(yè)管理公司資質(zhì)分級標準及相應的業(yè)務(wù)資格附：物業(yè)管理公司資質(zhì)分級標準及相應的業(yè)務(wù)資格標準標準資質(zhì)等級資質(zhì)等級一級一級二級二級三級三級注冊資金注冊資金500萬300萬50萬人員人員要求要求1 1專業(yè)人員專業(yè)人員302010中級職稱中級職稱20105建筑建筑面積面積

8、基數(shù)基數(shù)2 2多層住宅多層住宅200100未作規(guī)定高層住宅高層住宅10050獨立式住宅獨立式住宅158商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)50201：工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱 2：要求一級、二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司公司管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100 資料來源：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建設(shè)部資質(zhì)等級標準資質(zhì)等級標準不同資質(zhì)可承接業(yè)務(wù)不同資質(zhì)可承接業(yè)務(wù) 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目 二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方

9、米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)*保密 請勿外傳9 2007BEXCEL - All rights reserved在過渡時期，物業(yè)行業(yè)盈利性仍然較差，半數(shù)以上國內(nèi)物業(yè)管理公司處于虧在過渡時期，物業(yè)行業(yè)盈利性仍然較差，半數(shù)以上國內(nèi)物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)損狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告由于參與調(diào)查的企業(yè)主要是協(xié)會會員，而多數(shù)規(guī)模較小的企業(yè)沒有參加，因此行業(yè)盈利水平會低于基于調(diào)查得出的數(shù)據(jù)盈虧企業(yè)比例盈虧企業(yè)比例 行業(yè)總體營業(yè)收入277億元 總體獲利15億元 每個公司平均利潤82.1萬元 行業(yè)平均利潤率5%*平均獲利水平平均獲利水平*保密 請勿外傳10 20

10、07BEXCEL - All rights reserved與國際上先進的物業(yè)管理公司相比，國內(nèi)領(lǐng)先物業(yè)企業(yè)盈利能力有大幅提升與國際上先進的物業(yè)管理公司相比，國內(nèi)領(lǐng)先物業(yè)企業(yè)盈利能力有大幅提升空間空間上海陸家嘴上海陸家嘴香港戴德梁行香港戴德梁行 注注 管理面積管理面積（萬平方米）（萬平方米）2000200010001000員工人數(shù)員工人數(shù)6300630030003000年收入年收入（億人民幣）（億人民幣）約約3 3億億約約2020億億注： 此處為戴德梁行在中國開展業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)陸家嘴與戴德梁行數(shù)據(jù)比較陸家嘴與戴德梁行數(shù)據(jù)比較說明說明 上海陸家嘴在中國管理的物業(yè)面積和員工人數(shù)大約是戴德梁行的2倍，但

11、收入不足其1/6 這說明即使是本土業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，其物業(yè)管理效率和人員產(chǎn)出效率仍遠低于世界先進水平*保密 請勿外傳11 2007BEXCEL - All rights reserved目錄目錄 物業(yè)行業(yè)基本特征介紹物業(yè)行業(yè)基本特征介紹 陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹 遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解 項目工作方式及收費項目工作方式及收費 項目組成員介紹項目組成員介紹*保密 請勿外傳12 2007BEXCEL - All rights reserved上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（以下簡稱上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“陸家嘴物業(yè)陸家嘴

12、物業(yè)”）成立于）成立于19921992年，年，目前已成為國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的物業(yè)管理公司目前已成為國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的物業(yè)管理公司陸家嘴物業(yè)概況陸家嘴物業(yè)概況股東、資本股東、資本經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 管理類型包括辦公樓、商業(yè)物業(yè)、會展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)物業(yè)、廠房、酒店、別墅、公寓及中高檔住宅小區(qū)等 管理物業(yè)總面積達2000多萬平方米，居全國物業(yè)管理公司首位業(yè)務(wù)分布業(yè)務(wù)分布 物業(yè)管理范圍延伸到江蘇、浙江、天津、山東等省市，上海市之外的物業(yè)管理范圍達500萬平方米左右 物業(yè)管理咨詢業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國范圍 上海陸家嘴（集團）有限公司和上海陸家嘴房產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資組建，注冊資本3410萬元 *保密 請勿外傳13

