上半年一手樓市分析分析

1、1、2016年上半年新房供應(yīng)分析2016年上半年，深圳樓市在糾結(jié)、蹉跎中前行，一方面是持續(xù)攀升的高房?jī)r(jià)，一方面是急需買(mǎi)房解決住房問(wèn)題的剛需，房?jī)r(jià)的飚漲使得供需矛盾在2016年上半年表現(xiàn)得尤為突出，325調(diào)控政策在這種矛盾之下應(yīng)運(yùn)而出，新政之后樓市價(jià)格漲幅趨緩，市場(chǎng)觀望氛圍加重，成交量大跌。不過(guò)由于325新政之前成交量基數(shù)大，故2016年上半年樓市總體成交量仍算可觀，樓市供應(yīng)量在調(diào)控政策之下有所放緩。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳住宅預(yù)售面積2217010平方米，同比減少約兩成，預(yù)售套數(shù)20336套，同比減少16.3%。上半年預(yù)售的項(xiàng)目有普通住宅、中端物業(yè)和豪宅產(chǎn)品，其中豪宅項(xiàng)

2、目供應(yīng)量較2015年同期有所增加，中低端物業(yè)仍是市場(chǎng)供給的主力。戶型供給方面，1-3房是樓市的供給主力，上半年預(yù)售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房戶型供給量1331套，4房以上戶型供給量238套，復(fù)式戶型供給量539套，其他戶型供給量8套。特區(qū)內(nèi)、外住宅預(yù)售量之比為1:3.3，特區(qū)內(nèi)預(yù)售住宅面積510220平方米，同比增加3.0%，預(yù)售住宅套數(shù)3439套，同比增加10.5%；特區(qū)外預(yù)售住宅面積1706790平方米，同比減少24.9%，預(yù)售住宅套數(shù)16897套，同比減少兩成。福田、鹽田兩區(qū)2016年上半年無(wú)住宅項(xiàng)目預(yù)售。羅湖區(qū)深業(yè)東嶺一個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售

3、許可證，預(yù)售住宅面積106644平方米，預(yù)售住宅套數(shù)1214套。南山區(qū)4個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積403576平方米，同比減少18.6%，預(yù)售住宅套數(shù)2225套，同比減少28.5%。其中半島城邦三期預(yù)售量184950.71平方米/1074套；天鵝湖1號(hào)預(yù)售量114183.52平方米/315套；寶能城預(yù)售量90096.4平方米/686套。寶安區(qū)9個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積759221平方米，同比減少27.8%，預(yù)售住宅套數(shù)7059套，同比減少18.5%。其中新錦安壹號(hào)公館預(yù)售量122917.64平方米/419套；中糧云景國(guó)際預(yù)售量113469.42平方米/1258套；鴻榮源壹城中

4、心預(yù)售量87623.56平方米/1046套；宏發(fā)世紀(jì)城預(yù)售量84037.27平方米/870套，是寶安區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤(pán)。龍崗區(qū)17個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅面積947569平方米，同比減少22.3%，預(yù)售住宅套數(shù)9838套，同比減少21.4%。其中信義嘉御山預(yù)售量109330.39平方米/1212套；錦薈PARK預(yù)售量90933.5平方米/881套；萬(wàn)科麓城預(yù)售量83031.46平方米/940套，是龍崗區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤(pán)。2、2016年上半年新房成交分析2016年上半年，深圳房?jī)r(jià)延續(xù)2015年以來(lái)的大漲行情，46515元/48095元/49989元/49876元/55817

5、元/61756元/，持續(xù)瘋漲的房?jī)r(jià)倒逼325調(diào)控新政出臺(tái)，調(diào)控細(xì)則非深戶社保1改3和二套房最低首付四成，給脫韁的樓市上了一道緊箍咒，新政后二季度中低端普通物業(yè)價(jià)格漲幅明顯趨緩。2.1 成交均價(jià)分析 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳新房住宅成交均價(jià)為51006元/，環(huán)比上漲33.4%，同比上漲81.9%。數(shù)據(jù)顯示，2016年，是深圳樓市的豪宅元年，豪宅產(chǎn)品高企的價(jià)格和活躍的成交量，是持續(xù)推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)走高的重要原因，相比之下，中端物業(yè)、低端物業(yè)的價(jià)格漲幅則要緩和一些。全市六區(qū)上半年的新房住宅成交均價(jià)環(huán)比同比均有明顯漲幅。其中福田區(qū)在豪宅產(chǎn)品寶能公館的持續(xù)熱銷下，上半年成交均價(jià)逼近8

6、萬(wàn)關(guān)口，為79771元/，是全市均價(jià)最高的區(qū)域，環(huán)比上漲21.2%，同比上漲76.0%。南山區(qū)是豪宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，恒裕濱城、海上世界雙璽、華潤(rùn)深圳灣悅府、半島城邦三期是區(qū)域的價(jià)格貢獻(xiàn)主力，助力南山區(qū)成交均價(jià)達(dá)77452元/，環(huán)比上漲24.4%，同比上漲57.8%。羅湖區(qū)2016年上半年成交均價(jià)61426元/，環(huán)比上漲16.7%，同比上漲38.0%，中海天鉆、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山是區(qū)域的價(jià)格貢獻(xiàn)主力。新錦安壹號(hào)公館、龍光玖龍璽、華聯(lián)城市全景、鴻榮源壹方中心是寶安區(qū)的價(jià)格貢獻(xiàn)主力，區(qū)域成交均價(jià)45625元/，環(huán)比上漲27.2%，同比上漲72.4%。2016年上半年鹽田區(qū)屬于價(jià)格普漲的區(qū)域，成交均價(jià)43

