合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上合肥市濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查目的本次調(diào)查主要圍繞合肥市濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)展開(kāi),通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售和價(jià)格情況進(jìn)行調(diào)查分析,通過(guò)此可以了街合肥市寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展情況.二、調(diào)查時(shí)間本次調(diào)查的時(shí)間為從2011年10月26日到2011年11月5日。三、調(diào)查對(duì)象寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)四、調(diào)查方法本次采用事后調(diào)查的方法，并參考網(wǎng)上的資料。 五、調(diào)查步驟 1、準(zhǔn)備相關(guān)資料2、對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的回顧3、對(duì)其銷(xiāo)售、價(jià)格等展開(kāi)調(diào)查4、并對(duì)重點(diǎn)工程進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查 六、調(diào)查內(nèi)容 如下：第一部分：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額中，用于辦公項(xiàng)

2、目開(kāi)發(fā)的投資額為39.33億元，用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資額為63.53億元。2011年合肥市非住宅類(lèi)商品房累計(jì)完成施工面積為935.1萬(wàn)平方米，竣工面積為238.37萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積為182.61萬(wàn)平方米，到2011年底，非住宅可售面積為348.69萬(wàn)平方米。2011年全市辦公樓項(xiàng)目新開(kāi)工面積為93.21萬(wàn)平方米，商業(yè)用房項(xiàng)目新開(kāi)工面積為139.97萬(wàn)平方米。2011年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（人民幣）住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額432.78億元39.33億元63.53億元2011年合肥市非住宅類(lèi)商品房面積累計(jì)完成施工面積竣工面積批準(zhǔn)預(yù)售面積可售面積935.1萬(wàn)2

3、38.37萬(wàn)182.61萬(wàn)348.69萬(wàn)2011年合肥市新開(kāi)工面積商品住宅項(xiàng)目辦公樓項(xiàng)目商業(yè)用房項(xiàng)目1506.19萬(wàn)平方米93.21萬(wàn)平方米139.97萬(wàn)平方米合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域分布圖 新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務(wù)區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊一、合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 第一階段：80年代90年代中期寫(xiě)字樓項(xiàng)目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈第二階段：90年代中期2001年 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心第三階段：2

4、002年2008年 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈、測(cè)繪大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:高速發(fā)展第四階段：2008年如今 寫(xiě)字樓項(xiàng)目：IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)、恒盛壩上街寫(xiě)字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:飛速發(fā)展二、合肥市寫(xiě)字樓重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)總建面開(kāi)盤(pán)時(shí)間已推已售銷(xiāo)售率年去化量潛在銷(xiāo)售面積均價(jià)單層面積（）安徽國(guó)際金融中心29.4萬(wàn)10.6.194萬(wàn)1.2萬(wàn)30%2萬(wàn)9.8萬(wàn)120002080鼎鑫BOSS中心3.8萬(wàn)10.1.13.8萬(wàn)1萬(wàn)34%1.5萬(wàn)2.8萬(wàn)61001200蔚藍(lán)商務(wù)港8.2萬(wàn)08.11.258.2

5、萬(wàn)6.9萬(wàn)84%3萬(wàn)1.3萬(wàn)100001760新天地國(guó)際廣場(chǎng)4萬(wàn)09.06.234萬(wàn)1萬(wàn)23%1萬(wàn)3萬(wàn)80001800金鼎國(guó)際廣場(chǎng)5.5萬(wàn)08.9.255.5萬(wàn)5.2萬(wàn)94%2.6萬(wàn)0.3萬(wàn)90002100置地匯豐廣場(chǎng)4.6萬(wàn)08.12.314.6萬(wàn)3.3萬(wàn)71%1.6萬(wàn)1.3萬(wàn)64002000綠地贏海25萬(wàn)07.12.192.7萬(wàn)2.4萬(wàn)88%0.8萬(wàn)23萬(wàn)85001500華僑廣場(chǎng)2.3萬(wàn)1300萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.8萬(wàn)09.11.178.8萬(wàn)3.9萬(wàn)44%4萬(wàn)4.9萬(wàn)120002200綠地藍(lán)海9萬(wàn)07.88.3萬(wàn)7.3萬(wàn)87%2.4萬(wàn)0.9萬(wàn)85001500拓基城市廣場(chǎng)8萬(wàn)07.10.188萬(wàn)1.

6、4萬(wàn)17%0.7萬(wàn)6.6萬(wàn)68001200備注：1、濱湖世紀(jì)城項(xiàng)目寫(xiě)字樓目前按照公寓的形式對(duì)外出售，對(duì)于寫(xiě)字樓及公寓產(chǎn)品界定比較模糊，后面?zhèn)€案部分做詳細(xì)闡述。2、最高銷(xiāo)售量3萬(wàn)平米/年，最底銷(xiāo)售量0.7萬(wàn)平米/年。三、合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求狀況分析 1、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量及增長(zhǎng)率 合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)2002年開(kāi)始啟動(dòng)，供應(yīng)增呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，年度總供應(yīng)量在2004年達(dá)到峰值，2004年以后走向平穩(wěn)。 合肥市寫(xiě)字樓市的增長(zhǎng)率在2003年達(dá)到高峰，2004年之后增長(zhǎng)走向平緩。 2、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓供應(yīng)及銷(xiāo)售情況分析從歷年合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售率上可以看出，自2005

