中國房地產(chǎn)未來十大趨勢

1、中國房地產(chǎn)未來十大趨勢時(shí)機(jī)固然不可無視，但趨勢更值得信賴：房地產(chǎn)企業(yè)捕捉新的變化趨勢并從中 找到自己的定位至關(guān)重要趙曉李慧忠陳金保/文中國房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)與過去十年完全不同的季節(jié)。從制度紅利的維度來看， 未來改革將進(jìn)一步深化；從增長周期的維度來看，中國經(jīng)濟(jì)在2022年已經(jīng)軟著陸，且已表現(xiàn)出復(fù)蘇上升的態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài) 增長。如果從房地產(chǎn)本身的維度來看，那么一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨：增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。此時(shí)，對于身處其間的余業(yè)來講，捕捉新的變化趨勢并從中找到自己的定位至關(guān)重要， 在這罩，我們且粗略勾劃出未來十年中國房地產(chǎn)十大變化趨勢，

2、作為走向未來時(shí)的參考。1. 中國房地產(chǎn)將從超高增長變?yōu)橹械退僭鲩L過去30年，中國經(jīng)濟(jì)的年均增長接近10%在2000-2022年間，中用經(jīng)濟(jì)的年均增長甚至超過了 10%這是典型的超高速增長二世界銀行稱，在人類歷史上，還從來沒有如此多 的人口，在如此長的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)過如此快速的持續(xù)增長。但是展望從現(xiàn)在至 2022年，未來的中國經(jīng)濟(jì)增長將辭別10%上下的超、高增長，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“七上八下的次高增長，因?yàn)橛腥齻€(gè)重要因素發(fā)生了變化。一是中國人口周期的變化必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化。人口周期所帶來的增長格局的變化，在幾乎所有的國家都發(fā)生過，在中國也不會例外。 進(jìn)入2022年后，中國從“人口紅利開始轉(zhuǎn)向“人口負(fù)債，

3、經(jīng)濟(jì)增長那么從“勞動力無限 供應(yīng)時(shí)代進(jìn)入到“勞動力相對緊張的時(shí)代。隨著勞動力價(jià)格不斷上升，經(jīng)濟(jì)增長必然告 別“超高增長，進(jìn)而進(jìn)入勞動力價(jià)格約束下的“次高增長。二是“房子、車子主導(dǎo)的重化工業(yè)增長將風(fēng)光不再。2000-2022 年，中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套，汽車年產(chǎn)骨那么從 200萬輛增長到1800萬輛，房子和車十年都分別增長了近10倍，年復(fù)合增長在20%上二。但展望2022年，各自能再增長I倍就已經(jīng)小錯(cuò)。這意味著年復(fù)合增長速度將戲劇性地急速滑 落到5%-7%甚至低于同時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)的年均增長速度。2022 年，鋼鐵生產(chǎn)增長十年最低，而效勞業(yè)占中國經(jīng)濟(jì)比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭

4、示 出中國重化工業(yè)已開始走向衰落，房、車將逐漸辭別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。三是政府對予增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化?，F(xiàn)在，無滄是政府還是社會都更為看重經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量、社會和諧、生態(tài)保護(hù)各個(gè)方面的均衡開展。同時(shí)，由于就業(yè)壓力降低，政府也不再需要以刺激政策來維持經(jīng)濟(jì)超高增長：2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的經(jīng)濟(jì)工作最終目標(biāo)已由過去的“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展這一 元目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康開展 “和社會和諧穩(wěn)定的二元目標(biāo)。在存缺乏政策強(qiáng)力推動的前提下，中國經(jīng)濟(jì)更可能運(yùn)行在 “七上八下的自然增長軌道中。但未來經(jīng)濟(jì)增長的動力仍然足強(qiáng)勁的。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)可能已經(jīng)辭別了最壞的時(shí)期；從國內(nèi)環(huán)境來看，政府動力不會衰

