E理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引

1、E理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引（討論稿）目錄第一章總則第一節(jié)目的、概念、基本原則及要求第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第二章律師辦理為開(kāi)發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)管理公司的選聘第二節(jié)物業(yè)管理公司的提前介入第三章律師辦理為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)成立后，律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)第四章律師辦理在物業(yè)管理過(guò)程中為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)第一節(jié)律師為首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立提供法律服務(wù)第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

2、正常運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第五章物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金第一節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的交納與續(xù)籌第二節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用第六章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類(lèi)及特點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理第七章附則第一章總則第一節(jié)目的、概念、基本原則及要求i. i.i制定目的本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)起草，其目的系為向律師提供辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作方面的借鑒、經(jīng)驗(yàn)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在代理物業(yè)管理法律實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。1.1.2概念界定物業(yè)管理：根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)管理有狹義與廣義之分，狹義的物業(yè)管理一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管

3、理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理還包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的公司的管理，比如聘請(qǐng)保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請(qǐng)保潔公司提高公共區(qū)域清潔服務(wù)等等。物業(yè)管理糾紛：物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)。本操作指引所指的物業(yè)管理糾紛主要為民事方面的物業(yè)管理糾紛。開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商，又稱(chēng)發(fā)展商，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)利為目的，從

4、事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)商，原始取得物業(yè)的所有權(quán)，在物業(yè)管理中，被稱(chēng)為“大業(yè)主”。物業(yè)管理公司：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同授受業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）或者開(kāi)發(fā)商的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和對(duì)業(yè)主提供服務(wù)。國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。業(yè)主：是指住宅以及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者，一般擁有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)簽發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主（代表）大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，由一定的業(yè)主代表組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管

5、部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理服務(wù)合同：物業(yè)管理服務(wù)合同是指由業(yè)主支付費(fèi)用，物業(yè)管理公司受托對(duì)指定物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、利用及相關(guān)區(qū)域生活秩序管理的合同。物業(yè)管理服務(wù)合同廣義上包括前期物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主臨時(shí)公約：是在銷(xiāo)售物業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)

6、商制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。業(yè)主公約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：業(yè)主大會(huì)義事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)的基本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序法，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的議事方式、活動(dòng)程序、職責(zé)及任期等。公共維修基金（資金）：全稱(chēng)為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，指由法律規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。1.1.3律師辦理物業(yè)管理法

7、律業(yè)務(wù)的基本原則律師在辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：第一，應(yīng)具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。由于物業(yè)管理糾紛有相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)性，比如說(shuō)，維修基金的分?jǐn)?，公共部位的確定等等，所以律師應(yīng)注意學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)，熟悉物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。第二，應(yīng)恪盡職責(zé)，不受外來(lái)因素的干涉。律師接受委托后，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對(duì)委托人忠誠(chéng)負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。第三，依法提供法律服務(wù)原則。律師在辦理物業(yè)管理案件時(shí)，要依法執(zhí)業(yè)，遵守國(guó)家法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，遵守司法行政部門(mén)與律師行業(yè)協(xié)會(huì)組織制定的規(guī)范性文件。1.

8、1.4律師辦理物業(yè)管理糾紛案件的基本要求律師辦理物業(yè)管理糾紛案件業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議所設(shè)定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)依約履行職責(zé)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行所在市律師協(xié)會(huì)關(guān)于防止利益沖突的有關(guān)規(guī)定，不得損害委托人的合法權(quán)益，應(yīng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密與個(gè)人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情。1.1.5本操作指引的適用范圍本操作指引適用于律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供非訴法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同，業(yè)主公約，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。第