7、年開(kāi)始，合肥市寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售率開(kāi)始下滑； 歷年合肥市寫(xiě)字樓的供應(yīng)量反映出，2005年以后合肥市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)； 根據(jù)歷年來(lái)合肥市寫(xiě)字樓的供需可以得出，合肥市目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)。 3、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析· 歷年合肥市寫(xiě)字樓走勢(shì)圖顯示：合肥市寫(xiě)字樓價(jià)格上漲平穩(wěn)； · 2002-2006年合肥市寫(xiě)字樓的年平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度為13%價(jià)格增長(zhǎng)幅度下降，但在2006年略有回升；合肥寫(xiě)字樓/住宅平均價(jià)格比為14低于全國(guó)平均的15平均水平，可知合肥市寫(xiě)字樓在價(jià)格上具備較大的上升空間。 4、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃狀況分析歷年合

8、肥市寫(xiě)字樓租賃數(shù)據(jù)顯示，合肥市寫(xiě)字樓的租賃率較高，達(dá)90%以上；受合肥市寫(xiě)字樓市供應(yīng)的影響，合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃量在2004年后出現(xiàn)下滑。 5、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金走勢(shì)分析 歷年來(lái)合肥市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的租金呈現(xiàn)平滑上升走勢(shì)； · 2002-2006年合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年租金增長(zhǎng)率在10%以上，與年度售價(jià)增長(zhǎng)率曲線基本，這一數(shù)據(jù)顯示出合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。第二部分：合肥市商業(yè)市場(chǎng)百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（2）

9、商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類(lèi)齊全、少批量、高毛利。  （4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。（6）采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。（7）服務(wù)功能齊全。 合肥代表物業(yè)：鼓樓商廈、樂(lè)普生、百貨大樓、商業(yè)大廈、古井賽特、瑞景國(guó)際等大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2）商店?duì)I業(yè)面積10000平方米以上。（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，

10、重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。 （4）采取自選銷(xiāo)售方式。（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。 合肥代表物業(yè)：合家福、沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、北京華聯(lián)、易初蓮花、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等購(gòu)物中心購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。（5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的

11、80%。 （6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。（7）根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。合肥代表物業(yè)：安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、合家福商業(yè)廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類(lèi)商品或者若干類(lèi)具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場(chǎng)所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場(chǎng)制度安排。（1）是一種典型的有形市場(chǎng)；（2）以批發(fā)為主，兼營(yíng)零售；（3）集中交易，有一定數(shù)量規(guī)模的賣(mài)者，接近完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；（4）以現(xiàn)貨交易為主，遠(yuǎn)期合同交易為輔。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)濟(jì)功能是通過(guò)可共享的規(guī)模巨大的交易平臺(tái)和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約中小企業(yè)和批發(fā)商的交易費(fèi)用，形成

12、具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的批發(fā)價(jià)格。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，是在交易方式專(zhuān)業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。 合肥代表物業(yè)：安徽大市場(chǎng)、白馬國(guó)際服裝城、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)、漕沖糖酒城等社區(qū)沿街底層商業(yè)以社區(qū)配套或城市基本的商業(yè)配套為基礎(chǔ)，多分布在社區(qū)住宅樓底層，均分布在交通位置較為便利的道路兩旁或社區(qū)出入口周邊，其主要的功能還是以滿(mǎn)足日常生活配套為主，以一種較為零散的商業(yè)模式，整體操作的難度較大，不利于統(tǒng)一定為，難以像大型商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)那種集中，形成規(guī)模，但其龐大的社區(qū)人口資源優(yōu)勢(shì)，是其商業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的基本保證，因此此類(lèi)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較

13、低，但回報(bào)率相對(duì)其他商業(yè)物業(yè)較低。多為資金保值增值的首選。合肥代表物業(yè)：長(zhǎng)江路沿線沿街門(mén)面、紅星路、桐城路等沿街門(mén)面等2009.92010.9合肥市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖2009.9至2010.9合肥市商業(yè)供應(yīng)量對(duì)比圖2009.9至2010.9合肥市商業(yè)成交量對(duì)比圖濱湖新區(qū)目前商業(yè)區(qū)域分布圖濱湖時(shí)代商業(yè)中心商務(wù)金融區(qū)綜合性商業(yè)區(qū)域?yàn)I湖家園世紀(jì)城商業(yè)中心合家福商業(yè)中心集中式+沿街底層商業(yè)；總體量：約40萬(wàn)平米（集中商業(yè)）；約10萬(wàn)方（沿街住宅底商）商業(yè)類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間已推已售 銷(xiāo)售率年去化剩余面積價(jià)格住宅底商2008.1210萬(wàn)9.3萬(wàn)93%4.7萬(wàn)1萬(wàn)約26000集中商業(yè)2011.340萬(wàn)15萬(wàn)37.5%7.5萬(wàn)25萬(wàn)約12000第三部分：對(duì)合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)的建議1、合理有效的利用房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略因?yàn)閺纳唐返截泿?，既是一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的完結(jié)，又是一個(gè)新的、更加生動(dòng)活潑的、帶來(lái)增值的另一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的開(kāi)始。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)不等于銷(xiāo)售和推銷(xiāo)，它是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定、