13、 2007BEXCEL - All rights reserved陸家嘴的經(jīng)營模式逐漸由甲方物業(yè)公司向高風險、高收益的第三方物業(yè)公司陸家嘴的經(jīng)營模式逐漸由甲方物業(yè)公司向高風險、高收益的第三方物業(yè)公司轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變說明說明甲方物業(yè)甲方物業(yè)第三方物業(yè)第三方物業(yè) 按照國際通行劃分，物業(yè)管理公司的經(jīng)營模式一般分甲方物業(yè)和第三方物業(yè)兩種 前者依托于上級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，承接本集團開發(fā)的物業(yè)項目，母公司對于他們往往只有服務(wù)要求沒有盈利要求，只要房地產(chǎn)開發(fā)商實力雄厚，物業(yè)公司就不會有生存壓力 后者需要自行獲取業(yè)務(wù)，市場風險相對更大 陸家嘴物業(yè)設(shè)立時被定為為服務(wù)于房地產(chǎn)公司的甲方物業(yè)，旨在提高房地產(chǎn)公司的售后服務(wù)水平

14、 萬科物業(yè)、賽格物業(yè)等排在中國物業(yè)公司百強前列的物業(yè)公司都與房地產(chǎn)公司存在這種隸屬關(guān)系 國際經(jīng)驗表明第三方物業(yè)更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿γ绹~約、芝加哥85%的物業(yè)企業(yè)采用第三方物業(yè)管理模式我國的香港，95%的物業(yè)由“第三方”管理 陸家嘴物業(yè)意識到成為市場化經(jīng)營的第三方物業(yè)公司更有發(fā)展前途*保密 請勿外傳14 2007BEXCEL - All rights reserved公司采取了矩陣式組織構(gòu)架以適應規(guī)?；瘮U張、跨區(qū)域經(jīng)營的管理要求公司采取了矩陣式組織構(gòu)架以適應規(guī)?；瘮U張、跨區(qū)域經(jīng)營的管理要求總經(jīng)理總經(jīng)濟師總會計師總工程師企業(yè)發(fā)展部人力資源部計劃財務(wù)部審計法務(wù)部投資管理部培訓中心理論研究室副總經(jīng)理副

15、總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部品質(zhì)保證部各物業(yè)分公司市場營銷部96916平臺物業(yè)顧問部信息服務(wù)公司物流中心物業(yè)服務(wù)公司投資企業(yè)合作企業(yè)陸家嘴的矩陣式組織構(gòu)架陸家嘴的矩陣式組織構(gòu)架陸家嘴組織構(gòu)架特點陸家嘴組織構(gòu)架特點 成立了理論研究室、品質(zhì)保證部和培訓中心 對物業(yè)分公司實行分項管理、實行分項管理、分地區(qū)管理分地區(qū)管理。分項管理體現(xiàn)在將公司的物業(yè)按服務(wù)類型分類，分公司包括辦公樓物業(yè)分公司、分公司包括辦公樓物業(yè)分公司、公眾物業(yè)分公司、院校物業(yè)分公眾物業(yè)分公司、院校物業(yè)分公司、別墅物業(yè)分公司、住宅公司、別墅物業(yè)分公司、住宅物業(yè)分公司物業(yè)分公司；分地區(qū)管理體現(xiàn)分地區(qū)管理體現(xiàn)在按樓盤的地域來劃分分公司，在按樓盤

16、的地域來劃分分公司，分為浙江分公司、江蘇分公司等。 把管理和服務(wù)分開，成立了獨立的物業(yè)服務(wù)公司，便于整體服務(wù)質(zhì)量的提升。*保密 請勿外傳15 2007BEXCEL - All rights reserved陸家嘴物業(yè)關(guān)注非居住物業(yè)經(jīng)營獲利水平高的特征，在物業(yè)管理面積不變的陸家嘴物業(yè)關(guān)注非居住物業(yè)經(jīng)營獲利水平高的特征，在物業(yè)管理面積不變的情況下，營業(yè)利潤年均增速達到情況下，營業(yè)利潤年均增速達到10%10%*非居住物業(yè)管理面積占比逐年提高非居住物業(yè)管理面積占比逐年提高單位：單位：%2004、2006年陸家嘴物業(yè)收入、利潤年陸家嘴物業(yè)收入、利潤單位：萬元單位：萬元*2004、2006年陸家嘴物業(yè)利潤

