易居_如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究

1、1為何房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究越來越受開發(fā)商重視？2一、隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來越好 ，商品住宅市場開始在更多的城市發(fā)展壯大序號(hào)城市第三產(chǎn)業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟(jì)南51.0%4廈門50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺(tái)州42.2%15無錫41.0%除一線城市外，全國有30個(gè)以上的城市第三產(chǎn)業(yè)比重占30%以上序號(hào)城市人口1鄭州7446 2臨沂11423南陽1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.41 7贛州896

2、.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.48 11駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟(jì)寧831.3115菏澤824.84除一線城市外，全國有100個(gè)以上的城市常住人口超過400萬序號(hào)城市房地產(chǎn)銷售面積1大連53752蘇州21823長沙14064沈陽13965西安12566鄭州11987常州10828無錫10079貴陽81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長春71515哈爾濱704除一線城市外，全國有50個(gè)以上的城市房地產(chǎn)容量超過400萬城市進(jìn)入研究原來越受重視3二、十大重點(diǎn)城市土地市場競爭激烈，土地單價(jià)高，開發(fā)商投入成本過

3、大，風(fēng)險(xiǎn)較高，投資進(jìn)入的難度越來越大重點(diǎn)城市土地樓板價(jià)（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057 北京5111 廣州4234 深圳4022 杭州5480 南京2643 武漢2029 重慶1711 天津1388 成都980 排名城市地塊名稱溢價(jià)率1南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號(hào)346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側(cè)地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)

4、備地塊328.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2010年10月重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率排名城市進(jìn)入研究原來越受重視4三、開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的企業(yè)進(jìn)入“百億”行列，為保持可持續(xù)性發(fā)展 ，企業(yè)必須加快擴(kuò)張步伐，向更多的城市進(jìn)軍 2009年百億企業(yè)排行榜城市進(jìn)入研究原來越受重視5四、一、二線重點(diǎn)城市的高房價(jià)把購房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶外溢三、四線城市的現(xiàn)象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國各城市群的發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市4066 4066 53275327泰州市泰州市4029 4029 55005500560056007300730

5、0無錫市無錫市62006200長三角環(huán)渤海150001500075007500廊坊廊坊600060005600560050005000550055004650465042004200華中價(jià)格洼地城市更容易吸引客戶城市進(jìn)入研究原來越受重視6市場Text in hereText in here企業(yè)客戶現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和，風(fēng)險(xiǎn)過大三、四線城市崛起相投資空間大、風(fēng)險(xiǎn)小的三四線新城外溢需要更多的市發(fā)展空間維持高業(yè)績企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，快速向各城市布局?jǐn)U張“房地產(chǎn)投資研究”是企業(yè)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略指導(dǎo)城市進(jìn)入研究原來越受重視7以某一業(yè)務(wù)為例，探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究8萬科：分階段擴(kuò)張，萬科：

6、分階段擴(kuò)張， “ “3+X3+X戰(zhàn)略戰(zhàn)略” ” 實(shí)現(xiàn)全國化布局實(shí)現(xiàn)全國化布局 萬科區(qū)域擴(kuò)張步驟萬科區(qū)域擴(kuò)張步驟區(qū)域區(qū)域主要開發(fā)城市主要開發(fā)城市珠三角廣州廣州深圳深圳廈門海口福州珠海東莞佛山中山惠州/長三角上海上海杭州南京蘇州寧波合肥無錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京北京天津大連青島沈陽長春鞍山/華中武漢長沙南昌/西南重慶成都西安/萬科：3+X全國戰(zhàn)略布局，最終成就全國住宅的龍頭老大地位發(fā)展階段發(fā)展階段時(shí)間時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向開發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴(kuò)張，以一線城市為重點(diǎn)向三四線城市擴(kuò)張，一度擴(kuò)張到13個(gè)城市深圳、上海等沿海開放城市為重點(diǎn)，試探性進(jìn)入二三線城市包括商業(yè)

