岸線價(jià)格評(píng)估方法及案例

1、沿岸線的土地如何評(píng)估一般江河岸線隸屬于港務(wù)局管理。例如長(zhǎng)江各段岸線就對(duì)應(yīng)著不同的岸線使用費(fèi)（估計(jì)根據(jù)河道進(jìn)深、距離入?？诘鹊扔嘘P(guān)），以米為計(jì)算單位。如果你指的僅僅是岸線費(fèi)用，偶想直接去查詢相關(guān)的管理文件即可。如果你評(píng)估的沿岸線的土地價(jià)格，則除了按正常評(píng)估方法求出地價(jià)外，還需加入岸線使用費(fèi)這個(gè)“隱性土地他項(xiàng)權(quán)”對(duì)地價(jià)的影響，用公式表示：V=V1+V2V1不考慮岸線影響時(shí)的總地價(jià)；V2該宗地沿岸線的長(zhǎng)度L * 單位岸線使用費(fèi)。岸線使用費(fèi)由上海市港口局下屬的港政中心具體負(fù)責(zé)征收，全額上繳市級(jí)財(cái)政國庫。征收對(duì)象為港口岸線使用單位。岸線使用費(fèi)按市港口局核發(fā)的上海港口岸線使用許可證（含臨時(shí)岸線使用許可證）

2、所核定的岸線長(zhǎng)度及規(guī)劃的碼頭前沿線水深計(jì)征。岸線使用長(zhǎng)度以米為計(jì)算單位（不足一米按一米計(jì)算）。不同的規(guī)劃碼頭前沿線水深的岸線每米每季征收標(biāo)準(zhǔn)為：8米以上（含8米）水深，按90元計(jì)征；5米以上（含5米）至8米以下水深，按30元計(jì)征；2米以上（含2米）至5米以下水深，按10元計(jì)征；不足2米水深，按3元計(jì)征。政府行政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、公安、體育運(yùn)動(dòng)等部門、團(tuán)體及國家財(cái)政全額撥付經(jīng)費(fèi)的單位，在所使用的岸線上從事非生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，免繳岸線使用費(fèi)。對(duì)于因政策性虧損并由財(cái)政給予補(bǔ)貼的企業(yè)，經(jīng)市財(cái)政核定，在虧損補(bǔ)貼期間其岸線使用費(fèi)免繳。獲準(zhǔn)使用岸線的單位，其岸線使用費(fèi)按批準(zhǔn)使用岸線的下季度起繳納。終止使用岸線的單位，

3、其岸線使用費(fèi)按批準(zhǔn)終止使用岸線的下季度起停止繳納。岸線使用費(fèi)每季度繳納一次，每季中間一個(gè)月的15日為該季最遲繳納日。根據(jù)上海港口岸線管理辦法第十一條 凡獲準(zhǔn)使用岸線的單位，應(yīng)當(dāng)在取得岸線使用許可證后的一年內(nèi)，投入建設(shè)或者使用。逾期不投入建設(shè)或者使用的，應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)展期手續(xù)，展期為6個(gè)月。逾期不辦理展期手續(xù)或者展期已滿仍不投入建設(shè)或者使用的，上海港務(wù)局可注銷其岸線使用許可證。這是上海的。所以我認(rèn)為，征費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于取得費(fèi)或者使用權(quán)費(fèi)，實(shí)際情況還需要加上開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。岸線資源價(jià)值評(píng)估摘要：岸線資源作為一類特殊的資產(chǎn)近年來在越來越多的評(píng)估實(shí)踐中為大家所遇到，對(duì)于這一類特殊的資產(chǎn)究竟該如何界定以及在評(píng)估