9、二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定1.2.1物業(yè)管理行業(yè)是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題立法尚不完善，專(zhuān)門(mén)的立法除了國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件，在剛剛閉幕的全國(guó)人大通過(guò)的中華人民共和國(guó)物權(quán)法中也對(duì)涉及物業(yè)管理方面做了一個(gè)綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定，另外，全國(guó)各地方也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好的解決問(wèn)題、處理糾紛。1.2.2物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉的全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：中華人民共和國(guó)物權(quán)法2007年3月16日全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)，2007年10月1日起施行。物業(yè)管理?xiàng)l例2003年5

10、月28日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2003年9月1日起施行。中華人民共和國(guó)合同法1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)，自1999年10月1日起施行中華人民共和國(guó)價(jià)格法1997年12月29日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)，自1998年5月1日起施行前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法建住房2003130號(hào)，自2003年9月1日起施行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)，自2003年9月1日起施行業(yè)主大會(huì)規(guī)程建設(shè)部建住房2003131號(hào)，自2003年9月1日起施行建筑裝飾裝修管理規(guī)定1995年8月7日建設(shè)部令第19號(hào)，自19

11、95年9月1日起施行已廢止住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法2002年2月26日建設(shè)部令第110號(hào)，自2002年5月1日起施行物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)政部財(cái)基字19987號(hào)發(fā)布，1998年1月1日起施行物業(yè)管理企業(yè)資持管理辦法建設(shè)部令第125號(hào)，自2004年5月1日起施行1.2.3從目前立法的情況看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多，從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)心這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好這一方面的業(yè)務(wù)。第二章律師辦理為開(kāi)發(fā)商委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)管理公司的選聘2.1物業(yè)銷(xiāo)售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師應(yīng)當(dāng)為開(kāi)發(fā)商選聘前期物業(yè)管理公司提供法律服務(wù)。2.1.1律師應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商建

12、議通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2.1.2律師應(yīng)參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)管理公司的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。2.1.3律師應(yīng)當(dāng)幫助開(kāi)發(fā)商審核投標(biāo)的物業(yè)管理公司的等級(jí)資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷等相關(guān)資料。物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理我國(guó)政府物業(yè)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施資質(zhì)管理制度。根據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不

13、得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：(1) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)a、注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上；b、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；c、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；d、管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%: 多層住宅200萬(wàn)平方米； 高層住宅100萬(wàn)平方米； 獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米； 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)

14、量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。(2) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)a、注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上；b、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；c、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；d、管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100% 多層住宅100萬(wàn)平方米； 高層住宅50萬(wàn)平方米； 獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米； 辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服

15、務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。(3) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)a、注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上；b、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；c、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；d、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；e、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2.1.4律師應(yīng)當(dāng)幫助開(kāi)發(fā)商制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事

16、項(xiàng)依法作出約定。2.1.5根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不僅可以聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請(qǐng)其他專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理。在開(kāi)發(fā)商選擇聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商起草、審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等等。第二節(jié)物業(yè)管理公司的提前介入2.2.1合前期物業(yè)管理委托合同簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商提示讓選聘的物業(yè)管理公司提前介入整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體工程施工、裝修等過(guò)程、讓物業(yè)管理公司從的業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見(jiàn)，以便開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化、使物業(yè)管理公司今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾與沖突，也能使物業(yè)更好的保

17、值增值，有利于開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力的塑造與延續(xù)。如開(kāi)發(fā)商選擇聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的公司，對(duì)專(zhuān)業(yè)的設(shè)備維護(hù)公司來(lái)說(shuō)，為了及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況，開(kāi)發(fā)商也讓其提前介入。2.2.2建商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)建議開(kāi)發(fā)商合同的內(nèi)容應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及牧業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。2.2.3合商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提示開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)賣(mài)人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。2.2.4律師應(yīng)當(dāng)提醒開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，各地對(duì)物業(yè)用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。第三章律師辦理為物業(yè)管

