2011年2月黑龍江哈爾濱360無(wú)國(guó)界潮尚港規(guī)劃方案

1、LOGO360無(wú)國(guó)界潮尚港無(wú)國(guó)界潮尚港規(guī)劃方案（草稿）規(guī)劃方案（草稿）2011年年2月月17日日目錄目錄v 初步的商場(chǎng)定位方案初步的商場(chǎng)定位方案v 有關(guān)商場(chǎng)定位方案所需的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)用途說(shuō)明有關(guān)商場(chǎng)定位方案所需的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)用途說(shuō)明v 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析v （一）地理位置（一）地理位置 略略v （二）項(xiàng)目現(xiàn)狀（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 略略v （三）項(xiàng)目（三）項(xiàng)目SWOT分析分析v 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析v 三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位v 一、招商范圍一、招商范圍v 二、招商區(qū)域二、招商區(qū)域v 三、招商條件三、招商條件v 四、招商原則四、招商原則v 五、招商策略五、招商策略v 六、招商運(yùn)作

2、流程：六、招商運(yùn)作流程：v 七、招商目標(biāo)及總體計(jì)劃七、招商目標(biāo)及總體計(jì)劃（商場(chǎng)從調(diào)研到招商到開(kāi)業(yè)的流程及時(shí)間表）商場(chǎng)從調(diào)研到招商到開(kāi)業(yè)的流程及時(shí)間表）v 招商中心每一步所需的資源招商中心每一步所需的資源v 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)v 招商總監(jiān)職責(zé)招商總監(jiān)職責(zé)v 開(kāi)業(yè)前商場(chǎng)投入產(chǎn)出概況v 八、八、招商準(zhǔn)備相關(guān)工作招商準(zhǔn)備相關(guān)工作360360項(xiàng)目定位初案項(xiàng)目定位初案v初擬商場(chǎng)項(xiàng)目名稱： 360.時(shí)尚潮流港項(xiàng)目形象定位的市場(chǎng)分析時(shí)尚潮流港項(xiàng)目形象定位的市場(chǎng)分析1、項(xiàng)目功能定位、項(xiàng)目功能定位v本案設(shè)定商場(chǎng)定位為旗艦餐飲店旗艦餐飲店+數(shù)碼數(shù)碼IT+潮流店潮流店=無(wú)國(guó)界潮流精品小無(wú)國(guó)界潮流精品小MALL，

3、目的為了提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)，優(yōu)先要完善商場(chǎng)物業(yè)的配套設(shè)施，為商場(chǎng)的招商職能服務(wù)，吸引投資者的進(jìn)入，聚斂人氣財(cái)氣，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位v 1、地理優(yōu)勢(shì)v 城市中央地帶，城市核心區(qū)域v 坐擁中央大街、火車(chē)站和道里商圈v 規(guī)劃中的哈站北站區(qū)建成后，中央大街商圈范圍將擴(kuò)大，本項(xiàng)目依托站前商業(yè)優(yōu)勢(shì)，使道里商圈、哈站商圈、南崗商圈形成哈爾濱城市商業(yè)鏈。v 2、交通便利v 多條跨區(qū)城市主干道匯集。v 南崗和道里商圈連接主通道，城市交通咽喉；v 哈站北站區(qū)的建成，將輻射道里、道外、松北客流，使該區(qū)域成為重要的客運(yùn)中心和公交接駁樞紐中心，極大該善本區(qū)域交通環(huán)境和出行便利。v 3、配套中央

4、大街百年歷史文脈和商業(yè)氛圍為項(xiàng)目提供最大化城市機(jī)能和生活要素。衣、食、住、行、育、樂(lè)、休閑等配套齊全，可全面滿足居家、商貿(mào)、商務(wù)、辦公和政務(wù)需求。4、人脈沉淀百年的世界工商貿(mào)易、政經(jīng)活動(dòng)、觀光旅游人潮，區(qū)域內(nèi)的每天的人流量達(dá)30-45萬(wàn)人次。道里核心地帶居住著近30萬(wàn)商貿(mào)、原籍、高收入群體。這里匯聚城市最富激情、時(shí)尚、包容、層次、氣度、智能、財(cái)富的人脈根源。5、文脈“百年哈爾濱，東方小巴黎”，中央大街積淀了百年的城市文化歷史，成為國(guó)內(nèi)具有歷史文化底蘊(yùn)的城市遺產(chǎn)之一，成為哈爾濱城市文化一面旗幟，聚集了哈爾濱的百年文明。6、商脈中央大街在30年代曾是遠(yuǎn)東商業(yè)匯聚之地，其角色就有如香港的彌敦道，繁華