17、率年陸家嘴物業(yè)利潤率*單位：單位：%說明說明 根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司居住物業(yè)管理費用收取標準應遵循微利原則 寫字樓、商場等非居住物業(yè)使用者更注重物業(yè)管理公司的服務(wù)和品牌，價格敏感度較低，業(yè)務(wù)利潤率較高 提高非居住物業(yè)管理面積比重能夠有效提高收入和獲利水平*保密 請勿外傳16 2007BEXCEL - All rights reserved角色定位方面，陸家嘴完成了從角色定位方面，陸家嘴完成了從“保姆保姆”到到“管家管家”的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)了管理和的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)了管理和服務(wù)職能的分離服務(wù)職能的分離保姆：服務(wù)提供者保姆：服務(wù)提供者 陸家嘴物業(yè)是“保姆”型服務(wù)理念的始創(chuàng)者 “保姆”理念宗旨是為業(yè)主提供全面、

18、方便、及時、人性化的服務(wù) “保姆”服務(wù)理念曾引導陸家嘴物業(yè)走向輝煌管家：服務(wù)集成商管家：服務(wù)集成商 服務(wù)種類增多、專業(yè)化要求提高：物業(yè)公司管理和服務(wù)分離成為趨勢 陸家嘴通過三種方式進行分離： 分離外包 組建專業(yè)服務(wù)公司 與品牌專業(yè)公司強強聯(lián)合 開通了“96916”服務(wù)信息平臺作為物業(yè)管理與作業(yè)分離的信息支撐 *保密 請勿外傳17 2007BEXCEL - All rights reserved陸家嘴物業(yè)針對不同服務(wù)項目采取不同的經(jīng)營方式，公司剝離低端的勞務(wù)密陸家嘴物業(yè)針對不同服務(wù)項目采取不同的經(jīng)營方式，公司剝離低端的勞務(wù)密集型業(yè)務(wù)，并逐步向管理密集型、技術(shù)密集型的高端模式演進集型業(yè)務(wù)，并逐步向

19、管理密集型、技術(shù)密集型的高端模式演進外包外包設(shè)立服務(wù)公司經(jīng)營設(shè)立服務(wù)公司經(jīng)營建立合作關(guān)系建立合作關(guān)系選擇依據(jù)選擇依據(jù)項目舉例項目舉例 技術(shù)含量低 服務(wù)利潤率低 人員素質(zhì)要求不高 項目收益性較好或?qū)ξ飿I(yè)管理重要程度較高 人員素質(zhì)要求較高，有助于公司形成人力資源方面的競爭優(yōu)勢 項目技術(shù)要求高、專業(yè)性較強，公司目前沒有足夠資源獨立開展保潔、綠化 、保安1、清洗設(shè)備的維護保養(yǎng)2設(shè)備維修保養(yǎng)、房屋裝修說明說明1：截至2006年保安已有8個項目外包分離，計劃在一年內(nèi)將所有保安項目外包分離2：設(shè)備的維護保養(yǎng)是公司重點培養(yǎng)人力資源能力的項目，對于有能力自行經(jīng)營的由陸家嘴服務(wù)公司經(jīng)營；對于目前尚沒有足夠能力自營

20、的采取與品牌服務(wù)公司合作模式發(fā)展*保密 請勿外傳18 2007BEXCEL - All rights reserved陸家嘴物業(yè)設(shè)立了獨特的陸家嘴物業(yè)設(shè)立了獨特的9691696916信息平臺確保了管理和服務(wù)分離后能夠向業(yè)信息平臺確保了管理和服務(wù)分離后能夠向業(yè)主及時提供服務(wù)主及時提供服務(wù) 96916服務(wù)模式服務(wù)模式96916平臺業(yè)主所在地管理處所在地服務(wù)公司或合作伙伴業(yè)主致電30分鐘內(nèi)解決問題無人接聽陸家嘴物業(yè)應急維修隊96916平臺概況平臺概況 全國首個物業(yè)服務(wù)信息平臺，以呼叫中心為載體，為管理與服務(wù)分離提供信息支撐 開通的服務(wù)項目主要有樓宇供水泵、空調(diào)、電梯、電子設(shè)備、房屋、水電維修、建筑物