7、在內(nèi)的和房地產(chǎn)有關(guān)的全程開發(fā)，積極進(jìn)入每個(gè)可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴(kuò)張到收縮期，集中優(yōu)勢資源至一二線城市，重點(diǎn)擴(kuò)大重點(diǎn)城市的市場占有率基本以深、京、滬、津4個(gè)城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤超市在內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域?yàn)楹诵闹饘油七M(jìn)，基本實(shí)現(xiàn)全國化布點(diǎn)除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內(nèi)三四線城市拓展推進(jìn)從城花首置系列到金色改善系列的產(chǎn)品劃分體系，形成了住宅產(chǎn)品全系列的覆蓋以客戶為導(dǎo)向，營造舒適的居住氛圍由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系列擴(kuò)展舉例舉例

8、房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選9綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：本區(qū)域深耕綠城：本區(qū)域深耕+ +熱點(diǎn)區(qū)域逐層拓展熱點(diǎn)區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段發(fā)展階段時(shí)間時(shí)間發(fā)展特征發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向開發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據(jù)地進(jìn)行發(fā)展，并逐步進(jìn)入浙江省內(nèi)城市杭州及部分浙江省內(nèi)城市打造高檔住宅，做最好的產(chǎn)品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點(diǎn)，開始向核心城市拓展，先后進(jìn)入上海、北京浙江省內(nèi)仍是其主戰(zhàn)場，上海、北京等重點(diǎn)城市開始出現(xiàn)綠城的身影把其一貫堅(jiān)持的高檔產(chǎn)品策略繼續(xù)復(fù)制到浙江省外的其他核

9、心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產(chǎn)品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對包括戶型在內(nèi)的多個(gè)方面逐步進(jìn)行提升，以進(jìn)一步增加產(chǎn)品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢，加強(qiáng)了合作開發(fā)的模式，市場占有率迅速擴(kuò)大以產(chǎn)品為導(dǎo)向，營造尊貴的居住感堅(jiān)持改善類產(chǎn)品為主，以形成了較強(qiáng)的品牌效應(yīng)區(qū)域區(qū)域主要開發(fā)城市主要開發(fā)城市長三角杭州杭州上海上海寧波合肥南京南通溫州紹興長興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟(jì)南/其他區(qū)域廣州長沙鄭州烏魯木

10、齊舉例舉例綠城：長三角深耕，樹立企業(yè)區(qū)域品牌地位，保證行業(yè)較高利潤率企業(yè)不同，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略也不同企業(yè)不同，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略也不同房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選10結(jié)合天潤的自身特征及發(fā)展目標(biāo)，我們?yōu)樘鞚櫾O(shè)定設(shè)定了相關(guān)篩選條件天潤城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)天潤城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)天潤自身特征與發(fā)展目標(biāo)天潤自身特征與發(fā)展目標(biāo)1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張需求擴(kuò)張目標(biāo)三大關(guān)鍵詞利潤是企業(yè)成長和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場需求為支撐區(qū)域中處于價(jià)格洼地的城市，由于價(jià)格透支度低，從而具有較大的成長空間市場規(guī)模適中價(jià)格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)土地市場透明度低，進(jìn)入成本小競爭強(qiáng)度小，

11、壓力輕價(jià)格與空間價(jià)格與空間具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時(shí)受到國家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級等方面具有良好的前景關(guān)鍵詞一：利潤保證利潤保證關(guān)鍵詞二：市場占有市場占有關(guān)鍵詞三：持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展容量與潛力容量與潛力市場規(guī)模過大、發(fā)展高度成熟的城市難以實(shí)現(xiàn)較大的市場占有（上海、北京市場份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內(nèi)）城市在發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷價(jià)格分化的階段，在此過程中各檔次細(xì)分市場將具有不同的發(fā)展機(jī)會(huì)競爭壓力小，進(jìn)入門檻相對較低，較易實(shí)現(xiàn)市場占有和持續(xù)發(fā)展；土地市場操作靈活，可通過協(xié)議等方式拿地，進(jìn)入成本低機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范11通過第一階段的研

12、究，我們認(rèn)為長三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)、長株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展熱點(diǎn)國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點(diǎn)考慮對象國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點(diǎn)考慮對象 國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧艺邇A斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧艺叻龀仲Y金主要流向產(chǎn)業(yè)升級、人口導(dǎo)入從未來前景層面考慮對關(guān)注區(qū)域的選擇從未來前景層面考慮對關(guān)注區(qū)域的選擇 城市基礎(chǔ)差異、城市基礎(chǔ)差異、市場市場容量差異、容量差異、發(fā)展發(fā)展?jié)摑摿αΣ町惒町愰L 三角區(qū)域現(xiàn)有水平高環(huán)勃海市場發(fā)展現(xiàn)狀一般，但市場容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場容量巨大海南島市場未來潛力巨大各區(qū)域存在較大的差異各區(qū)域存在較大的差異環(huán)渤海城市群長三角

