揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概況及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)效果評估一、 揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概況1、2011年揚(yáng)州寫字樓市場狀況（1）供求關(guān)系狀況n 2011年上半年度,市區(qū)辦公用房市場整體供求比為1:0.83，供應(yīng)大于需求；n 2011年度月度供求關(guān)系中，除1、4月外，其它用度均小于1。（2）受國家房產(chǎn)調(diào)控政策和銀行信貸政策不斷深調(diào)，供應(yīng)市場謹(jǐn)慎，2011年市區(qū)辦公用房供應(yīng)量大跌。n 2011年上半年，市區(qū)辦公用房市場累計(jì)供應(yīng)面積9.86萬，同比減少42.47%；n 從月度供應(yīng)來看，除1月度外，其它各月供應(yīng)量都較小，都在2萬以下，1月度單月供應(yīng)量達(dá)6.44萬，占上半年供應(yīng)總量的74.72%。從區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)

2、上來看，西區(qū)占比98.17%，北區(qū)和老城區(qū)無新增供應(yīng)。（3）存量分析：即將上市的辦公存量主要分布在西區(qū)，需近兩年銷售去化周期依據(jù)一個(gè)項(xiàng)目1000平米月度（市場一般單個(gè)項(xiàng)目月度成交500-700平米）去化速度計(jì)算，市場月均去化約9000平米，即將上市的存量需要近2年時(shí)間去化周期所屬板塊東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)老城區(qū)合計(jì)存量（萬）5.95-13.35-1.1720.47（4）成交分析：2011年上半年調(diào)控持續(xù)深入，辦公市場波及相對較少，部分購買力流向商辦，同比銷售仍有下滑。n 2011年上半年度，市區(qū)辦公用房市場累計(jì)成交面積8.22萬，同比下跌了42.64%;n 區(qū)域成交的主力仍是供應(yīng)主力的西區(qū)板塊（5）

3、成交價(jià)格分析：2011年上半年度辦公用房價(jià)格總體走高，同比漲幅16.44%n 2011年上半年度，市區(qū)辦公用房市場成交價(jià)格6529元/，同比上漲了16.44%；n 2011年上半年度，北區(qū)板塊在各區(qū)域成交價(jià)格走勢中最為平穩(wěn)，月度間成交價(jià)格差為637元/，而成交價(jià)格波動最大是西區(qū)板塊。 2、項(xiàng)目總體概況及定位產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目用地150畝，占地面積約10萬，容積率為2.5，總建筑面積約30萬平米，揚(yáng)州市都市高科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目立足于南京都市圈和上海經(jīng)濟(jì)圈，憑借寶能集團(tuán)在珠三角區(qū)域開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)孵化基地積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和珍貴的產(chǎn)業(yè)資源，整合資金、技術(shù)、信息、人才等元素，投資開發(fā)高端都市型生態(tài)科技園，著力打造開放式

4、生態(tài)化的辦公環(huán)境，全面導(dǎo)入技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)、外包服務(wù)等高科技信息技術(shù)平臺和研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、電子信息、軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意、新材料、新能源等創(chuàng)新型高新產(chǎn)業(yè)，旨在打造一個(gè)融科技研發(fā)、展示、交易、信息交流、金融服務(wù)為一體的具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的多功能、現(xiàn)代化的都市生態(tài)型科技園，打造具有科技型、總部型、孵化型特征的現(xiàn)代都市高科技產(chǎn)業(yè)高地，形成區(qū)域性的研發(fā)技術(shù)中心、產(chǎn)品展示交易中心和人才培訓(xùn)中心，在為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)基地的同時(shí)，也為企業(yè)提供現(xiàn)代化的信息和配套服務(wù)，吸引積聚一批成長性較好的科技型、創(chuàng)意型優(yōu)秀企業(yè)入駐，通過與政府聯(lián)手共同創(chuàng)造一流的綜合研發(fā)及營商環(huán)境，支持入園企業(yè)發(fā)展壯大，將該園區(qū)打造成揚(yáng)州市培育

5、登陸我國資本市場中小板、創(chuàng)業(yè)板企業(yè)后備團(tuán)隊(duì)、先鋒團(tuán)隊(duì)的搖籃，助推揚(yáng)州市高新中小企業(yè)發(fā)展，繁榮揚(yáng)州市場經(jīng)濟(jì)。二、 首期啟動項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評估（一）首期啟動項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營理念項(xiàng)目占地150畝，總建筑面積30萬平米，容積率2.5,物業(yè)類型科研大廈、多功能產(chǎn)業(yè)大廈、工業(yè)品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服務(wù)中心。項(xiàng)目分兩期開發(fā)。（1）項(xiàng)目分期開發(fā)指標(biāo)序號項(xiàng)目合計(jì)第一期第二期建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平米）1 科研大廈8 4.0 4.0 2 多功能產(chǎn)業(yè)大廈4 2.0 2.0 3 工業(yè)品展示交易中心6 6.0 4 SOHO3 1.5 1.5 5 人才公寓5 3.0 2.0 6 公共服務(wù)中心4 0.0