21、清潔、綠化養(yǎng)護、家政服務(wù) 上海浦東新區(qū)政府為進一步提升新區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理水平，采用購買服務(wù)方式，于2004年7月將 “969l6” 平臺提升為浦東新區(qū)“96916”物業(yè)服務(wù)信息平臺 96916平臺在作為連接管理和服務(wù)的橋梁的同時，也為公司帶來收益，成為新的利潤增長點業(yè)主電話*保密 請勿外傳19 2007BEXCEL - All rights reserved陸家嘴物業(yè)通過人力資源調(diào)整，降低運營成本、建立企業(yè)人力資源方面的核陸家嘴物業(yè)通過人力資源調(diào)整，降低運營成本、建立企業(yè)人力資源方面的核心競爭力心競爭力提高員工素質(zhì)提高員工素質(zhì)精簡員工人數(shù)精簡員工人數(shù) 物業(yè)管理行業(yè)具有勞動密集型特點，人員綜合

22、素質(zhì)相對較低； 通過如下舉措提高員工素質(zhì) 管理處經(jīng)理以上的干部必須達到本科學歷；分公司總經(jīng)理以上的干部必須達到研究生學歷；要求所有管理處經(jīng)理以上的員工，三年內(nèi)成為注冊物業(yè)管理師 在鼓勵專業(yè)技術(shù)人員提升方面，公司也推出了相應的政策。鼓勵所有員工通過進修提升自己的學歷，提升自己的專業(yè)水準。每提升一個臺階，公司給予提升工資的獎勵 公司員工收入不斷提高，高昂的人工費用成為影響公司盈利性的沉重負擔 通過將技術(shù)含量低、人員素質(zhì)要求低的服務(wù)業(yè)務(wù)分離的方式減少員工數(shù)量，由2004年的8000人精簡至2006年的6300人，公司的最終目標是1000人，主要由管理人員和專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成由勞動密集型的初級由勞動密集

23、型的初級管理管理向知識、技術(shù)密集型的高端服務(wù)模式轉(zhuǎn)變向知識、技術(shù)密集型的高端服務(wù)模式轉(zhuǎn)變*保密 請勿外傳20 2007BEXCEL - All rights reserved目錄目錄 物業(yè)行業(yè)基本特征介紹物業(yè)行業(yè)基本特征介紹 陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹 遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解 項目工作方式及收費項目工作方式及收費 項目組成員介紹項目組成員介紹*保密 請勿外傳21 2007BEXCEL - All rights reserved金融街物業(yè)近年來物管面積迅速擴張，管理復雜度大大提升，公司管理層希金融街物業(yè)近年來物管面積迅速擴張

24、，管理復雜度大大提升，公司管理層希望以財務(wù)管控為突破口，夯實管理基礎(chǔ)，實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的騰飛望以財務(wù)管控為突破口，夯實管理基礎(chǔ)，實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的騰飛 金融街物業(yè)成立于1994年5月，隸屬于北京華融綜合投資公司，2004年獲得以及物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì) 公司目前在管項目涉及寫字樓、住宅等兩大物業(yè)類型，管理總面積170萬余平米 寫字樓物業(yè)項目：通泰大廈、富凱大廈、金陽大廈、西環(huán)廣場、鑫茂大廈、德勝（國際）、寫字樓物業(yè)項目：通泰大廈、富凱大廈、金陽大廈、西環(huán)廣場、鑫茂大廈、德勝（國際）、尚城、平安綜合樓以及金融街尚城、平安綜合樓以及金融街F1F1、F2F2、G2G2項目等高檔商務(wù)樓和公寓項目等高檔商務(wù)樓和公