13、城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范12?？?、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城 、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺(tái)、邯鄲山東：濟(jì)南、青島、淄博、棗莊、東營、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧、泰安、

14、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長治、陽泉、晉中、晉城、忻州、朔州、臨汾、運(yùn)城、呂梁遼寧：沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂山、南充、宜賓、廣安、達(dá)州、巴中、雅安、眉山、資陽、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽、六盤水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、

15、迪慶湖南：長沙、岳陽、衡陽、益陽、株洲、湘潭、邵陽、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門、咸寧、隨州、仙桃、天門、潛江、神農(nóng)架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽、開封、平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽、三門峽、南陽、商丘、信陽、許昌、漯河、濟(jì)源、周口、駐馬店海南（海南（8 8個(gè)）個(gè)）長三角（長三角（4242個(gè)）個(gè)）環(huán)渤海（環(huán)渤海（5555個(gè)）個(gè)）成渝（成渝（3131個(gè)）個(gè)）北部灣（北部灣（3030個(gè)）個(gè)）華中（華中（6060個(gè)）個(gè)）我們將從六大區(qū)域226個(gè)城市

16、中為天潤尋找合適的進(jìn)入方向房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范136大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)天潤集團(tuán)理想的投資城市海南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市 城市A 城市B 城市C被選城市重點(diǎn)城市核心城市適當(dāng)規(guī)模城市價(jià)格有空間城市競爭適中城市其他城市1城市2 城市3城市X城市Y城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長空間城市房地產(chǎn)容量與潛力淘汰城市 城市E 城市F 城市G第一輪篩選第二輪篩選第三輪條件比較，挑選出適合天潤投資的城市模型建立：通過兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選出適合天潤投資的城市房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范14市場容量適中，具有持續(xù)開發(fā)潛力易建立外來企業(yè)品牌度

17、標(biāo)桿企業(yè)市場份額較大典型城市：太原市場容量小，利潤回報(bào)低客戶對外來品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場容量大，需求支撐足客戶對于產(chǎn)品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競爭相對激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場份額一般典型城市：杭州、長沙價(jià)格高成本高，回報(bào)率取決于企業(yè)運(yùn)營水平客戶對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高大型企業(yè)眾多，競爭激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場份額不高典型城市：上海、北京快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段500-1000500-1000萬方萬方成長階段成長階段200-500200-500萬方萬方成熟階段成熟階段10001000萬方以上萬方以上起步階段起步階段200200萬方以下萬方以下0909年典型城市年典型城市TOP20TOP2

18、0企業(yè)市場份額企業(yè)市場份額容量規(guī)模容量規(guī)模城市城市TOP1TOP1企業(yè)企業(yè)比重比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍(lán)光3%第一輪篩選條件：城市房地產(chǎn)容量及發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a(chǎn)市場發(fā)展還處于初級階段，其房地產(chǎn)發(fā)展的成熟程度基本可以通過其規(guī)模來衡量根據(jù)天潤對于市場占有率要求，我們認(rèn)為根據(jù)天潤對于市場占有率要求，我們認(rèn)為市場規(guī)模在市場規(guī)模在200-1000200-1000萬平方米區(qū)間的城市相對適合萬平方米區(qū)間的城市相對適合n 容量過小的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤回報(bào)不足n 容量過大的城市，市場份額分散，難以實(shí)現(xiàn)

19、較高的市場占有房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范15200-1000萬各城市房地產(chǎn)市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對符合天潤的需求，共有48個(gè)城市符合天潤對于市場符合天潤對于市場占有率要求的城市占有率要求的城市長三角區(qū)域（長三角區(qū)域（1919個(gè)）個(gè)）合肥、安慶、紹興、臺(tái)州、金華、嘉興、寧波、常州無錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚(yáng)州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域（環(huán)渤海區(qū)域（1515個(gè)）個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺(tái)、濟(jì)南、太原華中區(qū)域（華中區(qū)域（1111個(gè)）個(gè)）南陽、新鄉(xiāng)、周口、信陽、洛陽、鄭州、長沙、株洲、吉安、贛州、

