國外的廉租房規(guī)劃經(jīng)驗

1、 國外的廉租房規(guī)劃經(jīng)驗關(guān)于改進我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的思考TOD：建設(shè)資源節(jié)約型城市的選擇2008：中國建筑分水嶺城市餐廚垃圾回收利用體系建設(shè)探討本市去年天然氣用量52億立方米本市770億投入交通建設(shè)郭金龍市長對首都規(guī)劃工作的幾點要求摘錄政協(xié)委員支招奧運主場區(qū)后期規(guī)劃郭金龍：政府不為高價房托市宋春華：國辦131號文由“房價”到“可持續(xù)”的重大轉(zhuǎn)變中央將增加保障性住房投資 住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將調(diào)整本 期 要 目郭金龍市長對首都規(guī)劃工作的幾點要求摘錄奧運會的八年籌辦和成功舉辦的實踐證明，我們提出的“人文、科技、綠色”三大理念，本身就是落實科學(xué)發(fā)展觀的重要實踐，為我們深入做好首都的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)、運行，服

2、務(wù)和管理等工作積累了經(jīng)驗，提供了啟示。奧運會的舉辦，我們有三大收獲，一是提高了兩個意識，即首都意識和國際化意識，有了新的起點；二是增強了首都經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的信心，從打造中國特色社會向主義道路，到完全有能力在市場經(jīng)濟條件下做好廣大人民群眾的組織發(fā)動工作。全國人民引以自豪的鳥巢、水立方，以及藍天白云等美好環(huán)境的實現(xiàn)，使大家精神振奮，信心倍增；三是增強了在新起點上繼續(xù)發(fā)展的緊迫感?！熬G色奧運、科技奧運、人文奧運”貫穿于奧運籌辦的全過程，也融入了首都經(jīng)濟社會發(fā)展的各個方面，已經(jīng)得到了廣大人民群眾的充分認(rèn)可，作為科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，必須要繼承好、準(zhǔn)備好和發(fā)揚好，要在新的起點上推動首都經(jīng)濟向又好又

3、快發(fā)展，加快建設(shè)現(xiàn)代化國際城市以及和諧社會的首善之區(qū)。市委提出的“三個北京”建設(shè)，是從奧運會的三大理念繼承發(fā)展而來的，規(guī)劃工作要結(jié)合這次深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，把建設(shè)“人文北京、科技北京、綠色北京”的要求，更好地體現(xiàn)到落實城市總體規(guī)劃的具體工作中。按照總體規(guī)劃制定的四個目標(biāo)，國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市的要求，把以人為本、科技創(chuàng)新和生態(tài)文明擺在更加突出的位置。進一步創(chuàng)新體制機制，高水平地落實好城市總體規(guī)劃，加速提升首都現(xiàn)代化、國際化水平。奧運會后，我們在城市發(fā)展的理念方面更要提高認(rèn)識。北京是首都，在國際化方面應(yīng)該率先垂范，要繼續(xù)堅持奧運三大理念，全面落實首都發(fā)展目標(biāo)。要充分認(rèn)識奧

4、運后首都發(fā)展的新形勢、新要求和新任務(wù)，進一步深化對首都建設(shè)發(fā)展特點的認(rèn)識，為實踐科學(xué)發(fā)展，促進社會和諧，提供更高水平的服務(wù)。我到北京認(rèn)真學(xué)習(xí)了北京的市情，我認(rèn)為，北京城市的功能定位和發(fā)展目標(biāo)明確，總體規(guī)劃做得非常好，現(xiàn)在要進一步在工作中加以落實。因此，我提出以下幾點要求：一、始終牢記首都工作職責(zé)，全力做好“四個服務(wù)”今天，看了你們審批工作中的綠色通道，我感到很高興。北京作為首都，肩負著做好“四個服務(wù)”的重要職責(zé)，我們充分享受了首都的優(yōu)勢，更要自覺地做好服務(wù)。這是我一直強調(diào)的觀點。比如，在目前的體制下，總部經(jīng)濟產(chǎn)生了全面的效益，昨天，我在發(fā)改委調(diào)研時講到中央的信用資產(chǎn)，給北京市帶來的好處，政府各

5、部門都應(yīng)該認(rèn)識到這一點，我們吃的是首都飯，當(dāng)然要干首都活，這是個很淺顯的道理。因此，要更加積極主動地履行“四個服務(wù)”的職責(zé)。延伸和拓展服務(wù)職能，為中央在京單位和部隊做好服務(wù)；為各省、區(qū)、市的經(jīng)濟社會發(fā)展做好服務(wù)；為全國人民做好服務(wù)。工作要更加主動，態(tài)度要更加積極。特別是要加強溝通協(xié)調(diào)，高舉服務(wù)的旗幟，為中央重大項目落戶北京創(chuàng)造良好的規(guī)劃條件。二、充分發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控作用推進科學(xué)發(fā)展，發(fā)展是第一要務(wù)。規(guī)劃工作的出發(fā)點和落腳點也在于此，要突出做好促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的相關(guān)工作，加快高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高端功能區(qū)的建設(shè)，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。當(dāng)前，要貫徹落實中央和市委、市政府關(guān)于促進經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定

6、增長的決策部署，積極協(xié)助配合和推動各項政策措施和項目的落實。目前，最重要的工作一是軌道交通建設(shè)，二是新城建設(shè)，三是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些都是拉動內(nèi)需的重大建設(shè)項目?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是軌道交通建設(shè)，是一段時期首都城市建設(shè)的重點，要抓緊做好各項規(guī)劃。新城的建設(shè)要以業(yè)興城，要控制好節(jié)奏。只靠房地產(chǎn)帶動是難以為繼的，要優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，與中心城疏散的人口和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，要認(rèn)真研究新城的長線支撐產(chǎn)業(yè)，不能主觀地拔苗助長，不能只起到聚集人口的作用。三、堅持以人為本，促進和諧社會首善之區(qū)建設(shè)要以保障民生為重點，推動各項事業(yè)的全面發(fā)展，在重點解決民生問題方面，要發(fā)揮好規(guī)劃的積極作用。目前一個很突出的問題就是歷史文化保

7、護區(qū)的保護和發(fā)展，歷史文化保護區(qū)的規(guī)劃很重要，既要嚴(yán)格落實保護規(guī)劃，協(xié)同處理好保護與發(fā)展的關(guān)系，又要創(chuàng)新思路，繼續(xù)完善舊城有機更新模式。我們要不斷的探索出一些路子。老城區(qū)不改善，老百姓有意見，用大拆大建的方式改善，又違背了歷史文化保護區(qū)保護的要求。這是一個社會熱點問題，我認(rèn)為，不同的模式有不同的做法，要分類指導(dǎo)。第一要注意文物保護單位，必須落實文物法，第二要對文保區(qū)、老舊城區(qū)提出要求；第三要對規(guī)劃管理和建設(shè)的方式進行深入研究。四、圍繞建設(shè)宜居城市，促進城市可持續(xù)發(fā)展1、關(guān)于規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)問題要通過建立健全建設(shè)節(jié)約型城市的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)體系，促進節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力實現(xiàn)城市節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)