25、寓 住宅物業(yè)：融澤府、盈華盛嘉、龍澤苑小區(qū)、西馬小區(qū)等住宅物業(yè)：融澤府、盈華盛嘉、龍澤苑小區(qū)、西馬小區(qū)等 目前公司物管項目目前仍以甲方物業(yè)為主，并逐步加大第三方物業(yè)的拓展力度 另外，公司以北京為核心，逐步向天津高端物業(yè)市場擴張 金融街物業(yè)目前已經(jīng)明確了未來戰(zhàn)略發(fā)展方向，目前希望借助咨詢公司的力量以財務(wù)管控為切入口，規(guī)范公司內(nèi)部管理體系，實現(xiàn)對多物業(yè)類型、規(guī)?；⒖绲赜虬l(fā)展。*保密 請勿外傳22 2007BEXCEL - All rights reserved財務(wù)控制財務(wù)控制交易處理交易處理決策支持決策支持關(guān)帳項目價值分析關(guān)鍵指標評定財務(wù)計劃付款控制投融資計劃匹配業(yè)績評價與分析預算滾動預測現(xiàn)金流

26、預測財務(wù)與管理報告政策與程序內(nèi)部審計對帳核算結(jié)算抵銷出納目標設(shè)定與分解遠卓研究認為，現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理包涵三個層次遠卓研究認為，現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理包涵三個層次*保密 請勿外傳23 2007BEXCEL - All rights reserved交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理10%20%70%財務(wù)控制財務(wù)控制決策決策支持支持20%30%50%決策決策支持支持財務(wù)控制財務(wù)控制交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理20%50%30%財務(wù)控制財務(wù)控制決策決策支持支持小企業(yè)小企業(yè)中型企業(yè)中型企業(yè)大型企業(yè)大型企業(yè)不同發(fā)展階段，企業(yè)的財務(wù)管理的重點不同不同發(fā)展階段，企業(yè)的財務(wù)管理的重點不同*保密 請勿外傳2

27、4 2007BEXCEL - All rights reserved交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理10%20%70%財務(wù)控制財務(wù)控制決策決策支持支持 準確反映經(jīng)營成果是企業(yè)對財務(wù)工作的第一需要 合法合規(guī)的滿足外部報表需要是企業(yè)財務(wù)管理的重點 財務(wù)控制往往與業(yè)務(wù)控制合一，有直線領(lǐng)導直接控制 以事后反映為主，很少事前控制 經(jīng)營者多數(shù)依據(jù)自身經(jīng)驗進行決策在企業(yè)發(fā)展初期，決策鏈條比較短，分級授權(quán)相對較少，作為職能人員的財務(wù)人員一般處于從屬地位，以事后決算工作為主在企業(yè)發(fā)展初期，以交易業(yè)務(wù)處理為核心的會計核算工作是財務(wù)管理的重心，在企業(yè)發(fā)展初期，以交易業(yè)務(wù)處理為核心的會計核算工作是財務(wù)管理的重心，財務(wù)控制和決

28、策支持職能相對較弱財務(wù)控制和決策支持職能相對較弱*保密 請勿外傳25 2007BEXCEL - All rights reserved交易業(yè)務(wù)處理交易業(yè)務(wù)處理50%30%20%財務(wù)控制財務(wù)控制決策決策支持支持 交易業(yè)務(wù)處理發(fā)展滯后于財務(wù)職能的擴展，在財務(wù)職能的比重繼續(xù)降低 總部對各單位控制方式從過程控制更多轉(zhuǎn)向結(jié)果控制轉(zhuǎn)變 財務(wù)控制工作向基層財務(wù)單位轉(zhuǎn)移 如何準確有效評價各業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營業(yè)績，成為財務(wù)管理工作的重點工作之一 如何為最高經(jīng)營層提供更加準確的決策依據(jù)是財務(wù)管理面臨的重要問題由于企業(yè)的規(guī)模變大，企業(yè)財務(wù)職能一般呈現(xiàn)兩級管理，總部的財務(wù)職能從控制向決策支持進一步發(fā)展當企業(yè)發(fā)展成為大型集