4、實(shí)踐中我們?cè)摬捎煤畏N評(píng)估技術(shù)路線或處理方法，筆者試圖從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面談?wù)勛约旱捏w會(huì)和認(rèn)識(shí)，以供同仁們探討。關(guān)鍵詞：岸線 無形資產(chǎn) 評(píng)估一、岸線資源應(yīng)界定為無形資產(chǎn)岸線資源價(jià)值在企業(yè)實(shí)踐生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中體現(xiàn)為岸線使用權(quán)的價(jià)值，從無形資產(chǎn)的定義及其特點(diǎn)看，應(yīng)界定為無形資產(chǎn)。它具有一般無形資產(chǎn)的共同屬性：1、非實(shí)體性。岸線資源價(jià)值實(shí)際體現(xiàn)為一種岸線使用權(quán)的價(jià)值，不具有實(shí)體形態(tài)，是一種隱形存在的資產(chǎn)。2、壟斷性。岸線資源的使用權(quán)具有排它性，由特定主體控制和占有并需通過一定代價(jià)才能取得。隨著港口岸線有償使用制度的建立，岸線使用權(quán)人排他使用其擁有的岸線使用權(quán)并需為獲得岸線使用權(quán)向政府有關(guān)部門支付費(fèi)用。3

5、、效益性。通常情況下，擁有岸線使用權(quán)的企業(yè)比同類規(guī)模的不擁有岸線使用權(quán)的企業(yè)產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。4、不確定性。岸線使用權(quán)能為岸線使用權(quán)人帶來的經(jīng)濟(jì)利益具有一定的不確定性。這種不確定性與岸線使用權(quán)人擁有的有形資產(chǎn)的規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)品性能與質(zhì)量等諸多因素直接相關(guān)。二、岸線資源價(jià)值評(píng)估的主要方法（一）從純理論角度出發(fā)，岸線資源價(jià)值評(píng)估適用一般資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法：1、收益還原法收益還原法是指通過估算岸線使用權(quán)在合理收益期限內(nèi)的預(yù)期收益并折算為現(xiàn)值，以確定岸線資源價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益還原法適用于存在收益的岸線價(jià)格評(píng)估測(cè)算。收益還原法的基本公式是：岸線價(jià)格=岸線純收益還原率。

6、在此，將純理論的最一般形式和可操作的兩種表現(xiàn)形式表示如下：情形1 純理論的最一般公式式中： P岸線收益價(jià)格a1、a2、a3an分別為未來各年岸線純收益r1、r2、r3rn分別為未來各年的岸線還原率情形2 岸線收益永續(xù)且其他因素不變的形式式中，p為岸線價(jià)格，a為岸線純收益，r為岸線價(jià)格還原率。情形3 岸線收益年期有限且其他因素不變的形式式中，p，a，r之含義同前n為岸線使用年期或岸線收益的年期2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，又稱市價(jià)比較法或市場(chǎng)資料比較法，它是在求取待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，以條件類似原資產(chǎn)買賣實(shí)例與待估資產(chǎn)加以對(duì)照比較，從而求取待估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。由于我國尚未形成統(tǒng)一的岸線使用權(quán)交易市場(chǎng)

7、，缺乏岸線市場(chǎng)交易價(jià)格，因此，該方法僅在理論上適用于岸線資源價(jià)值評(píng)估。這里例舉兩種簡(jiǎn)便實(shí)用、易于操作的公式：公式1 加法比較測(cè)算公式估價(jià)資產(chǎn)價(jià)值 = 交易實(shí)例資產(chǎn)價(jià)值（1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5）式中：K1為交易情況修正系數(shù)（有正有負(fù)，下同）K2為估價(jià)期日修正系數(shù)K3為標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)K4為區(qū)域因素修正系數(shù)K5為個(gè)別因素修正系數(shù)公式2 乘法比較測(cè)算公式估價(jià)資產(chǎn)價(jià)值 = 交易實(shí)例資產(chǎn)價(jià)值（1+ K1）（1+ K2）（1+K3）（1+ K4）（1+ K5）式中：K1、K2、K3、K4、K5同前3、成本法成本法也稱還原法、合同法，是以開發(fā)港口岸線等所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)

8、，在加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定港口岸線資源價(jià)值的評(píng)估方法。成本法的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，其測(cè)算公式為： 新開發(fā)岸線價(jià)格 = 購置開發(fā)岸線使用權(quán)費(fèi)用 + 岸線開發(fā)所需投資（開發(fā)費(fèi)用、稅收、其他 + 利潤(rùn)）需要說明的是，成本法僅在理論上適用于新開發(fā)岸線價(jià)格的評(píng)估，由于現(xiàn)行我國港口岸線使用收費(fèi)主要有以下三種形式：（1）使用者無償取得港口岸線使用權(quán)，定期繳納港口岸線使用費(fèi)。（2）使用者在取得港口岸線使用權(quán)時(shí)，一次性支付港口岸線占用費(fèi)。（3）使用者以更高的價(jià)格得到土地使用權(quán)，不再另行支付岸線使用費(fèi)或占用費(fèi)。且岸線開發(fā)投資往往與其它水工資產(chǎn)合并計(jì)量，因此在實(shí)踐操作過程中，該方法很難使用。（二）從評(píng)