20、南昌成渝區(qū)域（成渝區(qū)域（3 3個(gè)）個(gè)）貴陽、瀘州、昆明房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范16合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、合肥、金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級城市中處于價(jià)格洼地，未來上升空間大。其中：n合肥合肥09年10%的成交量，其成交價(jià)格超過全市均價(jià)25%，部分項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到全市均價(jià)兩倍以上，城市內(nèi)高檔住宅市場和價(jià)差體系開始逐步形成，價(jià)格敏感度較低價(jià)格敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開發(fā)；，適宜中、高檔物業(yè)開發(fā)；n金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云金華、嘉興、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽

21、城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內(nèi)價(jià)格透支度均相對較低，城市內(nèi)價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格敏感度高，價(jià)格敏感度高，適宜中檔物業(yè)開發(fā)。適宜中檔物業(yè)開發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營口、張家口、錦州、鞍山口、張家口、錦州、鞍山在同等級城市中處于價(jià)格洼地：n太原太原少量品牌開發(fā)商項(xiàng)目價(jià)格已突破萬元，價(jià)差體系逐步完善，適宜高檔項(xiàng)目開發(fā)；適宜高檔項(xiàng)目開發(fā)； 石家莊石家莊整體房價(jià)較為平穩(wěn)，價(jià)差體系尚未形成，價(jià)格價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開發(fā)；敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開發(fā)；n唐山、泰安唐山、泰安單價(jià)超過五千元的項(xiàng)目逐步

22、增多，價(jià)差體系正在形成，適宜中高檔項(xiàng)目的開發(fā)；適宜中高檔項(xiàng)目的開發(fā)；n 營口、德州營口、德州等城市的房價(jià)差距尚未拉開，價(jià)價(jià)格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開發(fā)。格敏感度較高，適宜中檔項(xiàng)目開發(fā)。長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州安、贛州在中部城市中處于價(jià)格洼地：n長沙、南昌長沙、南昌高檔住宅成交均價(jià)分別為全市平均價(jià)格的150、200%，價(jià)差體系開始形成，適宜以中適宜以中檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅檔住宅為主，適當(dāng)配置一定比例高檔住宅n株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州等城市價(jià)格透支度低，

23、適宜開發(fā)中檔住宅適宜開發(fā)中檔住宅貴陽、瀘州貴陽、瀘州在西部同等級城市中處于價(jià)格洼地n貴陽貴陽當(dāng)前市場高檔項(xiàng)目占比約4%，價(jià)差體系正在逐步形成，適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目n瀘州瀘州已出現(xiàn)高于全市均價(jià)水平20-40%的高端樓盤，價(jià)差體系正在形成，適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目適宜開發(fā)中高檔項(xiàng)目二八價(jià)格線二八價(jià)格線第二輪篩選條件：城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長空間房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范17篩選結(jié)果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有38個(gè),且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（環(huán)渤海區(qū)域（12個(gè)）個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博

24、、泰安、濟(jì)南、德州、太原長三角區(qū)域（長三角區(qū)域（14個(gè)）個(gè)）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（華中區(qū)域（10個(gè)）個(gè)）周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域（成渝區(qū)域（2個(gè)）個(gè)）貴陽、瀘州海南（海南（1個(gè)）個(gè)）海南?。▎为?dú)分析）房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范18根據(jù)市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場，預(yù)計(jì)三、四線城市已經(jīng)不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。u提示點(diǎn)一：三、四線城市市場成交比重逐漸增加提示點(diǎn)一：三、四線城市市場成交比重逐漸增加u提示點(diǎn)二：三、四線對

25、于提示點(diǎn)二：三、四線對于TOP20TOP20企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷提高企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)率不斷提高布局三、四城布局三、四城市已是大勢所市已是大勢所趨，但關(guān)鍵要趨，但關(guān)鍵要考量選擇城市考量選擇城市投資的先后順投資的先后順序序房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范19第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤未來需要重點(diǎn)關(guān)注的城市高低低高重點(diǎn)關(guān)注城市的選擇重點(diǎn)關(guān)注城市的選擇評估的依據(jù)評估的依據(jù)利潤水平利潤水平市場規(guī)模市場規(guī)模AB利潤水平利潤水平 通過測算各城市土地成本和建安成本占價(jià)格的比重潛在市場規(guī)模潛在市場規(guī)模 通過市場調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場容量，并通過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來