7、383元/，環(huán)比上漲23.8%，同比上漲88.0%。龍崗區(qū)2016年上半年成交均價(jià)38688元/，仍是房?jī)r(jià)最接地氣的區(qū)域，環(huán)比上漲34.2%，同比上漲82.8%，信義嘉御山、萬(wàn)科麓城、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、信義金御半山是區(qū)域的價(jià)格主要貢獻(xiàn)者。2.2 成交量分析2016年上半年，深圳樓市走向跌宕起伏。1-3月，深圳樓市延續(xù)2015年以來(lái)的火爆行情，房?jī)r(jià)上漲，交投活躍，成交量可觀。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲倒逼調(diào)控政策出臺(tái)，325新政從需求源頭上對(duì)市場(chǎng)做了進(jìn)一步規(guī)范，尤其是非深戶社保年限1改3，在很大程度上遏制了樓市投機(jī)虛火的延續(xù)，打壓措施實(shí)施后市場(chǎng)觀望氛圍逐步加重，受調(diào)控影響4-6月成交量顯著下滑，導(dǎo)致2016年

8、上半年成交量總體回落。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：2016年上半年新房住宅成交面積2429535平方米，同比減少22.8%；成交套數(shù)23170套，同比減少27.1%；成交金額12392092萬(wàn)元，同比增加40.5%。其中，特區(qū)內(nèi)共成交新房700283平方米，同比增加7.4%，成交套數(shù)5931套，同比增加4.8%，成交金額5059765萬(wàn)元，同比暴增68.7%；特區(qū)外共成交新房1729252平方米，同比減少三成，成交套數(shù)17239套，同比減少34.1%，成交金額7332327萬(wàn)元，同比增加25.9%。羅湖區(qū)上半年共成交新房140718平方米，同比增加13.9%，成交套數(shù)1370套，同比增加

9、22.2%，成交金額864376萬(wàn)元，同比增加57.2%。全區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，深業(yè)東嶺、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山是成交主力，兩盤(pán)累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約60%的成交量。福田區(qū)上半年共成交新房39775平方米，同比減少61.8%，成交套數(shù)271套，同比減少66.1%，成交金額317290萬(wàn)元，同比減少32.8%。全區(qū)共有5個(gè)項(xiàng)目有成交，其中，寶能公館是成交主力，單盤(pán)貢獻(xiàn)全區(qū)約74%的成交量。南山區(qū)上半年成交活躍，半島城邦三期、前海時(shí)代、寶能城等樓盤(pán)的入市和加推，推動(dòng)區(qū)域成交量上行，成交面積476410平方米，同比增加24.1%，成交套數(shù)3846套，同比增加17.4%，成交金額3689904萬(wàn)元，同比暴增95

10、.9%。全區(qū)共有24個(gè)項(xiàng)目成交，其中，前海時(shí)代、寶能城、恒裕濱城、海上世界雙璽、科技生態(tài)園、華潤(rùn)深圳灣悅府是成交主力，六盤(pán)累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約60%的成交量。鹽田區(qū)上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套數(shù)444套，同比減少3.9%，成交金額188195萬(wàn)元，同比翻番。全區(qū)共有4個(gè)項(xiàng)目成交，其中，合泰御景翠峰、璽悅山是成交主力，兩盤(pán)累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約71%的成交量。受供應(yīng)減少影響，寶安區(qū)成交量有所下滑，上半年共成交新房925696平方米，同比減少9.7%，成交套數(shù)9206套，同比減少9.2%，成交金額4223530萬(wàn)元，同比增加55.7%。全區(qū)共有44個(gè)項(xiàng)目成交，其中鴻榮源壹城中心、合

11、正觀瀾匯、奧宸觀壹城、領(lǐng)航城、中糧鳳凰里是成交主力，五盤(pán)累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約35%的成交量。受供應(yīng)減少2016年上半年龍崗區(qū)成交量大減，共成交新房803556平方米，同比減少45.3%，成交面積8033平方米，同比減少一半，成交金額3108797萬(wàn)元，同比持平。全區(qū)共有55個(gè)項(xiàng)目成交，其中錦薈PARK、宇宏健康花城、信義嘉御山、萬(wàn)科公園里、金地龍城中央、萬(wàn)科麓城是成交主力，六盤(pán)累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)約42%的成交量。2.3 熱點(diǎn)片區(qū)分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年以下十個(gè)片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、坂田、龍崗中心城、布吉、橫崗。這些片區(qū)或者對(duì)全市的房?jī)r(jià)有較大的支撐