18、理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)3.1.1律師應(yīng)當(dāng)幫助物業(yè)管理公司制定投標(biāo)方案并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑?biāo)書(shū)、前期物業(yè)管理合同、各物業(yè)管理制度、表格等相關(guān)法律文件。3.1.2前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容(1) 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理開(kāi)始運(yùn)作的第一道程序。物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托后，對(duì)指定物業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的提請(qǐng)，進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說(shuō)明書(shū)移交，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商負(fù)有義務(wù)將物業(yè)所涉及的設(shè)施、設(shè)備和建筑

19、物圖紙完整地移交給物業(yè)管理公司，驗(yàn)收范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備、建設(shè)物及其附著物為物業(yè)管理公司行使管理權(quán)的范圍。(2) 開(kāi)發(fā)商的權(quán)利和義務(wù)a、應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。b、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并要求物業(yè)買(mǎi)受人在訂立物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，做出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的書(shū)面承諾。G在物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向物業(yè)買(mǎi)受人提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)。d、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案并對(duì)物業(yè)管理公司提交上述物業(yè)管理方案出具書(shū)面審定意見(jiàn)。e、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作

20、的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評(píng)定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。f、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起日內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。g、保證委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求。h、向物業(yè)管理公司提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房(一般指車(chē)庫(kù)、會(huì)所)。i、向物業(yè)管理公司提供各地規(guī)范性物業(yè)管理法律文件規(guī)定的物業(yè)管理用房。【是否沖突】j、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理公司所需要的資料。k、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由開(kāi)發(fā)商

21、承擔(dān)。l、協(xié)調(diào)、處理本合同效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。m協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。n、及時(shí)繳納空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金。、開(kāi)發(fā)商有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行審計(jì)。(3) 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)。b、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議。c、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接。d、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。e、按本合同的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨

22、時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。f、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由牧業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)使用人承擔(dān)。g、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實(shí)施。h、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)

23、督。i、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，向開(kāi)發(fā)商提出上述計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)開(kāi)發(fā)商審定后組織實(shí)施。j、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。k、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與開(kāi)發(fā)商協(xié)商經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。l、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。m建立

24、、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。n、本合同終止時(shí)，向開(kāi)發(fā)商移交開(kāi)發(fā)商提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。0、接受業(yè)主、物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理主管部門(mén)等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)，定期以書(shū)面方式向開(kāi)發(fā)商報(bào)告本合同履行情況。3.1.3前期物業(yè)管理服務(wù)合同的費(fèi)用負(fù)擔(dān)根據(jù)各地的規(guī)定，一般凡是普通住宅的，所擬定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)價(jià)管理部門(mén)審批，非普通住宅或商用物業(yè)的，應(yīng)報(bào)有關(guān)部門(mén)備案。關(guān)于管理費(fèi)的支付問(wèn)題，結(jié)合一些地方的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前

25、期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。3.1.4前期物業(yè)管理合同簽定后，物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提示物業(yè)管理公司嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)不利于物業(yè)管理的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免乂年管理費(fèi)或只按多少元/m2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)）；小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢(qián)項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣

26、，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），律師應(yīng)該建議物管公司對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的咨詢(xún)要對(duì)答如流，前后一致。3.1.5前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限，一般為兩年，且業(yè)委會(huì)成立后并與新的物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同（或與前期物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同）后失效。第二節(jié)業(yè)主委員會(huì)成立后，律師為物業(yè)管理公司物業(yè)管理提供法律服務(wù)3.2.1律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理公司獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

27、過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定必須三分之二以上，物權(quán)法則是過(guò)半數(shù)，現(xiàn)以物權(quán)法的規(guī)定闡釋?zhuān)┪飿I(yè)公司才能與代表業(yè)主大會(huì)的業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。3.2.2物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理服務(wù)合同的基本內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要條款：a、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所。b、管理項(xiàng)目。即管理的房地產(chǎn)名稱(chēng)、坐落位置、面積、四至界限。c、管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。d、管理費(fèi)用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)