26、推導(dǎo)出未來該城市的未來房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范20城市城市安慶安慶鞍山鞍山長沙長沙常州常州德州德州贛州贛州貴陽貴陽合肥合肥淮安淮安吉安吉安濟(jì)南濟(jì)南嘉興嘉興金華金華商品房銷售面積（萬平商品房銷售面積（萬平方米）方米）214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市城市錦州錦州廊坊廊坊連云港連云港瀘州瀘州洛陽洛陽南昌南昌南通南通南陽南陽石家莊石家莊宿遷宿遷太原太原泰安泰安泰州泰州商品房銷售面積（萬平商品房銷售面積（萬平方米）方米）201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 1

27、82 213 303 城市城市唐山唐山新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)信陽信陽徐州徐州鹽城鹽城揚(yáng)州揚(yáng)州營口營口張家口張家口鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江周口周口株洲株洲淄博淄博/ /商品房銷售面積（萬平商品房銷售面積（萬平方米）方米）313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 /首先通過調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場基本容量層級房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范21利潤水平主要通過各城市土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格中所占的比重進(jìn)行推算城市城市安慶安慶鞍山鞍山長沙長沙常州常州德州德州贛州贛州貴陽貴陽合肥合肥淮安淮安吉安吉安濟(jì)南濟(jì)南嘉興嘉興金華金華土地平均樓板價(jià)（元土地平均樓板價(jià)（元/

28、 /平方米）平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元平均建安成本（元/ /平方米）平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房銷售價(jià)格（元商品房銷售價(jià)格（元/ /平方米）平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤水平利潤水平1-(a+b)/c1-(a+b)/c44.86%44.86%39.17%39.17%44.19%44.19%44.99%44.99%36.05%36.05%

29、32.57%32.57%48.58%48.58%37.70%37.70%39.72%39.72%35.56%35.56%46.76%46.76%38.87%38.87%40.17%40.17%城市城市錦州錦州廊坊廊坊連云港連云港瀘州瀘州洛陽洛陽南昌南昌南通南通南陽南陽石家莊石家莊宿遷宿遷太原太原泰安泰安泰州泰州土地平均樓板價(jià)（元土地平均樓板價(jià)（元/ /平方米）平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元平均建安成本（元/ /平方米）平方米）105012501250105011751300124010001200110013221

30、1301100商品房銷售價(jià)格（元商品房銷售價(jià)格（元/ /平方米）平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤水平利潤水平1-(a+b)/c1-(a+b)/c35.44%35.44%45.13%45.13%46.30%46.30%35.29%35.29%40.03%40.03%40.39%40.39%39.25%39.25%42.36%42.36%44.96%44.96%34.77%34.77%45.01%45.01%38.40%38.40%45.99%45.99%城市城市唐山唐山新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)信陽信陽徐州徐州鹽城鹽城揚(yáng)州揚(yáng)州營口

31、營口張家口張家口鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江周口周口株洲株洲淄博淄博土地平均樓板價(jià)（元土地平均樓板價(jià)（元/ /平方米）平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元平均建安成本（元/ /平方米）平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房銷售價(jià)格（元商品房銷售價(jià)格（元/ /平方米）平方米）4676 2133 2017 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利潤水平利潤水平1-(a+b)/c1-(a+b)/c42.15%42.15%33.71%3

32、3.71%32.67%32.67%36.34%36.34%38.91%38.91%45.49%45.49%40.00%40.00%37.98%37.98%45.57%45.57%31.75%31.75%32.99%32.99%40.06%40.06%房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范22贛 州信 陽鞍 山南 陽營 口吉 安錦 州泰 安瀘 州周 口淄 博濟(jì) 南徐 州連 云 港安 慶宿 遷德 州合 肥洛 陽石 家 莊金 華鹽 城淮 安新 鄉(xiāng)張 家 口揚(yáng) 州唐 山鎮(zhèn) 江泰 州常 州株 洲南 通嘉 興廊 坊太 原南 昌貴 陽長 沙Y Axis Title根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引

