不動產(chǎn)登記公信力

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上試析我國登記制度下不動產(chǎn)登記簿公信力特征和影響 王逢逢 宿遷市國土資源局摘要：我國不動產(chǎn)采取以法律行為引起物權(quán)變動和非法律行為引起物權(quán)變動相結(jié)合的物權(quán)生效要式，不動產(chǎn)登記采取以形式審查為主實質(zhì)審查為輔的審查模式，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)初步整合，立法體系尚有待完善。全國各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查程度不同，水平各異，各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)與公安、民政、住建等部門的數(shù)據(jù)共享建設(shè)尚處于構(gòu)想、嘗試階段。實務(wù)中，因各種原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體和實際權(quán)利人不一致的情況發(fā)生。本文深入剖析我國登記制度下不動產(chǎn)登記公信力的特征及其成因和影響，試圖尋求提高登記簿公信力的路徑，以最大程度保護不

2、動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，減少物權(quán)糾紛，保障不動產(chǎn)交易市場安全和穩(wěn)定。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記簿 公信力 影響 1不同登記制度下登記簿公信力比較采取權(quán)利登記制度的國家，以德國為代表，登記簿采取物的編成主義，建立了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念愃瀑~簿式的書面簿冊，在統(tǒng)一編號的每一幅土地項下，將各種權(quán)利或負(fù)擔(dān)的詳細(xì)內(nèi)容全面、具體的記錄在冊，并按時間順序?qū)⑦@些權(quán)利或負(fù)擔(dān)變動情況均加以記錄，同時以國家的公權(quán)力保證記錄的正確性。該登記制度嚴(yán)格以登記為物權(quán)生效要件，對登記實行實質(zhì)審查【1】劉燕萍 不動產(chǎn)登記制度理論研究北京大學(xué)出版社 2016年4月第1版 第38頁1】，登記具有公信力，登記簿出現(xiàn)錯誤的情況極為罕見；采取托倫斯登記制度的國家

3、，以澳大利亞為代表，登記簿采取人的編成主義，保留了傳統(tǒng)的“圖書館”的精神遺存，登記官將土地上現(xiàn)時出現(xiàn)的各項權(quán)利內(nèi)容摘要制作權(quán)屬證書，正本發(fā)給權(quán)利人，副本和登記資料進行收存保管，初次登記不強制，但一旦開啟登記，之后發(fā)生的物權(quán)變動強制登記，登記具有公信力。采取契約登記制的國家，如法國，不強制登記，物權(quán)在契約生效時即具備效力，不以登記為物權(quán)生效要件，不實質(zhì)審查，不向權(quán)利人頒發(fā)證書，登記僅起到對抗第三人作用。2 我國不動產(chǎn)登記制度下登記簿公信力分析我國借鑒權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度并結(jié)合我國社會主義特色土地制度和具體國情，形成了獨具特色的不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記依申請進行，登記是物權(quán)生效的主要但非

4、唯一形式，登記機構(gòu)采取以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔的不動產(chǎn)登記審查模式【2】石偉 物權(quán)法注釋全書 法律出版社法規(guī)中心 2015年6月第1版 第55頁2】，登記簿具有公信力，但更確切的說是一種推定登記簿記載權(quán)利人為真實權(quán)利人的推定公信力。2.1不動產(chǎn)登記簿推定公信力的法律依據(jù)和制度保障2.11物權(quán)以登記為主要生效標(biāo)志物權(quán)法賦予登記簿極高的法律地位：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于登記簿時發(fā)生效力?！薄安粍赢a(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！薄安粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致。記載不一致的，除有證據(jù)證明

5、不動產(chǎn)登記簿有錯誤以外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！辈煌趧赢a(chǎn)以交付為物權(quán)生效標(biāo)志，不動產(chǎn)以登記為物權(quán)主要生效標(biāo)志。 2.12登記簿記載錯誤的更正機制為保障真實權(quán)利人的合法權(quán)益，物權(quán)法規(guī)定 “權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”，“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記”，房屋登記辦法和不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則也均對有證據(jù)證明登記簿記載錯誤的情形給出救濟途徑。2.13取得物權(quán)的特別規(guī)定物權(quán)法肯定了登記為物權(quán)生效標(biāo)志的同時，也肯定了自建房屋、繼承取得物權(quán)和依據(jù)生效法律文書取得物權(quán)等非以法律行為取得物權(quán)的，自事實發(fā)生時物權(quán)即生效，為避免以上情

