商場整改升級可行性報告

1、第一章項目現(xiàn)狀1.1 商場概況1.11 經(jīng)營狀況目前女人天街每日均有 30%以上經(jīng)營戶全天候尖門停業(yè)，50%以上的經(jīng)營戶有不按女人天街營業(yè)時 間晚開、早矢門現(xiàn)象，三樓更是只有一家經(jīng)營戶開門，已完全與商業(yè)經(jīng)營行為疏離。根據(jù)走訪調(diào)查， 女人天街虧損經(jīng)營戶達(dá)到 90%以上，且一月賣不出一件商品的經(jīng)營戶在不斷攀升。絕大多數(shù)經(jīng)營戶 有轉(zhuǎn)讓或退租意向，且轉(zhuǎn)讓不出手，退租會造成鋪位空置，使公司虧損租金。1-12 經(jīng)營模式女人天街為散戶自主經(jīng)營，物業(yè)統(tǒng)一管理模式。未實行統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一對經(jīng)營商品及價格限制。也未 對商品價值及規(guī)格定義標(biāo)準(zhǔn)，也就造成了眾多經(jīng)營戶之間價格競爭的惡性循環(huán)，使得女人天街現(xiàn)狀 與女人天街定

2、位嚴(yán)重背離。1.13 經(jīng)營格局女人天街為小開間封閉式經(jīng)營格局，區(qū)別于開敞式。女人天街小開間封閉式格局，開間數(shù)小而多，加 之購物通道狹窄，使得消費(fèi)者在有明確購物目標(biāo)的情況下找不到目標(biāo)，也讓消費(fèi)者對于女人天街商品 格局一頭霧水，給消費(fèi)一種商鋪雜亂的商場印象。1.14 物業(yè)管理對商場 200 多個鋪位，開間小而多，財務(wù)核算難度大，且容易出現(xiàn)遺漏現(xiàn)象。人多難管，進(jìn)場經(jīng)營 門欄低資金投入相對較少，使得眾多商戶是初次涉足商業(yè)經(jīng)營，且經(jīng)營理念、自 身素質(zhì)受限。對商場物業(yè)管理無形增加難度，造成前期停業(yè)鬧事等事端。1.21 地理環(huán)境？紐摩女人天街位于遵義市丁字口商業(yè)中心圈核心地段，交通便利人流量巨大，外圍商業(yè)氛

3、圍濃厚。1.22 商業(yè)定位？紐摩女人天街定位為【女人的潮流場】，主要經(jīng)營國內(nèi)女性時尚服飾及女性精品飾物的主題女人天 街。商業(yè)形態(tài)有異于毗鄰的【國貿(mào)廣場】、【重百商場】以及彳氐端購物中心【金鷹女人街】、【丁字 口地下商城】。地理環(huán)境格局與【國貿(mào)廣場】、【重百商場】相似，經(jīng)營模式與【金鷹女人街】、【丁字口地下商 城】雷同。1.3 公司實力1.31 專業(yè)的市場調(diào)研？商場需要有一支優(yōu)秀的團(tuán)隊，在每一次推廣活動之前都會通過網(wǎng)絡(luò)，媒體及實地調(diào)查等渠道收集 資料，然后進(jìn)行周密的現(xiàn)場調(diào)研工作，力求做每一件事之前都了解全部，達(dá)到效果。？1.32 專業(yè)的策劃隊伍及獨(dú)特的營銷手法？專業(yè)的策劃隊伍，不局限于形式，在充

4、分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上能夠根據(jù)商場的實際情況提供最為 貼切的營銷手法，并做出不同的方案，運(yùn)用最少的資金達(dá)到最全面的調(diào)查，作為我們擬定方案的基礎(chǔ)，力求更為貼切，以提高推廣宣傳的記憶度。1.33 專業(yè)的場內(nèi)平面廣告制作人員？專業(yè)的平面制作人員能夠領(lǐng)悟和配合策劃人的意圖制作出最具創(chuàng)意的廣告效果圖，制作以強(qiáng)列的 視覺沖擊力和充分的想象力為特色，加深商場總體形象的浸入，以提高商場概 念記憶度。1.4 商場預(yù)期問題分析1.41 與經(jīng)營戶合同，商場與經(jīng)營戶簽訂租約合同均為一年，以半年一次交租方式。由于經(jīng)營現(xiàn)狀，一小部分經(jīng)營戶在未書面申 請且未經(jīng)商場同意已擅自撤貨離場，已完全失去失去信心。根據(jù)走訪調(diào)查，商場有

5、50%以上 經(jīng)營戶不會續(xù)約，且續(xù)約條件為大幅降租。到明年二月交租時間，可以預(yù)想絕大多數(shù)經(jīng)營戶拒交，結(jié)果是退場，最終 結(jié)果使得大量鋪位空置，無人敢于投資經(jīng)營，造成租金嚴(yán)重虧損，商場失去整體商業(yè) 氛圍。1 42 酒店問題酒店進(jìn)入通道與商場矢聯(lián)，商場就目前定位和形象以及口碑皆會對酒店經(jīng)營起到不良影響。第二章項目整改1.1 經(jīng)營格局1.11 開敞式的改造根據(jù)第一章商場概況及市場分析得出結(jié)論，地理環(huán)境使得商場的經(jīng)營格局勢必改造為大開間開敞式經(jīng) 營，讓消費(fèi)者入場后對商場總體一目了然，使得購物目標(biāo)清晰。改造后商場商戶總數(shù)將大幅下降，以便更優(yōu)化的管理，工作人員也將消減，物業(yè)管理成本下降。劉家灣一帶是集低端餐飲，菜市場，網(wǎng)吧等雜亂的生活區(qū)域，其臟、亂、差及人員的閑雜也影響商場 總體形象。1.13 經(jīng)營模式改造1.131 延續(xù)自主經(jīng)營模式大開間開敞式自主經(jīng)營模式需物業(yè)管理限制其商品規(guī)格，在商場硬件設(shè)施改造升級到一定 層次后經(jīng)營 軟件也同步提升。使得商場總體形象重塑。1.132 統(tǒng)一收銀改造大開間開敞式的統(tǒng)