33、力初始矩陣高低低高利潤水平利潤水平市場規(guī)模市場規(guī)模l 貴 陽房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范23通過研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強(qiáng)度等四方面對于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利人口紅利土地市場門檻度土地市場門檻度市場競爭強(qiáng)度市場競爭強(qiáng)度1 12 23 34 4城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。決定了城市未來房地產(chǎn)購買客戶是否具有基本支持。城市土地市場的透明度決定了天潤進(jìn)入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。市場競爭決定了天潤進(jìn)入城

34、市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時(shí)也將影響到天潤產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。 最終結(jié)論最終結(jié)論房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范24首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域輻射力影響的大區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個(gè)方面小取決于四個(gè)方面2143區(qū)域整體定位區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位交通定位核心城市經(jīng)濟(jì)地位核心城市經(jīng)濟(jì)地位區(qū)域規(guī)劃級別國家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補(bǔ)作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化？核心城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力核心城市是單核的還是多核的房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范25長三角城市群長三角城市群長三角一體化（

35、產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）長三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥合肥巢湖巢湖蕪湖蕪湖南京南京揚(yáng)州揚(yáng)州鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟(jì)帶皖江經(jīng)濟(jì)帶杭杭州州城城市市圈圈長三角城長三角城市群市群 核心城市核心城市次核心城市次核心城市 上海上海杭州杭州南京南京主要輻射范圍蘇州、無錫、蘇州、無錫、常州、南通常州、南通湖州、嘉興、湖州、嘉興、紹興紹興揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件重大事件1、皖江經(jīng)濟(jì)帶升級至國家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶安慶2、滬

36、寧、滬杭高鐵即將開通主要利好：1小時(shí)交通圈形成 ，一體化進(jìn)程加快重點(diǎn)影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開通主要利好：蘇南蘇北時(shí)空距離縮短重點(diǎn)影響城市：南通南通房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范26環(huán)勃海城市群環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城環(huán)渤海城市群市群 核心城市群核心城市群次核心城市次核心城市 群群京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市核心城市北京北京青島、煙臺(tái)青島、煙臺(tái)沈陽、大連沈陽、大連主要輻射范圍天津、石家天津、石家莊、唐山莊、唐山威海、濰坊、威海、濰坊、濱州、東營濱州、東營鞍山、撫順、鞍山、撫順、本溪、丹東本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天

37、津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：天津天津2、京津唐都市經(jīng)濟(jì)圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補(bǔ)發(fā)展重點(diǎn)影響城市： 北京、天津、唐山北京、天津、唐山3、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)主要利好：海陸一體化，推動(dòng)海洋旅游業(yè)，推進(jìn)中日韓貿(mào)易重點(diǎn)影響城市： 青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、濱青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、濱州、東營州、東營等京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山山東東半半島島經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范27西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群西部城市群 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市核心城市成都、重慶成都、重慶南寧南寧主要輻射范圍樂山、自貢、

38、宜賓、樂山、自貢、宜賓、南充等南充等北海北海次要輻射范圍四川、廣西、云南、湖南等其他周邊省份城市重大事件1、 “成渝新特區(qū)”主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：成都、重慶成都、重慶2、成渝高鐵主要利好：推動(dòng)沿線區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)影響城市： 成都、重慶、貴陽、昆明成都、重慶、貴陽、昆明、資陽等、資陽等3、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃主要利好：吸引投資、對接南亞貿(mào)易區(qū)重點(diǎn)影響城市：南寧、北海南寧、北海等 北北部部灣灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范28武漢城市圈武漢城市圈中原城市群中原城市群華中城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車主要利好：武漢、廣州、長沙3小時(shí)交通圈形成

39、重點(diǎn)影響城市：武漢、長沙及沿線城市重大事件重大事件1、武漢城市群、長株潭城市群、鄱陽湖生態(tài)經(jīng) 濟(jì)區(qū)升級至國家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：武漢、長沙、株洲、湘潭、南昌武漢城市群武漢城市群核心城市武漢主要輻射范圍孝感、黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、天門、咸寧長株潭城市群長株潭城市群核心城市長沙、株洲、湘潭主要輻射范圍岳陽、常德、益陽、衡陽、婁底鄱陽湖生態(tài)經(jīng)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)濟(jì)區(qū)核心城市南昌、景德鎮(zhèn)、鷹潭主要輻射范圍九江、新余、撫州、宜春、上饒、吉安部分縣（市、區(qū)）中原城市群中原城市群核心城市鄭州、洛陽主要輻射范圍開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源鄱陽湖經(jīng)濟(jì)區(qū)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)區(qū)長株