29、團企業(yè)，財務(wù)管理的重心向決策支持轉(zhuǎn)移當企業(yè)發(fā)展成為大型集團企業(yè)，財務(wù)管理的重心向決策支持轉(zhuǎn)移*保密 請勿外傳26 2007BEXCEL - All rights reserved集團財務(wù)管理集團財務(wù)管理的基本內(nèi)容的基本內(nèi)容財務(wù)人員管理多層次的審計監(jiān)督子公司業(yè)績評價全面預算管理產(chǎn)權(quán)事務(wù)管理財務(wù)權(quán)限管理會計政策和會計核算管理集團公司派駐董事、監(jiān)事管理 財務(wù)人員管理財務(wù)權(quán)限管理會計政策及會計核算管理全面預算管理內(nèi)部審計監(jiān)督派出董事、監(jiān)事管理子公司業(yè)績評價產(chǎn)權(quán)事務(wù)管理集團財務(wù)管理一般包括以下八個環(huán)節(jié)，在不同的管控模式下，總部對下屬單集團財務(wù)管理一般包括以下八個環(huán)節(jié)，在不同的管控模式下，總部對下屬單位的

30、財務(wù)管控深度有所區(qū)別位的財務(wù)管控深度有所區(qū)別*保密 請勿外傳27 2007BEXCEL - All rights reserved典型的統(tǒng)一集團的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)典型的統(tǒng)一集團的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)總部分部/子公司（強受控）預算控制資金集中業(yè)績評估會計控制審計 集團戰(zhàn)略 財務(wù)計劃 投融資計劃總部分部/子公司（強受控）預算控制資金集中業(yè)績評估會計控制審計 集團戰(zhàn)略 財務(wù)計劃 投融資計劃財務(wù)計劃：財務(wù)計劃：由集團主導制定；投融資計劃：投融資計劃：由各分部申報需求，由集團統(tǒng)一制定整體投融資計劃；預算控制：預算控制：總部對各分部實行嚴格的預算控制，預算內(nèi)授權(quán)支出，預算外逐項嚴格審批；資金集中：資金集中：總部通過內(nèi)

31、部銀行或者財務(wù)公司等方式實現(xiàn)資金的集中統(tǒng)一控制，多采用收支兩條線管理；業(yè)績評估：業(yè)績評估：集團統(tǒng)一對各下屬單位進行績效評估，甚至對下屬單位的具體業(yè)務(wù)或者職能部門進行業(yè)績評估；會計控制：會計控制：集團通過嚴格的會計制度和詳盡的會計報表實現(xiàn)會計控制，在條件成熟通常采取統(tǒng)一核算或者采取遠程監(jiān)控方式；審計：審計：集團對下屬單位進行定期審計和各項專項審計。典型特點典型特點在統(tǒng)一財務(wù)管控模式下，集團財務(wù)部對下屬單位的財務(wù)控制能力最強在統(tǒng)一財務(wù)管控模式下，集團財務(wù)部對下屬單位的財務(wù)控制能力最強*保密 請勿外傳28 2007BEXCEL - All rights reserved典型的分權(quán)型集團的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)

32、典型的分權(quán)型集團的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)總部 財務(wù)目標分部/子公司（弱受控） 部門戰(zhàn)略 財務(wù)計劃 投融資計劃上報預算上交利潤業(yè)績評估會計報告審計財務(wù)目標：財務(wù)目標：由集團和各下屬單位協(xié)商制定財務(wù)目標；投融資計劃：投融資計劃：由各分部自主制定本單位的投融資計劃，報集團備案即可；上報預算：上報預算：各分部根據(jù)財務(wù)目標自主制定本單位的預算，報集團備案；上交利潤：上交利潤：集團通過下屬單位董事會協(xié)商制度，確定上交利潤金額及方式；業(yè)績評估：業(yè)績評估：集團統(tǒng)一對各下屬單位進行績效評估；會計報告：會計報告：集團指導各單位制定會計制度指導各單位進行會計核算，并通過定期的會計報告制度進行會計監(jiān)控；審計：審計：集團對下屬單

