項目地塊土地價錢評估報告

1、江蘇省淮安市健康西路地塊房地產(chǎn)開發(fā)土地價值評估報告第一部份城市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)概況一、城市概況一、城市規(guī)?；窗彩锌偯娣e3171平方千米清河區(qū)面積：51平方千米清浦區(qū)面積：296平方千米淮陰區(qū)面積：1264平方千米二、行政管轄范圍四縣：洪澤、漣水、吁胎、金湖四區(qū)：清河、清浦、淮陰、楚州，主城區(qū)3、城市人口86萬人淮安市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2001202。年）城鎮(zhèn)空間緒構規(guī)劃國中國城市規(guī)劃用研究虢準安市蛻劃曷2002年9月03二、城市宏觀經(jīng)濟概況 2005年實現(xiàn)地域生產(chǎn)總值億元，年遞增; 人均地域生產(chǎn)總值1324美元，年遞增; 財政收入億元，年遞增24%,是九五”末的倍； 金融機構各項存貸款余額

2、別離達億元和億元，為九五”末的倍、倍； 全社會固定資產(chǎn)投資累計完成1171億元，是九五”的倍。三次產(chǎn)業(yè)比例由九五”末的：40：變成21：,實現(xiàn)了由七一三”到二三的轉(zhuǎn)變。注：以上摘要05年市政工作報告淮安市2002-2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)年度2002年增長2003年增長2004年增長2005年增長全市總?cè)丝谌f萬%o萬8%o萬%o國民生產(chǎn)總值（GDP）億%億%億%億%全年財政收入億22%億%億%億21%固定資產(chǎn)投資完成額億%億%億%億社會消費品零售總額億%億%億14%億全年進出口總額億美元%億美元%億美元%6,82億美元全年國內(nèi)旅游人數(shù)萬%406,1萬%萬%萬實際旅游收入億%億%億%億在崗職工平均收入

3、10804元%12172元%14136元16%人均可支配收入元%7798元%8209元%9115元年末存款余額億億億億以上相關數(shù)據(jù)均來自淮安市統(tǒng)計局2005年統(tǒng)計報告結(jié)論：依照上述統(tǒng)計資料顯示，本市的整體經(jīng)濟有以下幾個特點一、本市的支柱型產(chǎn)業(yè)結(jié)構尚未形成，整體經(jīng)濟相對較弱二、受整體經(jīng)濟的阻礙，消費水平較低，恩格爾系數(shù)為，屬溫飽型3、由于整體經(jīng)濟的基數(shù)較低，在國家宏觀經(jīng)濟的支持下，以后經(jīng)濟增幅將增大4、隨著本市支柱產(chǎn)業(yè)的形成，必將對人口增加起到推動作用五、依照整體經(jīng)濟的進展走勢，以后本市的經(jīng)濟及人口的增加，必將拉動房地產(chǎn)市場需求的增量三、房地產(chǎn)開發(fā)及市場概況一、房地產(chǎn)開發(fā)整體概況 全市2004年

4、建筑業(yè)總產(chǎn)值億元，比上年增加 衡宇建筑施工面積1344萬平方米，增加 衡宇建筑完工面積787萬平方米，增加。 大體建設、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資別離完成億元、億元和億元，增加、和。 商品房銷售額億元，在2003年迅猛進展以后增加率放慢許多。城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米，農(nóng)村居民人均住房面積27.9平方米，別離比上年增加和。、房地產(chǎn)市場狀況指標2003年2004年2005年累計銷售同比增長累計銷售同比增長累計銷售同比增長地產(chǎn)投資215673m2%345923m2%486592m2%商品房銷售額195069m2%226622m2%293781m2%3、項目地塊區(qū)域內(nèi)居民住宅形態(tài)及比重

