房地產(chǎn)銷售費(fèi)用

1、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用構(gòu)成一、銷售費(fèi)用：包括營銷推廣類費(fèi)用和日常性費(fèi)用兩大類。（一）營銷推廣類費(fèi)用：是指在銷售業(yè)務(wù)推廣和拓展過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括冠名費(fèi)、營銷策劃服務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、房展會費(fèi)用、營銷活動費(fèi)用、廣告費(fèi)用、銷售物料制作費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。營銷推廣類費(fèi)用一般與銷售收入成正比。1、冠名費(fèi)：冠名是一種特殊的廣告形式，一般是指企業(yè)為了達(dá)到提升企業(yè)、產(chǎn)品、品牌知名度和影響力而采取的一種階段性宣傳策略。 比如：比賽冠名、電影電視冠名、體育館冠名等。由于冠名費(fèi)金額較大而單列，不合并在廣告費(fèi)用中。2、策劃服務(wù)費(fèi)：營銷策劃是對銷售的整體戰(zhàn)略的運(yùn)籌規(guī)劃，是對于提出銷售決策、實(shí)施銷售決策、 檢

2、驗(yàn)銷售決策全過程作預(yù)先的考慮與設(shè)想。 營銷策劃不是具體的廣告業(yè)務(wù)， 而是營銷決策的形成過程和結(jié)果。3、銷售代理費(fèi)：是在簽訂合同的基礎(chǔ)上，委托有資質(zhì)的銷售代理公司全程代理房屋銷售活動，并按合同約定的比例支付給代理公司銷售代理費(fèi)用（也稱“傭金 ”）。4、房展會費(fèi)用：參與或舉辦房展會發(fā)生的費(fèi)用，包括展位費(fèi)、布展費(fèi)等費(fèi)用支出。5、營銷活動費(fèi)用：是為組織營銷活動所發(fā)生的費(fèi)用支出。營銷活動是以各種活動為載體，迅速提高企業(yè)及其、美譽(yù)度和影響力，促進(jìn)產(chǎn)品銷售的一種營銷方式。比如：開盤活動、節(jié)日活動、訪談活動、慶典活動、渠道營銷活動等等。6、廣告費(fèi)用：廣告是指通過一定形式的媒體，公開而廣泛地向公眾傳遞信息的宣傳

3、手段。包括戶外廣告、報紙廣告、電臺廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、DM 廣告等費(fèi)用。7、銷售物料制作費(fèi)：是指因營銷活動需要發(fā)生的各種物料制作費(fèi)，包括：樓書、沙盤、信封、現(xiàn)場海報、宣傳片、宣傳禮品等的費(fèi)用支出。8、營銷設(shè)施費(fèi)：包括售樓處、樣板房等，分下列幾種情況：（ 1）以在開發(fā)項目建筑主體外修建的臨時性建筑物（以后將全部拆除）作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入銷售費(fèi)用，不應(yīng)記入開發(fā)成本。臨時建筑內(nèi)售樓部與行政辦公合在一起使用的， 應(yīng)合理分配費(fèi)用， 分別計入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。臨時建筑內(nèi)售樓部與工程部合在一起使用的， 應(yīng)合理分配費(fèi)用， 分別計入銷售費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)。售樓處、樣

4、板房內(nèi)可移動的裝飾物品（空調(diào)（可移動的）、電視機(jī)、沙發(fā)等）成本應(yīng)直接計入銷售費(fèi)用， 符合固定資產(chǎn)條件的列支固定資產(chǎn)， 以折舊的方式分期攤?cè)脘N售費(fèi)用， 不符合固定資產(chǎn)的，直接記入銷售費(fèi)用。（ 2）在開發(fā)項目主體內(nèi)修建臨時售樓處， 以后轉(zhuǎn)為會所或物業(yè)用房， 其發(fā)生的設(shè)計、 建造、裝修等裝飾成本應(yīng)作為小區(qū)公共配套成本列支開發(fā)成本，不應(yīng)記入銷售費(fèi)用。在開發(fā)項目主體內(nèi)的樣板房以后將直接銷售給客戶的，其發(fā)生的設(shè)計、 建造、 裝修等裝飾成本應(yīng)列支開發(fā)成本，不應(yīng)記入銷售費(fèi)用，因?yàn)榉课菔蹆r中已包含樣板房裝飾成本。售樓處、 樣板房內(nèi)可移動的裝飾物品同前述規(guī)定。樣板房內(nèi)可移動的裝飾物品如果與硬裝一道全部贈送或銷售給

5、客戶的，裝飾物品成本可列支開發(fā)成本。（ 3）在市區(qū)等地方租賃房屋作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入銷售費(fèi)用，不應(yīng)記入開發(fā)成本。9、物業(yè)管理費(fèi)：分兩塊：一塊是售樓處和樣板房使用過程中發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用（包括保潔、禮賓、保安等費(fèi)用），另一塊是空置房物業(yè)管理費(fèi)。10、公共設(shè)施運(yùn)營費(fèi)用：會所、俱樂部、泳池、球館等投入使用后發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用，包括：水電費(fèi)、清潔保養(yǎng)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、管理人員費(fèi)用等。由于這些公共設(shè)施在投入使用后一定期間內(nèi)，收支尚不能持平，考慮房屋順利交付、持續(xù)銷售等因素，房產(chǎn)公司仍需繼續(xù)投入資金維持其日常運(yùn)營，這些費(fèi)用應(yīng)記入銷售費(fèi)用。這些公共設(shè)施在投入使用前發(fā)生的各項

6、支出，列支開發(fā)成本。11、其他：除上述以外的其他營銷推廣費(fèi)用。（二）日常性費(fèi)用就指營銷部門的工資性費(fèi)用（包含工資及獎金、 社保、公積金和福利費(fèi)等） 、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、水電費(fèi)（售樓處等使用）、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等日常經(jīng)營性費(fèi)用。（三）本文是個人根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)從內(nèi)部會計核算角度進(jìn)行分析，不考慮有關(guān)稅務(wù)籌劃等。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧

7、否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