9、估操作角度出發(fā)，岸線資源價(jià)值評(píng)估應(yīng)主要運(yùn)用以下兩種評(píng)估方法：1、收益還原法岸線的使用主要有生產(chǎn)型、物流型、旅游娛樂型和公共設(shè)施型四種不同的類型。收益還原法僅適用于生產(chǎn)型、物流型和旅游娛樂型三種使用方式的岸線價(jià)格評(píng)估。收益還原法評(píng)估岸線價(jià)格的基本思路是：通過企業(yè)調(diào)查，獲得占用岸線企業(yè)年創(chuàng)造價(jià)值總量（用近三年年平均利潤(rùn)+年平均工資總額表示），筆者認(rèn)為，占用岸線企業(yè)價(jià)值總量主要由生產(chǎn)經(jīng)營利潤(rùn)、土地收益、建筑物收益和岸線收益四部分所構(gòu)成，從企業(yè)所創(chuàng)造價(jià)值總量中剝離出生產(chǎn)經(jīng)營利潤(rùn)、土地收益、建筑物收益就能得到岸線資源創(chuàng)造的收益，從而進(jìn)一步求取岸線價(jià)格。其計(jì)算公式如下：式中：P岸線岸線價(jià)格企業(yè)年利潤(rùn)總額S

10、營業(yè)企業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入r營業(yè)未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均營業(yè)利潤(rùn)率S地企業(yè)占用的土地面積p地企業(yè)占用的土地的單位地價(jià)，這里取基準(zhǔn)地價(jià)r地土地還原利率S建企業(yè)使用的建筑總面積P建建筑重置價(jià)r成建筑物平均成新r建房屋還原利率L 企業(yè)占用岸線長(zhǎng)度r岸岸線還原利率2、基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法，是利用政府公布的岸線段基準(zhǔn)價(jià)格表（見表1），按照替代原則，就待估岸線的水文條件、地質(zhì)條件、環(huán)境狀況、水深條件、腹地條件、期日因素等與相同類型岸線段范圍內(nèi)的基準(zhǔn)條件狀態(tài)相比較，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)岸線段價(jià)格進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估岸線使用權(quán)價(jià)值的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式如下：P =

11、 P0(1R1)(1R 2) (1R 3) (1R 4) (1R 5) (1R 6) (1R 7) (1R 8) (1R 9)R10S式中：P 估價(jià)岸線的價(jià)值P0估價(jià)岸線所在類型岸線段區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)格R1水文條件修正系數(shù)R2地質(zhì)條件修正系數(shù)R3環(huán)境狀況修正系數(shù)R4集疏運(yùn)條件修正系數(shù)R5錨地和航道條件修正系數(shù)R6產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模修正系數(shù)R7規(guī)劃限制修正系數(shù)R8水深條件修正系數(shù)R9腹地條件修正系數(shù)R10期日修正系數(shù)S海岸線長(zhǎng)式中，具體因素修正系數(shù)適用于生產(chǎn)型、物流型用途岸線。旅游娛樂型用途岸線具體修正因素應(yīng)視旅游娛樂型用途岸線的特點(diǎn)適當(dāng)調(diào)整。需要說明的是由于基準(zhǔn)岸線段價(jià)格的評(píng)估工作目前我國只有少量地區(qū)開展