5、本區(qū)域內(nèi)目前在建項目均為小高層或高層，而實際產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)收重為多層 項目地塊周邊目前尚未有多層產(chǎn)品項目開發(fā)4、政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面政策法規(guī) 依照建設部近期頒發(fā)有關嚴格限制低容積率高級住宅的開發(fā) 淮安市依照有關購房稅收規(guī)定，144平米的住房稅率為4%,144平米以下的住宅稅率為2五、地塊所在區(qū)域土地供給狀況 目前依照渭河區(qū)土地供給狀況來看，核心商圈的土地稀缺，同時土地開發(fā)本錢高，核心商圈內(nèi)不在開發(fā)多層住宅項目，重點以開發(fā)商業(yè)及高級商住項目為主。 本地塊周邊目前尚有部份存量開發(fā)土地，集中在沿健康西路西側(cè)一帶。6、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及不同 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)燒點區(qū)域散布在

6、，清河區(qū)東側(cè)水渡廣場周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè) 商業(yè)項目集中在以淮海廣場輻射500米左右的范圍 本項目地塊周邊500米左右，目前尚未有住宅及商業(yè)項目的開發(fā) 本項目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊7、項目所在地商品住宅平均價錢走勢及市場價值發(fā)覺 商品房多層住宅均價約2374元/nf左右，目前無項目開發(fā) 商品房小高層住宅均價約2685元/褶左右 項目地塊向東輻射1500米左右，小高層價錢約2750元/褶左右結(jié)論：一、本市尚未形成強有力的支柱型產(chǎn)業(yè)，致使整體經(jīng)濟相對較弱，由此帶來消費市場能力不足二、整體房地產(chǎn)供求趨于平穩(wěn)，局部顯現(xiàn)開發(fā)量多余3、清河區(qū)核心商圈土地供給稀缺，但本項目地塊周邊具有

7、必然開發(fā)土地存量4、參照區(qū)域小高層及本市整體均價，本項目入市均價應在2380元/褶左右四、項目地塊地理位置淮安市城市總體規(guī)劃(20012020年)城市總體規(guī)劃圖中國城市規(guī)劃設計研究院淮安市規(guī)劃局2002年9月12一、區(qū)域方位圖第二部份地塊環(huán)境要素項目區(qū)域商圈地質(zhì)地貌狀況 紅色代表商業(yè) 米黃色代表住宅 粉紅色代表大專院校 綠色代表市政綠化風光 淺藍色代表河流 褐色代表二類工業(yè)用地 灰色代表三類工業(yè)用地二、項目用地周邊環(huán)境狀況(1)地塊周邊住宅社區(qū) 臨近的規(guī)模社區(qū)為“富麗花園”，盡一墻之隔，該項目始建于1997年左右。 距本項目地塊1500米左右為“益興名人花苑”，三期正在建設中的小高層，層高11

8、層 正在建設中的“新世紀豪園”，小高層11層及30層高層(2)綠化景觀 距本項目西安路東北面為“桃花塢公園”及“桃花島” 地塊原屬綠化園林局植物培植基地，原生杉樹林帶資源形成一道景觀 北側(cè)有延古黃河南岸的梨園風光帶，為本市聞名景觀 北側(cè)距本項目約400米左右為“古黃河”河道(3)周邊建筑物高度 周邊建筑物高度為17米左右 建筑類型：政府機構；住宅；學校等，以政府辦公樓及教學樓占多數(shù)3、地塊交通狀況 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項目地塊，項目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè)，向東400米左右有西安路貫穿南北。 公交便利，多條公交線路通過，其中有10路、13路、28路、31路等通過，26路及4路終點站

9、就在此。4、周邊市政配套設施狀況（1）購物場所方面周邊尚無較為集中的商業(yè)配套（2）周邊為本市集中的高等教育板塊，其中有淮陰工學院距本地塊僅1500米左右，同時還有財會干部學校、淮陰師范西校區(qū)、供銷學校、信息職業(yè)技術學院、食物學院等均在地塊周邊道路沿線；小學有西安路小學；翔宇中學教育資源豐厚。（3）沿健康路向東有聞名的八二醫(yī)院，為本市最高醫(yī)療水平機構（4）金融效勞、郵政效勞、娛樂、餐飲、運動、生活效勞等設施齊全，但比較散（5）沿西安路及健康路集中了市政職能機構，臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論1、 、從項目地塊自然環(huán)境來看，有必然的優(yōu)勢，如古黃河風光帶及原生叢林帶兩大優(yōu)勢自然

