上海軒煌賓館可行性研究報(bào)告

1、軒煌賓館可行性研究報(bào)告一、 項(xiàng)目背景根據(jù)集團(tuán)公司的整體規(guī)劃，憑借自身在酒店管理的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)基于上海是全國最大的經(jīng)濟(jì)中心，人口流動大的特點(diǎn)，在此建立快捷商務(wù)酒店的項(xiàng)目。通過對酒店合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場效益，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司新的利潤增長點(diǎn)。二、 市場分析1、地理位置、周邊環(huán)境上海軒煌賓館位于上海市周家嘴路3681號，交通便利，距楊浦大橋、內(nèi)環(huán)、中環(huán)高架、地鐵8號線三分鐘路程。到浦東機(jī)場僅45分鐘、虹橋機(jī)場僅30分鐘、到公園步行只要5分鐘就可。周邊擁有足球場，會議室、羽毛球館、健身房、室內(nèi)游泳池、停車場、射擊場、高爾夫球、餐廳等輔助設(shè)施等。同時(shí)毗鄰六所院校，綜合性能強(qiáng)，地域開闊

2、。去城隍廟、外灘、人民廣場、南京路步行街、上?；疖囌荆瑓撬纱a頭、五角場商業(yè)貿(mào)易中心有十多條公交線路，交通十分便利。周邊交通：起始地點(diǎn)名稱/位置距離如何到達(dá)酒店市中心提籃橋8公里乘公交車33路直達(dá)?；疖囌旧虾；疖囌?5公里乘坐地鐵4號線，在大連路站下車(2號口出)，步行至長陽路大連路站，換乘33路，在周家嘴路“雙陽路站”下車，步行約470米。乘坐出租車約47元。市中心人民廣場20公里乘坐地鐵8號線(市光路方向)，在延吉中路站下車(4號口出)，步行至靖宇東路站，換乘145路，在周家嘴路站下車，步行約380米。乘坐出租車約49元。火車站上?；疖嚹险?0.7公里乘坐地鐵1號線(富錦路方向)，在人民廣場

3、站下車，換乘地鐵8號線(市光路方向)，在延吉中路站下車(4號口出)，步行至靖宇東路站，換乘145路，在周家嘴路站下車，步行約380米。乘坐出租車約87元。機(jī)場上海虹橋機(jī)場（一號航站樓）35.5公里乘坐地鐵10號線(新江灣城方向)，在四平路站下車，換乘地鐵8號線(市光路方向)，在延吉中路站下車(4號口出)，步行至靖宇東路站，換乘145路，在周家嘴路站下車，步行約380米。乘坐出租車約123元。機(jī)場上海浦東國際機(jī)場37公里乘坐地鐵2號線(徐涇東方向)，在世紀(jì)大道站下車，換乘地鐵4號線，在楊樹浦路站下車(2號口出)，步行至楊樹浦路大連路站，換乘28路，在隆昌路周家嘴路站下車，步行約330米。乘坐出租

4、車約136元?；疖囌旧虾：鐦蚧疖囌?9.3公里乘坐地鐵2號線(浦東國際機(jī)場方向)，在人民廣場下車，換乘地鐵8號線(市光路方向)，在延吉中路下車(4號口出)，步行至靖宇東路，換乘145路，在周家嘴路下車，步行約380米。乘坐出租車約136元。機(jī)場上海虹橋機(jī)場（二號航站樓）40.1公里乘坐地鐵2號線(浦東國際機(jī)場方向)，在人民廣場站下車，換乘地鐵8號線(市光路方向)，在延吉中路下車(4號口出)，步行至靖宇東路，換乘145路，在周家嘴路下車，步行約380米。乘坐出租車約139元。2、 酒店目前狀況軒煌賓館于2008年2月開始裝修，2008年7月開張的一家全新賓館。中歐設(shè)計(jì)風(fēng)格，時(shí)尚典雅，環(huán)境安靜，價(jià)