6、 4.0 7 合計(jì)30 16.5 13.5 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地10 10.0 計(jì)容積率建筑面積30 16.5 13.5 容積率2.5 3.0 （2）經(jīng)營開發(fā)方案銷售物業(yè)面積(萬）總面積(萬）比例持有物業(yè)面積(萬）總面積(萬）比例科研大廈3838%科研大廈5863%SOHO 33100%工業(yè)品展示交易中心66100%人才公寓55100%多功能產(chǎn)業(yè)大廈44100%公共服務(wù)中心2450%公共服務(wù)中心2450%合計(jì)1317科研大廈：銷售3萬平米，第一年銷售均價(jià)5000元/平米，第二、三年銷售均價(jià)為6000元/平為；SOHO：3萬平米全部銷售，銷售周期為2.5年，第一年銷售均價(jià)為5500元/平米，第二年

7、銷售均價(jià)為6000元/平米，第三年銷售均價(jià)為6500元/平米；人才公寓：5萬平米全部銷售，銷售周期為2.5年，第一年銷售均價(jià)為5500元/平米，第二年銷售均價(jià)為6000元/平米，第三年銷售均價(jià)為6500元/平米；產(chǎn)業(yè)大廈（商業(yè)）：銷售2萬平米，銷售均價(jià)為8000元/平米；公共服務(wù)中心：50%銷售，銷售周期2.5年，銷售均價(jià)8000元/平米。工業(yè)品展交易中心：6萬平米，全部持有，計(jì)算經(jīng)營期為20年（包含前兩年建設(shè)期），培育期租金以每年5%遞增；產(chǎn)業(yè)大廈：持有2萬平米，運(yùn)營期租金以每五年10%遞增；計(jì)算經(jīng)營期20年。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1、項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用估算（1）土地成本：3885萬元（含契稅）

8、（2）建設(shè)成本（含城市配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等）：71952萬元（3）開發(fā)費(fèi)用（含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用）：10843萬元；其中財(cái)務(wù)費(fèi)用以全部的土地成本和建設(shè)成本為基數(shù)，貸款利率按15%計(jì)算。（4）投資總額合計(jì)：86680萬元2、銷售收入及稅收估算依據(jù)銷售物業(yè)測算項(xiàng)目銷售收入合計(jì)79700萬元。（1）銷售營業(yè)稅費(fèi)：4933萬元；（2）土地增值稅：9423萬元（3）所得稅：7303萬元（4）銷售物業(yè)投資凈利潤：21910萬元，投資利潤率為60.64%。（5）銷售物業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率33.5%，靜態(tài)回收期為3年，盈虧平衡點(diǎn)為55.3%3、持有物業(yè)經(jīng)營收入估算（1）靜態(tài)年均凈利潤：6307萬元；（2）靜

9、態(tài)年均上繳稅收：4813萬元（3）靜態(tài)年均投資凈利潤率：14.01%附：首期啟動300畝地塊投資財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目合計(jì)第一期第二期建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平米）1 科研大廈8 4.0 4.0 2 多功能產(chǎn)業(yè)大廈4 2.0 2.0 3 工業(yè)品展示交易中心6 6.0 4 SOHO3 1.5 1.5 5 人才公寓5 3.0 2.0 6 公共服務(wù)中心4 0.0 4.0 7 合計(jì)30 16.5 13.5 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地10 10.0 計(jì)容積率建筑面積30 16.5 13.5 容積率2.5 3.0 建安成本估算序號項(xiàng)目投資額（萬元）第一期第二期建筑面積（萬平）綜合單位成本（元/平）

10、小計(jì)（萬元）建筑面積（萬平）綜合單位成本（元/平）小計(jì)（萬元）1 科研大廈27627 4 3453 13813 4 3453 13813 2 多功能產(chǎn)業(yè)大廈11094 2 2774 5547 2 2774 5547 3 工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心16641 6 2774 16641 4 SOHO8292 1.5 2764 4146 1.5 2764 4146 5 人才公寓11932 3 2386 7159 2 2386 4773 6 公共服務(wù)中心11094 2774 4 2774 11094 7 合計(jì)86680 16.5 47307 13.5 28279 專心-專注-專業(yè)項(xiàng)目投資估算序號項(xiàng)目合計(jì)科