5、時(shí)期聚集了30萬(wàn)俄羅斯及猶太人在此生活、文化交流和商貿(mào)往來(lái)，是哈爾濱對(duì)外商貿(mào)的開(kāi)元地。延續(xù)百年的城市商業(yè)地位，占據(jù)哈爾濱經(jīng)濟(jì)貿(mào)易絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。7、政脈哈爾濱市級(jí)政府機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)和直屬單位辦公地大多集中在道里區(qū)中央大街周?chē)卷?xiàng)目周邊有市政協(xié)，區(qū)政協(xié)、區(qū)人大、區(qū)委、區(qū)紀(jì)檢委、市公安局、勞動(dòng)局、地稅局、教育局、電話局、住宅局、電力局、科技局、城建局、經(jīng)貿(mào)局、城管局、民政局、產(chǎn)權(quán)交易中心、市工商局等直屬機(jī)關(guān)單位，屬于公務(wù)員密集區(qū)域。360經(jīng)營(yíng)定位360經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位 道理區(qū)總面積479平方千米,人口67萬(wàn)，道里區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)79戶，其中包括6戶中央直屬企業(yè)，僅產(chǎn)業(yè)工人已達(dá)數(shù)萬(wàn)，還有各界白領(lǐng)、管理人

6、員等擁有巨大購(gòu)買(mǎi)潛力的消費(fèi)群體匯于此，是我商場(chǎng)的主力消費(fèi)群。 白領(lǐng)及藍(lán)領(lǐng)一族的消費(fèi)趨向?yàn)閲?guó)際三線、國(guó)內(nèi)一線、二線品牌,綜合客群實(shí)力及商場(chǎng)硬件設(shè)施，擬定我商場(chǎng)為中檔潮流店。 經(jīng)營(yíng)定位所需的數(shù)據(jù)和用途說(shuō)明經(jīng)營(yíng)定位所需的數(shù)據(jù)和用途說(shuō)明一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析的主要關(guān)注點(diǎn)有人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化等。一個(gè)城市人口數(shù)量決定市場(chǎng)的大小，一個(gè)商場(chǎng)不可能把所有的人都作為自己的目標(biāo)消費(fèi)者，那些大而全、滿足所有消費(fèi)群體的商場(chǎng)往往沒(méi)有自己的特色，也不可能辦到。人口分析人口分析 分析人口的目的是為了了解市場(chǎng)規(guī)模的大小。經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析 分析經(jīng)濟(jì)的目的是為了了解顧客的需要能否轉(zhuǎn)化為需求

7、。社會(huì)文化分析社會(huì)文化分析 分析社會(huì)文化的目的是為了了解顧客的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理。行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析 從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)說(shuō)，行業(yè)環(huán)境是影響商場(chǎng)績(jī)效的重要因素之一，與宏觀環(huán)境相比，行業(yè)環(huán)境對(duì)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和商場(chǎng)獲取超額利潤(rùn)有更直接的影響。經(jīng)營(yíng)定位所需的數(shù)據(jù)和用途說(shuō)明經(jīng)營(yíng)定位所需的數(shù)據(jù)和用途說(shuō)明v（一）地理位置（一）地理位置 略略v（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 略略v（三）項(xiàng)目（三）項(xiàng)目SWOT分析分析3.1總表總表v優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)分析（S）劣勢(shì)分析（）劣勢(shì)分析（W）機(jī)會(huì)分析（）機(jī)會(huì)分析（O）威脅分析（）威脅分析（T）項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析vStrengthStrength（優(yōu)勢(shì)）：（優(yōu)勢(shì)）：