40、潭城市群長株潭城市群房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范29城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域區(qū)域區(qū)域整體定位區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位交通定位核心城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力核心城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力最終得分最終得分環(huán)渤海環(huán)渤海輻射區(qū)域較高較高強(qiáng)4 4長三角長三角輻射全國高高強(qiáng)5 5成渝成渝輻射區(qū)域中中一般3 3華中華中輻射區(qū)域中中一般3 3房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范30與輻射城市的車程距離是另外一個(gè)考慮三、四線城市受輻射程度的關(guān)鍵要素城市城市鞍山鞍山德州德州濟(jì)南濟(jì)南錦州錦州廊坊廊坊石家莊石家莊泰安泰安唐山唐山營口營口張家口張家口淄博淄博長沙長沙株洲株洲核心城市核

41、心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京長沙長沙距離（公里）距離（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行車距離（小時(shí)）行車距離（小時(shí)）5.75 5.75 2.74 2.74 3.65 3.65 4.23 4.23 0.49 0.49 2.62 2.62 4.15 4.15 1.55 1.55 5.02 5.02 1.64 1.64 3.71 3.71 / /0.63 0.63 城市城市瀘州瀘州貴陽貴陽贛州贛州吉安吉安南昌南昌安慶安慶常州常州合肥合肥淮安淮安嘉興嘉興金華金華連云港連云港南通南通核心城市核心城市成

42、都貴陽南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距離（公里）距離（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行車距離（小時(shí)）行車距離（小時(shí)）3.00 3.00 / /4.08 4.08 2.38 2.38 / /3.57 3.57 1.32 1.32 3.37 3.37 2.11 2.11 0.73 0.73 2.47 2.47 3.58 3.58 0.84 0.84 城市城市宿遷宿遷泰州泰州徐州徐州鹽城鹽城揚(yáng)州揚(yáng)州鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江太原太原洛陽洛陽南陽南陽新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)信陽信陽周口周口/ /核心城市核心城市上海上海上海上海上海上海

43、太原鄭州鄭州鄭州鄭州鄭州/距離（公里）距離（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行車距離（小時(shí)）行車距離（小時(shí)）3.56 3.56 1.67 1.67 4.36 4.36 2.23 2.23 1.95 1.95 1.82 1.82 / /1.34 1.34 2.74 2.74 0.84 0.84 3.69 3.69 1.96 1.96 / /房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范31贛 州信 陽鞍 山南 陽營 口吉 安錦 州泰 安瀘 州周 口淄 博濟(jì) 南徐 州連 云 港安 慶宿 遷德 州合 肥洛 陽石 家 莊金 華鹽

44、城淮 安新 鄉(xiāng)張 家 口揚(yáng) 州唐 山鎮(zhèn) 江泰 州常 州株 洲南 通嘉 興廊 坊太 原南 昌貴 陽長 沙Y Axis Title機(jī)會(huì)最大機(jī)會(huì)最大機(jī)會(huì)較大機(jī)會(huì)較大機(jī)會(huì)一般機(jī)會(huì)一般潛在市場規(guī)模潛在市場規(guī)模利潤水平利潤水平高高低n 評估的依據(jù)評估的依據(jù)u 經(jīng)濟(jì)成熟度經(jīng)濟(jì)成熟度通過各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟度來判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展空間和投資機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的城市，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間越大，投資機(jī)會(huì)越大u 規(guī)劃利好度規(guī)劃利好度通過各城市國家戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及地方規(guī)劃的情況，來判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會(huì)規(guī)劃級別越高的城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υ酱?，價(jià)格提升空間越大，投資機(jī)會(huì)越大根據(jù)各城市受核心城市輻射不同

45、帶來的潛在市場容量影響，進(jìn)一步調(diào)整市場吸引力矩陣u 貴陽房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范32其次，城市的人口紅利結(jié)構(gòu)同樣也是影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化的一個(gè)重要因素。*39年27年*家庭生命周期與購房行為對應(yīng)關(guān)系住房需求趨勢u購房行為產(chǎn)生與家庭的生命周期有著密切聯(lián)系購房行為產(chǎn)生與家庭的生命周期有著密切聯(lián)系房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范33中國各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產(chǎn)未來容量的關(guān)鍵因素是城市的人口規(guī)模城市城市淄博淄博株洲株洲周口周口鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江張家口張家口營口營口揚(yáng)州揚(yáng)州鹽城鹽城徐州徐州信陽信陽新鄉(xiāng)新鄉(xiāng)唐山唐山泰州泰州人口規(guī)模（萬人）人口規(guī)模（萬人）42

