項(xiàng)目投資營(yíng)銷可行性分析

1、一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析（一）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1 .生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀：項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來(lái)是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開(kāi)河，如果新開(kāi)河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染：雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的

2、工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過(guò)了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2 .人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)?/p>

3、并無(wú)特色人文環(huán)境。（三）地塊交通條件調(diào)查1 .周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。2 .公共交通網(wǎng)：18路，北倉(cāng)一辰緯路、803路，萬(wàn)科新城一人民公園852路，宜興埠一西站、670路，小淀一百貨大樓671路，梅廠一百貨大樓、878路，普濟(jì)河道一金谷園610,浦口道一四十七中、678路，體院北一普天里3 .交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以

4、體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1 .購(gòu)物：周邊購(gòu)物不太方便，家樂(lè)超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒(méi)有成型的自由市場(chǎng)。2 .餐飲：周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。3 .教育：周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項(xiàng)目距離在公里左右。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保

5、育院。4 .醫(yī)療：河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。5 .文體:周邊問(wèn)題設(shè)施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。6 .銀行、郵局：周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開(kāi)河儲(chǔ)蓄所，另外，新開(kāi)橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無(wú)證券部。7 .其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸

6、完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1 .宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整1-1世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為%大大低于2000年的這將是自1993年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將%勺增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門(mén)檻。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來(lái)最嚴(yán)重的同步下滑的情況。考慮到目前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國(guó)家通脹壓力減輕刺激購(gòu)買力增強(qiáng)，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世

7、界經(jīng)濟(jì)將開(kāi)始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。1-2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了%勺增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計(jì)，2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在-9之間。1-3股市將做箱型震蕩股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中60%0有股票。專家估計(jì),股市下降10%將影響房市3%勺購(gòu)買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策及減稅政策。不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。中性因素：證券市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放、市

8、場(chǎng)化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場(chǎng)創(chuàng)新。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤(pán)將在1400點(diǎn)-1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。2 .房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開(kāi)高走國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4857億元，同比增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅開(kāi)始回落，1-8月增長(zhǎng)%,1-9月增長(zhǎng),1-10月增長(zhǎng),1-11月增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積為億平方米，同比增長(zhǎng)65%,1-10月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)2259億元，

9、同比增長(zhǎng)。在商品房銷售快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至11月份，全國(guó)商品房竣工面積億平方米，同比增長(zhǎng)。而且商品房空置面積的增速降低到%是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落的原因，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。去年一季度全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng),二季度增長(zhǎng),三季度增長(zhǎng),而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13%,為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)展形勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度

10、，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保留著政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，2001年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開(kāi)低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開(kāi)高走。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤(pán)整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。炒作”在樓市一直都存在，因此不是關(guān)鍵問(wèn)題。目前樓市真

11、正存在的大問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)

12、業(yè)。在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒(méi)有提到刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了培育國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。事實(shí)上,刺激內(nèi)需”的提法過(guò)于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)情況。相反，培育消費(fèi)的問(wèn)題又沒(méi)有引起真正的重視。培育”意味著擴(kuò)大，刺激”意味著原來(lái)就有只要釋放出來(lái)就行，兩者的本意大相徑庭。就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今

13、后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個(gè)人購(gòu)房比重的增加，另一個(gè)是開(kāi)發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)也正在達(dá)到健康運(yùn)行的水準(zhǔn)線。今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素：一、國(guó)家宏觀政策的推動(dòng)力。近年來(lái)中國(guó)GDPE7%-8%的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用達(dá)一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)

14、升級(jí)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降至40%,北京甚至接近35%,這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6%,今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的50%住在城里，每年將有約一千萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求。綜上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國(guó)內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。同時(shí)，中心城市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快，政府投資也會(huì)大幅增加。可以預(yù)見(jiàn)，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無(wú)全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。銷

15、售也將于2001年持平。2 .本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2-1回顧2001年全市銷售商品房660萬(wàn)建筑平方米，金額億元，分別比上一年增長(zhǎng)%和,其中個(gè)人購(gòu)買商品房比例為,本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從購(gòu)買情況看，改善型需求逐年上升。去年居民購(gòu)買每建筑平方米3000元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了個(gè)百分點(diǎn)，其中3000-3500元價(jià)位的商品房購(gòu)買量提高了個(gè)百分點(diǎn)，3500-4000元的商品房比上一年提高了個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購(gòu)買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)買單套面積在100120平方米商品房同比提高了個(gè)百分點(diǎn)，