5、減，而市場動力在復(fù)蘇，因此，我們判斷2022年中國經(jīng)濟(jì)的增長將重回8%的增長軌道。從增長的波動來看，我們判斷中國經(jīng)濟(jì)也將辭別大起大落的階段，轉(zhuǎn)而進(jìn)入到“穩(wěn)態(tài)增長階段。即使這樣，這也不是一個(gè)慢的增速。據(jù)英國?經(jīng)濟(jì)學(xué)家?一篇文章的預(yù)測，如果未來十年美國經(jīng)濟(jì)年均增長 2.5%同時(shí)物價(jià)年均增長1 .5%.而中國經(jīng)濟(jì)能夠保持年均增長7.75%同時(shí)物價(jià)上漲控制在年均4%人民幣年升值控制在3%那么到2022年的時(shí)候中國按照購置力平價(jià) 計(jì)算的GD將第一次超過美國，而到 2022年的時(shí)候，即便按官方匯率汁算中國的經(jīng)濟(jì)總量也 將超過美國。另據(jù)假設(shè)，未來十年中國的年均增長只有7%那么到2022年的時(shí)候，中國GDP總

6、量也將增長I倍，約相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)總量的64%日本經(jīng)濟(jì)總量的2倍。如此展望未來十年的中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開展，其實(shí)仍是一個(gè)美好增長的季節(jié)。2. 房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場變?yōu)椤百I方市場在未來相當(dāng)一段時(shí)期， 中岡房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去.供大于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，并且將主導(dǎo)未來的房地產(chǎn)開展大勢。按照我們研究團(tuán)隊(duì)構(gòu)建的“城鎮(zhèn)化需求預(yù)測模型測算，到2022年需新建住房面積將大到15.4億平米，這意味著2022-2022年中國的住房需求仍將不斷增長，2022年后中國的住房需求才會伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩進(jìn)入下降期。但問題在于，需求增長的同時(shí)，供應(yīng)增長更快，這將導(dǎo)致供求關(guān)系從

7、供不應(yīng)求的“賣方市場迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場格局。預(yù)計(jì)2022-2022年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米2022年實(shí)際新增商品房住宅需求只有 10億平米，假沒2022-2022年新開工面積在2022-2022年竣上，那么房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工也將 攀升到年均12.3億甲米，來自市場的供求可以說根本平衡。然而， 考慮到還有“非房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、“城區(qū)擴(kuò)大以及“小產(chǎn)權(quán)房 等大量非市場性供應(yīng)， 將這些非正常供應(yīng)參加到 整個(gè)供應(yīng)后，中國的城鎮(zhèn)住宅市場格局將明顯轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。J城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需也無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來十年，所謂“剛需電就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均犬約是2.7億

8、-3.2億平米。假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%那么可以推算出全岡每年的商品住宅銷售面移至多7.8億-9.2億平米，這樣的銷售量即便與2022年的銷量相比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，降幅達(dá) 5%-20%可見，未來中國的房地產(chǎn)僅靠所 謂“剛需無法撬動，更難以推動全同住宅銷量的持續(xù)快速增長。當(dāng)前，全國住宅庫存積壓已達(dá)3億平米.2022-2022年住宅市場已呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢，預(yù)計(jì)到2022年，中國住宅市場才能重新恢復(fù)供求平衡，但好景小長，中國房地產(chǎn)很快將 走向2022年后的需求下滑年代。 故未來中長期總體判斷， 中國房地產(chǎn)市場已由熱鬧急躁的賣 方市場轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場，不僅“黃金增常年代消逝，就連“白

9、銀增常年代也將 一去不復(fù)返。另據(jù)中國指數(shù)研究院的預(yù)判，2022年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預(yù)2022-2022年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約120億甲米，如此十年內(nèi)中國商品住宅需求的年復(fù)合增長率將滑落至5河內(nèi)，完全無法比肩過去十年年均20%上的增長。開發(fā)企業(yè)需要把握住節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的迅速變化。I3. 政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)調(diào)控將不會半途而廢過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎年年都被強(qiáng)調(diào)，只市調(diào)控效果差強(qiáng)人意。但展望未來，政府對十房地產(chǎn)的調(diào)控將不會放松，房地產(chǎn)調(diào)控將辭別屢控屢敗的歷史獲得真正的成效。每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議都決定著下年度的政策走向。今年的中央經(jīng)濟(jì)工

