標(biāo)桿房企為啥比你強單看合約規(guī)劃模板就知道了

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上標(biāo)桿房企為啥比你強，單看合約規(guī)劃模板就知道了 隨著房企“救火不如防火”意識地提高，成本管理中的合約規(guī)劃早已不是什么新鮮事，但從合約規(guī)劃的實踐和落地情況來看，房企之間差異明顯。部分標(biāo)桿房企“大步”邁入以合約規(guī)劃的規(guī)范化、精細化管理為基礎(chǔ)，支撐項目后續(xù)工程管理以及職能間的高效協(xié)同階段；而大多數(shù)成長型房企仍處在“理體系、建框架、搭地基”的管理初階。本文將介紹合約規(guī)劃模板梳理與應(yīng)用，并分解總部和項目之間不同的實操工作，希望對成長型房企有所助益。1合約模板梳理的三大原則合約規(guī)劃，簡單來說，就是將復(fù)雜、混亂的合約管理簡單化、規(guī)劃化。合約模板是合約規(guī)劃管理的第一個關(guān)鍵成果，這個模板

2、不僅要體現(xiàn)成本科目與合約規(guī)劃的承接關(guān)系，還要考慮每個合約規(guī)劃的責(zé)任主體、分級管控以及執(zhí)行要求等。對于成長型房企而言，在合約模板的梳理過程中要遵循“適當(dāng)放權(quán)、漸進優(yōu)化、抓大放小”原則： 2實戰(zhàn)高效模式總部：做好模板、定好規(guī)則，包括明確模板的要素、合約的數(shù)量以及合約范圍，要體現(xiàn)模板的控制性。（1）思考以下6個問題，明確模板要素a、究竟哪些科目需要編制？比如，營銷費用等期間費用就不需要編制合約規(guī)劃。b、合約與科目的對應(yīng)關(guān)系如何界定？c、合約選擇是總價閉口還是單價閉口？有的企業(yè)對總價閉口還是單價閉口采取了一些管控制度，比如，“對于已出圖工程合約價款形勢采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采

3、用單價包干”。目前，一些標(biāo)桿企業(yè)對“如何解決三邊工程中存在的問題”提出了合同轉(zhuǎn)正的概念，即前期通過模擬清單簽訂一個開口合同，當(dāng)施工圖出來以后再簽訂一個補充協(xié)議，從而把前期開口的費項包死。d、合約是總包還是分包？e、誰負責(zé)編制？即責(zé)任主體是誰的問題。首先，要明確總部與分公司的集分權(quán)問題，如果責(zé)任主體變更，必須經(jīng)過高層審批，因為這里面可能存在“灰色”風(fēng)險；其次，要將責(zé)任主體明確到具體部門，即具體由哪個部門來做。f、是否有對應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)化模板？（2）可用歷史項目法和標(biāo)桿借鑒法兩種方法，確定合約規(guī)劃數(shù)量a、歷史項目法，顧名思義，基于企業(yè)歷史項目情況進行分類歸總。特別需要注意合約漏項問題，最好的辦法是先

4、建立一個完整的合約大類，然后按照大類往下細分。比如，某企業(yè)先找一個相對規(guī)范的項目梳理合同結(jié)構(gòu)，再找一個操作較差的項目，兩個對照，就能對合約快速查漏補缺。b、標(biāo)桿借鑒法，在學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)的做法的同時，還需充分考慮三個核心問題：第一，了解支撐標(biāo)桿企業(yè)合約管理結(jié)構(gòu)背后的發(fā)包模式與自身企業(yè)有哪些差別。第二，標(biāo)桿企業(yè)每一個合約的范圍和自身企業(yè)有什么差別。第三，深入考慮資深企業(yè)的供應(yīng)商結(jié)構(gòu)。比如自身企業(yè)內(nèi)部資源庫里沒有足夠的分包單位，就不能學(xué)標(biāo)桿企業(yè)去做大量分包。（3）按照成本結(jié)構(gòu)分解法，快速界定合約范圍明確合約標(biāo)準(zhǔn)要素，確定合約數(shù)量，是合約范圍圈定的前提。業(yè)界一般按照CBS（成本結(jié)構(gòu)分解法）進行合約范圍的

5、界定。 通過此分解方式，把每個需要做的工作項按照分項工程逐層分解下去，得出最末級的細項，從而得到基本的合同包。而實際操作時，一定會打包起來進行合同簽訂。此外，在合約規(guī)劃建立時，必須清晰界定合約范圍，特別是總、分包之間的工作界面要規(guī)定清楚，以避免在招標(biāo)時出現(xiàn)范圍不清的問題，也是規(guī)避合同變更的前提。 項目：總部制定好統(tǒng)一的合約規(guī)劃模板之后，需要項目在實際執(zhí)行過程中用好合約規(guī)劃模板。 某集團合約規(guī)劃情況，綠色為集團模板數(shù)量，藍色為各項目合約數(shù)量。（1）適當(dāng)靈活調(diào)整合約范圍因為區(qū)域、產(chǎn)品、項目的特點各不相同?？偛繎?yīng)該允許區(qū)域做個性化調(diào)整。給予項目適當(dāng)靈活性的同時，總部也要從風(fēng)險規(guī)范角度進行關(guān)鍵點審批。

6、以下為5種變通方式。（2）預(yù)估合約金額當(dāng)合約分解之后，對應(yīng)的金額卻很難確定，這也是合約規(guī)劃的一大難點?？上炔捎谩皽悢?shù)字”的方法，從核算科目中按照合約維度，湊足目標(biāo)成本總額?？颇块g是可以調(diào)劑的，可以放權(quán)給成本經(jīng)理，以此體現(xiàn)適應(yīng)性，但跨科目間的騰挪和調(diào)劑是不允許的，因為它直接影響產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)構(gòu)和成本的合理性。值得注意的是，當(dāng)合約與對應(yīng)金額分解完后，需要整體回顧一下，絕不能只做部分分解?？紤]到目標(biāo)成本隨著項目設(shè)計的深化逐步細化精確，因此分階段漸進明細去制定合約規(guī)劃是個現(xiàn)實可行的方法，這種方法對產(chǎn)品不標(biāo)準(zhǔn)、管理不太精細的房企尤為務(wù)實。（3）合約實際調(diào)整a、實際合同金額<>需經(jīng)辦部門針對金額差距