28、項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)，有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)費(fèi)。e、雙方的權(quán)利與義務(wù)。f、違約責(zé)任。雙方可以約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。g、其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事宜，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充終止等。（2）業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)a、代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將上述意見(jiàn)和建議反饋給物業(yè)管理公司。b、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。c、審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案。d

29、、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。e、審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。f、審批物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)管理公司提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告。g、應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向物業(yè)管理公司移交有關(guān)資料。h、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題。i、負(fù)責(zé)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金。j、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)

30、。k、經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。(3) 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)a、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)。b、對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。c、按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。d、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。e、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司雙方

31、議定后由物業(yè)管理公司組織實(shí)施。f、向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。g、按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。h、負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金使用情況；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。i、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。j、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變

32、更情況。k、本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。3.2.3在新的物業(yè)公司取代原前期物業(yè)管理公司情況下，如何順利交接往往是物業(yè)管理服務(wù)合同成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)公司往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)管理區(qū)域，律師應(yīng)協(xié)助業(yè)委會(huì)、新的物業(yè)管理公司與原前期物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，要求政府有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2.4因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而向物業(yè)管理公司提供催收等法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)公司先通過(guò)發(fā)律師函的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，這樣會(huì)將物業(yè)公司與業(yè)主的推向一個(gè)對(duì)立面。3.2.5律師應(yīng)當(dāng)辦理為物業(yè)管理公司如何糾正開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的其他違法行

33、為提供法律幫助。對(duì)開(kāi)發(fā)商許諾沒(méi)有到位的，物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉，比如說(shuō)會(huì)所未投入使用，房屋有質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主的違法行為，物業(yè)公司只能勸阻，向業(yè)委會(huì)和政府主管部門(mén)進(jìn)行報(bào)告第四章律師辦理在物業(yè)管理過(guò)程中為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立提供法律服務(wù)4.1.1律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)提示廣大業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)以更好的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益（1）首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)a、首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的條件國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第十條提及了首次業(yè)主大會(huì)，但沒(méi)有規(guī)定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件，也沒(méi)有規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，這樣開(kāi)發(fā)商及

34、其聘請(qǐng)的前期物業(yè)企業(yè)有可能簽訂期限很長(zhǎng)的前期物業(yè)服務(wù)合同，損害業(yè)主的利益。各地方的物業(yè)管理規(guī)定對(duì)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件大都做了明確的規(guī)定，比如上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定規(guī)定：一個(gè)特定管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，因此當(dāng)物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件成就時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提醒相關(guān)業(yè)主及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并提供相應(yīng)的法律服務(wù)。但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)與否更加尊重業(yè)主的意志，物權(quán)法規(guī)定小區(qū)可以成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，如成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的，行政管理部門(mén)對(duì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。b、首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)主代

35、表大會(huì)的籌備工作（以上海為例講述，其他各地方仍然以當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)物業(yè)管理規(guī)定為準(zhǔn)，律師在提供法律服務(wù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不按以下程序成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)業(yè)主或有關(guān)部門(mén)提示）根據(jù)上海市房地局的在關(guān)規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)定，提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)和街道辦事處依法組織開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌建工作。開(kāi)發(fā)商未提供資料，經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在開(kāi)發(fā)商報(bào)送有關(guān)資料后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處組

36、織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，組成業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組成員應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?；I備組在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處指導(dǎo)下，做好下列各項(xiàng)籌備工作：確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方法、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。 確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。 確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容。 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。 在律師的幫助下擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）。 做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他各項(xiàng)工作。業(yè)主的投票權(quán)以

37、套為計(jì)算單位。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持投票權(quán)超過(guò)全部投票權(quán)30%勺，應(yīng)對(duì)其投票權(quán)予以限定。c、首次業(yè)主大會(huì)的一般程序 由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況； 由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可以作自我介紹； 審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約； 由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員； 審議決定其他物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。在首次業(yè)主大會(huì)上產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案，從上海市目前的實(shí)際情況看，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)同時(shí)備案，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)放業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證。(2) 業(yè)主大會(huì)例會(huì)及臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集以后的業(yè)主大會(huì)，

38、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，一般應(yīng)每年召開(kāi)一次會(huì)議。經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)就其提議須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，稱(chēng)為業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議或特別會(huì)議。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，經(jīng)20咐上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)必須以已入住或使用的業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能舉行。業(yè)主大會(huì)的決定，但應(yīng)經(jīng)與會(huì)的持有過(guò)半數(shù)以上的投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)，是為簡(jiǎn)單多數(shù)原則。但是，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即為特別多數(shù)原則。4.