11、研大廈多功能產(chǎn)業(yè)大廈工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心SOHO人才公寓公共服務(wù)中心建筑面積(萬平米）30 8 4 6 3 5 4 一土地成本估算（含契稅）3885 1036 518 777 389 648 518 1 土地價(jià)款估算（含城市配套費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）3750 1000 500 750 375 625 500 樓面地價(jià)125 125 125 125 125 125 125 2 土地交易契稅（3%）113 30 15 23 11 19 15 3 土地交易費(fèi)（0.6%）23 6 3 5 2 4 3 二建設(shè)成本估算71952 23248 9464 14196 6450 9130 9464 2.1 建安工程

12、估算(含裝修）60900 20000 8000 12000 5400 7500 8000 單位造價(jià)（含裝修）2500 2000 2000 1800 1500 2000 2.2 前期工程費(fèi)（5%）3045 1000 400 600 270 375 400 2.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及園林綠化(200元/平）6000 1600 800 1200 600 1000 800 2.4 開發(fā)期間稅費(fèi)(建筑工程的8%）4872 1600 640 960 432 600 640 2.5 不可預(yù)見費(fèi)（3%）1743 648 264 396 180 255 264 三開發(fā)管理費(fèi)用10843 3343 1112 1668

13、1453 2154 1112 1 管理費(fèi)用（3%）2275 729 299 449 205 293 299 2 銷售費(fèi)用（銷售收入的3.5%）2230 609 641 980 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利率7.5%）6339 2005 813 1219 608 881 813 四投資總額86680 27627 11094 16641 8292 11932 11094 銷售物業(yè)收入估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度一科研大廈1銷售均價(jià)50005000

14、600060006000600060006000600060002銷售面積（萬平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷售收入（萬元）174001500150018001800180018001800180018001800二SOHO1銷售均價(jià)55005500600060006000600065006500650065002銷售面積（萬平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷售收入（萬元）183001650165018001800180018001950195019501950三人才公寓1銷售均價(jià)500050005500550055

15、00550060006000600060002銷售面積（萬平米）50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.53銷售收入（萬元）280002500250027502750275027503000300030003000四公共服務(wù)中心（商業(yè)）1銷售均價(jià)80008000800080008000800080008000800080002銷售面積（萬平米）20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.23銷售收入（萬元）160001600160016001600160016001600160016001600五合計(jì)79700725072507950795079507950

16、8350835083508350項(xiàng)目每期開工建設(shè)一年半后即主體建筑完工，開始預(yù)售銷售物業(yè)項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期限合計(jì)2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1銷售物業(yè)收入79700 7250 7250 7950 7950 7950 7950 8350 8350 8350 8350 2.1開發(fā)成本及費(fèi)用36131 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3營業(yè)稅金及附加4933 449 449 492 492 4

17、92 492 517 517 517 517 3.1土地增值稅9423 740 740 937 937 937 937 1049 1049 1049 1049 4利潤總額29213 2448 2448 2908 2908 2908 2908 3171 3171 3171 3171 5彌補(bǔ)虧損6所得稅7303 612 612 727 727 727 727 793 793 793 793 7稅后利潤21910 1836 1836 2181 2181 2181 2181 2378 2378 2378 2378 投資凈利潤21909.7 上繳各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)21659.5 投資凈利潤率60.64%項(xiàng)目持

18、有物業(yè)經(jīng)營收入估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期2年3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 一工業(yè)品展示交易中心1 租金月租金收入80 84 88 93 97 102 107 113 118 124 130 137 144 151 158 166 175 183 2 可供出租面積（萬平米）6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3 運(yùn)營成本及費(fèi)用576 605 699 400 455 515

19、579 324 362 402 422 443 465 489 513 539 566 594 5 租金凈收入（萬元）2304 2419 2794 3601 4096 4631 5210 6160 6872 7640 8022 8423 8844 9286 9751 10238 10750 11288 二產(chǎn)業(yè)大廈1 租金月租金收入30 30 30 30 30 40 40 40 40 40 50 50 50 50 50 60 60 60 2 可供出租面積（萬平米）2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%9

20、0%90%90%90%90%90%90%90%90%3 運(yùn)營成本及費(fèi)用72 72 79 86 94 134 144 154 163 173 216 216 216 216 216 259 259 259 5 租金凈收入（萬元）288 288 317 346 374 538 576 614 653 691 864 864 864 864 864 1037 1037 1037 三科研大廈1 平均月租金收入60 60 60 60 60 80 80 80 80 80 100 100 100 100 100 110 110 110 2 出租面積5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 出租率50%55%60%65%