6、形導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致影響不動產(chǎn)登記簿公信力，權(quán)利人在實體法上已經(jīng)事實取得不動產(chǎn)物權(quán)的，要先將此種物權(quán)的變動在登記薄上體現(xiàn)出來，才能處分該不動產(chǎn)權(quán)利。2.14不動產(chǎn)善意取得制度據(jù)物權(quán)法第一百零六條，受讓人可以基于登記簿記載的權(quán)利人推定其為真實權(quán)利人，即便后來證明登記簿記載錯誤，或登記簿記載的權(quán)利人非真實權(quán)利人，即使交易受讓人存在一定過錯，只要受讓人是基于對于登記簿的信賴，符合善意取得條件的，法律仍然承認(rèn)其具有與真實物權(quán)所有人交易相同的法律效果【3】葉金強 物權(quán)法106條解釋之基礎(chǔ)載法學(xué)研究2010年第6期 3】。不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則對于依職權(quán)更正登記的例外情況設(shè)

7、定為“辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”，這與房屋登記辦法的撤銷登記不得對抗善意取得人一脈相承，對善意取得人的保護，與維護登記簿公信力是一體兩面的關(guān)系，二者的出發(fā)點和落腳點都是強化不動產(chǎn)登記公示、公信的作用，維護權(quán)利人合法權(quán)益不受損害。2.15不動產(chǎn)登記簿的公信力的機構(gòu)保障分散登記時期，房屋、土地、林地等分開登記，各領(lǐng)域登記部門都有針對各個領(lǐng)域的登記條例或登記辦法，尤其在房屋登記領(lǐng)域，已經(jīng)出現(xiàn)了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)的登記規(guī)程，并開啟房屋登記官制度的先河，各個地方對房屋登記的重視和精耕細(xì)作程度非常高，房屋登記工作的嚴(yán)謹(jǐn)和精細(xì)化程度，為不動產(chǎn)登記簿推定公信力提供保障，也為不動產(chǎn)統(tǒng)一

8、登記奠定了良好的基礎(chǔ)。全國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，設(shè)立不動產(chǎn)登記機構(gòu)專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，制定不動產(chǎn)登記相關(guān)條例和實施細(xì)則，制定不動產(chǎn)登記簿編寫和存放規(guī)范，指定登記機構(gòu)負(fù)責(zé)保管登記簿和其他登記資料，強調(diào)登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，更加細(xì)化和規(guī)范不動產(chǎn)登記工作的同時首次提出各部門數(shù)據(jù)共享的理念。行政部門間信息共享是一項大數(shù)據(jù)整合工程，建成以后，將有效提升登記機構(gòu)的審查能力，客觀上為提高登記質(zhì)量和登記準(zhǔn)確性及提升登記簿公信力提供技術(shù)支撐。 綜上可見，在以法律形式確定了登記為不動產(chǎn)物權(quán)的表征方式以后，對可能對抗登記簿公信力的例外情況予以特別規(guī)定，對基于信賴登記簿公信力進行交易的行為認(rèn)定為善意取得加以保護，并設(shè)

9、置專門的行政機構(gòu)開展不動產(chǎn)登記工作，從立法和機構(gòu)設(shè)置層面來看，不動產(chǎn)登記簿作為不動產(chǎn)登記權(quán)利歸屬和內(nèi)容的載體和唯一合法依據(jù)，已經(jīng)在形式上具備彰顯物權(quán)的公示和公信的效力。2.2不動產(chǎn)登記簿的公信力局限性原因分析和登記機構(gòu)職責(zé)探討 不動產(chǎn)登記簿的公信力應(yīng)以絕大多數(shù)登記簿記載的權(quán)利和實際權(quán)利相吻合為基礎(chǔ)，在實踐中登記簿記載權(quán)利和實際權(quán)利人不一致的情況時有發(fā)生，登記簿的公信力存在一定局限性，這種局限性的成因是多方面的。2.21登記機構(gòu)審查能力有限導(dǎo)致的錯誤登記我國的不動產(chǎn)登記是依申請啟動登記，登記不采取強制手段，審查亦是以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔，登記機構(gòu)的主要職責(zé)是“查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他

10、必要材料，就有關(guān)事項詢問申請人，認(rèn)為必要時可以實地查看”，登記簿的準(zhǔn)確程度依賴于申請人是否提出申請、提交登記資料是否真實、有效以及接受詢問否有所隱瞞等客觀因素。而登記工作業(yè)務(wù)量大，辦公環(huán)境嘈雜，鑒別證件真?zhèn)渭白C件和本人是否相符難度較大，各部門數(shù)據(jù)共享機制尚未建成，這一系列客觀條件制約登記機構(gòu)審查能力。2.22對共有關(guān)系審查模糊不清及登記從業(yè)人員的兩難境地衍生的登記瑕疵不動產(chǎn)登記操作規(guī)范要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問申請登記不動產(chǎn)是否存在共有人，而未明確這種共有關(guān)系的審核是否包含基于婚姻關(guān)系的 “隱性共有”，登記機構(gòu)從審慎角度出發(fā)，對共有關(guān)系審核延伸到 “隱性共有人”，【4】 于磊 房屋登記中的隱性共有