39、1.2業(yè)主大會(huì)的職權(quán)業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(1) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(3) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(4) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(5) 共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(6) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。4.1.3業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及工作制度(1) 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。(2) 委員

40、會(huì)會(huì)議召開(kāi)前的準(zhǔn)備工作。如會(huì)議召開(kāi)的通知、會(huì)議材料應(yīng)在會(huì)議前多長(zhǎng)時(shí)間送達(dá)各委員；委員因故不能參加會(huì)議時(shí)的委托工作、手續(xù)等。(3) 委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議的主持工作。一般委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議都由主任主持，主任因故缺席不能履行職責(zé)的，可由副主任主持。(4) 在業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，一般采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，進(jìn)行表決時(shí)，每一位委員有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督的一個(gè)途徑，也是業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的有效依據(jù)，在業(yè)主委員會(huì)的章程中應(yīng)規(guī)定好會(huì)議記錄的工作，以及會(huì)議檔案的保存等。4.1.4業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1) 召集業(yè)主

41、大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2) 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4) 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5) 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4.1.5業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會(huì)和全體業(yè)主監(jiān)督。由業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體業(yè)主委員會(huì)，是否具備獨(dú)立的民事主體資格。物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有給出明確的規(guī)定。但根據(jù)最高院的相關(guān)批復(fù)(2002民立他字第46號(hào))基本上承認(rèn)

42、業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的民事主體資格和民事訴訟主體資格的。根據(jù)全國(guó)人大剛剛通過(guò)的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，一般認(rèn)為是最終確立了業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的民事主體資格和民事訴訟主體資格。第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)4.2.1律師應(yīng)當(dāng)參與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)章程等相關(guān)法律文件的起草與審查，確保其合法合理、公平公正。4.2.1.1業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則1、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的性質(zhì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，它就業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)的宗旨、組成、議事方式、事事內(nèi)容等有關(guān)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)事項(xiàng)均作出了明確約定。2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

43、由成立業(yè)主大會(huì)的籌備組擬定，在征求全體業(yè)主的意見(jiàn)后，由專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意表決通過(guò)。3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：(1) 業(yè)主大會(huì)的組成與宗旨；(2) 業(yè)主大會(huì)的會(huì)議內(nèi)容與會(huì)議形式；(3) 業(yè)主大會(huì)的表決形式；(4) 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件；(5) 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序；(6) 業(yè)主代表的職責(zé)；(7) 業(yè)主委員會(huì)的成員條件及組成；(8) 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；(9) 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；(10) 業(yè)主委員會(huì)的任期及換屆；(11) 其他有關(guān)業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)活動(dòng)的有關(guān)事項(xiàng)。4、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)注意的問(wèn)題在制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)注

44、意以下問(wèn)題：制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)，應(yīng)充分考慮其可操作性，在確定業(yè)主大會(huì)形式、業(yè)主投票權(quán)、業(yè)委會(huì)的職權(quán)時(shí)，都要考慮到小區(qū)業(yè)主的實(shí)際情況，使得業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具有可操作性。應(yīng)保障業(yè)委會(huì)權(quán)力的正當(dāng)行使，全體業(yè)主的合法權(quán)益得到保護(hù)。在制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)，存在的問(wèn)題往往是業(yè)委會(huì)的權(quán)力過(guò)大，使得全體業(yè)主的利益得不到保護(hù)，業(yè)主權(quán)利無(wú)法行使，比如說(shuō)有的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定業(yè)委會(huì)使用3萬(wàn)元以下的維修基金，無(wú)采全體業(yè)主表決。4.2.1.2業(yè)主公約1、業(yè)主公約的性質(zhì)是業(yè)主之間訂立的自治性的規(guī)范。不同的物業(yè)，因范圍、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、規(guī)格、功能等不同，業(yè)主公約的具體內(nèi)容也有差異。業(yè)主公約訂立后，縱使其物業(yè)的所有人更迭