33、位進行定期審計和各項專項審計，重點審計財務(wù)目標完成情況。典型特點典型特點在分權(quán)式財務(wù)管理模式下，總部財務(wù)部針對年度財務(wù)目標的實現(xiàn)進行財務(wù)控在分權(quán)式財務(wù)管理模式下，總部財務(wù)部針對年度財務(wù)目標的實現(xiàn)進行財務(wù)控制制*保密 請勿外傳29 2007BEXCEL - All rights reserved結(jié)合金融街物業(yè)的需求，遠卓認為本項目顧問的任務(wù)主要包括以下三個方面：結(jié)合金融街物業(yè)的需求，遠卓認為本項目顧問的任務(wù)主要包括以下三個方面： 公司目前財務(wù)管控體系的現(xiàn)狀及問題診斷公司目前財務(wù)管控體系的現(xiàn)狀及問題診斷 重點標桿企業(yè)財務(wù)管控體系的案例研究（需要雙方共同工作）重點標桿企業(yè)財務(wù)管控體系的案例研究（需要

34、雙方共同工作） 基于戰(zhàn)略計劃和組織演進的財務(wù)管控體系設(shè)計，包括以下具體要求：基于戰(zhàn)略計劃和組織演進的財務(wù)管控體系設(shè)計，包括以下具體要求： 財務(wù)組織體系及人員的管理 財務(wù)權(quán)限管理 會計政策及會計核算管理 全面預算管理體系 內(nèi)部審計監(jiān)督 投融資及產(chǎn)權(quán)事務(wù)管理 *保密 請勿外傳30 2007BEXCEL - All rights reserved同時，作為財務(wù)管控體系改善的前提，金融街物業(yè)承諾以下事項均已明確，同時，作為財務(wù)管控體系改善的前提，金融街物業(yè)承諾以下事項均已明確，無需咨詢公司重新梳理建立，并在項目啟動后提交咨詢顧問公司無需咨詢公司重新梳理建立，并在項目啟動后提交咨詢顧問公司 戰(zhàn)略議題戰(zhàn)略

35、議題 公司發(fā)展戰(zhàn)略綱要 未來35年的業(yè)務(wù)擴張計劃及戰(zhàn)略目標 分子公司定位及發(fā)展目標 組織議題組織議題 公司采取的組織管控模式說明（財務(wù)管控、戰(zhàn)略管控、操作管控） 公司總部組織結(jié)構(gòu)及分子公司設(shè)置 總部職能部室的職責，管理崗位設(shè)置 分子公司部門設(shè)置及部門職責 業(yè)務(wù)運作的制度及操作規(guī)程業(yè)務(wù)運作的制度及操作規(guī)程 公司例會管理制度 物業(yè)管理的操作規(guī)程 現(xiàn)有財務(wù)管理制度*保密 請勿外傳31 2007BEXCEL - All rights reserved目錄目錄 物業(yè)行業(yè)基本特征介紹物業(yè)行業(yè)基本特征介紹 陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹 遠卓對金融街物業(yè)財務(wù)管控項目的理解遠卓對金融街物

36、業(yè)財務(wù)管控項目的理解 項目工作方式及收費項目工作方式及收費 項目組成員介紹項目組成員介紹*保密 請勿外傳32 2007BEXCEL - All rights reserved本項目中顧問的任務(wù)將分為以下三個階段執(zhí)行：本項目中顧問的任務(wù)將分為以下三個階段執(zhí)行：第一階段：第一階段：公司內(nèi)外部整體調(diào)研公司內(nèi)外部整體調(diào)研第二階段：第二階段：財務(wù)管理體系分析及診斷財務(wù)管理體系分析及診斷第三階段：第三階段：財務(wù)管理體系整體優(yōu)財務(wù)管理體系整體優(yōu)化設(shè)計及升級化設(shè)計及升級工作重點： 了解目前及未來公司業(yè)務(wù)運營特點 審視公司財務(wù)管理組織環(huán)境 標桿企業(yè)財務(wù)管控體系案例研究工作重點包括三個層次： 判斷會計核算的合理性