8、物業(yè)管理、硬件條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊商場(chǎng)?？裳杆僭谝延猩倘?nèi)樹(shù)立經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。vWeaknessWeakness（弱勢(shì)）：（弱勢(shì)）：經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)多為小品類(lèi)，不便于整體形象構(gòu)成。業(yè)戶種類(lèi)繁多，運(yùn)營(yíng)管理難度大。vOpportunityOpportunity（機(jī)遇）：（機(jī)遇）：招商資源廣泛。意向強(qiáng)烈客戶存在。商品集中區(qū)域，可吸引客流可迅速擊潰周邊同類(lèi)商場(chǎng)，形成該類(lèi)消費(fèi)品的壟斷區(qū)。vThreatThreat（威脅）：（威脅）：面臨競(jìng)爭(zhēng)，周邊市場(chǎng)可能會(huì)采取租金價(jià)格戰(zhàn)。小區(qū)域范圍內(nèi)，或許會(huì)存在一種排外心里。項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位v項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目整體定位：立足道理商圈，做最具競(jìng)爭(zhēng)力的潮流店。v項(xiàng)目功能定位：項(xiàng)目功能定位：特

9、色餐飲、個(gè)性手機(jī)、IT數(shù)碼產(chǎn)品、外貿(mào)服裝、純港派服飾、潮流小店鋪的集中地。v項(xiàng)目形象宣傳定位：項(xiàng)目形象宣傳定位：打造哈爾濱首個(gè)淘潮流寶貝，享受購(gòu)物娛樂(lè)的精品商場(chǎng)。v標(biāo)消費(fèi)者定位：標(biāo)消費(fèi)者定位：以道理區(qū)上班的白領(lǐng)和年輕一族為基礎(chǔ)，鎖定1630歲的年輕消費(fèi)者，月收入在8001500元的消費(fèi)者占65 %以上，月收入15003000元的消費(fèi)者占30%，其他消費(fèi)者占用5%。v商品檔次商品檔次合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比。v管理管理項(xiàng)采用以招商經(jīng)營(yíng)，商戶在約定的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的靈活性相結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)新一代主題商場(chǎng)管理模式。（促銷(xiāo)期間采取統(tǒng)一

10、收銀）招招商商說(shuō)說(shuō)明明一、招商范圍一、招商范圍依據(jù)項(xiàng)目的定位，時(shí)尚休閑主題賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均針對(duì)服裝、服飾而設(shè)，本案采用商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不作強(qiáng)硬的控制，商場(chǎng)不作品類(lèi)統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導(dǎo)性建議。本項(xiàng)目的招商范圍為：主力店（品牌餐飲）次主力店（中型美容院、沐足堂）服裝、服飾、精品、針織、鞋帽、箱包等。二、招商區(qū)域二、招商區(qū)域南崗及道里是哈爾濱時(shí)尚、個(gè)性化商品的集散地，有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的經(jīng)營(yíng)者，不乏適合本區(qū)域定位的經(jīng)營(yíng)者，是本區(qū)域的招商主要面向地區(qū)。其次，周邊金太陽(yáng)、紅博、人和等也有同類(lèi)商品，也可做招商目標(biāo)。三、招商條件：后附（租金等）三、招商條件：后附（租金等）四、招商原則四、招商原則招商秉承

11、招商秉承“四個(gè)優(yōu)先四個(gè)優(yōu)先”的原則的原則 ：1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)； 3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)； 4、特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。招招商商說(shuō)說(shuō)明明v 五、招商策略五、招商策略1、充分利用現(xiàn)有客戶資源充分利用各位招商人員手中所掌握的客戶資源。徹底挖掘道理區(qū)內(nèi)存在的各類(lèi)客戶。2、廣告宣傳、形象包裝成功經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)少不了廣告宣傳的投入。本商場(chǎng)的廣告的目的是為了招商，但廣告宣傳的對(duì)象應(yīng)放在目標(biāo)消費(fèi)者身上，我們通過(guò)廣告宣傳及形象包裝可以達(dá)到：吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進(jìn)而加盟商場(chǎng)。樹(shù)立商家