45、，其效力不受影響。2、業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約，一般包括以下內(nèi)容：(1) 物業(yè)名稱(chēng)、地點(diǎn)、區(qū)域范圍、面積和戶數(shù)；(2) 物業(yè)共有部分和專(zhuān)有部分的劃分，公共場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備狀況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總投票數(shù)的統(tǒng)計(jì)狀況，業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)重大事項(xiàng)的方式；(3) 業(yè)主使用物業(yè)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、設(shè)備的方式及具體要求；(4) 業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；(5) 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、工作程序以及責(zé)任的承擔(dān)；(6) 業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；(7) 各業(yè)主配合物業(yè)管理的承諾；物業(yè)管理過(guò)程中，維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各種費(fèi)用的繳納及分?jǐn)?，物業(yè)收益的分配方式；(8

46、) 業(yè)主公約的修改程序、成立及生效的時(shí)間；(9) 違反業(yè)主公約的責(zé)任；(10) 業(yè)主認(rèn)為需要明確的其他事項(xiàng)。3、業(yè)主公約的效力業(yè)主公約中約定的業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，是經(jīng)業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的使用人也具有約束力。4、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約與業(yè)主公約的內(nèi)容基本一致，一般是由開(kāi)發(fā)商制定的，在商品房出售合同附件中約定或業(yè)主入戶時(shí)簽訂。業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)主公約取代業(yè)主臨時(shí)公約。5、制定業(yè)主公約應(yīng)注意的事項(xiàng)：在制定業(yè)主公約時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：(1) 制定業(yè)主公約的程序要合法，即業(yè)委會(huì)(或籌備組)制定的業(yè)主公約只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)?/p>

47、數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。業(yè)主公約的內(nèi)容不得超出業(yè)主自治的范圍，目前有些業(yè)主公約的內(nèi)容超出了業(yè)主自治的權(quán)利范圍，比如，有的公約約定，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可以拆除業(yè)主的違章建筑，這樣的約定是無(wú)效的。4.2.2律師應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)提供各種法律服務(wù)，包括招投標(biāo)、談判、溝通協(xié)調(diào)、起草各種法律文書(shū)等，以保證物業(yè)管理前后銜接和諧順利。4.2.3律師慶當(dāng)幫助業(yè)主大會(huì)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和公共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。第五章物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金第一節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的交納與續(xù)籌5.1.1新建商品住宅首期維修基金的交納(各地區(qū)大部分已制定專(zhuān)項(xiàng)維修基金

48、使用管理辦法，交納的主體、時(shí)限和標(biāo)準(zhǔn)有所不同?，F(xiàn)以上海市的規(guī)定為例進(jìn)述，律師在辦理物業(yè)管理法律服務(wù)時(shí)碰到該類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)以各地方的專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用管理辦法為準(zhǔn))配備電梯的住宅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4眩納；購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%不配電梯的住宅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3眩納；購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2眩納。根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，1996年6月10日前出售的商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致的商品住宅成本價(jià)執(zhí)行；1996年6月10日至2000年12月31日前出售的內(nèi)銷(xiāo)商品住宅，商品住宅成