5、格經(jīng)濟(jì)，服務(wù)周到，設(shè)施齊全。樓高6層，總面積4000余平米，有各種房型房間共計(jì)86間。提供全天候熱水，電視，電腦，寬帶上網(wǎng)，電話，空調(diào)，餐廳等輔助設(shè)施。軒煌酒店產(chǎn)權(quán)屬于楊浦區(qū)體育局，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當(dāng)?shù)奶囟蛻?，人脈關(guān)系廣。楊浦區(qū)有意將軒煌酒店周邊打造成楊浦區(qū)旅游集散中心，這些使得酒店將來發(fā)展?jié)摿薮?。酒店開業(yè)至今已有5年，裝飾、設(shè)備開始陳舊，酒店面臨整改。且酒店后面有建筑施工，影響到酒店入住率（未了解到該建筑何時(shí)完工）。因此目前業(yè)主有意轉(zhuǎn)讓該酒店。綜合考慮整體情況比較適合我方需求，是我公司切入上海市場的一個契機(jī)。3、 上海楊浦區(qū)未來規(guī)劃根據(jù)上海市黃浦江岸線核心區(qū)中心段的結(jié)構(gòu)規(guī)劃以及楊浦區(qū)的黃浦

6、江岸線控制區(qū)的現(xiàn)狀資源條件，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地功能置換，規(guī)劃將楊浦段建成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以工業(yè)博覽、教育科研、文化娛樂為特色，充滿生機(jī)和活力的濱江親水區(qū)域。軒煌賓館位于W5單元規(guī)劃區(qū)域：該區(qū)域位于楊浦大橋兩側(cè)，自楊樹浦港至定海路橋。區(qū)域面積87.89公頃，規(guī)劃總建筑面積109.65萬平方米。主導(dǎo)功能為都市旅游、研發(fā)辦公、商業(yè)娛樂和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的綜合濱水生活區(qū)。軒煌賓館樓后在建的建筑為體育局綜合樓，內(nèi)設(shè)室內(nèi)球館，計(jì)劃作為辦公和培訓(xùn)使用。對面在建建筑為復(fù)旦大學(xué)科技園區(qū)。楊浦旅游集散中心也將落戶在此片區(qū)。軒煌賓館與規(guī)劃中的地鐵12號線很近，距隆昌路站僅500米，上海12號地鐵于2014年完工全線

7、開通。4、 周邊競爭對手情況：三公里內(nèi)的酒店多達(dá)十幾家，比較知名的有:0.40公里上海格林豪泰連鎖酒店 0.60公里華信頓商務(wù)酒店0.60公里漢庭快捷連鎖酒店 1.22公里上海錦江之星連鎖酒店 1.76公里上海為波連鎖酒店 1.70公里上海7天連鎖酒店 1.82公里上海速8連鎖酒店 因地處上海楊浦區(qū)商務(wù)中心和旅游中心地帶，周邊以三星級商務(wù)酒店和快捷連鎖酒店居多，且有多家知名度較高的快捷酒店，如速8、格林豪泰等，軒煌酒店與之相比競爭力較弱，知名度不高，酒店特色不明顯。軒煌酒店靠近楊浦體育館，運(yùn)動、健身設(shè)施齊全，但其本身并無特色服務(wù)項(xiàng)目，缺乏核心競爭力。在酒店預(yù)訂的網(wǎng)站中（攜程網(wǎng)、同程網(wǎng)等），軒煌

8、酒店與其他家酒店相比較，最突出的特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比高。5、 SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目地處上海市交通主干道，是楊浦區(qū)商務(wù)及旅游中心； 相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢 有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn) 有現(xiàn)成的酒店管理人員 可整合公司其他資源，項(xiàng)目劣勢 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低 樓后有建筑施工，有噪音影響 外阜會員群鎖定困難 人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲酒店主題不明，沒有特色服務(wù)，缺乏核心競爭力項(xiàng)目機(jī)會上海市政府對加強(qiáng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。響應(yīng)國家“十二五”規(guī)劃，加強(qiáng)了對第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的投資力度。楊浦區(qū)政府對加強(qiáng)楊浦區(qū)商務(wù)中心的發(fā)展規(guī)劃，本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶?？旖萆虅?wù)性質(zhì)、性價(jià)比高