12、的經(jīng)營(yíng)信心、增加商家對(duì)我們的信任。招商說(shuō)明招商說(shuō)明招商條件招商條件 1、基本租金：、基本租金：v 本商場(chǎng)一樓攤位均價(jià)6-12元/天擬定租金， v 二樓攤位均價(jià)4-8元/天擬定租金，v 三樓攤位均價(jià)2-4元/天擬定租金v 四樓攤位均價(jià)1-2元/天擬定租金v 商場(chǎng)根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價(jià)。（具體定價(jià)略） 2、合作條件、合作條件v 合同一年一簽 3、優(yōu)惠政策、優(yōu)惠政策v 支持商家經(jīng)營(yíng)，“放水養(yǎng)魚(yú)”是運(yùn)作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對(duì)于一個(gè)新開(kāi)的商場(chǎng)，給予商家一定的優(yōu)惠政策，支持其經(jīng)營(yíng)走上正軌。為此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予二個(gè)月的免租優(yōu)惠政策。 4、其他費(fèi)用、其他費(fèi)用v 對(duì)于物業(yè)管理、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、廣告費(fèi)等各種

13、其他雜費(fèi)采用一費(fèi)制，按30元/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。與各商城租金價(jià)格對(duì)比表與各商城租金價(jià)格對(duì)比表位位 置置建筑面積建筑面積( () )經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積（）商商 鋪鋪（間）（間）租金區(qū)間租金區(qū)間（元（元/ /天）天）保底收益保底收益（元（元/ /年）年）理想收益理想收益( (元元/ /年年) )12766.11355.34略6.0012.00 60577597875086.723958.41939.616略4.008.00 57792647513043.233792.961858.55略2.004.00 2768860359951843890.261906.22略1-214198501845805總總

14、計(jì)計(jì)14407.7214407.727059.787059.78略略16025733160257332083345320833453招招商商條條件（租金）件（租金）招商運(yùn)作流程招商運(yùn)作流程時(shí)間 工作內(nèi)容 2011年2月份第3-4周 確定招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開(kāi)招商時(shí)間最終確認(rèn)樓層平面落位圖確定； 制定招商計(jì)劃；宣傳推廣計(jì)劃； 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等初步設(shè)想； 確定合同、委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議等各類(lèi)合同條款、 2011年3月份第1周-第4周 正式按招商計(jì)劃進(jìn)行招商， 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)招商； 發(fā)布相關(guān)招商廣告； 2011年4月份至5月末 分頭實(shí)施招商； 直招； 2011年6月至7月末商場(chǎng)業(yè)戶裝修及商場(chǎng)裝修 20

15、11年8月1日開(kāi)業(yè)典禮 （開(kāi)鋪率保證在80%）規(guī)劃面積表及相關(guān)商場(chǎng)租金對(duì)比表規(guī)劃面積表及相關(guān)商場(chǎng)租金對(duì)比表規(guī)劃方案規(guī)劃方案v一層 肯德基、餐飲店中店、銀行、品牌珠寶、品牌化妝品、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店v二層個(gè)性手機(jī)、IT數(shù)碼、品牌休閑外貿(mào)服飾、箱包、皮具、男女鞋區(qū)、西點(diǎn)咖啡規(guī)劃方案規(guī)劃方案v三層 女裝、針織小百 美甲區(qū)、精品、飾品、內(nèi)衣、水果吧v四層 娛樂(lè)、電玩、餐飲、會(huì)館、寫(xiě)字間經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位 為體現(xiàn)360的整體商業(yè)效果(時(shí)尚潮流港)，而時(shí)尚潮流的體現(xiàn)一般要由服裝，鞋類(lèi)，箱包皮具和一些飾品等來(lái)組成，所以整體的時(shí)尚潮流港主要業(yè)態(tài)就由服裝、鞋類(lèi)、箱包皮具及男女飾品組成。一層平面圖一層平面圖目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶

16、歐萊雅牌的化妝品在哈市有歐萊雅牌的化妝品在哈市有著自己的廣闊市場(chǎng)，并且著自己的廣闊市場(chǎng)，并且該品牌在廣告和品牌形象該品牌在廣告和品牌形象上都較為重視，所以該品上都較為重視，所以該品牌的引進(jìn)，可以調(diào)高女人牌的引進(jìn)，可以調(diào)高女人街的整體裝修風(fēng)格，同時(shí)街的整體裝修風(fēng)格，同時(shí)在管理和廣告運(yùn)營(yíng)等方面在管理和廣告運(yùn)營(yíng)等方面都有著一定的幫助。都有著一定的幫助。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶老銀匠老字號(hào)的品牌已經(jīng)有了一個(gè)老銀匠老字號(hào)的品牌已經(jīng)有了一個(gè)較為成熟的消費(fèi)市場(chǎng)，它采用較為成熟的消費(fèi)市場(chǎng)，它采用自己獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格占領(lǐng)了哈自己獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格占領(lǐng)了哈市的大部分市場(chǎng)，所以它的引市的大部分市場(chǎng)，所以它的引進(jìn)可以帶動(dòng)起我首飾區(qū)