16、單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了個(gè)百分點(diǎn)。隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購(gòu)買情況變化，去年全年商品房交易價(jià)格平均上升幅大于下降幅,波動(dòng)幅度在正負(fù)2%內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。全年2400元/m2以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/m2的價(jià)格平均水平。此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的主要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的%,貸款金額占商品房成交金額的,貸款面積占全市商品房的%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過(guò)渡，對(duì)商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均好性發(fā)展，預(yù)計(jì)今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺

17、盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)02-2市場(chǎng)特點(diǎn)2-2-1項(xiàng)目差別減小，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)顯著。隨著開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過(guò)項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤(rùn)率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，大部分的市場(chǎng)份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、完善的經(jīng)營(yíng)管理思想和充足資本的專業(yè)化開(kāi)發(fā)商所瓜分，

18、市場(chǎng)集中度會(huì)有所上升。開(kāi)發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。2-2-2環(huán)境將是未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開(kāi)發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而環(huán)境設(shè)計(jì)作為開(kāi)發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。隨著主流市場(chǎng)的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購(gòu)房者購(gòu)買住宅不僅僅是解決居住問(wèn)題，而是選擇一種生活方式?？梢哉f(shuō)過(guò)去開(kāi)發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個(gè)整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還

19、要滿足心理需求。縱觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹(shù)、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計(jì)公司，借助高水平的設(shè)計(jì)思路來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，提升項(xiàng)目檔次。從一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的。2-2-3價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開(kāi)發(fā)商使用。而且，隨著消費(fèi)者對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場(chǎng)

20、競(jìng)爭(zhēng)中站住腳，除降價(jià)之外別無(wú)他法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不穩(wěn)定性增加。一些前期市場(chǎng)調(diào)查詳細(xì)、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的精品項(xiàng)目的價(jià)格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。2-1-3區(qū)域開(kāi)發(fā)差異拉大，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)降低，開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來(lái)越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南

21、部。而且南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū)，對(duì)居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開(kāi)發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，使河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來(lái)幾年中高檔次居住區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。2-22002年本市市場(chǎng)分析2-2-1住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在1000-3000美元之間時(shí)，是解決居民住房問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)期。本市2000年人均國(guó)民總產(chǎn)值為2169美元，所以2002年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階

22、段。從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長(zhǎng)期。我市去年人均居住面積為17平米距國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，本市GDM期將保持在年均10%Z上的增長(zhǎng)速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長(zhǎng)階段。2-2-2住房貨幣分配將成為住宅市場(chǎng)的重要力量截止到去年10月底，全市共有49個(gè)企業(yè)、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見(jiàn)住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力。可以預(yù)

23、見(jiàn)，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。2-2-4危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用貨幣安置引發(fā)的安置型需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。2002年我市計(jì)劃拆遷面積100萬(wàn)平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算，引致的安置型需求在20萬(wàn)平米左右。2-2-5三級(jí)市場(chǎng)即將啟動(dòng)隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場(chǎng)從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來(lái)越明顯。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購(gòu)房資金不足問(wèn)題就變得十分重要。如果通過(guò)有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級(jí)市場(chǎng)秩序，將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)起到更大的拉動(dòng)作用。而且，政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)把搞好

24、三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活躍。原有住房處置問(wèn)題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。2-2-7工資將調(diào)整，資金將有增量今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購(gòu)買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計(jì)劃中公建比例加大，將對(duì)增量市場(chǎng)產(chǎn)生影響。98年貨幣安置了萬(wàn)戶，99年貨幣安置了萬(wàn)戶，2000年僅為萬(wàn)戶。這個(gè)因素不容忽視。2-3-2金融政策怎樣進(jìn)一步支持2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開(kāi)發(fā)商

25、的資金來(lái)源，又影響了百姓的購(gòu)房資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的要求。房市的火爆需要金融的大力支持。2-2-3跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好，可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市的新盤(pán)增多.而容易被忽略或者不愿意承認(rèn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫問(wèn)題.若無(wú)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)擴(kuò)大，恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。2-3-3房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬(wàn)平米以上的銷量使許多開(kāi)發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個(gè)春天已經(jīng)來(lái)臨，實(shí)則不然，市場(chǎng)上還有大量的空置房存在，上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開(kāi)工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高

26、出貨”。由于市場(chǎng)上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無(wú)實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過(guò)去的思路，加之“拉高”過(guò)后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲2-4-1土地價(jià)格略漲：從宏觀上，2001年全國(guó)土地交易價(jià)格上漲了其中住宅用用地價(jià)格上漲%從本市來(lái)看，政府土地管理部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚(yáng):一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門(mén)窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材