12、，如蛇口、新安等，或者對(duì)全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華、布吉等，或者兩者兼而有之。2.3.1蛇口片區(qū)2016年上半年蛇口片區(qū)樓市產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在高端項(xiàng)目海上世界雙璽和半島城邦，為片區(qū)的量?jī)r(jià)支撐者，其他項(xiàng)目成交量較少，上半年內(nèi)片區(qū)六個(gè)項(xiàng)目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交654套，同比暴增195.9%；成交金額同比暴增108.3%，為84.82億元；成交均價(jià)為90000元/平方米，同比上漲15.4%。2.3.2西麗片區(qū)2016年上半年西麗片區(qū)的寶能城一枝獨(dú)秀，成為片區(qū)成交最活躍的樓盤(pán)。上半年片區(qū)共有4個(gè)項(xiàng)目成交，共成交79855.39平方米，同比減少42.1%；成交699

13、套，同比減少42.9%；成交金額50.35億元，同比減少6.8%；成交均價(jià)為63000元/平方米，同比上漲61.5%。2.3.3龍華片區(qū)2016年上半年龍華片區(qū)的成交量略有減少，上半年片區(qū)內(nèi)共有12個(gè)項(xiàng)目成交，共成交274494.82平方米，同比減少19.8%；成交2855套，同比減少16.3%；成交金額124.99億元，同比增加21.9%；成交均價(jià)上漲53.3%，為46000元/平方米。2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)2016年上半年西鄉(xiāng)片區(qū)上半年七個(gè)項(xiàng)目共成交新房117903.73平方米，同比減少14.5%，成交套數(shù)1316套，同比增加20.7%；成交金額同比增加23.3%，達(dá)58.72億元，成交均價(jià)上

14、漲42.9%，達(dá)50000元/平方米。2.3.5新安片區(qū)2016年上半年新安片區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，華聯(lián)城市全景和新錦安壹號(hào)公館成交火爆，上半年片區(qū)內(nèi)三個(gè)項(xiàng)目共成交新房80080.15平方米，同比減少17.0%；成交套數(shù)664套，同比減少33.5%；成交金額62.3億元，同比暴增103.7%；成交均價(jià)暴漲1.4倍，為78000元/平方米。2.3.6光明片區(qū)2016年上半年光明片區(qū)成交相對(duì)減弱，上半年片區(qū)內(nèi)五個(gè)項(xiàng)目共成交新房65970.98平方米，同比減少67.6%；成交706套，同比減少近七成；成交金額20.75億元，同比減少42.7%；成交均價(jià)31000元/平方米，同比上漲72.2%。2.3.7坂田片

15、區(qū)2016年上半年坂田片區(qū)持續(xù)活躍，成交量保持高位，信義嘉御山和佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)是片區(qū)的主要貢獻(xiàn)者，上半年片區(qū)內(nèi)十個(gè)項(xiàng)目共成交159064.28平方米，同比增加1.4%；成交1697套，同比減少2.1%；成交金額81.69億元，同比增加63.9%；成交均價(jià)上漲59.4%，達(dá)51000元/平方米。2.3.8龍崗中心城2016年上半年龍崗中心城在售項(xiàng)目表現(xiàn)出色，如金地龍城中央、萬(wàn)科天譽(yù)、嘉億爵悅、華策中心城等成交活躍。上半年片區(qū)共成交新房住宅124413.26平方米，同比減少48.8%；成交1273套，同比減少51.2%，成交金額45.44億元，同比減少11.4%；成交均價(jià)同比上漲76.2%，達(dá)37

16、000元/平方米。2.3.9布吉片區(qū)2016年上半年布吉片區(qū)共有11個(gè)項(xiàng)目成交，仍是全市成交量的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，共成交251161.86平方米，同比減少22.6%；成交2305套，同比減少33.0%；成交金額109.09億元，同比增加21.4%；成交均價(jià)上漲53.6%，為43000元/平方米。2.3.10橫崗片區(qū)2016年上半年橫崗片區(qū)市場(chǎng)供求兩旺，其中，錦薈PARK成交火爆，位居上半年全市個(gè)盤(pán)成交量亞軍。上半年片區(qū)內(nèi)五個(gè)項(xiàng)目共成交141365.26平方米/1429套，同比增加八成左右；成交金額42.9億元，同比增加126.0%；成交均價(jià)30000元/平方米，同比上漲25.0%。2.4 2016

17、年上半年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2016年上半年深圳住宅預(yù)售面積為2217010平方米，銷售面積為2429535平方米，供應(yīng)小于需求，供求比為1：1.10，樓市處于去庫(kù)存化階段。各行政區(qū)方面大多為供應(yīng)小于需求，庫(kù)存量得到不同程度的消化。其中，福田區(qū)和鹽田區(qū)沒(méi)有新增供應(yīng)，以消化庫(kù)存為主，庫(kù)存量減少。羅湖區(qū)的供求比為1：1.32；南山區(qū)的供求比為1：1.18；寶安區(qū)的供求比為1：1.22。龍崗區(qū)供應(yīng)大于需求，供求比為1：0.85。2.5 2016年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為13001200，即200至300個(gè)月的租金之和與該物業(yè)的購(gòu)置總價(jià)大致相等