8、展和可持續(xù)發(fā)展。要促進經(jīng)濟社會發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)體系是一個大問題，環(huán)境保護要有符合首都實際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃也應(yīng)該有標(biāo)準(zhǔn)，第一條是首都標(biāo)準(zhǔn)；第二條是現(xiàn)階段的標(biāo)準(zhǔn)，我們是一個發(fā)展中國家的首都，還處在初級階段，社會主義初級階段是長期的，有很多事情和要求提得過高，在一線就難以落實。第三條是切合實際的標(biāo)準(zhǔn)；我們有13億人口，是人口大國。做規(guī)劃的同志，要統(tǒng)籌思考，貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，發(fā)揮好規(guī)劃在城市建設(shè)中的龍頭作用。對于這三條，在思想上應(yīng)該有深刻認(rèn)識，把握好北京建成現(xiàn)代化、國際化城市的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和要求，既不能落后，也不能過于超前，這就是我的看法。2、關(guān)于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃、建設(shè)和管理問

9、題在做好中心城和新城規(guī)劃的同時，要高度重視小城鎮(zhèn)和村莊的規(guī)劃編制，落實十七屆三中全會精神，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，加速首都城鄉(xiāng)一體化進程提供規(guī)劃保證。當(dāng)前，北京城鄉(xiāng)一體化的重點和難點是城鄉(xiāng)結(jié)合部，就是綠隔地區(qū)。我多次在會上講過，綠隔地區(qū)搞好了是巨大的發(fā)展和財富，搞不好是一個包袱，這個地區(qū)絕不能發(fā)展成城市的貧民窟。世界很多大城市周邊都有城鄉(xiāng)結(jié)合部的問題，我們是一個13億人口的發(fā)展中國家的首都，到現(xiàn)在為止我們可以很自豪的講，北京沒有貧民窟，為什么?一是因為我們國家的土地政策，我們的農(nóng)民不是失去土地的游民，是享有長期土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民，從這個層面我們真正感受到中央土地政策的英明，我們的規(guī)劃，要切實重

10、視農(nóng)民的合法權(quán)益。二是依靠我們嚴(yán)格的城市管理，我們共產(chǎn)黨的執(zhí)政能力。因此，在城鄉(xiāng)結(jié)合部要加強規(guī)劃和實施，加強管理，尤其要加強對綠隔地區(qū)的調(diào)查研究。我們的工作思路要與時俱進，既要強調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性和嚴(yán)肅性，也要考慮在發(fā)展過程中的變化。五、進一步加強和改進規(guī)劃管理工作要針對中央單位多、重大項目多的特點，強化服務(wù)意識，積極做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和專家論證工作，要建立健全聯(lián)合審批、調(diào)度和督查的多部門協(xié)同工作機制，特別是要針對當(dāng)前中央擴大內(nèi)需的政策和要求，對重點建設(shè)項目要建立綠色審批通道，要按照特事特辦的原則，重點服務(wù)好。要加強與市國土局、市建委、市監(jiān)察局等單位的合作，利用先進的科技手段，對全市的建設(shè)情況要進行定期

11、監(jiān)測，及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題并妥善處理。政協(xié)委員支招奧運主場區(qū)后期規(guī)劃田小平委員認(rèn)為，作為大型綜合項目，奧運中心區(qū)有一些前期規(guī)劃沒能完全落實，需要繼續(xù)完善，詳細論證。他特別建議，現(xiàn)在奧林匹克中心區(qū)南邊已拆平的用地規(guī)劃應(yīng)從長計議，不要急于上房地產(chǎn)項目，而是考慮如何繼續(xù)完善區(qū)域建設(shè)，形成面向公眾的文化、體育、休閑娛樂場所。蔣效愚認(rèn)為，奧林匹克功能區(qū)需集中發(fā)展特色。他建議，功能區(qū)中可增設(shè)北京奧林匹克博物館、奧林匹克大劇院、奧林匹克雕塑園、青少年活動基地、國家禮品宮等硬件設(shè)施，豐富和完善功能區(qū)的內(nèi)涵。（2009.1.15北京參考記者婁奕娟實習(xí)記者王睿）郭金龍：政府不為高價房托市兩三萬元一平米的房子，你們買

12、不買得起？如果房價不降，更多的老百姓怎么辦？日前，北京市市長郭金龍談到了北京的房價問題。他明確表示，政府不會為高價房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問題的核心。最終，北京的房地產(chǎn)市場將形成高端、中端和保障型住房3個層次。郭金龍表示，“我很坦誠地在政府工作報告中說，政府高度關(guān)注房地產(chǎn)市場”?！氨本┑姆康禺a(chǎn)市場低迷是現(xiàn)實，但房地產(chǎn)仍然是北京經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我們要推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。“前一段時間房地產(chǎn)商的形象確實不太好”。郭金龍一針見血地指出，高房價成為開發(fā)商形象不好的直接原因?！八∥抑毖?，你房價漲得太離奇，老百姓不喜歡你”！他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)自身需要改進。高房價是如何造成的？郭市長認(rèn)為

13、，不完全是開發(fā)商的原因。土地開發(fā)成本高、銀行不斷加息、貸款利率高等都刺激了房地產(chǎn)的資金驅(qū)動。在目前經(jīng)濟形勢不好，股市、樓市都低迷的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的困境如何破解?！拔也荒芡惺?，但我一定很重視這個產(chǎn)業(yè)?！惫瘕堈f。郭金龍認(rèn)為，作為政府，面對房地產(chǎn)問題應(yīng)該研究的不是1平方米賣8000元合適還是1萬元更好，而是要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，這才是破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的核心。郭愛娣（2009.1.21中國建設(shè)報 記者郭愛娣）宋春華：國辦131號文由“房價”到“可持續(xù)”的重大轉(zhuǎn)變研討會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華發(fā)表了講話。他認(rèn)為，要堅定信心，去貫徹好、執(zhí)行好國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（

14、國辦131號文），就是要發(fā)揮好房地產(chǎn)業(yè)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用。支柱性產(chǎn)業(yè)特點：強拉動弱波動此前的中央經(jīng)濟工作會議提出，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來。宋春華指出，盡管在提及房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系時，此前的文件也曾用過“支柱產(chǎn)業(yè)”一詞，然而，將房地產(chǎn)業(yè)作為國家的重要支柱性產(chǎn)業(yè)還是第一次在中央經(jīng)濟工作會議上正式提出。這充分肯定了近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，及其在國民經(jīng)濟中的重要地位。作為支柱性產(chǎn)業(yè)應(yīng)該具有怎樣的特點呢？宋春華認(rèn)為，房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系，不是被動的，而是具有“強拉動、弱波動”的特點。作為支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅應(yīng)在總體經(jīng)濟中占一定的總量，還應(yīng)對國民經(jīng)