11、人載中國房地產(chǎn)·綜合版2015年01期4】這種審查面臨兩個問題：第一，申請人提供的登記原因證明資料，諸如房屋買賣合同和契稅完稅憑證等材料均顯示不動產(chǎn)權(quán)利人為一人，但登記機構(gòu)通過對申請人有無共有人的詢問可能得知不動產(chǎn)實際為夫妻二人共同共有，如果直接依據(jù)詢問進行登記，就導(dǎo)致登記結(jié)果和登記證明文件不一致的情況出現(xiàn)；第二，共有不動產(chǎn)應(yīng)該由共有人共同申請，如果讓“隱性共有人”共同到場申請，將加重申請人負(fù)擔(dān)，登記人員在“放管服”“最多跑一趟”的壓力下，僥幸認(rèn)為不涉及權(quán)利處分的登記，本人不到場應(yīng)該沒有風(fēng)險，常常在“隱性共有人”未到場情況下直接根據(jù)詢問筆錄將不動產(chǎn)登記為夫妻二人共同所有。以上兩點是很

12、多登記機構(gòu)工作人員面臨的兩難問題，在法律法規(guī)和“放管服”雙重壓力下采取折中，往往造成登記程序存在瑕疵。2.23對申請人婚姻關(guān)系是否審查模糊不清，導(dǎo)致登記邏輯上互相矛盾如登記機構(gòu)不審核申請人婚姻關(guān)系，婚姻法對婚姻存續(xù)期間取得房屋一般認(rèn)定為共有財產(chǎn)，而夫妻存續(xù)期間取得不動產(chǎn)，兩人并無特殊約定，不動產(chǎn)登記的權(quán)利人卻只有夫（妻）一方單獨所有的情形較為常見，這與不動產(chǎn)實際權(quán)利狀況不符；如審核申請人婚姻關(guān)系，登記相關(guān)法律法規(guī)未明確授權(quán)審查，登記機構(gòu)受各方面客觀條件限制也無能力審查，即便通過詢問申請人等方式盡到形式上的審查，這種審查結(jié)果的真實性也非常低，反而影響登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。不動產(chǎn)登記是涉及權(quán)利人重大財

13、產(chǎn)的一項工作，本應(yīng)具有嚴(yán)肅性和嚴(yán)謹(jǐn)性。司法實踐中，基于婚姻關(guān)系的財產(chǎn)判定通常要以是否辦理不動產(chǎn)登記作為依據(jù)，一些學(xué)者持有的物權(quán)與財產(chǎn)權(quán)完全割裂的觀點筆者不敢茍同【5】龍俊夫妻共有財產(chǎn)的潛在共有載法學(xué)研究2017年第4期5】。全國各地登記機構(gòu)卻沒有明確是否審查婚姻關(guān)系和審查程度的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范。盡管物權(quán)法的善意取得制度保護了善意買受人基于對登記簿的信賴取得物權(quán)，但這并沒有從根本上解決登記簿記載不動產(chǎn)權(quán)利與實際權(quán)利狀況不一致的登記準(zhǔn)確性問題。不動產(chǎn)登記理論界也一直呼吁頂層設(shè)計明確對婚姻狀況的審查方式，明確對共有關(guān)系的審查止于何種程度。從物權(quán)法立法精神和登記實際情況來看，登記機構(gòu)本無審查申請人婚姻關(guān)系的

14、職責(zé)，更無審查婚姻關(guān)系的能力，但由于相關(guān)法律法規(guī)未明確這一立法精神，地方法院在實際的案件處理過程中，采取的往往并不是與法理十分吻合的裁決方式。更有一些地方法院為減少民事糾紛，強加給登記機構(gòu)審查申請人夫妻關(guān)系的實質(zhì)審查職責(zé)。2.24 不動產(chǎn)登記力量薄弱導(dǎo)致的登記疏漏不動產(chǎn)登記是一項專業(yè)性和技術(shù)性要求較高的職業(yè)，要求登記人員具備民法、行政法法律基礎(chǔ)，了解房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程和政策，熟悉土地、房產(chǎn)、漁業(yè)、林業(yè)、海域、土地承包經(jīng)營權(quán)、房產(chǎn)和土地測繪等相關(guān)法律、法規(guī)，掌握不動產(chǎn)登記操作規(guī)范和登記技術(shù)。目前來看，全國有原國土系統(tǒng)約十萬人持土地登記資格證書，原住建系統(tǒng)約三萬名不動產(chǎn)登記官，這是不動產(chǎn)登記的中堅

