項目前期調(diào)研及定位階段工作目標及服務內(nèi)容

1、項目前期調(diào)研及定位階段工作目標及服務內(nèi)容一、工作目標通過對本項目所處區(qū)位的細致調(diào)研，把握這一區(qū)域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發(fā)展規(guī)模、業(yè)態(tài)概念、市場定位、主題構思、商品組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有關項目的投資效益，建立一個適合商業(yè)定位，以利于本項目的開發(fā)能真正滿足當?shù)叵M者及業(yè)態(tài)要求，并具備良好的發(fā)展?jié)摿Α６虡I(yè)策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關下列問題的專業(yè)意見：能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)點、與發(fā)展本項目的整體形象協(xié)調(diào)一致，并能顧及當?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展水平的業(yè)態(tài)概念、市場定位及消費組合。本項目應包括多少及哪類業(yè)態(tài)業(yè)種及其他適合本項目經(jīng)營的物業(yè)組成。未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭

2、項目將包括什么組合及設施？甲方發(fā)展本項目須做出怎樣的改動以應對有關競爭？投資本項目的收支預測及有關經(jīng)濟效益分析。二、服務內(nèi)容通過對商業(yè)市場及本項目現(xiàn)狀的綜合考察和市場調(diào)研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內(nèi)容主要涵蓋如下部分：1、項目前期進展情況分析及調(diào)研方式確定在探討本項目的基本商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務，有關分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內(nèi)容是否適用，于技術上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。同時根據(jù)本項目特質(zhì)、輻射范圍確定調(diào)研區(qū)域及科學的調(diào)研方法。2、市場調(diào)研分析市場調(diào)研分析的目的是從不同的層

3、面對百色市及本項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及市場信息的全面、客觀、準確。市場調(diào)研分析為了了解地域目前和未來相關的商業(yè)物業(yè)市場情況將進行相應的市場調(diào)研研究工作，這些調(diào)研、研究、分析將包括以下方面：地域產(chǎn)業(yè)結(jié)構、人口結(jié)構、家庭經(jīng)濟結(jié)構、公共工程建設、區(qū)域特色及未來發(fā)展趨勢商業(yè)總體概況、商業(yè)特征、區(qū)域商圈、業(yè)態(tài)形式、交通狀況、面積規(guī)模、輻射范圍、功能結(jié)構、業(yè)態(tài)組合、競爭狀況等人口規(guī)模、人口構成、人口素質(zhì)、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構、消費習慣、消費心理等零售市場、主題市場、專業(yè)市場、休閑市場、業(yè)態(tài)組合市場、其他業(yè)態(tài)市場的概況，市場發(fā)展趨勢；以及政府對上述市場的

4、相關政策及發(fā)展規(guī)劃各業(yè)態(tài)市場的經(jīng)營狀況、顧客構成、布局規(guī)劃、管理模式、經(jīng)營方式、服務水平、營銷策略等各業(yè)態(tài)商戶資源狀況、主力商戶情況、經(jīng)營形式、經(jīng)營實力、合作條件、發(fā)展計劃、物業(yè)需求、裝修標準、租金標準等本項目周邊環(huán)境狀況及發(fā)展規(guī)劃、周邊商業(yè)配套狀況及發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有及潛在競爭者根據(jù)以上市場調(diào)研分析，將預測未來市場發(fā)展趨勢，同時分析不同市場方面的未來需求情況。相關案例分析乙方將選取數(shù)個相關的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發(fā)展歷程，成功的經(jīng)驗。案例分析的目的是借鑒類似商業(yè)公建項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、總體結(jié)構布局、物業(yè)條件利用及業(yè)種配比上的經(jīng)驗，供本項目規(guī)劃發(fā)展提供參考。SWOT分析在區(qū)域分析及市