15、濟具有較強的拉動性，同時抗波動的能力也比較強。正因如此，宋春華對房地產(chǎn)業(yè)未來的走勢十分樂觀。他認(rèn)為，首先，支撐中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本層面和走向沒有變。這是判斷市場走勢的大前提。其次，很重要的一個方面就是消費問題。一方面，2007年我國城市人均建筑面積為28平方米。而目前發(fā)達國家人均建筑面積基本上都穩(wěn)定在40平方米左右，美國甚至高達60平方米。對我國來說，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，這個目標(biāo)應(yīng)該由28平方米到30平方米，再到35平方米并不斷提升。這是一個巨大的潛在需求。另一方面，去年年底我國城鎮(zhèn)化水平為45%，按照計劃，到2010年應(yīng)達到48%，2020年達到58%，即使這些目

16、標(biāo)一一實現(xiàn)，也仍然低于世界城市化的平均化水平，而這個發(fā)展是無法阻止的。城鎮(zhèn)化意味著大量城鎮(zhèn)人口的增加，同時也意味著對房地產(chǎn)旺盛的需求。131號文：調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變 在談及剛出臺的國務(wù)院辦公廳131號文時，宋春華積極肯定了文件中體現(xiàn)出的調(diào)控理念的重大變化。同以前的若干個文件相比，131號文關(guān)注的焦點不是“房價”了，而是從“房價”轉(zhuǎn)向了“健康發(fā)展”，也就是可持續(xù)發(fā)展。宋春華分別列舉了2005年和2006年的若干重要文件。2005年國務(wù)院頒發(fā)了一個明傳電報，要求切實穩(wěn)定住房價格。隨后又發(fā)布了一份名為國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知的文件（國辦發(fā)200526號）。200

17、6年發(fā)布的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號文），雖然加上了調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的新要求，但最后還是落實到了穩(wěn)定房價上?？傮w看來，近年來的相關(guān)文件基本都是圍繞房價問題，住房價格作為文件名也格外引人注目。131號文的出臺，表明了一個重要的信息，即在宏觀調(diào)控的指導(dǎo)思路上，將更多地著眼于房地（下轉(zhuǎn)第4頁）中央將增加保障性住房投資住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將調(diào)整政策出臺緣于刺激中國經(jīng)濟“國務(wù)院最近出臺的一系列有關(guān)房地產(chǎn)的政策主要涉及三個方面，”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“一是合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資規(guī)模，避免房地產(chǎn)建設(shè)投資降幅太大、降速太快；第二個房地產(chǎn)是關(guān)系到群

18、眾安居樂業(yè)的大計，最從近出臺的政策重心可看到中央改進民生的目標(biāo)；第三則是為了活躍市場?！北本┞?lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒進一步指出：“在中國三大經(jīng)濟引擎中，投資一直扮演著很重要的角色，尤其是當(dāng)前國際經(jīng)濟低迷、國內(nèi)消費并不能大幅上揚，投資對于中國經(jīng)濟的拉動可想而知。其中固定資產(chǎn)投資在投資體系中占據(jù)較大比重，而房地產(chǎn)建設(shè)投資又是固定資產(chǎn)投資的重頭戲，所以增加保障性住房建沒，其目的是為了推動中國經(jīng)濟增長?！笔袌鲎邉萦∽C相關(guān)政策從市場情況看，最近的市場表現(xiàn)顯現(xiàn)了與政策方向的一致性。據(jù)對當(dāng)前多個樓盤調(diào)查顯示中小戶型、中低階位的商品房贏得了市場的認(rèn)可。比如最近開盤的東部某小戶型樓盤，由于戶型面積在6

19、0平方米左右，總價較低，開盤一個多月即售出300多套；另外鴻坤理想城的小戶型產(chǎn)品也取得了不俗的銷售業(yè)績。相反一些單價高、戶型面積大的樓盤其銷售進度非常緩慢甚至是“零成交”，比如9月17日開盤的龍山書院其單套面積達49927平方米單價2萬元平方米，單套總價幾乎達1000萬，至截稿時61套房子尚未賣出一套。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示最近限價房表現(xiàn)持續(xù)活躍，其中11月4日成交595套、5日521套，6日429套、8日477套，成交量連續(xù)數(shù)天站在400套以上。從二手房市場來看，受到新政的推動作用，11月2日以來二手房單日成交連續(xù)多日超過200套，其中11月3日成交322套，為半年以來的新高。

20、政策將推動住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整“中央這一政策出臺直接的效果就是中小戶型、中低總價的房了供應(yīng)量將會提高，”楊少鋒表示，“而且隨著大量保障房的供應(yīng)，高房價會受到抑制?！敝熘幸徽J(rèn)為，最近連續(xù)出臺的相關(guān)政策將推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，“這樣做一個比較明顯的效果就是提高了資源的利用率”。他指出，大量商品住宅賣不出去，無形中就造成了資源的極大浪費，而房地產(chǎn)市場成交一旦比較活躍，將會啟動新一輪的資源配置。2008年11月12日 北京參考消息 劉德炳（上接第3頁）產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，而不是過度關(guān)注房價。穩(wěn)定發(fā)展的核心就是發(fā)揮支柱性產(chǎn)業(yè)的作用，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展宋春華認(rèn)為，要真正實現(xiàn)131號文

21、提出的實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須注意以下幾個關(guān)鍵問題。第一，穩(wěn)定的調(diào)控政策。要保持政策的穩(wěn)定性，重點要體現(xiàn)在對市場的主動引導(dǎo)，而不是被動地糾正。好的政策應(yīng)該具有一定的超前性和反周期性，以引導(dǎo)市場的穩(wěn)定發(fā)展，而不能等到市場出了問題后再去校正。同時，還要注意避免矯枉過正。要處理好統(tǒng)一政策與因地制宜的關(guān)系。不動產(chǎn)具有很強的地域性，不可能“一刀切”。131號文明確了中央統(tǒng)一政策下允許制定地方性措施的要求，賦予了地方更多的調(diào)節(jié)余地，是科學(xué)而合理的。要積極開展房屋普查。房地產(chǎn)領(lǐng)域的上一次普查距今已有20多年。20多年間，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了巨大變化，很多數(shù)據(jù)早已模糊不清。產(chǎn)權(quán)到底多少是自有，多少是私有，目前需

22、要享受廉租房、經(jīng)濟適用房到底有多少戶，只有弄清這些情況，才能構(gòu)成政策制定的事實依據(jù)。要不斷提高市場的透明度，這無論是對開發(fā)企業(yè)，對消費者，還是對于調(diào)控者來說都是非常必要的。第二，適度的市場規(guī)模。即使沒有金融危機，近兩年連續(xù)大規(guī)模、高速度的增長是不可持續(xù)的，也得進行調(diào)整。第三，合理的價格。價格總體上要與人們的收入水平相適應(yīng)，要符合人們的支付能力。消費是收入的函數(shù)，要擴大消費，一方面要有合理的房價，另一方面要提高收入水平，讓人們有錢消費。但是，過快的提高收入水平在現(xiàn)有國情下并不現(xiàn)實。因此，應(yīng)該將研究重點放在合理價格的制定上。131號文提出，要以合理的價格促進商品住房銷售。那么，什么樣的房價是合理的