9、的酒店已成為出門入住的首選酒店。項(xiàng)目威脅本地區(qū)已有多家同類競爭者，軒煌酒店缺乏有特色的服務(wù)。全國快捷酒店品牌眾多，競爭壓力不斷加大?？旖菪途频觊_始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷。三、 經(jīng)營預(yù)測1、人員配置（1）管理團(tuán)隊(duì)： 總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營策略的制定，對外聯(lián)絡(luò)溝通，對全年經(jīng)營成果負(fù)責(zé)）財(cái)務(wù)會計(jì)一名  （負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作）保安隊(duì)長一名 （負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門）營銷經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)酒店的營銷宣傳，前臺管理，VIP接待，各項(xiàng)活動策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成）客房主管一名（負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理）（2）員工隊(duì)伍營銷人員四名 （對外營銷

10、宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔）總臺服務(wù)員六名 (總臺接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成)保安八名（車場樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋）客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問題）萬能工一名（水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制）衛(wèi)生班六名 （客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)）注：以上正常配置，共計(jì)36人，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置。2、經(jīng)營收入預(yù)測a.客房收入：改造后擁有客房86間。預(yù)計(jì)房型及價(jià)格：套房：388元/間， 計(jì)4間，日收入388*4=1552元標(biāo)準(zhǔn)間：188元/間， 計(jì)43間，日收入188*43=8084元三人

11、間：258元/間， 計(jì)5間，日收入258*5=1290元家庭間：198元/間， 計(jì)18間，日收入198*18=3564元大床間：208元/間， 計(jì)12間，日收入208*12=2496元特價(jià)迷你小房間，128元/間，計(jì)：4間，日收入128*4=512元日收入合計(jì)：17498元入住率保守估計(jì)為40%全年收入約：17498*365天*40%=2554708元b.餐廳收入：8000.0010000.00每月全年約10萬左右c. 房租收入：旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬 商場超市5000.00每月，全年約6.00萬合計(jì)：9.6萬d.其他收入： 客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費(fèi)；電話等&

12、#160;全年約6萬元各項(xiàng)總計(jì)：2810708元3、成本費(fèi)用：每年固定成本 184.1 萬(租金0.85元/平米/天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)300萬。酒店共4000平米。租金4000*0.85*365=124.1萬)。改造 192 萬，（酒店共86間房間，按照3星級標(biāo)準(zhǔn)改造，每間房至少需2萬元，計(jì)86*20000=172萬元；門面改造約10萬，餐廳改造約10萬元）。財(cái)務(wù) 萬（貸款和資金利息）稅收 萬（營業(yè)收入的6%左右）工資 6.12 萬（員工和管理人員費(fèi)用：預(yù)計(jì)36人，按照人均工資1700元，計(jì)36*1700=6.12萬元）能耗 12.56 萬（水電氣等費(fèi)用：房間數(shù)*365*日消耗 =86*365*4=12

13、5560元）低耗 1 萬（一次性用品、茶葉等）布草 12 萬（床上用品，毛巾類的清洗）維修 1 萬（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用）營銷 5 萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動經(jīng)費(fèi)等）其他 20 萬（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用）注：以上不包括稅收和資金占用費(fèi)用。一年總費(fèi)用約 181.78 萬元（不含改造費(fèi)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)）4、投資回報(bào)預(yù)測： l總投資492萬元l入住率按照40%計(jì)算，年?duì)I業(yè)收入281.07萬元，預(yù)計(jì)年增長6%l固定費(fèi)用房租，（不考慮資金占用等）；變動費(fèi)用為其他項(xiàng)費(fèi)用支出，約占營業(yè)收入的21%預(yù)計(jì)4年回收投資，單位：萬元經(jīng)營年限營業(yè)收入固定費(fèi)用變動費(fèi)用利潤總額投資回收租金 4921281.07124.157.6899.94-392.062293.32124.160108.22-283.843310.92124.165121.82-162.024329.57124.170135.47-26.555349.35124.175150.25123.7注：以上投資預(yù)測忽略對物價(jià)指數(shù)和變動成本的分析，忽略對現(xiàn)金流量因素與貨幣時(shí)間價(jià)值的分析，忽略對物價(jià)指數(shù)和勞動力成本的分析。四、 結(jié)束語上海思唯環(huán)保工程有限公司通過對軒煌酒店和周邊環(huán)境的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細(xì)研究認(rèn)為該項(xiàng)目有市場大環(huán)境的支撐，如