12、并實(shí)施，因此，從目前的評(píng)估實(shí)踐看，運(yùn)用這一方法評(píng)估岸線價(jià)格有較多的局限性。但是隨著各地岸線有償使用制度的逐步建立、完善和發(fā)展，相信在不遠(yuǎn)的將來，采用這一方法評(píng)估岸線價(jià)格將得到廣泛的運(yùn)用。三、目前評(píng)估實(shí)踐中對(duì)岸線使用權(quán)的主要處理方式1、不單獨(dú)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，混淆在港口碼頭資產(chǎn)中“評(píng)估”，通常通過主觀的適當(dāng)調(diào)整碼頭資產(chǎn)造價(jià)水平或相關(guān)費(fèi)率來“評(píng)估”。筆者認(rèn)為，岸線資源作為一項(xiàng)資源性資產(chǎn)，前述已從理論層面分析了它應(yīng)被界定為一項(xiàng)可確指的無形資產(chǎn)，因此該處理方式實(shí)質(zhì)是一種漏評(píng)行為，且存在惡意抬高其他資產(chǎn)價(jià)格的嫌疑。2、不單獨(dú)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，在地價(jià)評(píng)估中通過岸線修正系數(shù)的形式有意識(shí)的考慮占用岸線土地的“岸線

13、價(jià)格”。例如舟山市公布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)該問題的處理方式是：對(duì)于商業(yè)用地和住宅用地不考慮占用岸線土地的修正問題，而對(duì)于工業(yè)用地則專門引入了“距岸線距離修正”，但這種處理方式顯然忽視了岸線資源本身存在的差異。綜觀上述兩種“評(píng)估”岸線價(jià)格的方法，筆者認(rèn)為都沒有從本質(zhì)上把握岸線資源作為一項(xiàng)資源性資產(chǎn)，作為一項(xiàng)可確指的無形資產(chǎn)應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)計(jì)價(jià)這一基本事實(shí)。四、案例分析案例背景：A公司為一家主營輕、重油的石油貿(mào)易公司，在我國沿海某市擁有油庫資產(chǎn)（主要包括碼頭、房地產(chǎn)、油庫儲(chǔ)罐設(shè)備、岸線等），B公司擬收購由A公司以油庫資產(chǎn)、貨幣資金為出資方式全資成立的C公司100%股權(quán)。某評(píng)估公司接受委托對(duì)A公司出資投資C公司的

14、油庫資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。1、收益還原法本案例中A公司年利潤(rùn)總額取三年利潤(rùn)總額的平均值27,562,288.00元，年主營業(yè)務(wù)收入取三年主營業(yè)務(wù)收入的平均值212,017,600.00元，未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均營業(yè)利潤(rùn)率取12%。A公司土地面積35,608.00平方米，土地還原利率取8%，企業(yè)使用的建筑總面積1,300.00平方米，房屋還原利率取8%，根據(jù)土地、建筑物評(píng)估，土地單價(jià)評(píng)估值為404.00元/平方米，建筑物重置價(jià)為2,700.00元/平方米，建筑物平均成新率為90%。委估岸線長(zhǎng)140米，岸線還原利率取8%。（27,562,288.00212,017,600.0012%35,6

15、08.00404.008%1,300.002,700.0090%8%）（140.008%）65,000.00元/米經(jīng)計(jì)算,采用收益法岸線評(píng)估值為65,000.00元/米。2、基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法由于估價(jià)對(duì)象之岸線使用權(quán)在該市頒布的基準(zhǔn)岸線段價(jià)格覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此，采用基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法對(duì)岸線使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。計(jì)算公式如前述所示，在此主要對(duì)因素修正計(jì)算過程列示如下：表1 物流型基準(zhǔn)岸線價(jià)格影響因素修正系數(shù)表影響因素岸線級(jí)別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件R11.101.0510.950.90地質(zhì)條件R21.201.1010.900.80環(huán)境狀況R31.101.0510.950.90集疏運(yùn)條件R41

16、.101.0510.950.90錨地和航道條件R51.151.0810.920.85產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模R61.061.0310.980.96規(guī)劃限制R71.101.051.00.900.80水深條件R8水深10米，修正系數(shù)為1，10-15米修正系數(shù)為1.20，15-20米修正系數(shù)為1.4，20-25米修正系數(shù)為1.6，25米以上按25米進(jìn)行修正。水深7.5-10米，修正系數(shù)為0.8，5-7.5米修正系數(shù)為0.4，5米以下修正系數(shù)為0。腹地條件R9腹地300米修正系數(shù)為1，300-400米修正系數(shù)為1.10，400-600米修正系數(shù)為1.16，600-800米修正系數(shù)為1.20，800-1000米修正