10、作會議，不僅關(guān)于下年，甚至顯示出未來中長期的政策思路。這次會議有許多重要信號傳遞出來，而對于房地產(chǎn)業(yè)，會議態(tài)度仍是“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。這足以印讓我們事先的猜想：未來政府將小會再允許房地產(chǎn)市場過熱，也小會允許房地產(chǎn)價(jià)格再度失控：房價(jià)暴漲會增加不和諧因素，激化社會矛盾，未來政府將繼續(xù)注重解決民生問題，尋求房價(jià)更加平穩(wěn)、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。再考慮到前面討論的中國房地產(chǎn)市場格局與增長態(tài)勢的變化，可以說是“天時(shí)以變。4. 房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)向全方位的社會融資，金融監(jiān)管將更重“存量2022年底，中國的M2接近100萬億，GD接近50萬億，M2與GD之比高達(dá)200% 巨大

11、的貨幣 供應(yīng)帶來兩個(gè)看似矛盾的奇怪現(xiàn)象： 一是市場中貨幣流動性持續(xù)過剩； 二是實(shí)體民營企業(yè)持 續(xù)的資金饑渴。前者反映了資金增量供應(yīng)過剩，后者那么反映了資金存量管理低效。今天中國企業(yè)融資方式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。從央行公布的融資總量數(shù)據(jù)看，目前人民幣貸 款占比已經(jīng)從2006年80%勺峰值降至56%而包括委托貸款、 信托貸款、銀行承兌匯票、企業(yè) 債券等在內(nèi)的社會性直接融資占比已經(jīng)接近40%這一變化直接導(dǎo)致廣義貨幣 M2已越來越缺乏解釋中國經(jīng)濟(jì)的能力，需要表達(dá)更廣義貨幣供應(yīng)的M3甚至M時(shí)能更好地解釋中國經(jīng)濟(jì)。在此背景下，市場規(guī)律必然發(fā)力，金融創(chuàng)新不可防止。以直接融資為主的金融創(chuàng)新得到了政府的肯定和鼓勵(lì)，在

12、最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央再次明確提出 “適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)模。禮會融資總規(guī)模的擴(kuò)大具體到房企融資，最直接的變化就是房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金的快速崛起。據(jù)中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年二季度中國房地產(chǎn)信托累計(jì)余額為 3154億元，到2022 二季度房地產(chǎn)信托累計(jì)余額已高到 6751億元。而房地產(chǎn)基金在2022年也狂飆突進(jìn)，即使按照 保守估計(jì)也已突破2000億元，成為不少中小房企融資的重要渠道。學(xué)習(xí)文檔僅供參考資金增量與資金存量相比擬，政府對資金增量的管理相對簡單，可控性也相對較大，但如何合理、有效地管理和導(dǎo)資金存量那么明顯要求更加精細(xì)化。同時(shí)，由于社會資會渴望進(jìn)入壟斷行業(yè)。但對于類似保障房這樣的“寡利領(lǐng)域，如果缺乏具有誘惑力的利益引導(dǎo)來引導(dǎo)民間資本進(jìn)入，最后的結(jié)果必然是無人問津。隨著社會融資總規(guī)模占比的上升，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對存量資金的引導(dǎo)越來越重要，信托和基金等接融資渠道的監(jiān)管將越來越被重視。2007-2022年SWHffiA交堵歷年同翩比照20072D0B202220222022 尊雷企難吊彌幅 目事議妙帳附啊*5. 不同城市的住宅產(chǎn)品將從“普漲時(shí)代進(jìn)入“分化時(shí)代考慮到限購的大背景， 去年市場普遍認(rèn)