23、？房價涉及到開發(fā)商、地方政府和普通百姓的多方利益，只有處理好三者關(guān)系，兼顧各方利益的房價才能是“合理價格”。在這一點上，公布標(biāo)準(zhǔn)地價非常重要。第四，避免資源的過度消耗。宏觀調(diào)控一方面要講市場、產(chǎn)業(yè)，另一方面還要注意生產(chǎn)方式，要建立一種科學(xué)合理的建設(shè)模式。（本版圖文中國建設(shè)報 記者付燦華）國外的廉租房規(guī)劃經(jīng)驗國外的廉租房多是建設(shè)在大城市人中密集的地區(qū)，很多都是在市中心的位置，這樣的布局一方面解決了租戶的需要，也很好地解決了生活和出行等問題。其次，要有一個完善的租住體系，避免出現(xiàn)要租的租不到，租到的人不出來等情況發(fā)生。廉租房是一個有生命的、循環(huán)的系統(tǒng)，規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)品生產(chǎn)、租住輪換等環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，一

24、旦中間的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，都可能會導(dǎo)致循環(huán)的惡化，浪費國家和社會的資源，得不償失。法國的“廉租房”不僅發(fā)展早，數(shù)量也驚人。全國大約有1/4的人住在“廉租房”里。法國“廉租房”管理和審核在地方政府?！傲夥俊弊饨鸸潭ǎ峁┭a貼，很多人出少量的錢，就可以住信上市區(qū)內(nèi)“天價”豪宅，舒適程度極高。法國“廉租房”在建造過程中可得到中央政府的補貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。按規(guī)定，該辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受監(jiān)督。除了收入很低的移民家庭或家庭負擔(dān)很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較

25、少的低級別公務(wù)員。弊端是法國“廉租房”的租期是永久期的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成為總理，仍可長期占有該住房。而另一些急需住房的人卻可能因此得不到房子。日本的“廉租房”首先照顧單親母親、殘障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造價和條件設(shè)施收，所以，還不是真正意義上的“廉租房”，而更符合日本語所說的“公營住宅”。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，另有大批供中產(chǎn)階級居住和購買的房子。還有一個特點是，在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。在新加坡，占很大比例的居民住宅屬國家所有。新加坡將“廉租房”分為兩個檔次

26、，家庭月收入在800新元或以下的家庭，只需繳收入10%的錢作為房租；收入在8001500新元的家庭，用于房租的錢為收入的30%。房產(chǎn)和發(fā)展委員會還計劃擴大投資，建設(shè)新的供出租房產(chǎn)，而且這些房子與商品房混建，以平衡社區(qū)的人文居住情況。該委員會還把部分空置樓房中的多居室，改造成1居或2居室的小單元，這樣就可以讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。2008.12.11 北京青年報/劉晶晶關(guān)于改進我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的思考徐明堯 湯晉我國現(xiàn)行的城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJl3790）（以下簡稱練標(biāo)準(zhǔn)）于1990年7月頒布，自1991年3月正式實施。該標(biāo)準(zhǔn)是我國城市規(guī)劃行業(yè)第一部國家標(biāo)

27、準(zhǔn)，也是我國城市規(guī)劃技術(shù)法規(guī)體系中一部綜合性很強、具有宏觀控制作用的重要法規(guī)。標(biāo)準(zhǔn)實施近20年來，對指導(dǎo)我國的城市規(guī)劃編制、規(guī)范城市規(guī)劃管理、引導(dǎo)城市用地發(fā)展起到了積極的作用。但是隨著中國社會主義市場經(jīng)濟體制改革的不斷深化，原來基于計劃經(jīng)濟而建立起來的標(biāo)準(zhǔn)的不適應(yīng)性正在被專業(yè)人士及政府領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)識，尤其是新城鄉(xiāng)規(guī)劃法于2008年正式實施后，城鄉(xiāng)規(guī)劃的適用范圍進一步擴大，法律地位得到進一步提高，公共政策的定位也進一步明確，與之配套的用地分類標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新與改革已刻不容緩。1 國外用地分類標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)驗與借鑒針對西方國家分散、相對統(tǒng)一和高度統(tǒng)一的三種規(guī)劃管理體制，我們選取美、德、日三國的用地分類體系進行研究

28、。1.1美國的用地分類體系和規(guī)劃單元開發(fā)美國沒有全國統(tǒng)一的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，但各州或各市的用地分類大致相同，基本上分為居住、商業(yè)（含零售業(yè)和辦公）、工業(yè)、農(nóng)業(yè)四大類，大類下再分小類（如居住用地大類分為獨戶別墅、雙戶別墅和多戶公寓用地等小類）?？傮w上看，美國的用地分類是一種相對嚴(yán)格的分類體系，即各類用地之間相互獨立且很少兼容，因此在實施過程中略顯僵化，對市場變化的應(yīng)對能力較差。為解決該問題，美國主要是通過規(guī)劃單元開發(fā)（PlannedUnitDevelopment，簡稱PUD）的手段鼓勵土地混合使用，一般是先劃定特定的規(guī)劃單元，通過PUD條例給出該單元允許的多種土地開發(fā)用途，從而大大增強規(guī)劃實施過程中

29、的彈性，有效克服了土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)僵化的弊端。1.2德國的用地分類體系和對混合用地的鼓勵德國有全國統(tǒng)一的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)將城市用地分為4個大類（居住用地、商業(yè)用地、混合用地、特殊用地）和11個小類。與美國不同，德國的用地分類不是嚴(yán)格獨立和相互排斥的，而是盡可能地鼓勵土地混合使用（表1）。若套用美國的分類標(biāo)準(zhǔn)，德國的11個小類用地中除特殊用地外，其他都應(yīng)歸入美國的混合用地類型。由于德國的用地分類標(biāo)準(zhǔn)鼓勵對用地進行混合使用，因此在規(guī)劃實施過程中具有相當(dāng)?shù)撵`活性，也促進了土地使用效益的更大化。大類小類無條件許可一定條件下許可居住用地小戶型居住地單身公寓或兩人家庭住宅；社區(qū)必需的餐飲、修理廠等多人

30、家庭住宅，為社區(qū)服務(wù)的宗教、文化、醫(yī)療、體育等公共設(shè)施，加油站，無污染工業(yè)排他型居住用地居住為社區(qū)服務(wù)的宗教、文化、醫(yī)療、體育等公共設(shè)施、加油站，無污染工業(yè)普通居住用地居??；社區(qū)生活必需的小型餐飲、零售、修理廠；為社區(qū)服務(wù)的宗教、文化、醫(yī)療、體育等公共設(shè)施賓館；無污染工業(yè)；加油站；商務(wù)、辦公；綠化、園藝用地特殊型居住用地居??；零售；賓館；餐飲；其他相關(guān)商業(yè)；辦公；宗教、文化、醫(yī)療、體育等公共設(shè)施；修理廠；無污染工業(yè)大型企業(yè)總部和企業(yè)配套設(shè)施；加油站1.3日本的用地分類體系和與用地類型結(jié)合的開發(fā)控制日本是高度統(tǒng)一的規(guī)劃管理體制，其城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一制定并在規(guī)劃控制體系中具有核心地位（表2