46、0.62 381.15 997.00 268.77 421.22 233.80 459.79 811.71 946.86 669.00 511.00 743.25 500.89 城市城市泰安泰安太原太原宿遷宿遷石家莊石家莊南陽南陽南通南通南昌南昌洛陽洛陽瀘州瀘州連云港連云港廊坊廊坊錦州錦州金華金華人口規(guī)模（萬人）人口規(guī)模（萬人）554.72 347.14 534.58 984.60 1004.00 763.72 461.52 642.00 430.40 488.25 410.26 310.10 461.41 城市城市嘉興嘉興濟(jì)南濟(jì)南吉安吉安淮安淮安合肥合肥貴陽貴陽贛州贛州德州德州常州常州長沙長

47、沙鞍山鞍山安慶安慶/ /人口規(guī)模（萬人）人口規(guī)模（萬人）338.07 603.99 479.49 536.91 486.74 393.86 836.66 564.19 358.74 645.14 351.40 613.89 /房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范34贛州信陽鞍山南陽營口吉安錦州泰安瀘州周口淄博濟(jì)南徐州連云港安慶宿遷德州合肥洛陽石家莊金華鹽城淮安新鄉(xiāng)張家口揚(yáng)州唐山鎮(zhèn)江泰州常州株洲南通嘉興廊坊太原南昌貴陽長沙Y Axis Title根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來的潛在市場容量影響，進(jìn)一步調(diào)整市場吸引力矩陣人口劃分人口劃分城市城市指標(biāo)評估指標(biāo)評估600萬以上南陽、周口、石家莊、徐

48、州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽、長沙、洛陽、安慶、濟(jì)南人口眾多，市場容量不斷擴(kuò)張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較大400-600萬德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚(yáng)州、瀘州、張家口、淄博、廊坊對整體市場影響不大，投資機(jī)會(huì)一般400萬以下貴陽、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營口人口偏少，市場容量過低，不利于企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較低n 評估的依據(jù)評估的依據(jù)高高低u 貴陽潛在市場規(guī)模潛在市場規(guī)模利潤水平利潤水平房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范35第三，土地獲取的門檻度高度直接決定了天潤房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，是決定天潤進(jìn)入城市利潤水平的考量

49、因素土地獲取渠道土地獲取渠道城市類型城市類型競爭強(qiáng)度競爭強(qiáng)度成本水平成本水平談判難易程度談判難易程度是否適合天潤是否適合天潤政府公開招拍政府公開招拍掛掛經(jīng)濟(jì)水平較高，房地產(chǎn)市場相對成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市較大較高資金驅(qū)動(dòng)，談判難度一般政府協(xié)議土地政府協(xié)議土地出讓出讓經(jīng)濟(jì)水平相對較低、房地產(chǎn)市場成熟度相對不高的城市，如三、四線城市等一般較低資源驅(qū)動(dòng)，談判難度較大，關(guān)鍵在于政府資源如何？企業(yè)二手土地企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓兩者兼之一般一般渠道驅(qū)動(dòng)，談判伴讀一般，關(guān)鍵在于如何處理信息對稱問題房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選案 例 示 范36淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚(yáng)州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟(jì)南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶Y Axis Title根據(jù)城市房地產(chǎn)市場調(diào)研，按照各城市土地市場獲取門檻度不同，對企業(yè)進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣的行業(yè)利潤水平進(jìn)行修正高高低n 評估的依據(jù)評估的依據(jù)土地市場土地市場門檻度門檻度城市城市指標(biāo)評估指標(biāo)評估低連云港、徐州、鹽城、洛陽、淮安、信陽、鞍山、張家口、淄博、贛州、營口、周口、新鄉(xiāng)、德州、鎮(zhèn)江、安慶、泰安、吉安、南陽、瀘州、錦州、太原可通過協(xié)議、轉(zhuǎn)讓等方式獲取土地，低成本拿地機(jī)會(huì)較大中