10、條件2、 交通便利，依托健康路及西安路貫穿東西南北，連接整個公交路網(wǎng)3、 由于地處臨近市政府各機關及大專院校，區(qū)域內(nèi)主力客群的消費能力相對較強4、 周邊的建筑高度相對叫平整，有利于項目開發(fā)建筑立面的形象展現(xiàn)5、 周邊商業(yè)配套相對較弱，對生活購物消費的便利性有必然的阻礙6、 受周邊住宅項目較少的阻礙，在項目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高優(yōu)勢（S）1、依托良好的自然環(huán)境2、出行交通便捷3、區(qū)域客戶消費能力強4、區(qū)域內(nèi)客戶素質(zhì)較高5、周邊小型設施配套較全6、遠離工業(yè)污染第三部份地塊SWO分析一、分析依照項目地塊各類要素、計劃設計和小區(qū)配套，地塊開發(fā)將存在大量的成功機遇,同時潛在許多要挾。如下面SWO座標圖所示

11、：劣勢（W）1、地塊區(qū)位較偏，人氣不足2、地塊偏向，造成土地資源浪費3、沿街門幅較窄，商業(yè)物業(yè)開發(fā)不足4、周邊缺乏集中大型的商業(yè)配套5、由于人氣不足增加推廣成本機會（O）1、目前尚未規(guī)模開發(fā)，能夠塑造大盤概念2、公務員及教師客源較集中3、遠離鬧市區(qū)，能夠塑造時尚都市現(xiàn)代舒適居住環(huán)境威脅（T）1、市場整體供求趨于平衡，消費量將逐步下降2、東部已形成住宅開發(fā)熱點，形成客戶關注偏移二、地塊價值診斷結(jié)論一、借助自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造市區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境二、鎖定區(qū)域內(nèi)公事員及教師目標客戶，量身定做打造白領社區(qū)3、建筑形態(tài)選用歐式后現(xiàn)代風格，以產(chǎn)品形象不同吸引客戶眼球4、注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合周邊自然景觀，形成

12、項目風尚樓盤五、操縱入市價錢，樹立客戶對產(chǎn)品保值增值信心六、建議整治古黃河河堤，提升市政配套品質(zhì)與項目形成一道景觀第四部份地塊開發(fā)背景條件及價值分析地塊示用意開發(fā)計劃要點及自身條件一、土地開發(fā)面積114畝，合計約76000平方米左右二、容積率3、總開發(fā)面積約萬平方米左右4、安置房置換面積萬平方米左右五、地塊偏向45度左右六、健康西路沿街面長約80米左右，最長進深450米左右三、地塊價值分析一、環(huán)境價值 原生叢林形成項目開發(fā)的一大買點，塑造都市圈最正確生態(tài)居住環(huán)境。 開發(fā)成現(xiàn)代歐式建筑與環(huán)境，以高品質(zhì)環(huán)境形成高端物業(yè)不同二、地段價值 地處核心主城區(qū)，推出主城區(qū)概念，同時渲染地段價值 借助政府及教

13、育板塊概念，提升項目為中堅階級領地概念3、美學價值 依托自然環(huán)境優(yōu)勢，以原生叢林環(huán)境，結(jié)合古黃河風光帶，形成回歸自然，成立人們“香格里拉”式的生活環(huán)境 以歐洲后現(xiàn)代建筑風格展現(xiàn)建筑品質(zhì)，形成項目時尚國際化4、文化價值 演繹古黃河歷史，傳承地域傳統(tǒng)文化內(nèi)涵 將古黃河中國傳統(tǒng)文化與后現(xiàn)代歐式建筑相融合，形成項目開發(fā)的一大買點第五部份土地價值評估一、土地價值評估方式一、“直算法”以下在已確信了土地單價的基礎上，進行各類費用測算。（ 一）以地面地價為基礎，在容積率等修正系數(shù)的操縱下，利用地價分派率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價錢，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價錢增加值與