31、）。和美、德兩國城市用地分類體系相比，日本最顯著的特點是將用地類型與具體的開發(fā)限制條件相結(jié)合，尤其是直接與一部分開發(fā)控制指標(biāo)相結(jié)合。此外，日本還區(qū)分土地用途的市場性和公益性，分別設(shè)置對應(yīng)的調(diào)整與變更程序，在保證落實公益性項目的前提下，較好地適應(yīng)了土地的市場化開發(fā)。1.4美、德、日三國城市用地分類體系對我國的借鑒上述美、德、日三國城市用地分類體系有幾點值得我國借鑒：（1）充分考慮分類標(biāo)準(zhǔn)的彈性?？傮w上看，上述三國的用地分類相對較粗，多為四五個大類和十余個小類，而我國的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)則是10個大類、43個中類和78個小類，顯然分類越細其應(yīng)變能力越弱，分類越粗其彈性越大，也更容易包容新出現(xiàn)的用地類型。（2

32、）考慮了國內(nèi)各地區(qū)不同的需求。表1 德國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)一日覽表例如，美國沒有國家層面的分類標(biāo)準(zhǔn)，而是地方政府自行制訂。德國雖然有國家層面的標(biāo)準(zhǔn)，但是地方政府可以根據(jù)地區(qū)實際情況對其作適當(dāng)調(diào)整。（3）鼓勵并規(guī)范土地的混合使用。例如，美、德兩國的用地分類中都有專門的混合用地類型。同時，德國的其他類型用地也鼓勵土地的混合使用，而美國則通過PUD手段進一步增強對土地混合使用的引導(dǎo)。（4）尊重市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，把商業(yè)用地作為單獨的大類與居住用地、工業(yè)用地等區(qū)分開。例如，美、德兩國的分類中有專門的商業(yè)用地大類，日本則有專門的商業(yè)區(qū)和鄰里商業(yè)區(qū)用地類型。（5）與規(guī)劃管理需求緊密結(jié)合。如日本在分類標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)

33、定了與用地類型相結(jié)合的開發(fā)控制要求，使規(guī)劃編制與規(guī)劃管理做到了良好銜接。2我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的形成、問題及挑戰(zhàn)2.1我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的形成我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)最早是在20世紀(jì)50年代初參考蘇聯(lián)模式形成的，當(dāng)時的用地分類主要包括生活居住、工業(yè)、對外交通運輸、倉庫、公用事業(yè)、防護、其他用地七類，該標(biāo)準(zhǔn)一直沿用到20世紀(jì)70年代末。改革開放后，中國開始由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，城市規(guī)劃工作也面臨著轉(zhuǎn)型問題，尤其是1989年，我國城市規(guī)劃法律體系中的主干法城市規(guī)劃法正式頒布，直接推動了規(guī)范化、系統(tǒng)化的城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790）于1990年頒布并于次年實施。標(biāo)準(zhǔn)將城市用地分

34、為10個大類、43個中類和78個小類，其中10大類用地為：居?。≧）、公共設(shè)施（C）、工業(yè)（M）、倉儲（W）、對外交通（T）、道路廣場（S）、市政公用（U）、綠地（G）、特殊（P）、水域和其他用地（E）。作為城市規(guī)劃法的配套標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)契合了當(dāng)時由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的時代背景，對規(guī)范和加強我國城市規(guī)劃編制與管理工作起到了積極作用。2.2我國現(xiàn)行城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的問題與挑戰(zhàn)標(biāo)準(zhǔn)施行近20年來，我國的社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立并不斷完善，經(jīng)濟發(fā)展水平與城市化水平迅速提高，主要基于計劃經(jīng)濟體制建立起來的（標(biāo)準(zhǔn)的不適應(yīng)性逐步顯現(xiàn)。尤其在當(dāng)前快速城市化的時代背景和2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法正式實施的行業(yè)背

35、景下，標(biāo)準(zhǔn)面臨著一系列的挑戰(zhàn)。2.2.1計劃決定還是市場決定標(biāo)準(zhǔn)制訂于中國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型初期，主要源于對1990年前若干代表性城市用地情況的總結(jié)和分析（參見標(biāo)準(zhǔn)編制說明）。當(dāng)時，城市建設(shè)用地的調(diào)配主要依靠計劃手段，其特點是政府統(tǒng)一配置資源（包括城市空間資源），計劃項目一旦確定，政府即按項目類型編制規(guī)劃總圖并予以落實。這種模式實際上假設(shè)了一個前提，表2 日本的城市用地功能分類及開發(fā)控制要求一類低層居住專用區(qū)二類低層居住專用區(qū)一類中高層居住專用區(qū)二類中高層居住專用區(qū)一類居住區(qū)二類居住區(qū)準(zhǔn)居住區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)準(zhǔn)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)專用區(qū)住宅、共同住宅、宿舍住宅（商店、辦公室）附有一定規(guī)模的設(shè)施幼托、學(xué)校

36、（小學(xué)和初、高中）養(yǎng)老院、托兒所、浴池、診所11面積小于150m2的商店、餐廳面積小于500m2的商店、餐廳除上述項目的商店、事務(wù)所23注：表示允許建設(shè)的項目，表示不允許建設(shè)的項目；數(shù)字表示一定條件下允許，如“1”表示須在一定規(guī)模下建設(shè)，“2”表示不超過2層且單層面積小于1500m2，“3”表示不超過2層且單層面積小于3000m2。資料來源：City Planning Osaka City, Osaka City Government,1997即城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)并且可以控制每一個地塊的具體開發(fā)用途。如今，市場已成為資源配置的主體，瞬息萬變的市場對城市用地的功能、結(jié)構(gòu)、布局等影響越來越大。同時，國家

37、土地使用制度的改革和物權(quán)法的出臺也推動了城市土地權(quán)益的“物權(quán)化”。因此，市場需求的變動和多元利益的驅(qū)動使土地開發(fā)用途具有很強的不可預(yù)見性，相應(yīng)的，城市規(guī)劃也很難對每塊土地的具體開發(fā)用途進行精準(zhǔn)把握。這在一定程度上導(dǎo)致了既有標(biāo)準(zhǔn)下的規(guī)劃管理過程中，許多建設(shè)行為需對規(guī)劃用地性質(zhì)進行調(diào)整，但在剛實施的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中，規(guī)劃用地布局被視作規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，規(guī)劃用地性質(zhì)則屬于控制性詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容，其修改面臨著嚴(yán)格的程序要求，很難適應(yīng)市場對效率的追求。因此，必須充分考慮市場對城市土地用途的影響，給予城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)適度的彈性，從而使規(guī)劃由被動調(diào)整轉(zhuǎn)化為主動引導(dǎo)。2.2.2城鄉(xiāng)割裂還是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌在我國城鄉(xiāng)