27、、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會(huì)使一些長(zhǎng)時(shí)間盼望住宅價(jià)格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場(chǎng)，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價(jià)格自然下行困難。2-6預(yù)測(cè)：2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持2000-2001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬(wàn)平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資金

28、調(diào)整，2003年2005年銷售量必有大幅回調(diào)。3 .項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3-1河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。對(duì)購(gòu)房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二被調(diào)查者購(gòu)買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購(gòu)房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者原居住區(qū)和與購(gòu)買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：

29、橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購(gòu)買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意：1）各"欲選區(qū)"的最高點(diǎn)均與“原住區(qū)"重合。充分證明天津人"故土難離”的心理特征。2）河西、河北、河?xùn)|、和平、南開(kāi)的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最熱的區(qū)域。3）從上圖可以看出，南開(kāi)區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開(kāi)區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的。從這個(gè)調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來(lái)居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求一特別是高端的需求-有外流

30、的趨勢(shì)和傾向。3-2河北區(qū)商品房市場(chǎng)的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購(gòu)買力較河西、和平、南開(kāi)，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購(gòu)買力也呈流出趨勢(shì)，部分河北河?xùn)|交界的購(gòu)買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/褶，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/褶高106元/褶。按目前水平來(lái)看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格僅高于紅橋區(qū)（項(xiàng)目的平均起步價(jià)1937元/nf）0就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞

31、減，王用場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高?？傮w來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì),表現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬(wàn)平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬(wàn)平米以下的有65個(gè)，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的73%1萬(wàn)以下1-2萬(wàn)2-4萬(wàn)4-6萬(wàn)6-8萬(wàn)8-10萬(wàn)10萬(wàn)以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖四河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五河北區(qū)項(xiàng)目建

32、筑面積分布構(gòu)成比例從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，河北區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在4萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%一方面說(shuō)明本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購(gòu)買能力有關(guān)系。3-4河北區(qū)住宅價(jià)格分析我們抽取了51個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析，由于材料來(lái)源限制，我們統(tǒng)計(jì)的是項(xiàng)目的起步價(jià)，51個(gè)項(xiàng)目中，起步價(jià)的平均價(jià)為2118元/褶，最高的是米蘭公寓,起價(jià)3500元/褶，最低的是文江-美庭苑，1280元/褶起步。1200-14001400-16001600-18001800-20002000-22002200-24002400-26002600-30003000以上576

33、585285表二河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三.土地SWOT分析（一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（w1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。2配套差，人文環(huán)境不好。3周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O1周邊樓盤(pán)具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。2可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。

34、3改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T）項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)-周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在威脅-隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。城市規(guī)劃使地塊升值，S土地價(jià)格較低，有較高的操作空間周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)周邊樓盤(pán)具有明顯弱點(diǎn)可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng)W地段稍嫌偏僻，有污染配套差，人文環(huán)境的口碑不好周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。直接威脅點(diǎn)-周邊項(xiàng)目群潛在威脅-周邊有新的樓盤(pán)出現(xiàn)合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力圖八項(xiàng)目SWO冊(cè)析四.項(xiàng)目可操作性分析一、消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)

35、計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵。前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是-價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖：圖九被調(diào)查者購(gòu)房考慮因素比例分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，"價(jià)格”顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問(wèn)題，“交通”在天津排在第五位，”地理位置”的受重視程度僅次于“價(jià)格”，很多購(gòu)房者在“地理位置"中已將"交通"因素一并考慮進(jìn)去，"小區(qū)環(huán)境”也是四大重要考慮因素之一，&

36、quot;配套設(shè)施"則排在"開(kāi)發(fā)商”實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長(zhǎng)時(shí)間流行，因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍保龊每梢允谷恕安粫?huì)不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵(lì)因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，這也是"改善型”購(gòu)房者的一大特征。二、購(gòu)房首選因素分析不同收入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。圖十樣本購(gòu)房首選因素比例圖家庭月總收入2000-2999元的人群為主流購(gòu)房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4:2:1;對(duì)于收入3000元的購(gòu)房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4:1;收入4000元以上的購(gòu)房者基本

37、與收入3000-3999元的購(gòu)房者結(jié)果相同，以"價(jià)格”作參照，隨著收入提高，對(duì)“地理位置”的重視程度明顯提高。以“地理位置”做參照，隨著收入提高，對(duì)"價(jià)格”因素的敏感度降低。（一）項(xiàng)目市場(chǎng)定位1 .類比樓盤(pán)調(diào)研。由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個(gè)有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。序號(hào)項(xiàng)目名稱定位面積起價(jià)均價(jià)環(huán)境配套銷售情況m2元/itf元/itf1金龍園10396014801843好較好2寶利園550001760不好不太好3國(guó)信小區(qū)246001600'20704樂(lè)天園3268617682060股溫泉好5芳草園4690018882181一M露臺(tái)6樂(lè)兆新園407971580220