15、力量，短期來看，可以保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的平穩(wěn)過渡。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記任務(wù)長期而艱巨，集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋登記、土地承包經(jīng)營權(quán)登記、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)登記等諸多問題還在探索階段，職能整合尚未完全到位，很多不動產(chǎn)類型尚無法開展登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記任重而道遠(yuǎn)。2.25 其他原因不動產(chǎn)登記申請人的誠信程度，不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的工作認(rèn)真態(tài)度和責(zé)任心以及廉潔程度也是影響不動產(chǎn)登記公信力的重要因素。3 不動產(chǎn)登記簿記載權(quán)利和實際權(quán)利不一致造成的負(fù)面影響不動產(chǎn)登記簿具有公示和公信力，不動產(chǎn)登記是國家機關(guān)依申請人申請所做出的行政確認(rèn)行為，是代表國家行使的公權(quán)力，這種公信力和公權(quán)力的賦予和行使，旨

16、在通過對不動產(chǎn)法律關(guān)系的形成、變更、轉(zhuǎn)移和滅失進行干預(yù)以明確不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)，保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，不動產(chǎn)登記的首要目標(biāo)是保障權(quán)利人合法權(quán)益，便民利民。一旦登記機構(gòu)做出錯誤的登記行為，出現(xiàn)登記簿記載權(quán)利主體和實際權(quán)利人不一致的情況，使真實權(quán)利人的合法權(quán)益遭受損失，權(quán)利人有權(quán)提起行政訴訟，因登記錯誤造成損失的，權(quán)利人有權(quán)獲得國家賠償。物權(quán)法對于因登記錯誤造成對權(quán)利侵害的賠償做出了規(guī)定：“因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人賠償?！备鼮橹匾氖?，不動產(chǎn)登記簿記載權(quán)利和實際權(quán)利不一致，背離了不動產(chǎn)登記維護權(quán)利人合法權(quán)益的宗旨，影響不動產(chǎn)登記

17、形象，降低不動產(chǎn)交易效率，也不利于維護不動產(chǎn)交易市場安全和穩(wěn)定。 4探索提升不動產(chǎn)登記簿公信力途徑4.1健全不動產(chǎn)登記法律體系，明確登記機構(gòu)審查范疇4.11進一步明確審查方式登記領(lǐng)域亟待健全法律體系，對登記審查方式、審查范疇等給出更加具體和細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)，真正實現(xiàn)不動產(chǎn)登記統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。4.12明確對共有關(guān)系的審查明確登記機構(gòu)對于“隱性共有人”有無審查義務(wù)，明確基于婚姻關(guān)系的“隱性共有人”物權(quán)法律地位。4.2 提升登記硬件設(shè)施，提高登記機構(gòu)審查和甄別能力增強身份驗證、指紋比對、人臉識別等辦公設(shè)備的投入，提升審查能力，減少登記錯誤情況的發(fā)生，提升登記簿公信力。4.3加快部門間數(shù)據(jù)共享機制形成 規(guī)范

18、共享登記資料的法律地位不動產(chǎn)涉及范圍較廣，與建設(shè)、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋等部門都有很重要聯(lián)系，部門間的數(shù)據(jù)共享非常迫切。如果通過信息技術(shù)共享登記材料，可有效降低申請人提交虛假材料的概率，也將大大提升不動產(chǎn)登記效率。一旦數(shù)據(jù)共享機制建成，按照不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復(fù)提供”，那登記資料的保管工作如何開展、共享到的登記數(shù)據(jù)或登記資料以何種形式存檔和調(diào)用、其法律效力如何定位等一系列新問題也應(yīng)該給出相應(yīng)的規(guī)范和解釋。4.4 加強登記從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)不動產(chǎn)登記涉及法律較為廣泛，不動產(chǎn)登記人員需要具備專業(yè)的法律知識和不動產(chǎn)登記知識。不動產(chǎn)登記本身涉及權(quán)利人重大財產(chǎn)，需要登記人員嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作精神，登記從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)程度直接關(guān)系到不動產(chǎn)登記簿準(zhǔn)確程度。 4.5 建立登記信用機制不動產(chǎn)登記實務(wù)中，冒名頂替申請人簽字或提供虛假材