17、系數(shù)為1.25.腹地超過1000米按1000米計(jì)算。250300米范圍修正系數(shù)為0.95，200-250米修正系數(shù)為0.90，150-200米修正系數(shù)為0.85，100-150米修正系數(shù)為0.8，50-100米修正系數(shù)為0.6，20-50米修正系數(shù)為0.4，5-20米修正系數(shù)為0.2，5米以下修正系數(shù)為0。期日修正R10根據(jù)規(guī)程公式 其中：n為待估岸線可使用年期， 為還原利率表2 物流型岸線價(jià)格修正因素說明表影響因素岸線級(jí)別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件R1岸線很穩(wěn)定岸線穩(wěn)定微沖較不穩(wěn)定岸線不穩(wěn)定地質(zhì)條件R2完全滿足各類工程設(shè)施建設(shè)要求較好地滿足各類工程設(shè)施的建設(shè)要求基本滿足各類工程設(shè)施的建設(shè)要求不

18、能滿足小部分工程設(shè)施的建設(shè)要求不能滿足部分工程設(shè)施的建設(shè)要求環(huán)境狀況R3清潔較清潔輕度污染中度污染嚴(yán)重污染集疏運(yùn)條件R4完全能滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求較好滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求基本滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求不能完全滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求與級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求有較大差距錨地和航道條件R5完全能滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)瞄地和航道的要求能較好地滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)瞄地和航道的要求基本能滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)瞄地和航道的要求對(duì)瞄地和航道的要求不能完全滿足與級(jí)別相關(guān)瞄地和航道的要求有較大差距產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模R6較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有顯著提高較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所提高較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程

19、度平均狀況較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所降低較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有顯著降低規(guī)劃限制R7屬于國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)岸線段符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃基本符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃部分岸線利用方式受規(guī)劃限制部分重要岸線利用方式受規(guī)劃限制水深條件R8見修正系數(shù)表腹地條件R9見修正系數(shù)表期日修正R10根據(jù)規(guī)程公式 其中：n為待估岸線可使用年期， 為還原利率根據(jù)物流型基準(zhǔn)岸線條件（以一般為基準(zhǔn)）類比被評(píng)估對(duì)象，各影響因素修正系數(shù)如下：表3 估價(jià)對(duì)象因素修正系數(shù)影響因素待估岸線基準(zhǔn)岸線條件修正系數(shù)水文條件R1岸線穩(wěn)定微沖5%地質(zhì)條件R2基本滿足各類工程設(shè)施的建設(shè)要求

20、基本滿足各類工程設(shè)施的建設(shè)要求0%環(huán)境狀況R3較清潔輕度污染5%集疏運(yùn)條件R4較好滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求基本滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)集疏運(yùn)的要求5%錨地和航道條件R5能較好地滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)瞄地和航道的要求基本能滿足級(jí)別相關(guān)對(duì)瞄地和航道的要求8%產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模R6較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況有所提高較級(jí)別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)作程度平均狀況3%規(guī)劃限制R7符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃基本符合國家岸線總體規(guī)劃和城市規(guī)劃5%水深條件R8水深12米水深10米20%腹地條件R9腹地300米腹地300米0%合 計(jì)51%其余計(jì)算過程略，經(jīng)計(jì)算，采用基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法岸線評(píng)估值為66550元/米。運(yùn)用兩種方法得出的岸線評(píng)估值接近，考慮到A公司經(jīng)營業(yè)績(jī)的波動(dòng)性，本評(píng)估案例最終選用了基準(zhǔn)岸線段價(jià)格修正系數(shù)法的評(píng)估結(jié)果作為最終的評(píng)估結(jié)果。結(jié)束語:岸線資源價(jià)值評(píng)估是近年來評(píng)估實(shí)踐中遇到的一個(gè)新課題，相關(guān)評(píng)估理論研究尚處于起步和探索階段，但積極開展岸線資源價(jià)值評(píng)估對(duì)推進(jìn)港口基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、加強(qiáng)岸線開發(fā)統(tǒng)一管理均有著重要的意義，作為一名評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到岸線資源價(jià)值評(píng)估的重要性，