5、場調(diào)研的基礎上，對本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發(fā)。本項目市場競爭分析?競爭區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析?相關商業(yè)項目市場供應狀況分析?本類型市場租售狀況分析-可比性市場分析-可比性市場界定-可比性市場現(xiàn)存供應量分析-可比性市場價格分析-可比性市場租售狀況分析?項目規(guī)模比較分析?環(huán)境景觀比較分析?建筑風格比較分析?內(nèi)部結(jié)構比較分析?配套設施比較分析3 .業(yè)態(tài)商業(yè)市場分析根據(jù)競爭項目（現(xiàn)存及未來的競爭）的性質(zhì)、未來的業(yè)態(tài)商業(yè)市場趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結(jié)合本項目物業(yè)特質(zhì)，制訂業(yè)態(tài)概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、具良好收益及發(fā)

6、展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項目。加估本項目周邊區(qū)域內(nèi)市場及店鋪數(shù)量、質(zhì)量及市場收益業(yè)績及租金水平，以分析區(qū)域市場的特征及確定項目最理想的定位，以形成與其他市場差異互補的定位。?具體研究主要競爭項目現(xiàn)存商戶資源之資料，以作甲方項目商業(yè)組合之參考。這可從微觀角度分析業(yè)態(tài)業(yè)種組合，確認發(fā)展機會。?整理目前正在或即將在發(fā)展的商業(yè)項目資料，包括商業(yè)樓面面積、位置、商品組合、租金標準及租約期等，可清晰評估、把握本項目所要確定的業(yè)種項目比例。4 .目標市場分析分析發(fā)展本項目主要目標市場的特征及未來發(fā)展?jié)摿?，以了解有關市場之性質(zhì)及重要性。滓地消費客層：根據(jù)前往競爭項目的方便程度及距離識別發(fā)展項目的商圈范圍。另有關會影響本項

7、目道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區(qū)域居民的人口、零售消費及人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)則將按政府數(shù)據(jù)評估。?外來消費客層：評估外來消費人群的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經(jīng)濟帶動能力。5.適合本項目的開發(fā)方案研擬根據(jù)上述分析結(jié)果，研擬本案最適合之兩個開發(fā)方案，并形成調(diào)研定位中期報告初稿（需有財務分析）。為落實本案之開發(fā)目標符合市場之需求，開發(fā)定位詳情如下：?整體策略方針及結(jié)構府場定位當營主題?目標市場淌業(yè)開發(fā)策略?#態(tài)業(yè)種組合?樓層業(yè)態(tài)業(yè)種商業(yè)空間規(guī)劃柱力目標客戶鎖定6、消費者市場調(diào)查該部分調(diào)查以主流消費客層為基礎擴展進行消費者市場調(diào)查，以深入了解消費期

8、望，以及測試研擬方案的可行性。問卷調(diào)查：在附近和市片區(qū)主要購物街道或住宅區(qū)、商家及與本項目定位關聯(lián)的場所進行截擊或入戶訪問（詳情待定），可測試及論證有關目標市場的設定、本項目定位概念及組合、推廣模式。主要探討范圍包括：市場調(diào)查確實的樣本數(shù)目及訪問地點有待與甲方研究確定。問卷初稿及調(diào)查所需要使用的其他資料將由乙方籌備，然后再與甲方討論制定。7、目標客戶調(diào)查為取得更具資料性及詳盡的回應，乙方建議進行座談會討論。乙方建議針對目標客戶進行1至2組的座談會。座談會討論可讓我們廣泛了解目標客戶的意見及要求。主要內(nèi)容如下：?他們對該發(fā)展項目的意見?亥發(fā)展項目是否能配合他們未來的業(yè)務擴展計劃?他們要求的單位面積?寸租/售模式的建議帝關配套、車位、機電設施方面的主要要求川論題目方案由乙方負責籌備。8、財務分析乙方以甲方提供的數(shù)據(jù)為基準，進行財務可行性研究，以具體分析項目的經(jīng)濟效益，在檢討分析上述方案以后，乙方會就建議項目采用的不同商品組合方案進行多項分析，包括：格運收益及支出評估格運額預測淅現(xiàn)現(xiàn)金流