房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與管理模擬試題及答案一

1、1、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為450 m2，評(píng)估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是( )萬(wàn)m2。A、450B、475C、490D、5002、在資金等效值計(jì)算的過程中，資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為( )。A、未來值B、終值C、時(shí)值D、現(xiàn)實(shí)值3、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A、半個(gè)月B、一個(gè)月C、一個(gè)半月D、兩個(gè)月4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。( )A、對(duì)B、錯(cuò)5、對(duì)于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì)降低。( )A、對(duì)B、錯(cuò)6、資金的

2、時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。A、風(fēng)險(xiǎn)因素B、資本化率C、通貨膨脹率D、投資利潤(rùn)率7、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。( )A、對(duì)B、錯(cuò)8、下列有關(guān)利潤(rùn)的含義說法不正確的一項(xiàng)為( )。A、利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營(yíng)收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或稱盈利C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者，利潤(rùn)較小時(shí)不再向下分配

3、D、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和分配利潤(rùn)四個(gè)層次9、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)( )房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。A、提高B、降低C、無影響D、以上答案均不準(zhǔn)確10、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括( )等。A、人員工資B、辦公費(fèi)用C、抵押貸款還本付息D、保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅11、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%，為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000 萬(wàn)元，2004年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性為50%，為800萬(wàn)

4、元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險(xiǎn)更大。A、物業(yè)甲B、物業(yè)乙C、一樣大D、無法判斷12、市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。( )A、對(duì)B、錯(cuò)13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤(rùn)C(jī)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)帶來的巨大財(cái)富D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是( )。A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低B、使收益率最高C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化D、減少投資

5、15、( )是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。A、房地產(chǎn)泡沫B、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)D、房地產(chǎn)過剩16、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。A、前期工作B、初期工作C、前提工作D、項(xiàng)目可行性研究17、( )，又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。A、商品市場(chǎng)B、生產(chǎn)要素市場(chǎng)C、服務(wù)市場(chǎng)D、潛在市場(chǎng)18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成，投資可以分為( )。A、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購(gòu)置和其他費(fèi)用B、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資C、土地投資和房屋投資D、國(guó)內(nèi)投資和外商投資

6、19、屬于利息的計(jì)算方式有( )。A、單利計(jì)息B、連續(xù)復(fù)利C、間斷復(fù)利D、復(fù)利計(jì)息20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除價(jià)格外，對(duì)市場(chǎng)的供求都產(chǎn)生影響因素包括( )。A、收入的變化B、對(duì)未來的預(yù)期C、政策變化D、可替代商品價(jià)格21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。( )A、對(duì)B、錯(cuò)22、房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。( )A、對(duì)B、錯(cuò)23、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的過程中，( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。A、座談B、問卷C、觀察D、實(shí)驗(yàn)24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是( )。A、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)

7、度稱為計(jì)息周期B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的C、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生25、產(chǎn)品在被購(gòu)買之后，就進(jìn)入買后階段。購(gòu)買者對(duì)購(gòu)買活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(E P)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是( )。A、若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意B、若E>P 時(shí)，消費(fèi)者不滿意C、若ED、E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)26、

8、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用( )。A、單元估算法B、單位指標(biāo)估算法C、工程量近似匡算法D、概算指標(biāo)法27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面積之比。( )A、對(duì)B、錯(cuò)28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的降低。( )A、對(duì)B、錯(cuò)29、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。A、寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理B、承租人管理、租賃市場(chǎng)管理C、工業(yè)及貨倉(cāng)物業(yè)管理、人事管理D、商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理30、人們?cè)谫?gòu)買決策過程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意購(gòu)買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A、

9、發(fā)起者B、影響者C、決策者D、購(gòu)買者31、對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。( )A、對(duì)B、錯(cuò)32、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。( )A、對(duì)B、錯(cuò)33、長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求( )。A、上升B、下降C、不變D、不確定34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息，則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬(wàn)元。A、7

10、55.54B、772.84C、1400.88D、1433.9035、工程成本控制的主要對(duì)象是( )。A、主要費(fèi)用中的固定費(fèi)用B、主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用D、次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款償還的可能性，通常會(huì)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括( )。A、保證B、抵押C、質(zhì)押D、名譽(yù)37、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了( )。A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比38、由于我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，除劃撥

11、國(guó)有土地使用權(quán)外，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，而土地所有者則不是。( )A、對(duì)B、錯(cuò)39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎(chǔ)計(jì)算的。A、每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積B、以每月每平方米C、以每平方米可出租面積D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是( )。A、寫字樓在國(guó)內(nèi)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建

12、筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美D、丙級(jí)寫字樓相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，租金水平和出租率都偏低41、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括( )。自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;金融業(yè)的發(fā)展;信息、通訊技術(shù)水平的提高;生產(chǎn)方式和工作方式;政治制度的變遷A、B、C、D、42、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是( )。調(diào)查研究;接受委托;編制可行性研究報(bào)告;方案的選擇和優(yōu)化;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)A、B、C、D、43、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是( )。A、政府的財(cái)政收入B、土地出讓收入C、土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn)D、土地受讓方

13、的投資44、要想了解市場(chǎng)是如何有效地通過改變價(jià)格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性主要表現(xiàn)方面不包括( )。A、固定的投資市場(chǎng)B、房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)C、要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)D、易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷45、某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求

14、該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?46、屬于利息的計(jì)算方式有( )。A、單利計(jì)息B、連續(xù)復(fù)利C、間斷復(fù)利D、復(fù)利計(jì)息47、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。A、中介費(fèi)B、承諾費(fèi)C、利息D、評(píng)估費(fèi)48、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循( )的原則。A、政策性B、流動(dòng)性C、安全性D、盈利性49、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬(wàn)元。A、-41.8B、200C、-166.1D、-20050、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者，即買家，他們

15、的交易取向是“物有所值”， 用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。( )A、對(duì)B、錯(cuò)參考答案1、C2、C3、A4、B5、B6、A C D7、B8、C9、B10、A B D11、B12、A13、D14、A C15、B16、D17、C18、A19、A D20、B C21、A22、B23、B24、A C25、A B C26、A B C D27、B28、B29、A30、A31、B32、A33、A34、D35、B36、A B C37、A38、B39、A40、A C41、A B D42、D43、B44、A45、提示：此題為2005年試題(一)解法一：(1)已知P=4000×90&

16、#215;(1-30%)=25.2萬(wàn)元P1=10萬(wàn)元;P2=(25.2-10)=15.2萬(wàn)元(2)N=15×12=180月=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)A1= P1×i1×(1-i1)n/(1+i1)n-1=10000×0.375%×(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元Al=P2×i2×(1-i2)n/(1+i2)n-1=15200×0.57%×(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1

17、352.66元(按照0.57%)=1349.62元(按照0.567%)=1349.31元(按照0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%)(4)第4年初一次償還商貸本金5萬(wàn)元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：P1=5萬(wàn)元 n=(15-3)×12=144月A=P×P2×i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=5×O.57%×(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1=509.94元(按照O.57%)=508.98元(按照0.567%)=508.89元(按照0.5667%)從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A=21