38、二元結(jié)構(gòu)的影響下，規(guī)劃編制中城市用地分類采用城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJl3790，而村鎮(zhèn)用地分類則采用村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（GB5018893），這客觀上造成了城、鄉(xiāng)規(guī)劃在技術(shù)銜接和空間銜接上的障礙。事實上，城市和農(nóng)村之間并沒有固定的一成不變的空間邊界，不應(yīng)在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上設(shè)置界限。同時，城鄉(xiāng)規(guī)劃法也明確指出要建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的規(guī)劃體系”，并規(guī)定“城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃”。如果這一系列規(guī)劃沒有統(tǒng)一的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，將很難實現(xiàn)整體空間布局和規(guī)劃控制的有效銜接。因此，有必要考慮適度

39、拓展既有城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)使其涵蓋村鎮(zhèn)用地分類標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)⒓扔谐鞘杏玫胤诸悩?biāo)準(zhǔn)與村鎮(zhèn)用地標(biāo)準(zhǔn)作更好的銜接。2.2.3物質(zhì)規(guī)劃還是綜合規(guī)劃據(jù)研究，西方發(fā)達國家城市規(guī)劃編制的重點一般分為六個階段：注重物質(zhì)空間的規(guī)劃、注重經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃、注重環(huán)境保護的規(guī)劃、注重社會公平的規(guī)劃、注重生態(tài)建設(shè)的規(guī)劃和注重文化特色的規(guī)劃。隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展，城市規(guī)劃所處階段已經(jīng)由之前注重物質(zhì)空間規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向注重經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境保護和社會公平的規(guī)劃。既有標(biāo)準(zhǔn)由于制定于1990年，其指導(dǎo)思想是以土地功能配置的技術(shù)合理性為主，對土地利用過程中的經(jīng)濟因素和環(huán)境因素考慮較少。而基于分類標(biāo)準(zhǔn)的用地類型不僅是一個技術(shù)概念，更是貫穿于規(guī)劃

40、編制、管理與實施全過程，并與土地供應(yīng)制度、項目立項制度等直接關(guān)聯(lián)的綜合概念。尤其是近幾年，國家土地“招拍掛”制度不斷完善，項目投資體制也做出重大改革，標(biāo)準(zhǔn)有必要結(jié)合當(dāng)前的土地供應(yīng)制度、投資建設(shè)方式、產(chǎn)權(quán)歸屬及地價差異等政策、經(jīng)濟因素，作進一步調(diào)整和優(yōu)化。3我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)的改進建議針對新形勢下城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)面臨的問題和挑戰(zhàn)，借鑒西方國家的成熟經(jīng)驗，筆者對我國城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)提出如下改進建議。3.1堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌原則，建立覆蓋城鄉(xiāng)的分類標(biāo)準(zhǔn)一方面，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法提出的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的規(guī)劃體系”要求，建議在既有標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上整合城市和村鎮(zhèn)用地分類標(biāo)準(zhǔn)，探索建立一套覆蓋城鄉(xiāng)空間的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，以保證城

41、、鄉(xiāng)規(guī)劃的無縫銜接，并為上位規(guī)劃指導(dǎo)下位規(guī)劃、下位規(guī)劃遵循上位規(guī)劃奠定技術(shù)基礎(chǔ)。當(dāng)然，由于城、鄉(xiāng)建設(shè)中存在客觀差距，在用地分類標(biāo)準(zhǔn)覆蓋城鄉(xiāng)的基礎(chǔ)上，可對建設(shè)用地指標(biāo)、建設(shè)強度和適建內(nèi)容等根據(jù)城鄉(xiāng)實際有所區(qū)別。另一方面，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)在制定時主要目的是應(yīng)用于城市總體規(guī)劃（參見標(biāo)準(zhǔn)第1.0.2條），但實際上大量控制性詳細規(guī)劃由于沒有專門的用地分類標(biāo)準(zhǔn)，也沿用了該標(biāo)準(zhǔn)。從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃體系的配套角度考慮，建議建立與不同層面規(guī)劃對應(yīng)的用地分類體系。例如，可仿照德國模式，建立全國統(tǒng)一的適用于總體規(guī)劃層面的用地標(biāo)準(zhǔn)，地方則在國標(biāo)基礎(chǔ)上以地方規(guī)范形式建立主要適用于控制性詳細規(guī)劃的地方標(biāo)準(zhǔn)。3.2突出公共政策屬性，

42、區(qū)別政府行為和市場行為城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確了城鄉(xiāng)規(guī)劃的公共政策屬性，這也是市場經(jīng)濟體制下轉(zhuǎn)變政府職能的要求，即規(guī)劃管理的目標(biāo)是協(xié)調(diào)多方權(quán)益，保障公共利益。為適應(yīng)這一要求，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)區(qū)別對待政府行為（公益性項目）和市場行為（市場性項目）。首先，在大的用地類別劃分上，應(yīng)區(qū)分政府提供的設(shè)施用地和市場化行為所需要的設(shè)施用地，將市場化的各類公共設(shè)施用地歸并為商業(yè)用地，將計劃性的（政府提供的）各類公共設(shè)施用地歸并為另一大類，以提高規(guī)劃公共管理的針對性；其次，在控制力度上，也應(yīng)區(qū)別對待上述兩類用地，強化對公益性用地的保障與控制（如對市場難以有效配置資源的公益性公共設(shè)施和市政設(shè)施用地可進一步細分，以利于政府的直接調(diào)控和

43、項目落實），同時增加市場應(yīng)對的彈性（如對商業(yè)辦公等市場化用地可進行類別歸并或作粗分類，以利于依靠市場力量進行調(diào)控）。例如，南京在近幾年控制性詳細規(guī)劃編制中就著力突出了對公益性公共設(shè)施和市政設(shè)施用地的控制。我們在既有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合地方實際制訂了南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（NJGBBC022005），并在標(biāo)準(zhǔn)中適當(dāng)細化了醫(yī)院用地（C51）、其他公共設(shè)施用地（C9）、郵電設(shè)施用地（U3）、其他市政公用設(shè)施用地（U9）等公益性用地類型。在依據(jù)地方用地分類標(biāo)準(zhǔn)編制控制性詳細規(guī)劃的過程中，我們還規(guī)定土地利用規(guī)劃中的公益性公共設(shè)施和市政設(shè)施用地必須細分至最小類別，以強化規(guī)劃控制，而對經(jīng)營性公共設(shè)施用地則

44、可劃分至中類，一定程度上增強了市場性用地的彈性。3.3適應(yīng)社會發(fā)展要求，進步完善城鄉(xiāng)用地分類隨著社會的不斷發(fā)展，城市功能必將不斷完善和充實，一些新的功能空間相應(yīng)產(chǎn)生。因此，用地分類標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)與時俱進，不斷納入新增用地類型，并為未來發(fā)展留有余地。首先，建議適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展需求，增加近年來新出現(xiàn)的用地類型，或在國標(biāo)制訂時為地方標(biāo)準(zhǔn)留出余地，由各地結(jié)合具體情況增加或細分部分用地類型。其次，近年來我國城市建設(shè)中普遍存在土地混合使用情況，這有利于提高土地使用效率和使用強度，符合土地集約、節(jié)約利用的要求。但為規(guī)范土地的混和使用，建議在標(biāo)準(zhǔn)中增加混合用地分類。再次，建議增加規(guī)劃預(yù)留地類型以應(yīng)對某些特殊地區(qū)未來