38、0好躍層7瑜峰園8勝景花園表三周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià)1679元/褶；平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)2070元/褶；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷售情況最好。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時(shí)瑞峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑞峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1-3周邊樓盤(pán)土地價(jià)值因素類比類比因素本項(xiàng)目金龍園國(guó)信小區(qū)寶利園京兆新園樂(lè)天園說(shuō)明地段綜合資源0+-+-地理位置00-0-0表示以

39、本項(xiàng)目為基準(zhǔn)自然景觀00-0-人文環(huán)境0+00-+表不比本項(xiàng)目好交通條件000-0-地塊規(guī)模0+-表示比本項(xiàng)目差市政配套0+-1污染及干擾0000-表四周邊樓盤(pán)土地價(jià)值因素類比表2.地塊可提升價(jià)值判斷2-1地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析2-1-1宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持目前的上升勢(shì)頭。2-1-2市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控

40、制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。事實(shí)上，規(guī)劃成功的樓盤(pán)比規(guī)劃差的樓盤(pán)更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且往往能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)意想不到的成功。2-1-3小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來(lái)自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，中檔樓盤(pán)的消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂(lè)配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、管理制度越來(lái)越完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，軟件的配置，實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能

41、力等后期工作對(duì)項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。2-1-4形象建立和營(yíng)銷策劃。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷策劃顯得更為重要。2-1-5產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。2-2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷價(jià)值提升和價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度實(shí)現(xiàn)要素提升金龍園匡1信小區(qū)1:利園京兆新園樂(lè)天園本工1目目標(biāo)1經(jīng)濟(jì)政策因素5%市場(chǎng)定位及

42、產(chǎn)品40%0.7規(guī)劃設(shè)計(jì)水平20%小區(qū)配套和物業(yè)管理10%形象包裝與營(yíng)銷策劃20%產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力5%與工程質(zhì)量總計(jì)100%表五項(xiàng)目土地傷值提升預(yù)測(cè)（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1.項(xiàng)目成本模擬成本明細(xì)一、地價(jià)：前期費(fèi):1.動(dòng)遷費(fèi)：1.鉆探、設(shè)計(jì)2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：2.各種補(bǔ)償總計(jì)：3.臨水、臨電如規(guī)劃最后確定100000力平方米，4.雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)樓面地價(jià)為5.達(dá)到開(kāi)工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用樓面地價(jià)：400元/平方米總計(jì)4000萬(wàn)元前期費(fèi)：20元/平方米總計(jì)200萬(wàn)元平均建安造價(jià)：580元/平方米總計(jì)5800萬(wàn)元后期配套：370元/平方米總計(jì)3700萬(wàn)元管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：40元/平方米總計(jì)400萬(wàn)元廣告費(fèi)

43、：30元/平方米總計(jì)300萬(wàn)元達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費(fèi)用：合計(jì)：1440元/平方米表六項(xiàng)目成本匡算表50元/平方米總計(jì)：萬(wàn)元二、建安造價(jià)：1 .磚混：基礎(chǔ)：30元/平方米土建：550元/平方米合計(jì)：580元/平方米總計(jì)：三、后期配套費(fèi)：1 .大配套：元/平方米2 .小配套：50元/平方米2 .項(xiàng)目平米造價(jià)及總投資3 .供熱：70元/平方米4 .電配套：60元/平方米5 .給排水、煤氣50元/平方米6 .綠化甬路、路燈：25元/平方米合計(jì)：370元/平方米總計(jì)：三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)：20元/平方米四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：20元/平方米項(xiàng)目綜合成本最終確定為1440元/平方米。項(xiàng)目總投資為：1440

44、元/平方米*10萬(wàn)平方米=14400萬(wàn)元綜合考慮：我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價(jià)值按照上邊分析，我們項(xiàng)目可提升土地基本價(jià)值倍，總體可提升的價(jià)值為：最低=1319元/平米，這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。最高=2759元/平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。2 .項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià)2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬(wàn)平方米*599元/平方米=5990萬(wàn)元。毛收益率為5990萬(wàn)元/14400萬(wàn)元=%.以上是按項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算的收益率。如果按資金投入實(shí)際計(jì)算情況來(lái)分析如下：一、動(dòng)遷安置費(fèi)：4000萬(wàn)元拆平二、建安費(fèi)投入按總造價(jià)的20%投入14