37、； 研究財務(wù)管理的薄弱環(huán)節(jié)，特別是針對未來業(yè)務(wù)發(fā)展要求明確財務(wù)管理的前瞻性要求； 了解各層級管理者的決策支持需求工作重點： 設(shè)計財務(wù)管理體系優(yōu)化及升級的整體解決方案 與管理層進行深度溝通并修訂 定稿匯報說明：說明：本項目的合作期限為自本項目的合作期限為自2008年年 月月 日至日至2008年年 月月 日，共計日，共計6個工作周。若項目內(nèi)容有所變化，個工作周。若項目內(nèi)容有所變化，雙方協(xié)商修訂任務(wù)書中的合作期限雙方協(xié)商修訂任務(wù)書中的合作期限*保密 請勿外傳33 2007BEXCEL - All rights reserved對客戶內(nèi)外環(huán)境及其戰(zhàn)略的深刻理解是理解客戶財務(wù)管控體系設(shè)計要求的前對客戶內(nèi)

38、外環(huán)境及其戰(zhàn)略的深刻理解是理解客戶財務(wù)管控體系設(shè)計要求的前提提工作目標工作目標主要工作內(nèi)容主要工作內(nèi)容 深度理解客戶業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀及其未來發(fā)展要求 基于客戶的發(fā)展戰(zhàn)略，理解未來業(yè)務(wù)發(fā)展對財務(wù)管控體系的要求 內(nèi)部訪談，對總部及重點區(qū)域/專業(yè)公司中高層進行深度訪談，客戶的業(yè)務(wù)合作伙伴訪談 客戶及其下屬企業(yè)內(nèi)部資料調(diào)研，包括發(fā)展戰(zhàn)略、組織管控、制度等方面的公司相關(guān)文件 選擇規(guī)模及業(yè)務(wù)與客戶類似的標桿企業(yè)進行分析研究，重點關(guān)注財務(wù)管理的組織及控制體系特點，顧問將盡最大可能采取一切合法手段以獲取有關(guān)研究對象的信息和資料 同時，客戶同意并諒解由于存在從外部獲取資料的客觀困難及不確定性，顧問對研究對象的研究深

39、度可能有所差異*保密 請勿外傳34 2007BEXCEL - All rights reserved客戶財務(wù)管控體系分析診斷的目標及工作內(nèi)容如下：客戶財務(wù)管控體系分析診斷的目標及工作內(nèi)容如下：工作目標工作目標主要工作內(nèi)容主要工作內(nèi)容 針對客戶業(yè)務(wù)高速發(fā)展及管控面對環(huán)境的逐步復雜化，本次項目將更多偏重財務(wù)控制及決策支持方面前瞻性的要求 從行業(yè)、客戶公司的業(yè)務(wù)模式、發(fā)展趨勢、關(guān)鍵成功要素入手，明確現(xiàn)階段及未來公司業(yè)務(wù)發(fā)展對財務(wù)管控體系帶來的挑戰(zhàn) 通過調(diào)閱會計憑證、研究會計報告及相關(guān)內(nèi)控制度，了解公司目前財務(wù)管理體系的現(xiàn)狀 通過訪談理解總部高管及中層對財務(wù)控制、決策支持的需求調(diào)研，理解區(qū)域/專業(yè)公司管理層對財務(wù)管理的需求 針對現(xiàn)狀及未來業(yè)務(wù)發(fā)展要求，提出財務(wù)管理體系的診斷意見*保密 請勿外傳35 2007BEXCEL - All rights reserved財務(wù)管控體系優(yōu)化設(shè)計的目標及工作內(nèi)容如下：財務(wù)管控體系優(yōu)化設(shè)計的目標及工作內(nèi)容如下：工作目標工作目標主要工作內(nèi)容主要工作內(nèi)容 結(jié)合客戶財務(wù)管理體系現(xiàn)狀及未來發(fā)展要求，設(shè)計整體的財務(wù)管理體系建設(shè)、優(yōu)化方案，并與客戶溝通達成共識 項目組內(nèi)部討論及主要負責人深度溝通相結(jié)合，在前期資料收集、分析基礎(chǔ)上，項目組提出客觀、獨立的整體解決方案 通過研討會等形式反復溝通，與客戶高管層級達成共識，并明確分階段財務(wù)管理體系的建