45、發(fā)展的需求，做好規(guī)劃用地的預(yù)留和控制。例如，南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)中新增了物流用地（Wa）和居住社區(qū)中心用地（Cc）等新興用地類型，以及“住宅混合用地（Rb）”和“商辦混合用地（Cb）”等混合用地類型，此外還增加了“預(yù)留地（K）”這一大類，并將它細分為“公共設(shè)施預(yù)留（Kc）”和“市政設(shè)施預(yù)留（Ku）”，進一步完善了城市用地的分類體系，較好地適應(yīng)了當(dāng)前工作要求。3.4面向規(guī)劃管理需求，提高實施過程的可操作性為提高標(biāo)準(zhǔn)在實施過程的可操作性，建議面向規(guī)劃管理需求，進一步加強用地分類標(biāo)準(zhǔn)與其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)政策、法規(guī)的銜接。首先，建議加強城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類標(biāo)準(zhǔn)與土地利用規(guī)劃分類標(biāo)準(zhǔn)的銜接。城鄉(xiāng)

46、規(guī)劃法第五條規(guī)定了“城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制與土地利用總體規(guī)劃相銜接”，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的銜接是規(guī)劃內(nèi)容銜接的前提。且國有土地供應(yīng)時主要依據(jù)國土部門土地利用規(guī)劃的用地分類標(biāo)準(zhǔn)來核定地價、確定供地方式等，而標(biāo)準(zhǔn)如不銜接易導(dǎo)致規(guī)劃方案與具體實施之間存在障礙；其次，建議標(biāo)準(zhǔn)能夠關(guān)注城鎮(zhèn)建設(shè)用地以外“綠色空間”的控制和引導(dǎo)。當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)較關(guān)注建設(shè)用地，對建設(shè)用地外的綠色空間考慮較少。事實上這類空間也有少量建設(shè)活動，同樣需要進行規(guī)劃管理，對其控制和引導(dǎo)有利于城鄉(xiāng)空間的合理布局和功能協(xié)調(diào)，也有利于加強對城市綠色空間的保護和利用。在這方面，南京地方標(biāo)準(zhǔn)中新增了“郊野綠地（Eg）”類型，并進一步

47、細分為“風(fēng)景名勝區(qū)用地”、“郊野公園用地”和“其他綠地”；再次，當(dāng)前規(guī)劃管理中常把用地兼容性和項目適建性混淆，建議進一步明確相關(guān)概念和準(zhǔn)則，并借鑒德國、日本經(jīng)驗，在確定用地分類標(biāo)準(zhǔn)的同時，制定不同用地類型準(zhǔn)予或限制建設(shè)項目的列表，增強規(guī)劃管理的可操作性。4 結(jié)語20世紀(jì)80年代末20世紀(jì)90年代初是中國市場經(jīng)濟體制初步建立的階段，相應(yīng)的，城市規(guī)劃的手段和方法也發(fā)生了一系列變革，城市規(guī)劃法的出臺和相關(guān)配套規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的制訂反映了城市規(guī)劃（下轉(zhuǎn)第10頁）TOD：建設(shè)資源節(jié)約型城市的選擇本報記者胡春明讓居民出行更加科學(xué)有序所謂TOD模式，是Transit0rientedDevelopment的縮寫，意

48、思是“公共交通導(dǎo)向型發(fā)展”模式，也稱“公交導(dǎo)向開發(fā)”，是一種高密度居住、零售、辦公、公共設(shè)施和開發(fā)空間相混合的一種土地使用模式。TOD是城市土地利用與公共交通聯(lián)合發(fā)展研究與實踐的一個標(biāo)桿，它包括了幾方面的內(nèi)容，一個是公共交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)，一個是城市空間開發(fā)模式。從城市空間發(fā)展的角度來看，城市空間功能布局是TOD模式的重要工作內(nèi)容之一，因為其不僅僅涉及城市道路網(wǎng)絡(luò)布局、公共交通線路布局，而且還涉及到城市各類用地的空間最優(yōu)布局；從城市聯(lián)合開發(fā)的角度來看，提倡綠色環(huán)保出行，綜合考慮公眾出行的可達性、舒適性以及土地利用如何開發(fā)、利益分配。因此公交導(dǎo)向與土地開發(fā)二者的有效、高效相互作用是TOD發(fā)展的

49、根本所在。大量的城市交通出行需求，迫切需要更為科學(xué)、更為合理的城市發(fā)展模式。TOD所提倡的高密度開發(fā)和混合開發(fā)，最大限度地將交通需求在軌道沿線周圍得到滿足，有研究表明，由于實施了TOD模式，在公共交通車站附近居住、工作、購物的居民，可以減少2040的出行需求。TOD模式重視居住與就業(yè)平衡，讓城市居民的出行盡可能在短距離內(nèi)實現(xiàn)，并且降低很多無效的出行，讓居民出行更加科學(xué)有序。由于TOD模式減少了小汽車的出行、鼓勵了步行等慢行交通方式，有研究表明汽車尾氣等溫室氣體的排放將減少。TOD所倡導(dǎo)的公共交通引導(dǎo)城市開發(fā)，可以促進城鄉(xiāng)一體化進程中城市與鄉(xiāng)村的融合進程。通過大容量的公共交通工具，將城市建成區(qū)已

50、經(jīng)飽和的人口疏散到城市邊緣區(qū)，從而促進了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展、就業(yè)、房地產(chǎn)市場的發(fā)展。通過實施TOD所倡導(dǎo)的高密度的土地開發(fā)和土地的混合利用，可以有效緩解蔓延式增長的趨勢，節(jié)約土地利用面積，這對中國這個人多地少的國家來說是非常有吸引力的。此外，實施TOD有助于減少居民的居住成本，有助于緩解我國日趨嚴(yán)重的高房價局面。中國首條快速公交線北京南中軸路快速公交以及深圳地鐵一號線都是TOD的典型案例。深圳市地鐵有限公司于2003年9月成立了資源開發(fā)分公司，負責(zé)物業(yè)、廣告、商貿(mào)、通信等地鐵資源的開發(fā)利用。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，深圳地鐵商業(yè)規(guī)劃將分為站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商業(yè)物業(yè)和與站廳相連的地下商業(yè)街等3種業(yè)態(tài)