49、本價(jià)為1198元/m2;2001年1月1日以后的商品住宅成本價(jià)為1295元/m2。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金；購(gòu)房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前(辦理“小產(chǎn)證”)，交納其應(yīng)交部分的維修基金；業(yè)主大會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購(gòu)房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶銀行。5.1.2地下車(chē)庫(kù)維修基金的交納地下車(chē)庫(kù)與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金；若地面房屋有的配備電梯，有的不配備電梯的，按配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。地下車(chē)庫(kù)為獨(dú)立結(jié)構(gòu)，無(wú)地面房屋的，按不配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基

50、金。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十六條：機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的專(zhuān)項(xiàng)維修基金按照物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修基金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會(huì)的專(zhuān)項(xiàng)維修基金帳戶管理，單獨(dú)核算。5.1.3專(zhuān)項(xiàng)維修基金的其他來(lái)源根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)帳戶管理，物業(yè)管理企業(yè)可以有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議提取一定比例的管理費(fèi)用，該類(lèi)收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金。5.1.4專(zhuān)項(xiàng)維修基金的交割與再次籌集商品住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。專(zhuān)項(xiàng)維修基金余額不足首次籌集資金總額的30%寸，

51、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案做出決定。再次籌集后的維修基金余額，不得少于首期維修基金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。第二節(jié)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用5.2.1物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理根據(jù)建設(shè)部及上海市的有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)按規(guī)定設(shè)立的維修基金帳戶，由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定管理和使用。(1) 維修基金實(shí)行屬地開(kāi)戶原則，業(yè)主大會(huì)應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機(jī)構(gòu)輸專(zhuān)用存款帳戶。(2) 住宅共用部位、共用設(shè)備、牧業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用支出，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修基金。房地局作為行政主管部

52、門(mén)，進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管。5.2.2物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用程序根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。(物權(quán)法也有類(lèi)似的規(guī)定)涉及單幢房屋大修或者專(zhuān)項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，擔(dān)不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共有部分做出的決定相抵觸。實(shí)際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會(huì)可將一定金額范圍內(nèi)維修基金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會(huì)。5.2.3物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用范圍(1) 維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。共用

53、部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門(mén)廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)?、外墻面、走廊墻和墻外粉飾等。共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窖井、化糞池、垃圾箱(房)、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施(設(shè)備)使用的房屋及非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)、公益性文

54、體設(shè)施等。(2) 住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修基金隨意取出。(3) 日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍，不能在商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金中列支。5.2.4物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的分?jǐn)傄?guī)則物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：(1) 專(zhuān)有部分的所需費(fèi)用，由擁有專(zhuān)有部分的業(yè)主承擔(dān)；(2) 部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；(3) 全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面

55、積比例共同承擔(dān)。部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修基金中列支。第六章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類(lèi)及特點(diǎn)6.1.1物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式有：對(duì)人防、地下車(chē)庫(kù)、綠地、停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛；因違法動(dòng)用維修基金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的業(yè)主之間的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。6.1.2物業(yè)管理糾紛分類(lèi)按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類(lèi)：物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專(zhuān)有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有

56、權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)屬糾紛。常見(jiàn)的有個(gè)別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)等。(1) 物業(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭(zhēng)等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)輛的保管糾紛等。物業(yè)管理行政權(quán)類(lèi)糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門(mén)在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。目前常見(jiàn)的這類(lèi)糾紛有行政執(zhí)法部門(mén)對(duì)違章建筑的處理，業(yè)主對(duì)街道、房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)業(yè)委會(huì)

57、與物業(yè)管理公司指導(dǎo)監(jiān)督的不滿。物業(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議對(duì)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。另外，按糾紛所屬法律部門(mén)的法律關(guān)系發(fā)生不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。6.1.3物業(yè)管理糾紛特點(diǎn)(1) 物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開(kāi)發(fā)商密不可分，比如說(shuō)房子質(zhì)量問(wèn)題、車(chē)位之爭(zhēng)、配套不到位等，特別在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開(kāi)發(fā)商難脫干系。(2) 物業(yè)管理糾紛具有多樣性物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)