14、土地總面積相乘取得總地價。其公式表現(xiàn)為（以商住房開發(fā)為例）：土地總價=土地總單價X土地總面積=（修正分攤后的商業(yè)用地單價+修正分攤后的住宅用地單價）X土地總面積由于受資料所限，此種方式在應用中多以單一用途下的地價分派率代替不同用途下地價在立體空間中的分派率。（ 二）以地面地價為基礎，在容積率等修正系數(shù)的操縱下，求出不同類型用地的單價，再按必然原那么分攤土地利用面積，以不同類型的土地單價乘以相應分攤的土地面積，加和求得總地價。其公式表現(xiàn)為（以商住樓為例）：土地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=修正后的商業(yè)用地單價X商業(yè)分攤土地面積+修正后的住宅用地單價X住宅分攤土地面積其中面積分攤的原那么為：不

15、同用途的建筑造價和房地產(chǎn)市場銷售價錢相差不大時，依照各類用途建筑面積占建筑總面積的比例來進行分攤；當不同用途的建筑造價相差不大，而房地產(chǎn)市場銷售價錢相差較大時，能夠依照各類用途房地產(chǎn)的市場價值占整個建筑的總市場價值的比例來進行分攤；當不同用途的建筑造價相差較大，而房地產(chǎn)市場銷售價錢相差也較大時，以剩余法別離計算出土地價錢后進行分攤。（ 三）以樓面價為基礎，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應建筑面積，取得總地價。其公式表現(xiàn)為（以為例）：土地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=修正后的二、“對照法”以下為在未取得土地價錢基礎上，將另一宗與本地塊較等同的土地價錢進行比對

16、，在援引了“直算法”基礎上，將本地塊土地各類系數(shù)進行比對核算。此方式不適合本項目地塊評估。3、 “本錢逼近法”該方式要緊運用于，在聯(lián)合開發(fā)基礎上，將市場銷售目標定價加以確信，以倒推各項開發(fā)費用及營銷推行費用，得出土地價錢。（一）、大體條件開發(fā)總面積114畝；退還安置房面積4.7萬平方米；容積率；退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。（二）建設本錢要緊系數(shù) 商業(yè)住宅開發(fā)各類規(guī)費用（概算） 水、電、氣費用（概算） 建筑本錢費用（概算） 建筑設計費用（概算） 環(huán)藝施工費用（概算） 環(huán)藝設計費用（概算） 稅費（概算） 營銷推行費用（概算） 合理利潤（概算） 土地本錢（概算） 土地開發(fā)總面積（概算）

17、（三）總開發(fā)土地面積總開發(fā)土地面積=114畝X換算系數(shù)=76000平方米開發(fā)土地分類：安置房土地總面積=退還衡宇面積+單位換算+容積率=47000裙+=39畝商住房開發(fā)總面積=整體開發(fā)土地面積-安置房土地面積=114畝39畝=75畝，面積單位換算75畝=50000平方米（四）計劃商住房開發(fā)總建筑面積計劃商住房開發(fā)建筑總面積=容積率X土地總面積=X50000=90000平方米（四）各項開發(fā)費用概算匯總安置房建筑本錢概算： 商業(yè)住宅開發(fā)各類規(guī)費用（概算） 水、電、氣費用（概算） 建筑本錢費用（概算） 建筑設計費用（概算）2% 環(huán)藝施工費用（概算） 稅費（概算） 禾I潤（概算）5% 土地本錢（概算）70萬元/畝160 元/ m2元/ m2760 元/ m215 元/ m2120 元/ m2100 元/ m2100 元/ m2600 元/ m2元/ m2合計（六）安置房開發(fā)建筑總本錢安置房建筑總額=安置房總面積X未減免的開發(fā)總本錢=47000nfX元/nf=9482萬元（七）土地成交總本錢土地成交總本錢=本宗土地總面積