51、。根據(jù)規(guī)劃，地鐵商業(yè)街將設(shè)主體商場。商場經(jīng)營品種力求與地面商業(yè)配套或填補市場空白。深圳地鐵包括大劇院站、會展中心站、世界之窗站等三個站廳層。此外市民中心站、崗廈至?xí)怪行膮^(qū)間、會展中心至購物公園區(qū)間設(shè)有地下商業(yè)街。而小商鋪主要分布在多站的站廳，包括便利店、沖印店、銀行、書報亭等。TOD實踐應(yīng)具備哪些條件交通部科學(xué)研究院中國城市可持續(xù)交通研究中心的彭唬說，TOD模式與規(guī)劃制度及其協(xié)調(diào)制度密切相關(guān)。他分析說，在城鄉(xiāng)規(guī)劃法中關(guān)于交通規(guī)劃的規(guī)定僅限于總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃需要的技術(shù)內(nèi)容，而對單獨編制城市綜合交通規(guī)劃未明確說明完整的編制程序和編制內(nèi)容的要求。實際上，綜合交通規(guī)劃已經(jīng)逐步形成了完整的技術(shù)框架和

52、內(nèi)容，不僅局限于城市規(guī)劃編制辦法，但是交通規(guī)劃的層次劃分和編制內(nèi)容與城市規(guī)劃又存在一定的偏差。由于交通問題的日益突出，許多城市開始重視城市交通規(guī)劃的編制，但是仍然基本上處于理念重視階段，在實際操作過程中重視不足。往往忽略了城市綜合交通規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)作用，過度重視軌道交通及快速公交規(guī)劃的編制，城市交通微循環(huán)不暢的問題隨處可見。盡管一些規(guī)劃中融入了公交優(yōu)先和TOD理念，但在操作過程中TOD往往變成了DOT，失去了TOD的作用。由于在法律上和實際操作過程中，出現(xiàn)了城市規(guī)劃與城市綜合交通規(guī)劃之間銜接上的偏差，又由于不同部門編制規(guī)劃，往往存在不同編制主管部門之間缺乏溝通與協(xié)調(diào)。造成TOD模式在規(guī)劃用地布局、

53、開發(fā)強度上存在上位規(guī)劃和下位規(guī)劃不能很好對等問題。同時在建設(shè)和管理方面也就勢必存在不協(xié)調(diào)。開發(fā)密度和開發(fā)強度是TOD模式實施的重要方面，公共交通線路和站點的開發(fā)密度是否與城市交通出行量分布相吻合，土地利用開發(fā)強度是否與公共交通線網(wǎng)布局相協(xié)調(diào)，居住、就業(yè)與公共交通網(wǎng)絡(luò)是否三位統(tǒng)一，這些都關(guān)系到TOD開發(fā)價值的真正體現(xiàn)。TOD模式實施首先要適應(yīng)具體的環(huán)境條件，對于中國城市高密度的土地開發(fā)和公共交通開發(fā)，需要一個與之匹配的開發(fā)強度。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，中國城市到底需要什么樣的土地和公共交通開發(fā)密度是需要很好的理論分析和實踐操作的，然而在這一方面我們做得還遠遠不夠。彭唬說，利益分配機制是體現(xiàn)TOD利

54、益聯(lián)合體的重要手段，目前國內(nèi)城市土地開發(fā)和交通設(shè)施開發(fā)分屬不同部門，基礎(chǔ)設(shè)施之間的正負外部性沒有很好地關(guān)聯(lián)起來。城市交通樞紐的建設(shè)，會給周邊地產(chǎn)、商業(yè)帶來不小的經(jīng)濟效益，而這些正外部性在國內(nèi)幾乎沒有反補到交通設(shè)施的建設(shè)和投資中。反過來，地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā)又能夠帶來充足的交通流量。由于缺乏這種利益分配機制，往往造成交通基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制單調(diào)，政府單方面投資，不但增加了政府財政負擔(dān)，而且也不利于市場機制運營。城市TOD實踐的政策建議對中國城市TOD實踐，長沙理工大學(xué)的李炎提出了政策建議。一是規(guī)劃制度與規(guī)劃方案地位保障。從城市規(guī)劃角度看，如何制定土地利用政策，實現(xiàn)公交引導(dǎo)的發(fā)展模式LTOD），交通規(guī)劃所

55、起的作用至關(guān)重要?，F(xiàn)在城市詳細規(guī)劃中的地塊性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑形式、外觀色彩等方面早已是規(guī)劃設(shè)計條件和規(guī)劃審批考慮的主要因素，而交通容量尚未成為城市規(guī)劃決策的主要依據(jù)之一，尤其是成為否決規(guī)劃設(shè)計的條件。因此在城市規(guī)劃、實施、監(jiān)督層面提升城市交通規(guī)劃的地位和作用，加強城市交通規(guī)劃和TOD規(guī)劃方案實施的保障地位，顯得尤為重要。二是利益分配的協(xié)調(diào)機制。城市大規(guī)模的大容量公共交通，特別是軌道交通，除了建設(shè)周期長、投資大等因素外，很大的一個不利于實施BTO的因素是城市居民可選擇的出行方式很多，票價的制定是一個非常敏感的問題。票價高了、低了都不可行，都無法保障資金的回收和設(shè)備、車輛的正常維護保養(yǎng)?？v

56、觀國內(nèi)外的軌道交通開發(fā)實踐，比較成功的投融資模式都聯(lián)合了周邊的土地開發(fā)。在中國香港地鐵的“地鐵物業(yè)”開發(fā)模式中，無須政府投入資金、補貼運營或擔(dān)保貸款，地鐵公司自負盈虧，承擔(dān)建設(shè)及運營成本，地鐵公司統(tǒng)籌所有軌道及房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)、管理及協(xié)調(diào)，土地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，直到物業(yè)落成，這樣就減輕了政府的經(jīng)濟負擔(dān)。因此必須建立一種土地與交通聯(lián)合開發(fā)的利益分配機制，形成良好的土地增值反補公共交通的運作模式，以推進中國城市TOD發(fā)展模式的推廣。三是一體化的TOD站點設(shè)計。一體化公交樞紐是實現(xiàn)TOD模式的重要內(nèi)容，綜合樞紐周邊土地開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等是交通網(wǎng)絡(luò)中最為發(fā)達的地點之一，也是最能體現(xiàn)TOD模式的節(jié)點。我國城市的公交樞紐大多是將多個交通中心、多種公交方式混雜于一處，并沒有形成整合的換乘樞紐，乘客換乘需要行走較長而復(fù)雜的路線。一體化理念指綜合考慮不同層面的交通聯(lián)系、疏解和引導(dǎo)功能，通過優(yōu)化整臺各類交通資源及對各類交通方式流線的合理設(shè)計，實現(xiàn)城市軌道交通、常規(guī)公交、小汽車等交通方式與其他長途運輸方式之間的無縫換乘，從而為廣大出行者提供便捷、安全、舒適的換乘條件。一體化理念的優(yōu)化以及一體化樞紐的規(guī)劃建設(shè)，已經(jīng)成為TOD發(fā)展模式、優(yōu)化城市交通出行環(huán)境、緩解城市交通問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（上接第8頁）對當(dāng)時社會經(jīng)濟形勢的應(yīng)對。當(dāng)前，我國市場經(jīng)濟體制基本確立，正面臨新一輪解放思想、創(chuàng)新發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)，2008年城鄉(xiāng)規(guī)