17、的品類(lèi)進(jìn)可以帶動(dòng)起我首飾區(qū)的品類(lèi)品牌效果，在消費(fèi)群體上也有品牌效果，在消費(fèi)群體上也有著一定的吸引。著一定的吸引。二層平面圖二層平面圖時(shí)尚潮流港二層方案布局時(shí)尚潮流港二層方案布局 方案中的商鋪劃分采用的方案中的商鋪劃分采用的是小鋪位劃分，而時(shí)尚潮是小鋪位劃分，而時(shí)尚潮流的體現(xiàn)一般由服飾表現(xiàn)流的體現(xiàn)一般由服飾表現(xiàn)出來(lái)，采用的錯(cuò)位式經(jīng)營(yíng)出來(lái)，采用的錯(cuò)位式經(jīng)營(yíng)模式，以一種個(gè)性手機(jī)、模式，以一種個(gè)性手機(jī)、IT數(shù)碼與純港派時(shí)尚服飾數(shù)碼與純港派時(shí)尚服飾精品為混搭的經(jīng)營(yíng)模式吸精品為混搭的經(jīng)營(yíng)模式吸引時(shí)下的年輕消費(fèi)族群。引時(shí)下的年輕消費(fèi)族群。同時(shí)商鋪的中檔商品較適同時(shí)商鋪的中檔商品較適合現(xiàn)道里區(qū)的消費(fèi)水平。合現(xiàn)

18、道里區(qū)的消費(fèi)水平。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶美國(guó)駱駝是一個(gè)較好的戶外運(yùn)動(dòng)品牌，此品牌已有著一定知名度，他的引進(jìn)可以有效的帶動(dòng)我時(shí)尚潮流港的客流量，并在在整體的店面裝修和后期的360運(yùn)作方面也可提供一些較好的幫助。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶唐獅品牌也是休閑服飾品牌唐獅品牌也是休閑服飾品牌中的前十大著名品牌，中的前十大著名品牌，它的服裝風(fēng)格較適合青它的服裝風(fēng)格較適合青少年的檔次，并且在其少年的檔次，并且在其策劃廣告方面也比較注策劃廣告方面也比較注重，所以唐獅品牌也是重，所以唐獅品牌也是我我360潮流港較為適合的。潮流港較為適合的。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶八哥運(yùn)動(dòng)品牌是較耐克等品牌稍差的中等品牌，但在中等的品牌里也有著一定的影

19、響力，并且在策劃和店內(nèi)裝修等方面也可以達(dá)到我時(shí)尚潮流港的要求，所以可根據(jù)此情況考慮在二層一些稍大的面積處做一些類(lèi)似的品牌，不但可以樹(shù)立一定的商城形象，并且在坪效方面也能達(dá)到我們的要求。目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶森馬品牌在休閑服飾類(lèi)商品中有著一定較好的口碑，并且整體的服裝針對(duì)青少年，所以受到很多消費(fèi)群體的歡迎，比較適合我潮流港二層方案的客戶箱包區(qū)品類(lèi)特點(diǎn)箱包區(qū)品類(lèi)特點(diǎn)v箱包作為實(shí)用且具有協(xié)調(diào)整體著裝風(fēng)格的配飾，已廣泛受到各年齡及各階層人士的喜愛(ài)，我司箱包區(qū)力求打造綜合品類(lèi)齊全的時(shí)尚箱包區(qū)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶上海故事是一個(gè)對(duì)市場(chǎng)占領(lǐng)方面意上海故事是一個(gè)對(duì)市場(chǎng)占領(lǐng)方面意識(shí)較強(qiáng)的品牌，在哈市方面都有識(shí)較強(qiáng)的品牌，在哈市方面都有著一些分店，此品牌的樹(shù)立也可著一些分店，此品牌的樹(shù)立也可